Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Татаров В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Гусевой Е.В.,
судей Кирщиной И.П., Воронко В.В.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 октября 2014 года апелляционную жалобу К. на решение Химкинского городского суда Московской области от 09 июня 2014 года по делу по иску К. к Н. о признании действительным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, обязании заключить основной договор купли-продажи; исключении из наследственной массы спорного нежилого помещения, и встречному исковому заявлению Н. к К. о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании К. не чинить препятствий в пользовании, владении и распоряжении Н. нежилым помещением, освобождении помещения, возврате имущества оставшегося после смерти Е., возмещении судебных расходов
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: К., ее представителя М. - поддержавших доводы апелляционной жалобы,
представителя Н. - адв. Козяйкина Н.Я. - возражавшего против апелляционной жалобы,
К. обратилась в суд с иском к Н. и с учетом уточнения исковых требований просила признать действительным предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, обязать Н. заключить основной договор купли-продажи; исключить из наследственной массы нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>, помещение <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В обоснование иска указала, что 29.05.2012 между ней и ИП Е. был заключен предварительный договор купли-продажи указанного нежилого помещения, по условиям которого она и Е. обязались заключить основной договор купли-продажи помещения после снятия ограничения (обременения) права, но не позднее 01.04.2015 года.
Указанное нежилое помещение принадлежало на праве собственности Е., но обременено ипотекой в силу закона до исполнения ИП Е. оплаты по договору купли-продажи от 01.03.2012 г. с рассрочкой.
По условиям предварительного договора стоимость помещения составляет <данные изъяты> рублей, из которых истица оплатила Е. аванс в размере <данные изъяты> рублей, а также обязалась до подписания основного договора купли-продажи спорного помещения ежеквартально, не позднее 25 числа каждого третьего месяца квартала, выплачивать Е. - <данные изъяты>.
<данные изъяты> Е. умер, но при жизни фактически передал истице права и обязанности покупателя по договору от <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2012, а она фактически владела и пользовалась спорным помещением.
После смерти Е. к истице обратилась его дочь - Н. и сообщила о своем намерении вступить в права наследования на спорное нежилое помещение.
Н. иск не признана, обратилась со встречным иском к К. о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании К. не чинить препятствий в пользовании, владении и распоряжении Н. нежилым помещением, возврате имущества оставшегося после смерти Е., возмещении судебных расходов.
В обоснование иска указала, что является наследницей к имуществу Е. которому на праве собственности принадлежало спорное нежилое помещение, где до последних дней своей жизни он осуществлял предпринимательскую деятельность.
Не оспаривала, что Е. разрешил в указанном помещении работать К., но никогда не говорил, что продает, либо будет отчуждать иным образом приобретенное им нежилое помещение. Все расходы по оплате денежных средств, по ипотечному договору купли-продажи недвижимого имущества она и отец несли совместно. После смерти отца вступила в наследство, продолжала оплачивать денежные средства по ипотечному Договору полностью исполнив все обязательства 11.01.2014 г.
Предварительный договор купли-продажи от 29.05.2012 г. нежилого помещения просила признать недействительным, так как на момент его подписания требовалось соблюдение определенных требований в силу закона это письменная форма сделки и государственная регистрация, а также согласие залогодержателя Администрации городского округа Химки Московской области, которое получено не было.
После смерти Е., К. забрала все ключи как от входных дверей нежилого помещения, так и от сейфа, где находились все документы отца и незаконно чинит ей препятствия в пользовании недвижимым наследственным имуществом.
К. в судебное заседание не явилась, ее представитель М. иск поддержала, встречный иск не признала, указав, что 29.05.2012 К. по предварительному договору уплатила Е. аванс в сумме <данные изъяты> руб., а также выплачивала Е. каждый квартал по <данные изъяты> руб., в счет причитающихся платежей (всего выплачено <данные изъяты> рублей), несла бремя содержания нежилого помещения. К. пользуется нежилым помещением открыто и добросовестно как своей собственностью. Считает, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи.
Ответчик Н. в судебное заседание не явилась, ее представитель Козяйкин Н.А. против иска К. возражал, встречный иск поддержал.
Третьи лица представитель Администрации г.о. Химки, нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Б., представитель комитета по управлению имуществом г.о. Химки в судебное заседание не явились, извещены.
