Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.,
судей Голубцова В.Г., Борзенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя Гоноховой Елены Владимировны (ИНН 666400130539, ОГРН 304667435800099) - представитель по доверенности от 25.11.2013 г. Швалева А.А.
от ответчика ООО "Управляющая компания РЭМП УЖСК" (ИНН 6674170306, ОГРН 1056605367213) - не явились, извещены надлежащим образом
от третьего лица - Задровская Е.Н. - не явилась, извещена надлежащим образом
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Истца Гоноховой Елены Владимировны
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2014 года
по делу N А60-48970/2013,
принятое (вынесенное) судьей И.В.Пшеничниковой
по иску Гоноховой Елены Владимировны
к ООО "Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационное многопрофильное предприятие Уралжилстройкомплекс"
третье лицо Задровская Е.Н.
о понуждении к заключению договора аренды,
установил:
Истец - индивидуальный предприниматель Гонохова Елена Владимировна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику ООО "Управляющая компания РЭМП УЖСК" об обязании заключить договор аренды и взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью. В обоснование жалобы указывает, что у арендодателя не было оснований требовать досрочного расторжения договора, в связи с тем, что арендатор добросовестно исполнял свои обязательства; действия ответчика следует расценивать как злоупотребление правом.
Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2012 между сторонами спора был заключен договор аренды N 090579, где ответчик - арендодатель, истец - арендатор. Согласно условиям названного договора, предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 17,4 кв. м, находящееся в подъезде N 21 этажа дома N 38 по ул. Родонитовая, г. Екатеринбург.
Срок действия договора определен с момента подписания и до 31.10.2013.
Письмом от 30.10.2013 N 2170 ответчик уведомил истца об истечении срока действия договора аренды. В продлении срока действия договора аренды N 090579 либо в заключении нового договора аренды с истцом в отношении этих же помещений - ответчик отказал.
Полагая, что в течение всего срока действия договора, за предпринимателем не числилась задолженность по арендным платежам, в связи с чем, он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды в отношении этого же помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании заключить договор аренды на основании положений статьи 621 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не установил правовых оснований для его удовлетворения, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства факта пользования помещениями истцом после истечения срока договора, а также реализации предпринимателем своего преимущественного права до окончания срока действия договора аренды.
Заявитель апелляционной жалобы с данными выводами суда не согласен. В обоснование жалобы указывает, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок; у арендодателя не было оснований требовать досрочного расторжения договора, в связи с тем, что арендатор добросовестно исполнял свои обязательства; действия ответчика следует расценивать как злоупотребление правом.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор с любым обратившимся к нему хозяйствующим субъектом.
Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем, истцом в нарушение данной нормы права не указано, каким именно законом установлена обязанность ответчика заключить с ним договор аренды помещений.
Также истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик добровольно принял на себя обязательство заключить с истцом на новый срок договор аренды спорного помещения.
Договор аренды помещения не является публичным договором и истец не вправе понудить ответчика к его заключению.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что по настоящему делу подлежит применению пункт 1 статьи 621 ГК РФ, отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Таким образом, возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Из отзыва ответчика следует, что им заключен договор аренды с ИП Задровской Е.Н., в связи с чем, согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации истец может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом (с привлечением в качестве второго ответчика нового арендатора), а не о понуждении заключить договор аренды.
В силу положений статей 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, намерение арендатора продлить договор аренды помещения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность по предоставлению помещения в аренду на новый срок.
Судом первой инстанции установлено, что срок действия договора аренды N 090579 от 01.12.2012 г. составляет 11 месяцев, то есть истекает 01.11.2012 г.
Письмом от 30.10.2013 N 2170 арендодатель уведомил истца об истечении срока действия договора аренды. В продлении срока действия договора аренды N 090579 либо в заключении нового договора аренды с истцом в отношении этих же помещений - ответчик отказал.
Учитывая, что действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока его действия, отклоняются доводы заявителя жалобы о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя и нарушении им установленного договором 15-дневного срока для уведомления арендатора до даты его расторжения.
Судом первой инстанции также установлено, что истец фактически спорными помещениями не пользовался, в обоснование чего представил акты от 02.09.2013, 04.10.2013, 06.11.2013. Названные документы истцом не оспорены.
Принимая во внимание, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о понуждении ответчика к заключению договора аренды помещения.
Фактов злоупотребления правом арендодателем судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2014 года по делу N А60-48970/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ следует в взыскать с ИП Гоноховой Елены Владимировны (ИНН 666400130539, ОГРНИП 304667435800099) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по апелляционной жалобе 2 000 (две тысячи) рублей.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2014 года по делу N А60-48970/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Гоноховой Елены Владимировны (ИНН 666400130539, ОГРНИП 304667435800099) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по апелляционной жалобе 2 000 (две тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2014 N 17АП-3792/2014-АК ПО ДЕЛУ N А60-48970/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2014 г. N 17АП-3792/2014-АК
Дело N А60-48970/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савельевой Н.М.,
судей Голубцова В.Г., Борзенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пьянковой Е.Л.
