Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Киричек Ю.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самович А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11445/2014) индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича
на решение Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014 по делу N А46-9550/2014 (судья Распутина Л.Н.),
принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью "Анион" (ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804)
к Индивидуальному предпринимателю Канищеву Александру Викторовичу (ИНН 550306030142, ОГРНИП 313554322500142)
о взыскании 200 000 руб.,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича и Канищева Сергея Александровича,
при участии в судебном заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича - представитель Фадин Сергей Владимирович (удостоверение N 37 выдано 25.07.2005, по доверенности N 55АА0819042 от 09.08.2014 сроком действия 3 года);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Анион" - представитель не явился, извещено;
- от Индивидуального предпринимателя Галашова Владислав Андреевич - представитель не явился, извещен;
- от Канищева Сергея Александровича - представитель не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Анион" (далее - ООО "Анион", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Канищеву Александру Викторовичу (далее - ИП Канищев А.В., ответчик) о взыскании 200 000 руб. 00 коп. задатка в двойном размере, уплаченного по соглашению о задатке к договору аренды нежилого помещения от 02.09.2013.
Определением суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Галашов Владислав Андреевич и Канищев Сергей Александрович.
Решением Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014 заявленные Обществом требования удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича в пользу истца взыскана сумма задатка в размере 200 000 руб. 00 коп., а также 7 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По утверждению подателя жалобы, возложение на него обязанности по возврату задатка, что является по сути штрафной санкцией, является неправомерным, ввиду наличия у него статуса агента арендодателя, а также ввиду недоказанности его виновных действий, повлекших отказ в государственной регистрации заключенного договора. По его мнению, возврат задатка при прекращении обязательства после начала его исполнения не соответствует правовому характеру задатка как одного из способов исполнения обязательства.
Подателем жалобы также указано, что денежные средства, полученные им в качестве задатка, в соответствии с условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, зачтены в счет уплаты произведенной чистовой отделки арендуемого помещения, таким образом, повторное распоряжение денежными средствами, полученными в виде задатка, невозможно.
ООО "Анион", ИП Галашов Владислав Андреевич, Канищев Сергей Александрович извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей названных лиц, участвующих в деле.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Канищева Александра Викторовича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01.09.2013 года между Галашовым В.А. и ИП Канищевым А.В. был заключен агентский договор, согласно которому агент (ИП Канищев А.В.) обязуется за вознаграждение совершить по поручению Принципала (Галашова В.А.) от своего имени и за счет Принципала юридические и иные действия, связанные с заключением договора аренды нежилого помещения N ЗП, общей площадью 52,5 кв. м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6 (номер на поэтажном плане цокольного этажа 3), принадлежащего Принципалу на основании договора о передаче инвестиционных прав от 05.06.2013 года.
Для исполнения своих обязанностей по настоящему договору Агент от своего имени обязуется в срок до 10.09.2013 года заключить с потенциальным арендатором ООО "АНИОН" (ОГРН 1105543022804) договор о задатке в счет платежей по договору аренды нежилого помещения N 3, общей площадью 52,5 кв. м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, который стороны намерены заключить в течение 100 дней с момента заключения договора о задатке.
02.09.2013 года между ООО "Анион" (Задаткодатель) и Канищевым А.В. (Задаткополучатель) заключено соглашение о задатке по договору аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого 3адаткодатель передает в качестве задатка, а Задаткополучатель получает сумму в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей в счет платежей, причитающихся Задаткополучателю с Задаткодателя по договору аренды нежилого помещения N 3, общей площадью 52,3 - (Пятьдесят две целых три десятых) кв. м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6 (N на поэтажном плане цокольного этажа: 3), который Стороны обязуются заключить в соответствии с условиями настоящего Соглашения.
О получении указанной суммы по настоящему Соглашению Задаткополучатель обязуется на каждом экземпляре настоящего Соглашения собственноручно произвести соответствующую надпись о получении денежных средств.
