Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 (судья Пирская О.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- муниципального унитарного предприятия "Ремдорсервис" муниципального образования "Город Оренбург" - Ивлев А.В. (доверенность от 11.11.2014);
- общества с ограниченной ответственностью "Созидание" - Ивин С.А. (доверенность от 12.01.2015).
Муниципальное унитарное предприятие "Ремдорсервис" муниципального образования "Город Оренбург" (далее - МУП "Ремдорсервис", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Созидание" (далее - ООО "Созидание", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 в размере 1 331 216 руб. с 07.02.2010 по 06.07.2012 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 1, л.д. 175, 176).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, муниципальное образование "Город Оренбург" в лице Администрации города Оренбурга (далее - третьи лица).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.12.2014 (резолютивная часть объявлена 05.12.2014) исковые требования предприятия удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 276 826 руб.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так, ответчик отмечает, что из положений статей 550 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит. В связи с тем, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, государственная регистрация дополнительного соглашения от 10.12.2010 N 2, которым установлено право арендатора на досрочный выкуп арендуемого имущества, не требовалась в настоящем случае. Ответчик доказал, что обязательства по договору аренды выполнены до истечения срока его действия, по состоянию на 31.12.2010 общество внесло выкупную стоимость имущества полностью. Между тем, истец уклоняется от оформления права собственности ответчика на арендуемое имущество. Представленные в материалы дела в обоснование внесения ответчиком выкупной стоимости акты зачета встречных требований сторон не были оспорены истцом и не признаны недействительными судом. Содержащиеся в материалах дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области документы (акты сверок и справка общества) не являются первичными документами, последние в материалы указанного дела не представлялись, правоотношения сторона по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 в указанном деле не исследовались. Соответственно, определение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по указанному делу не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Истец не представил доказательства оплаты по договорам от 11.01.2010 N N 2, 3 на сумму 1 918 485 руб. 76 коп. иным способом нежели проведение зачета в счет оплаты по обязательствам по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2, или убедительных доказательств, что акты взаимозачета по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 не были подписаны.
От истца и третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступали.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.07.2009 между МУП "Ремдорсервис" (арендодатель) и ООО "Созидание" (арендатор) подписан договор аренды N 50/2 (т. 1, л.д. 58-62).
Согласно пункту 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 180,1 кв. м, инвентарный N П-87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21/п.1, литера Г16Г17Г18Г19Г20Г21, расположенное на первом этаже здания, по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, 28, для размещения сервиса по ремонту автомобилей (шиномонтаж).
В силу пункта 3.4.2 арендатор по истечении срока действия договора имеет право выкупить арендуемое помещение либо заключить договор аренды на новый срок при соблюдении требований законодательства о проведении торгов. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор, не позднее чем за 10 дней до окончания действия настоящего договора.
Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 45 904 руб. в месяц согласно расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора (пункт 4.2).
Арендатор ежемесячно до 30 числа текущего отчетного месяца осуществляет перечисление на расчетный счет либо в кассу арендодателя арендной платы в размере, установленном в расчете арендной платы (пункт 4.3).
На основании пункта 6.1 срок действия договора устанавливается с 03.07.2009 по 02.07.2012 включительно с последующим выкупом. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
В силу пункта 6.3 арендованные помещения переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения выкупной цены помещения.
Договор 08.11.2010 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 62).
06 июля 2009 года между сторонами подписан акт сдачи-приемки нежилых помещений (т. 1, л.д. 64).
Недвижимое имущество, переданное в аренду по договору от 03.07.2009 N 50/2, является собственностью муниципального образования "Город Оренбург" и передано 09.04.2009 на праве хозяйственного ведения МУП "Ремдорсервис", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 56 АА 783722 (т. 1, л.д. 100).