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя Гоноховой Елены Владимировны (ИНН 666400130539, ОГРН 304667435800099) - представитель по доверенности от 25.11.2013 г. Швалева А.А.
от ответчика ООО "Управляющая компания РЭМП УЖСК" (ИНН 6674170306, ОГРН 1056605367213) - не явились, извещены надлежащим образом
от третьего лица - Задровская Е.Н. - не явилась, извещена надлежащим образом
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Истца Гоноховой Елены Владимировны
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2014 года
по делу N А60-48970/2013,
принятое (вынесенное) судьей И.В.Пшеничниковой
по иску Гоноховой Елены Владимировны
к ООО "Управляющая компания Ремонтно-эксплуатационное многопрофильное предприятие Уралжилстройкомплекс"
третье лицо Задровская Е.Н.
о понуждении к заключению договора аренды,
установил:
Истец - индивидуальный предприниматель Гонохова Елена Владимировна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику ООО "Управляющая компания РЭМП УЖСК" об обязании заключить договор аренды и взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.02.2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью. В обоснование жалобы указывает, что у арендодателя не было оснований требовать досрочного расторжения договора, в связи с тем, что арендатор добросовестно исполнял свои обязательства; действия ответчика следует расценивать как злоупотребление правом.
Судебное заседание проведено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.12.2012 между сторонами спора был заключен договор аренды N 090579, где ответчик - арендодатель, истец - арендатор. Согласно условиям названного договора, предметом аренды является нежилое помещение общей площадью 17,4 кв. м, находящееся в подъезде N 21 этажа дома N 38 по ул. Родонитовая, г. Екатеринбург.
Срок действия договора определен с момента подписания и до 31.10.2013.
Письмом от 30.10.2013 N 2170 ответчик уведомил истца об истечении срока действия договора аренды. В продлении срока действия договора аренды N 090579 либо в заключении нового договора аренды с истцом в отношении этих же помещений - ответчик отказал.
Полагая, что в течение всего срока действия договора, за предпринимателем не числилась задолженность по арендным платежам, в связи с чем, он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды в отношении этого же помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании заключить договор аренды на основании положений статьи 621 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, не установил правовых оснований для его удовлетворения, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства факта пользования помещениями истцом после истечения срока договора, а также реализации предпринимателем своего преимущественного права до окончания срока действия договора аренды.
Заявитель апелляционной жалобы с данными выводами суда не согласен. В обоснование жалобы указывает, что в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок; у арендодателя не было оснований требовать досрочного расторжения договора, в связи с тем, что арендатор добросовестно исполнял свои обязательства; действия ответчика следует расценивать как злоупотребление правом.
Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность арендодателя заключить договор с любым обратившимся к нему хозяйствующим субъектом.
Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем, истцом в нарушение данной нормы права не указано, каким именно законом установлена обязанность ответчика заключить с ним договор аренды помещений.
Также истцом в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик добровольно принял на себя обязательство заключить с истцом на новый срок договор аренды спорного помещения.
Договор аренды помещения не является публичным договором и истец не вправе понудить ответчика к его заключению.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что по настоящему делу подлежит применению пункт 1 статьи 621 ГК РФ, отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Таким образом, возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Из отзыва ответчика следует, что им заключен договор аренды с ИП Задровской Е.Н., в связи с чем, согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации истец может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом (с привлечением в качестве второго ответчика нового арендатора), а не о понуждении заключить договор аренды.
В силу положений статей 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, намерение арендатора продлить договор аренды помещения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность по предоставлению помещения в аренду на новый срок.
Судом первой инстанции установлено, что срок действия договора аренды N 090579 от 01.12.2012 г. составляет 11 месяцев, то есть истекает 01.11.2012 г.
Письмом от 30.10.2013 N 2170 арендодатель уведомил истца об истечении срока действия договора аренды. В продлении срока действия договора аренды N 090579 либо в заключении нового договора аренды с истцом в отношении этих же помещений - ответчик отказал.
Учитывая, что действие договора аренды прекращено в связи с истечением срока его действия, отклоняются доводы заявителя жалобы о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя и нарушении им установленного договором 15-дневного срока для уведомления арендатора до даты его расторжения.
Судом первой инстанции также установлено, что истец фактически спорными помещениями не пользовался, в обоснование чего представил акты от 02.09.2013, 04.10.2013, 06.11.2013. Названные документы истцом не оспорены.
Принимая во внимание, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством, арбитражный апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в удовлетворении требования о понуждении ответчика к заключению договора аренды помещения.
Фактов злоупотребления правом арендодателем судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2014 года по делу N А60-48970/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ следует в взыскать с ИП Гоноховой Елены Владимировны (ИНН 666400130539, ОГРНИП 304667435800099) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по апелляционной жалобе 2 000 (две тысячи) рублей.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 266, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 февраля 2014 года по делу N А60-48970/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с ИП Гоноховой Елены Владимировны (ИНН 666400130539, ОГРНИП 304667435800099) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по апелляционной жалобе 2 000 (две тысячи) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Н.М.САВЕЛЬЕВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)