Стороны договорились в течение 100 (Ста) дней с момента подписания настоящего Соглашения, но не более 2 (Двух) дней с момента представления Задаткополучателем зарегистрированного в Управлении Росреестра по Омской области Свидетельства о государственной регистрации права собственности Задаткополучателя на указанное в пункте 1 настоящего Соглашения нежилое помещение, заключить договор аренды указанного нежилого помещения на срок 5 (Пять) лет для использования под размещение стоматологической клиники (кабинета), на условиях проекта указанного Договора, который Стороны настоящего соглашения обязуются подготовить и согласовать в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента подписания настоящего Соглашения.
Согласно рукописной надписи на последней странице рассматриваемого соглашения Канищев А.В. получил от ООО "Анион" денежные средства в указанном выше размере, что подтвердил и ответчик в судебном заседании.
15.11.2013 между Галашовым В.А. и ООО "АНИОН" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бородина,6.
Указывая, что на момент обращения истца с рассматриваемыми требования государственная регистрация договора аренды не была осуществлена, задаток ответчиком истцу не возвращен, ООО "Анион" обратилось в суд с настоящим иском.
23.09.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как указано в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен.
Требуя возврата суммы задатка в двойном размере, истец основывает свое требование на пункте 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно приведенной норме права, последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.
Судом установлено, что во исполнение указанных выше агентского договора и соглашения о задатке 15.11.2013 между ИП Галашовым В.А. (арендодатель) и ООО "Анион" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения.
По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на праве аренды нежилое помещение N 3П, общей площадью 52,5 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2013, запись регистрации N 55-55-01/220/2013-187, о чем выдано свидетельство 55-АБ N 042257 от 11.10.2013 (пункт 1.1).
Стороны определили, что арендатор использует помещение до 16.11.2018 (пункт1.2).
Стороны договорились, что указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение будет использоваться арендатором для оказания медицинских стоматологических услуг и обустройства стоматологического кабинета (пункт 1.3).
При вынесении судебного акта и формировании изложенной в решении позиции суд в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исходил из установленного вступившим в законную силу решением по делу А46-3907/2014 г. факта незаключенности договора аренды спорного помещения между ООО "АНИОН" и Галашовым В.А., а также правовой оценки действий последнего, обусловившими невозможность государственной регистрации договора.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что Канищев А.В. действовал от имени и в интересах ИП Галашова В.А., был заблаговременно осведомлен о действиях последнего, а также обо всех обстоятельствах заключения указанного договора аренды и приведших к отказу в его государственной регистрации действиях, суд пришел к выводу о доказанности вины в действиях Галашова В.А., и как следствие к выводу о наличии оснований для возложения на Канищева А.А. ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде выплаты суммы задатка в двойном размере.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенной мотивацией наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "АНИОН" требований о взыскании задатка с Канищева А.А.
Как следует из материалов рассматриваемого спора, в заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 18.11.2014 г. представителем ответчика Канищева А.В. было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Западно-Сибирского округа жалобы на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Омской области по делу А46-3907/2014, выводы которого расценены судом первой инстанции применительно к предмету рассматриваемых в рамках данного спора расценены как имеющие преюдициальное значение. Указанное ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено, производство по делу приостановлено.
30.12.2014 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размещено постановление Арбитражного суда Западно-сибирского округа по делу N А46-3907/2014 в полном объеме, согласно которому решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу N А46-3907/2014 по первоначальному иску в части его удовлетворения отменено, в этой части принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "АНИОН" отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по этому же делу оставлено без изменения.
Проверив в порядке статей 274, 284, 286 законность и обоснованность вынесенных судом первой и апелляционной инстанции судебных актов суд кассационной инстанции признал несоответствующим обстоятельствам рассматриваемого спора и правоприменительной практике выводы судов о незаключенности договора аренды помещения ввиду отсутствия его государственной регистрации. Указанная позиция судов расценена кассационной инстанцией как противоречащая положениям статьи 310ГК РФ, пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165.
Как следует из содержания вынесенного постановления, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и основания для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Таким образом, правовым последствием отсутствия факта государственной регистрации договора аренды является отсутствие правовой возможности для участников договора ссылаться на указанное обстоятельство в отношениях с третьими лицами, что не отменяет взаимные обязанности сторон заключенного соглашения в отношении арендуемого помещения и не влечет автоматического признания договора незаключенным.