Решением суда К. в иске отказано, встречный иск удовлетворен в части возложения обязанности на К. не чинить препятствий в пользовании, владении и распоряжении Н. спорным нежилым помещением, путем освобождения данного нежилого помещения и передачи ключей и К. в пользу Н. взысканы расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> рублей.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и постановить по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Судом установлено и следует из материалов дела, что спорное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м расположено по адресу: <данные изъяты>.
01.03.2012 г. между Администрацией г.о. Химки и ИП Е. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа согласно приложенному графику ежеквартальными платежами до 01.02.2015 года. Ежеквартальный платеж составляет <данные изъяты> рублей и при переходе права собственности зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона).
По условиям данного договора Е. не вправе передавать права и обязанности по нему третьей стороне без предварительного согласия Продавца (п. 10.3).
29.05.2012 между К. и ИП Е. заключен Предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения, находящегося по адресу: <данные изъяты>, помещение <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, удостоверенный нотариусом Р.
По условиям указанного Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после снятия ограничения (обременения) права, но не позднее <данные изъяты>.
Согласно п. 4 Предварительного договора цена договора составляет <данные изъяты> рублей.
К. в качестве аванса передала Е. <данные изъяты> рублей и обязалась ежеквартально, не позднее 25 числа каждого третьего месяца квартала, выплачивать Е. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору, однако доказательств, подтверждающих исполнение ею указанного условия (п. 5 договора) не представлено.
<данные изъяты> Е. умер.
Единственным наследником к его имуществу является дочь Н., которая, вступив в права наследования, <данные изъяты> оплатила в полном объеме денежные средства по ипотечному Договору купли-продажи недвижимого имущества N ЮО-38 от <данные изъяты> года.
Из материалов дела следует, что на день смерти Е. по договору выплачено <данные изъяты> рублей при общей сумме по договору с процентами <данные изъяты> рублей.
Таким образом, на момент смерти Е. у него имелись не исполненные денежные обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> перед администрацией г.о. Химки, которые составляли более половины от суммы договора в целом.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ).
С учетом указанных правовых норм, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что к наследникам не переходят обязанности наследодателя по завершению неисполненной сделки, поскольку этот вывод противоречит вышеуказанным нормам закона.
Также неправомерен вывод суда первой инстанции о том, что в связи со смертью Е. в этот день прекратились его обязательства по заключению договора купли-продажи нежилого помещения на основании предварительного договора купли-продажи, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Однако по смыслу указанных правовых норм и возникших между сторонами правоотношений основной договор купли-продажи не заключен, поскольку Е. обязательства по оплате стоимости обремененного залогом имущества не выполнены на момент смерти, следовательно, данное обстоятельство влечет невозможность заключить основного договора купли-продажи с К. на условиях предварительного договора и не свидетельствует об уклонении Е. от заключения основного договора.
В свою очередь, Н. вступив в права наследования, выполнила обязательства наследодателя Е. по договору как наследник, унаследовавший имущество и долги наследодателя по неисполненным денежным обязательствам (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда об отказе в иске К. законным.
Также судебная коллегия согласна с выводами суда о том, представленные К. акты сверки по оплате денежных средств за Е. администрации г.о. Химки, заявление в Комитет по управлению имуществом от ИП Е. о передаче прав и обязанностей по договору К. от 17.07.2012 года, оплата коммунальных и иных платежей за пользование нежилым помещением не порождают для Н. последствий, обязывающих ее заключить основной договор купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на материалах дела и установленных судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора по существу.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым указать, что К. выбран неправильный способ защиты своих прав, и она не лишена возможности обратиться к наследникам умершего Е. с иском о возмещении понесенных ею в рамках предварительного договора купли-продажи нежилого помещения подтвержденных расходов.
