Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Беляев В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего: Гусевой Н.А.,
и судей: Болонкиной И.В., Демьяновой Н.Н.,
при секретаре: Г.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Буйского районного суда Костромской области от 25 февраля 2014 года по делу по иску З. к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 7 по Костромской области о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признании исполненным договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и по встречному иску Г.К. и К.В. к З. о признании того же договора купли-продажи квартиры неисполненным.
Заслушав доклад судьи Болонкиной И.В., выслушав представителя З. - С.А., который поддержал доводы апелляционной жалобы, Г.К. и К.В., которые полагают, что не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
З., действуя через своего представителя С.О., обратилась в суд с иском к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 7 по Костромской области о признании за ней права собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> в том числе жилой площадью <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>. В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между С.О., действующей по доверенности в ее (З.) интересах, и Г.Л. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого Г.Л. продала ей квартиру за <данные изъяты> руб. Передача квартиры осуществлялась по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым расчеты между сторонами произведены полностью в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, Г.Л. были получены денежные средства в указанном размере, а З. - ключи от квартиры. Заключенный договор купли-продажи был предъявлен в Буйский отдел управления Росреестра по Костромской области. Пунктом 4 договора купли-продажи предусмотрено, что Г.Л. сохраняет право регистрации и проживания в квартире, и по устной договоренности производит оплату за жилищно-коммунальные услуги. ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. умерла. ДД.ММ.ГГГГ она(истица) приехала в г. Буй для получения свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру, однако по информации регистрирующего органа узнала о том, что данный договор зарегистрирован в установленном порядке не был ввиду обращения Г.Л. с заявлением о приостановлении государственной регистрации этого договора по причине неисполнения ею (З.) своих финансовых обязанностей, в связи с чем государственная регистрация прекращена ДД.ММ.ГГГГ При этом каких-либо сообщений об этом в ее адрес не поступало. О прекращении государственной регистрации права ей стало известно по приезду <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Г.Д., К.В., К.С.
При рассмотрении дела С.О., действуя по доверенности в интересах З., исковые требования уточнила, просила признать за З. право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и признать исполненным договор купли-продажи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между З. и Г.Л.
Г.К. и К.В. обратились со встречным иском к З. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> неисполненным в связи с тем, что деньги за квартиру Г.Л. не были переданы.
Решением Буйского районного суда от 25 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований З. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> и признании исполненным договор купли-продажи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между З. и Г.Л., отказано.
Встречные исковые требования Г.К. и К.В. к З. удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между З. и Г.Л. ДД.ММ.ГГГГ, признан неисполненным.
Определением того же суда от 7 марта 2014 года исправлена описка в мотивировочной части решения.
В апелляционной жалобе З. просит отменить решение суда и принять новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает о том, что у суда имелись основания для признания договора купли-продажи спорной квартиры исполненным, поскольку при подписании договора и передаточного акта ни одна из сторон не уклонилась от принятых на себя обязательств по передаче и приему объекта недвижимости, который передан покупателю, и продавцом получены денежные средства. Данный договор в установленном порядке передан в регистрирующий орган для его регистрации и дальнейшего перехода к ней (З.) права собственности. Отдельного документа о получении Г.Л. денежных средств от продажи квартиры оформлено не было, поскольку пунктом 4 передаточного акта предусмотрено, что расчеты между сторонами произведены полностью в размере <данные изъяты> руб., то есть передача денежных средств состоялась. Считает, что передаточный акт и является распиской, подтверждающей передачу и принятие денежных средств, поэтому ссылка суда на п. 2 ст. 161 ГК РФ несостоятельна. Считает, что, принимая решение, суд должен был руководствоваться положениями ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора следует исходить из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Однако суд не выяснил того, между кем был заключен договор, кто является сторонами договора, о чем стороны договорились. Также ссылается на показания свидетелей ФИО27, которые необоснованно судом не приняты во внимание. Обращает внимание на то, что при жизни Г.Л. данную сделку не оспаривала, не обращалась ни в полицию, ни в суд с иском. За документами по регистрации спорной квартиры обращение было только через год в связи с тем, чтобы не беспокоить Г.Л., дать ей возможность проживать спокойно в квартире. Полагает, что судом нарушены требования, предусмотренные ст. 67 ГПК РФ при оценке доказательств. Также ссылается на то, что все свидетели со стороны наследников, допрошенные судом, проживают в одном районе, знают друг друга очень давно. Обращает внимание на то, что свидетели со стороны истицы подтвердили тот факт, что Г.Л. имела намерение продать спорную квартиру, после ее продажи и получения денежных средств она перестала искать потенциальных покупателей, что также подтверждает о совершение сделки. Указывает, что факт передачи денежных средств в размере <данные изъяты> руб. Г.Л. со стороны истицы доказан. Считает, что односторонний отказ от регистрации или от сделки в соответствии с действующим законодательством не влечет за собой отмены этой сделки и признании ее неисполненной. Обращает внимание на то, что Г.Л. в течение восьми месяцев с момента заключения договора купли-продажи до момента смерти имела возможность его (договор) оспорить, обратившись в суд с соответствующим иском.