При данных обстоятельствах, по убеждению суда апелляционной инстанции, отсутствуют правовые основания, установленные статьей 380, 381 ГК РФ, для возложения на Канищева А.В., как агента Галашова В.А., ответственности в виде уплаты двойной суммы задатка, полученного в связи с заключенным сторонами договором аренды помещения от 15.11.2013 г.
Указанная позиция полностью соотносится с положениями вышеназванных статей 380, 381 ГК РФ, представленными в дело доказательствами и позицией подателя апелляционной жалобы о неправомерном взыскании с него двойной суммы задатка.
Как следует из буквального содержания пункта 1 статьи 381 ГК РФ возврат задатка возможен лишь в случае "прекращения обязательств, обеспеченных задатком, до начала их исполнения". Взыскание задатка в двойном размере возможно в случае доказанности виновного поведения стороны, обусловившего невозможность исполнения обязательства.
Пунктом 8 соглашения о задатке, на котором ООО "АНИОН" основывает заявленные требования, предусмотрена возможность взыскания задатка с Задаткополучателя в случае незаключения договора аренды и выполнения соответствующих договорных обязательств по его вине. Таким образом, указанный пункт связывает возможность возложения ответственности на Задаткополучателя именно с фактом незаключенности договора, а не с фактом отсутствия его государственной регистрации.
Помимо изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что возврат задатка в рассматриваемом случае противоречит положениям статьи 381 ГК РФ, предусматривающей возможность такого возврата лишь в случае, если стороны не приступили к исполнению договорных обязательств.
Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, наличие которых исследовалось и устанавливалось в том числе и при проверке законности судебного акта по делу А46-3907/2014 г., стороны фактически к исполнению договорных обязательств приступили: арендуемое помещение было передано истцу по акту приема-передачи, являющимся приложением к заключенному договору аренды (подписан сторонами), дополнительным соглашением к договору аренды стороны согласовали условие о проведении арендодателем чистовой отделки помещения, его стоимости, а также предусмотрели возможность зачету суммы полученного задатка в счет уплаты за чистовую отделку помещения. Факт осуществления арендодателем отделочных работ и принятия их арендатором подтверждается представленными в материалы дела счетами N 5 от 18.11.2013 г., 6 от 18.11.2013 г., платежными документами подтверждающими факт их оплаты Обществом (листы дела 42-48).
С учетом изложенного, полученная Канищевым А.В. в рамках соглашения от 02.09.2013 г. сумма денежных средств утрачивает статус задатка как гаранта исполнения договорных обязательств, а представляет собой плату за оказанные в рамках дополнительного соглашения услуги по чистовой отделке арендуемого помещения, поэтому в рамках данного спора не может быть разрешен вопрос о ее возврате Обществу.
При данных обстоятельствах вынесенный судебный акт подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных ООО "АНИОН" требований.
В связи с удовлетворением апелляционной судебные расходы в виде уплаченной Канищевым А.А. государственной пошлины, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, подлежат отнесению на ООО "Анион".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, п. п. 1.3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014 по делу N А46-9550/2014 отменить.
Вынести по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.
В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "Анион" к Индивидуальному предпринимателю Канищеву Александру Викторовичу требований о взыскании 200 000 руб., составляющих двойную сумму задатка, полученного в связи с заключенным соглашением от 02.09.2013 г., отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Анион" (ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804) в пользу Индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича (ИНН 550306030142, ОГРНИП 313554322500142) судебные расходы в виде уплаченной предпринимателем при подаче апелляционной жалобы государственной пошлины в размере 2000 руб. 00 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2015 N 08АП-11445/2014 ПО ДЕЛУ N А46-9550/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. по делу N А46-9550/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Золотовой Л.А.