Иные доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, были предметом обсуждения судебной коллегии и не содержат правовых оснований к отмене решения в обжалуемой части.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Химкинского городского суда Московской области от 09 июня 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-23532/2014
Требование: О признании действительным предварительного договора купли-продажи, обязании заключить основной договор купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2014 г. по делу N 33-23532/2014
Судья Татаров В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Гусевой Е.В.,
судей Кирщиной И.П., Воронко В.В.,
при секретаре Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 22 октября 2014 года апелляционную жалобу К. на решение Химкинского городского суда Московской области от 09 июня 2014 года по делу по иску К. к Н. о признании действительным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, обязании заключить основной договор купли-продажи; исключении из наследственной массы спорного нежилого помещения, и встречному исковому заявлению Н. к К. о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании К. не чинить препятствий в пользовании, владении и распоряжении Н. нежилым помещением, освобождении помещения, возврате имущества оставшегося после смерти Е., возмещении судебных расходов
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: К., ее представителя М. - поддержавших доводы апелляционной жалобы,
представителя Н. - адв. Козяйкина Н.Я. - возражавшего против апелляционной жалобы,
установила:
К. обратилась в суд с иском к Н. и с учетом уточнения исковых требований просила признать действительным предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, обязать Н. заключить основной договор купли-продажи; исключить из наследственной массы нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>, помещение <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В обоснование иска указала, что 29.05.2012 между ней и ИП Е. был заключен предварительный договор купли-продажи указанного нежилого помещения, по условиям которого она и Е. обязались заключить основной договор купли-продажи помещения после снятия ограничения (обременения) права, но не позднее 01.04.2015 года.
Указанное нежилое помещение принадлежало на праве собственности Е., но обременено ипотекой в силу закона до исполнения ИП Е. оплаты по договору купли-продажи от 01.03.2012 г. с рассрочкой.
По условиям предварительного договора стоимость помещения составляет <данные изъяты> рублей, из которых истица оплатила Е. аванс в размере <данные изъяты> рублей, а также обязалась до подписания основного договора купли-продажи спорного помещения ежеквартально, не позднее 25 числа каждого третьего месяца квартала, выплачивать Е. - <данные изъяты>.
<данные изъяты> Е. умер, но при жизни фактически передал истице права и обязанности покупателя по договору от <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2012, а она фактически владела и пользовалась спорным помещением.
После смерти Е. к истице обратилась его дочь - Н. и сообщила о своем намерении вступить в права наследования на спорное нежилое помещение.
Н. иск не признана, обратилась со встречным иском к К. о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, обязании К. не чинить препятствий в пользовании, владении и распоряжении Н. нежилым помещением, возврате имущества оставшегося после смерти Е., возмещении судебных расходов.
В обоснование иска указала, что является наследницей к имуществу Е. которому на праве собственности принадлежало спорное нежилое помещение, где до последних дней своей жизни он осуществлял предпринимательскую деятельность.
Не оспаривала, что Е. разрешил в указанном помещении работать К., но никогда не говорил, что продает, либо будет отчуждать иным образом приобретенное им нежилое помещение. Все расходы по оплате денежных средств, по ипотечному договору купли-продажи недвижимого имущества она и отец несли совместно. После смерти отца вступила в наследство, продолжала оплачивать денежные средства по ипотечному Договору полностью исполнив все обязательства 11.01.2014 г.
Предварительный договор купли-продажи от 29.05.2012 г. нежилого помещения просила признать недействительным, так как на момент его подписания требовалось соблюдение определенных требований в силу закона это письменная форма сделки и государственная регистрация, а также согласие залогодержателя Администрации городского округа Химки Московской области, которое получено не было.
После смерти Е., К. забрала все ключи как от входных дверей нежилого помещения, так и от сейфа, где находились все документы отца и незаконно чинит ей препятствия в пользовании недвижимым наследственным имуществом.
К. в судебное заседание не явилась, ее представитель М. иск поддержала, встречный иск не признала, указав, что 29.05.2012 К. по предварительному договору уплатила Е. аванс в сумме <данные изъяты> руб., а также выплачивала Е. каждый квартал по <данные изъяты> руб., в счет причитающихся платежей (всего выплачено <данные изъяты> рублей), несла бремя содержания нежилого помещения. К. пользуется нежилым помещением открыто и добросовестно как своей собственностью. Считает, что воля сторон была направлена на заключение договора купли-продажи.
Ответчик Н. в судебное заседание не явилась, ее представитель Козяйкин Н.А. против иска К. возражал, встречный иск поддержал.