В возражениях относительно апелляционной жалобы Г.К. полагает решение суда законным, доводы жалобы - необоснованными.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Г.Л. на праве собственности принадлежала трехкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 148).
ДД.ММ.ГГГГ между Г.Л. (продавцом) и П., действующей по доверенности от имени З. (покупателем), был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым продавец обязался передать данную квартиру в собственность покупателя.
Пунктом 4 данного договора купли-продажи предусмотрено, что на момент подписания договора в указанной квартире зарегистрирована и проживает Г.Л., которая сохраняет право регистрации и проживания в данной квартире (л.д. 74).
Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. передала П., действующий по доверенности от имени З., указанную квартиру, последняя квартиру приняла. В соответствии с пунктом 4 передаточного акта расчеты между сторонами произведены полностью в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 75).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. и П., действуя по доверенности от имени З., обратились в Буйский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлениями государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (л.д. 64 - 67).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. обратилась в Буйский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру сроком на три месяца в связи с невыполнением покупателем финансовых обязательств (л.д. 79).
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации с ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ, и в этот же день З. и ее представителю П. было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности З. на квартиру на основании заявления Г.Л. о приостановлении государственной регистрации на три месяца в связи с невыполнением З. финансовых обязательств по договору купли-продажи (л.д. 80).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. обратилась в Буйский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к З. в связи с ее (Г.Л.) отказом от регистрации (л.д. 81).
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о прекращении государственной регистрации и в этот же день З. и ее представителю П. было направлено уведомление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности З. на квартиру на основании заявления Г.Л. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 83).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. умерла (л.д. 23 - 24).
ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти Г.Л. обратились сестра и брат наследодателя: К.А. и Г.К. (л.д. 155).
ДД.ММ.ГГГГ умерла К.А., состоявшая в зарегистрированном браке с К.В. (л.д. 42, 178).
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 62 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63).
Разрешая спор, суд исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что фактически спорная квартира из владения Г.Л. не выбывала, она продолжала проживать в квартире и владеть ею. З. во владение квартиру не приняла, в квартиру не вселялась, ключей от квартиры не имела, никаких обязанностей по содержанию квартиры не несла. Данное обстоятельство не оспаривалось ни З., ни ее представителем С.О. в ходе судебного разбирательства (л.д. 153 оборот, 169, 180), в связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры Г.Л. (продавцом) не был исполнен, несмотря на наличие передаточного акта.
Из материалов дела следует, что в обосновании требований о признании права собственности на спорную квартиру, истица и ее представители ссылались на договор купли-продажи данной квартиры от 23 августа 2012 года.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вместе с тем, не имеется правовых оснований для признания права собственности З. на спорное недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи от 23 августа 2012 года не является заключенным в силу отсутствия государственной регистрации данной сделки, а требований о государственной регистрации сделки и перехода права собственности З. не заявляла.
Довод апелляционной жалобы о том, что Г.Л. не оспаривала договор купли-продажи, также не может повлечь отмену решения суда, поскольку, как указывалось выше, договор купли-продажи квартиры в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не был заключен по причине отсутствия государственной регистрации данного договора.
Доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке и по существу направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить поводом к отмене решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Буйского районного суда Костромской области от 25 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-684
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. по делу N 33-684
Судья: Беляев В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего: Гусевой Н.А.,
и судей: Болонкиной И.В., Демьяновой Н.Н.,
при секретаре: Г.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе З. на решение Буйского районного суда Костромской области от 25 февраля 2014 года по делу по иску З. к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 7 по Костромской области о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признании исполненным договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и по встречному иску Г.К. и К.В. к З. о признании того же договора купли-продажи квартиры неисполненным.
Заслушав доклад судьи Болонкиной И.В., выслушав представителя З. - С.А., который поддержал доводы апелляционной жалобы, Г.К. и К.В., которые полагают, что не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
З., действуя через своего представителя С.О., обратилась в суд с иском к Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 7 по Костромской области о признании за ней права собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> в том числе жилой площадью <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>. В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между С.О., действующей по доверенности в ее (З.) интересах, и Г.Л. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого Г.Л. продала ей квартиру за <данные изъяты> руб. Передача квартиры осуществлялась по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым расчеты между сторонами произведены полностью в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, Г.Л. были получены денежные средства в указанном размере, а З. - ключи от квартиры. Заключенный договор купли-продажи был предъявлен в Буйский отдел управления Росреестра по Костромской области. Пунктом 4 договора купли-продажи предусмотрено, что Г.Л. сохраняет право регистрации и проживания в квартире, и по устной договоренности производит оплату за жилищно-коммунальные услуги. ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. умерла. ДД.ММ.ГГГГ она(истица) приехала в г. Буй для получения свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру, однако по информации регистрирующего органа узнала о том, что данный договор зарегистрирован в установленном порядке не был ввиду обращения Г.Л. с заявлением о приостановлении государственной регистрации этого договора по причине неисполнения ею (З.) своих финансовых обязанностей, в связи с чем государственная регистрация прекращена ДД.ММ.ГГГГ При этом каких-либо сообщений об этом в ее адрес не поступало. О прекращении государственной регистрации права ей стало известно по приезду <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Г.Д., К.В., К.С.
При рассмотрении дела С.О., действуя по доверенности в интересах З., исковые требования уточнила, просила признать за З. право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и признать исполненным договор купли-продажи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между З. и Г.Л.
Г.К. и К.В. обратились со встречным иском к З. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> неисполненным в связи с тем, что деньги за квартиру Г.Л. не были переданы.
Решением Буйского районного суда от 25 февраля 2014 года в удовлетворении исковых требований З. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес> и признании исполненным договор купли-продажи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между З. и Г.Л., отказано.
Встречные исковые требования Г.К. и К.В. к З. удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между З. и Г.Л. ДД.ММ.ГГГГ, признан неисполненным.
Определением того же суда от 7 марта 2014 года исправлена описка в мотивировочной части решения.
В апелляционной жалобе З. просит отменить решение суда и принять новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает о том, что у суда имелись основания для признания договора купли-продажи спорной квартиры исполненным, поскольку при подписании договора и передаточного акта ни одна из сторон не уклонилась от принятых на себя обязательств по передаче и приему объекта недвижимости, который передан покупателю, и продавцом получены денежные средства. Данный договор в установленном порядке передан в регистрирующий орган для его регистрации и дальнейшего перехода к ней (З.) права собственности. Отдельного документа о получении Г.Л. денежных средств от продажи квартиры оформлено не было, поскольку пунктом 4 передаточного акта предусмотрено, что расчеты между сторонами произведены полностью в размере <данные изъяты> руб., то есть передача денежных средств состоялась. Считает, что передаточный акт и является распиской, подтверждающей передачу и принятие денежных средств, поэтому ссылка суда на п. 2 ст. 161 ГК РФ несостоятельна. Считает, что, принимая решение, суд должен был руководствоваться положениями ст. 431 ГК РФ, в соответствии с которой при толковании условий договора следует исходить из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Однако суд не выяснил того, между кем был заключен договор, кто является сторонами договора, о чем стороны договорились. Также ссылается на показания свидетелей ФИО27, которые необоснованно судом не приняты во внимание. Обращает внимание на то, что при жизни Г.Л. данную сделку не оспаривала, не обращалась ни в полицию, ни в суд с иском. За документами по регистрации спорной квартиры обращение было только через год в связи с тем, чтобы не беспокоить Г.Л., дать ей возможность проживать спокойно в квартире. Полагает, что судом нарушены требования, предусмотренные ст. 67 ГПК РФ при оценке доказательств. Также ссылается на то, что все свидетели со стороны наследников, допрошенные судом, проживают в одном районе, знают друг друга очень давно. Обращает внимание на то, что свидетели со стороны истицы подтвердили тот факт, что Г.Л. имела намерение продать спорную квартиру, после ее продажи и получения денежных средств она перестала искать потенциальных покупателей, что также подтверждает о совершение сделки. Указывает, что факт передачи денежных средств в размере <данные изъяты> руб. Г.Л. со стороны истицы доказан. Считает, что односторонний отказ от регистрации или от сделки в соответствии с действующим законодательством не влечет за собой отмены этой сделки и признании ее неисполненной. Обращает внимание на то, что Г.Л. в течение восьми месяцев с момента заключения договора купли-продажи до момента смерти имела возможность его (договор) оспорить, обратившись в суд с соответствующим иском.