судей Киричек Ю.Н., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самович А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11445/2014) индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича
на решение Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014 по делу N А46-9550/2014 (судья Распутина Л.Н.),
принятое по иску Общества с ограниченной ответственностью "Анион" (ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804)
к Индивидуальному предпринимателю Канищеву Александру Викторовичу (ИНН 550306030142, ОГРНИП 313554322500142)
о взыскании 200 000 руб.,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Галашова Владислава Андреевича и Канищева Сергея Александровича,
при участии в судебном заседании:
- от Индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича - представитель Фадин Сергей Владимирович (удостоверение N 37 выдано 25.07.2005, по доверенности N 55АА0819042 от 09.08.2014 сроком действия 3 года);
- от Общества с ограниченной ответственностью "Анион" - представитель не явился, извещено;
- от Индивидуального предпринимателя Галашова Владислав Андреевич - представитель не явился, извещен;
- от Канищева Сергея Александровича - представитель не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Анион" (далее - ООО "Анион", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Канищеву Александру Викторовичу (далее - ИП Канищев А.В., ответчик) о взыскании 200 000 руб. 00 коп. задатка в двойном размере, уплаченного по соглашению о задатке к договору аренды нежилого помещения от 02.09.2013.
Определением суда в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Галашов Владислав Андреевич и Канищев Сергей Александрович.
Решением Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014 заявленные Обществом требования удовлетворены, с индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича в пользу истца взыскана сумма задатка в размере 200 000 руб. 00 коп., а также 7 000 руб. 00 коп. расходов по оплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По утверждению подателя жалобы, возложение на него обязанности по возврату задатка, что является по сути штрафной санкцией, является неправомерным, ввиду наличия у него статуса агента арендодателя, а также ввиду недоказанности его виновных действий, повлекших отказ в государственной регистрации заключенного договора. По его мнению, возврат задатка при прекращении обязательства после начала его исполнения не соответствует правовому характеру задатка как одного из способов исполнения обязательства.
Подателем жалобы также указано, что денежные средства, полученные им в качестве задатка, в соответствии с условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, зачтены в счет уплаты произведенной чистовой отделки арендуемого помещения, таким образом, повторное распоряжение денежными средствами, полученными в виде задатка, невозможно.
ООО "Анион", ИП Галашов Владислав Андреевич, Канищев Сергей Александрович извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей названных лиц, участвующих в деле.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Канищева Александра Викторовича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции установил следующее.
01.09.2013 года между Галашовым В.А. и ИП Канищевым А.В. был заключен агентский договор, согласно которому агент (ИП Канищев А.В.) обязуется за вознаграждение совершить по поручению Принципала (Галашова В.А.) от своего имени и за счет Принципала юридические и иные действия, связанные с заключением договора аренды нежилого помещения N ЗП, общей площадью 52,5 кв. м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6 (номер на поэтажном плане цокольного этажа 3), принадлежащего Принципалу на основании договора о передаче инвестиционных прав от 05.06.2013 года.
Для исполнения своих обязанностей по настоящему договору Агент от своего имени обязуется в срок до 10.09.2013 года заключить с потенциальным арендатором ООО "АНИОН" (ОГРН 1105543022804) договор о задатке в счет платежей по договору аренды нежилого помещения N 3, общей площадью 52,5 кв. м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6, который стороны намерены заключить в течение 100 дней с момента заключения договора о задатке.
02.09.2013 года между ООО "Анион" (Задаткодатель) и Канищевым А.В. (Задаткополучатель) заключено соглашение о задатке по договору аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого 3адаткодатель передает в качестве задатка, а Задаткополучатель получает сумму в размере 100 000 (Сто тысяч) рублей в счет платежей, причитающихся Задаткополучателю с Задаткодателя по договору аренды нежилого помещения N 3, общей площадью 52,3 - (Пятьдесят две целых три десятых) кв. м, расположенного в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, д. 6 (N на поэтажном плане цокольного этажа: 3), который Стороны обязуются заключить в соответствии с условиями настоящего Соглашения.
О получении указанной суммы по настоящему Соглашению Задаткополучатель обязуется на каждом экземпляре настоящего Соглашения собственноручно произвести соответствующую надпись о получении денежных средств.