Третьи лица представитель Администрации г.о. Химки, нотариус Химкинского нотариального округа Московской области Б., представитель комитета по управлению имуществом г.о. Химки в судебное заседание не явились, извещены.
Решением суда К. в иске отказано, встречный иск удовлетворен в части возложения обязанности на К. не чинить препятствий в пользовании, владении и распоряжении Н. спорным нежилым помещением, путем освобождения данного нежилого помещения и передачи ключей и К. в пользу Н. взысканы расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> рублей.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и постановить по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Судом установлено и следует из материалов дела, что спорное нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м расположено по адресу: <данные изъяты>.
01.03.2012 г. между Администрацией г.о. Химки и ИП Е. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа согласно приложенному графику ежеквартальными платежами до 01.02.2015 года. Ежеквартальный платеж составляет <данные изъяты> рублей и при переходе права собственности зарегистрировано обременение (ипотека в силу закона).
По условиям данного договора Е. не вправе передавать права и обязанности по нему третьей стороне без предварительного согласия Продавца (п. 10.3).
29.05.2012 между К. и ИП Е. заключен Предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения, находящегося по адресу: <данные изъяты>, помещение <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, удостоверенный нотариусом Р.
По условиям указанного Предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после снятия ограничения (обременения) права, но не позднее <данные изъяты>.
Согласно п. 4 Предварительного договора цена договора составляет <данные изъяты> рублей.
К. в качестве аванса передала Е. <данные изъяты> рублей и обязалась ежеквартально, не позднее 25 числа каждого третьего месяца квартала, выплачивать Е. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты по договору, однако доказательств, подтверждающих исполнение ею указанного условия (п. 5 договора) не представлено.
<данные изъяты> Е. умер.
Единственным наследником к его имуществу является дочь Н., которая, вступив в права наследования, <данные изъяты> оплатила в полном объеме денежные средства по ипотечному Договору купли-продажи недвижимого имущества N ЮО-38 от <данные изъяты> года.
Из материалов дела следует, что на день смерти Е. по договору выплачено <данные изъяты> рублей при общей сумме по договору с процентами <данные изъяты> рублей.
Таким образом, на момент смерти Е. у него имелись не исполненные денежные обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> перед администрацией г.о. Химки, которые составляли более половины от суммы договора в целом.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ).
С учетом указанных правовых норм, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что к наследникам не переходят обязанности наследодателя по завершению неисполненной сделки, поскольку этот вывод противоречит вышеуказанным нормам закона.
Также неправомерен вывод суда первой инстанции о том, что в связи со смертью Е. в этот день прекратились его обязательства по заключению договора купли-продажи нежилого помещения на основании предварительного договора купли-продажи, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.
В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Однако по смыслу указанных правовых норм и возникших между сторонами правоотношений основной договор купли-продажи не заключен, поскольку Е. обязательства по оплате стоимости обремененного залогом имущества не выполнены на момент смерти, следовательно, данное обстоятельство влечет невозможность заключить основного договора купли-продажи с К. на условиях предварительного договора и не свидетельствует об уклонении Е. от заключения основного договора.
В свою очередь, Н. вступив в права наследования, выполнила обязательства наследодателя Е. по договору как наследник, унаследовавший имущество и долги наследодателя по неисполненным денежным обязательствам (п. 1 ст. 1175 ГК РФ).
При таких обстоятельствах судебная коллегия находит решение суда об отказе в иске К. законным.
Также судебная коллегия согласна с выводами суда о том, представленные К. акты сверки по оплате денежных средств за Е. администрации г.о. Химки, заявление в Комитет по управлению имуществом от ИП Е. о передаче прав и обязанностей по договору К. от 17.07.2012 года, оплата коммунальных и иных платежей за пользование нежилым помещением не порождают для Н. последствий, обязывающих ее заключить основной договор купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на материалах дела и установленных судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора по существу.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым указать, что К. выбран неправильный способ защиты своих прав, и она не лишена возможности обратиться к наследникам умершего Е. с иском о возмещении понесенных ею в рамках предварительного договора купли-продажи нежилого помещения подтвержденных расходов.
Иные доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, были предметом обсуждения судебной коллегии и не содержат правовых оснований к отмене решения в обжалуемой части.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Химкинского городского суда Московской области от 09 июня 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)