В возражениях относительно апелляционной жалобы Г.К. полагает решение суда законным, доводы жалобы - необоснованными.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, Г.Л. на праве собственности принадлежала трехкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты>, в том числе жилой <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 148).
ДД.ММ.ГГГГ между Г.Л. (продавцом) и П., действующей по доверенности от имени З. (покупателем), был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым продавец обязался передать данную квартиру в собственность покупателя.
Пунктом 4 данного договора купли-продажи предусмотрено, что на момент подписания договора в указанной квартире зарегистрирована и проживает Г.Л., которая сохраняет право регистрации и проживания в данной квартире (л.д. 74).
Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. передала П., действующий по доверенности от имени З., указанную квартиру, последняя квартиру приняла. В соответствии с пунктом 4 передаточного акта расчеты между сторонами произведены полностью в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 75).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. и П., действуя по доверенности от имени З., обратились в Буйский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлениями государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (л.д. 64 - 67).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. обратилась в Буйский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру сроком на три месяца в связи с невыполнением покупателем финансовых обязательств (л.д. 79).
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации с ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ, и в этот же день З. и ее представителю П. было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности З. на квартиру на основании заявления Г.Л. о приостановлении государственной регистрации на три месяца в связи с невыполнением З. финансовых обязательств по договору купли-продажи (л.д. 80).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. обратилась в Буйский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к З. в связи с ее (Г.Л.) отказом от регистрации (л.д. 81).
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором принято решение о прекращении государственной регистрации и в этот же день З. и ее представителю П. было направлено уведомление о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности З. на квартиру на основании заявления Г.Л. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 83).
ДД.ММ.ГГГГ Г.Л. умерла (л.д. 23 - 24).
ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти Г.Л. обратились сестра и брат наследодателя: К.А. и Г.К. (л.д. 155).
ДД.ММ.ГГГГ умерла К.А., состоявшая в зарегистрированном браке с К.В. (л.д. 42, 178).
В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 62 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63).
Разрешая спор, суд исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что фактически спорная квартира из владения Г.Л. не выбывала, она продолжала проживать в квартире и владеть ею. З. во владение квартиру не приняла, в квартиру не вселялась, ключей от квартиры не имела, никаких обязанностей по содержанию квартиры не несла. Данное обстоятельство не оспаривалось ни З., ни ее представителем С.О. в ходе судебного разбирательства (л.д. 153 оборот, 169, 180), в связи с чем, суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры Г.Л. (продавцом) не был исполнен, несмотря на наличие передаточного акта.
Из материалов дела следует, что в обосновании требований о признании права собственности на спорную квартиру, истица и ее представители ссылались на договор купли-продажи данной квартиры от 23 августа 2012 года.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Вместе с тем, не имеется правовых оснований для признания права собственности З. на спорное недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи от 23 августа 2012 года не является заключенным в силу отсутствия государственной регистрации данной сделки, а требований о государственной регистрации сделки и перехода права собственности З. не заявляла.
Довод апелляционной жалобы о том, что Г.Л. не оспаривала договор купли-продажи, также не может повлечь отмену решения суда, поскольку, как указывалось выше, договор купли-продажи квартиры в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не был заключен по причине отсутствия государственной регистрации данного договора.
Доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке и по существу направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить поводом к отмене решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Буйского районного суда Костромской области от 25 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)