Стороны договорились в течение 100 (Ста) дней с момента подписания настоящего Соглашения, но не более 2 (Двух) дней с момента представления Задаткополучателем зарегистрированного в Управлении Росреестра по Омской области Свидетельства о государственной регистрации права собственности Задаткополучателя на указанное в пункте 1 настоящего Соглашения нежилое помещение, заключить договор аренды указанного нежилого помещения на срок 5 (Пять) лет для использования под размещение стоматологической клиники (кабинета), на условиях проекта указанного Договора, который Стороны настоящего соглашения обязуются подготовить и согласовать в течение 15 (Пятнадцати) дней с момента подписания настоящего Соглашения.
Согласно рукописной надписи на последней странице рассматриваемого соглашения Канищев А.В. получил от ООО "Анион" денежные средства в указанном выше размере, что подтвердил и ответчик в судебном заседании.
15.11.2013 между Галашовым В.А. и ООО "АНИОН" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Бородина,6.
Указывая, что на момент обращения истца с рассматриваемыми требования государственная регистрация договора аренды не была осуществлена, задаток ответчиком истцу не возвращен, ООО "Анион" обратилось в суд с настоящим иском.
23.09.2014 Арбитражным судом Омской области принято решение, обжалуемое в апелляционном порядке.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как указано в пункте 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 Гражданского кодекса Российской Федерации) задаток должен быть возвращен.
Требуя возврата суммы задатка в двойном размере, истец основывает свое требование на пункте 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно приведенной норме права, последствия в виде потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.
Судом установлено, что во исполнение указанных выше агентского договора и соглашения о задатке 15.11.2013 между ИП Галашовым В.А. (арендодатель) и ООО "Анион" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения.
По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на праве аренды нежилое помещение N 3П, общей площадью 52,5 кв. м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Бородина, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.10.2013, запись регистрации N 55-55-01/220/2013-187, о чем выдано свидетельство 55-АБ N 042257 от 11.10.2013 (пункт 1.1).
Стороны определили, что арендатор использует помещение до 16.11.2018 (пункт1.2).
Стороны договорились, что указанное в пункте 1.1 договора нежилое помещение будет использоваться арендатором для оказания медицинских стоматологических услуг и обустройства стоматологического кабинета (пункт 1.3).
При вынесении судебного акта и формировании изложенной в решении позиции суд в соответствии с положениями статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исходил из установленного вступившим в законную силу решением по делу А46-3907/2014 г. факта незаключенности договора аренды спорного помещения между ООО "АНИОН" и Галашовым В.А., а также правовой оценки действий последнего, обусловившими невозможность государственной регистрации договора.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что Канищев А.В. действовал от имени и в интересах ИП Галашова В.А., был заблаговременно осведомлен о действиях последнего, а также обо всех обстоятельствах заключения указанного договора аренды и приведших к отказу в его государственной регистрации действиях, суд пришел к выводу о доказанности вины в действиях Галашова В.А., и как следствие к выводу о наличии оснований для возложения на Канищева А.А. ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде выплаты суммы задатка в двойном размере.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенной мотивацией наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных ООО "АНИОН" требований о взыскании задатка с Канищева А.А.
Как следует из материалов рассматриваемого спора, в заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 18.11.2014 г. представителем ответчика Канищева А.В. было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Западно-Сибирского округа жалобы на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Омской области по делу А46-3907/2014, выводы которого расценены судом первой инстанции применительно к предмету рассматриваемых в рамках данного спора расценены как имеющие преюдициальное значение. Указанное ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено, производство по делу приостановлено.
30.12.2014 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации размещено постановление Арбитражного суда Западно-сибирского округа по делу N А46-3907/2014 в полном объеме, согласно которому решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу N А46-3907/2014 по первоначальному иску в части его удовлетворения отменено, в этой части принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "АНИОН" отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 10.06.2014 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по этому же делу оставлено без изменения.
Проверив в порядке статей 274, 284, 286 законность и обоснованность вынесенных судом первой и апелляционной инстанции судебных актов суд кассационной инстанции признал несоответствующим обстоятельствам рассматриваемого спора и правоприменительной практике выводы судов о незаключенности договора аренды помещения ввиду отсутствия его государственной регистрации. Указанная позиция судов расценена кассационной инстанцией как противоречащая положениям статьи 310ГК РФ, пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 г. N 165.
Как следует из содержания вынесенного постановления, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и основания для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Таким образом, правовым последствием отсутствия факта государственной регистрации договора аренды является отсутствие правовой возможности для участников договора ссылаться на указанное обстоятельство в отношениях с третьими лицами, что не отменяет взаимные обязанности сторон заключенного соглашения в отношении арендуемого помещения и не влечет автоматического признания договора незаключенным.
При данных обстоятельствах, по убеждению суда апелляционной инстанции, отсутствуют правовые основания, установленные статьей 380, 381 ГК РФ, для возложения на Канищева А.В., как агента Галашова В.А., ответственности в виде уплаты двойной суммы задатка, полученного в связи с заключенным сторонами договором аренды помещения от 15.11.2013 г.
Указанная позиция полностью соотносится с положениями вышеназванных статей 380, 381 ГК РФ, представленными в дело доказательствами и позицией подателя апелляционной жалобы о неправомерном взыскании с него двойной суммы задатка.
Как следует из буквального содержания пункта 1 статьи 381 ГК РФ возврат задатка возможен лишь в случае "прекращения обязательств, обеспеченных задатком, до начала их исполнения". Взыскание задатка в двойном размере возможно в случае доказанности виновного поведения стороны, обусловившего невозможность исполнения обязательства.
Пунктом 8 соглашения о задатке, на котором ООО "АНИОН" основывает заявленные требования, предусмотрена возможность взыскания задатка с Задаткополучателя в случае незаключения договора аренды и выполнения соответствующих договорных обязательств по его вине. Таким образом, указанный пункт связывает возможность возложения ответственности на Задаткополучателя именно с фактом незаключенности договора, а не с фактом отсутствия его государственной регистрации.
Помимо изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что возврат задатка в рассматриваемом случае противоречит положениям статьи 381 ГК РФ, предусматривающей возможность такого возврата лишь в случае, если стороны не приступили к исполнению договорных обязательств.
Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, наличие которых исследовалось и устанавливалось в том числе и при проверке законности судебного акта по делу А46-3907/2014 г., стороны фактически к исполнению договорных обязательств приступили: арендуемое помещение было передано истцу по акту приема-передачи, являющимся приложением к заключенному договору аренды (подписан сторонами), дополнительным соглашением к договору аренды стороны согласовали условие о проведении арендодателем чистовой отделки помещения, его стоимости, а также предусмотрели возможность зачету суммы полученного задатка в счет уплаты за чистовую отделку помещения. Факт осуществления арендодателем отделочных работ и принятия их арендатором подтверждается представленными в материалы дела счетами N 5 от 18.11.2013 г., 6 от 18.11.2013 г., платежными документами подтверждающими факт их оплаты Обществом (листы дела 42-48).
С учетом изложенного, полученная Канищевым А.В. в рамках соглашения от 02.09.2013 г. сумма денежных средств утрачивает статус задатка как гаранта исполнения договорных обязательств, а представляет собой плату за оказанные в рамках дополнительного соглашения услуги по чистовой отделке арендуемого помещения, поэтому в рамках данного спора не может быть разрешен вопрос о ее возврате Обществу.
При данных обстоятельствах вынесенный судебный акт подлежит отмене с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных ООО "АНИОН" требований.
В связи с удовлетворением апелляционной судебные расходы в виде уплаченной Канищевым А.А. государственной пошлины, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, подлежат отнесению на ООО "Анион".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, п. п. 1.3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 23.09.2014 по делу N А46-9550/2014 отменить.
Вынести по делу новый судебный акт, изложив его в следующей редакции.
В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "Анион" к Индивидуальному предпринимателю Канищеву Александру Викторовичу требований о взыскании 200 000 руб., составляющих двойную сумму задатка, полученного в связи с заключенным соглашением от 02.09.2013 г., отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Анион" (ИНН 5501227153, ОГРН 1105543022804) в пользу Индивидуального предпринимателя Канищева Александра Викторовича (ИНН 550306030142, ОГРНИП 313554322500142) судебные расходы в виде уплаченной предпринимателем при подаче апелляционной жалобы государственной пошлины в размере 2000 руб. 00 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЗОЛОТОВА
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)