Согласно дополнительному соглашению от 10.01.2010 N 1 к договору аренды N 50/2 стороны договорились на основании пункта 3.5 договора аренды изменить площадь арендуемого объекта, пункт 1.1 договора аренды читать в следующей редакции: "помещение площадью 106,7 кв. м, расположенное в нежилом одноэтажном помещении общей площадью 2529,2 кв. м, инвентарный N 87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21, по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Монтажников, 28"; изложить пункт 4.2 договора аренды в следующей редакции: "размер арендной платы на момент заключения договора составляет 27 195 руб. согласно расчету арендной платы, который является неотъемной частью договора (т. 1, л.д. 127).
Данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 10.12.2010 N 2 (т. 2, л.д. 10) к договору аренды N 50/2 стороны внесли наряду с прочими следующие изменения в договор аренды: дополнительное соглашение N 1 к договору аренды считать недействующим с даты его подписания (пункт 1); дополнить договор аренды пунктом 3.4.4 в следующей редакции: "арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение до истечения срока действия настоящего договора при условии направления соответствующего заявления арендодателю. Выкупная стоимость помещения определяется сторонами в сумме арендных платежей за 3 года. В течение 10 дней с даты направления заявления о досрочном выкупе арендатор обязан произвести оплату арендных платежей за период с даты заявления о досрочном выкупе по 02.07.2012" (пункт 3); дополнить пункт 4.2 договора аренды предложением в следующей редакции: "размер арендной платы в год составляет 550 848 руб." (пункт 4); изложить пункт 4.3 договора аренды в следующей редакции: "арендатор ежегодно вносит арендную плату за следующий год до 31 декабря предыдущего года включительно перечислением на расчетный счет либо в кассу арендодателя, либо любым другим способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации"; дополнить пункт 6.3 договора аренды словами в следующей редакции: "...либо после исполнения сторонами обязанностей по пункту 3.4.4 настоящего договора".
Данное соглашение также не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик представил в материалы дела копию заявления от 22.12.2010 N 83 о выкупе арендуемого имущества, подготовленного на основании пункта 3.4.4 дополнительного соглашения N 2 (т. 2, л.д. 11).
Также в обоснование своей правовой позиции ответчик представил следующие документы.
В соответствии с актом о зачете взаимных требований между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" за аренду машин и механизмов по договору от 02.01.2009 N 1/1 по состоянию на 01.01.2010 составляет 153 454 руб. 38 коп., в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 23 408 руб. 30 коп., основание: договор аренды от 02.01.2009 N 1/1. Сумма задолженности ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за аренду нежилого помещения по договору от 03.07.2009 N 50/2 по состоянию на 01.01.2010 составляет 153 454 руб. 38 коп., в том числе НДС 23 408 руб. 30 коп., основание: договор аренды от 03.07.2009 N 50/2. Задолженность МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" и ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" после проведения зачета прекращается (т. 2, л.д. 12).
Согласно акту о зачете взаимных требований между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" за аренду машин и механизмов по договору от 02.01.2009 N 1/1 по состоянию на 01.08.2010 составляет 217 825 руб. 27 коп., в том числе НДС 33 227 руб. 58 коп., основание: договор аренды от 02.01.2009 N 1/1. Сумма задолженности ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за аренду нежилого помещения по договору от 03.07.2009 N 50/2, дополнительное соглашение N 1, по состоянию на 01.08.2010 составляет 217 825 руб. 27 коп., в том числе НДС 33 227 руб. 58 коп., основание: договор аренды от 03.07.2009 N 50/2, дополнительное соглашение N 1. Задолженность МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" и ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" после проведения зачета прекращается (т. 1, л.д. 115).
В соответствии с актом о взаимозачете требований от 30.09.2010 между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" за аренду машин и механизмов по счету-фактуре от 31.07.2010 N 26 составляет 1 587 938 руб., в том числе НДС. Задолженность ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за услуги генерального подряда по счету-фактуре от 30.09.10 N 371 составляет 5080 руб. 60 коп., по счету-фактуре от 30.09.2010 N 372-5095 руб. 77 коп., за аренду нежилого помещения за август, сентябрь 2010 года согласно договору от 03.07.2010 N 50/2, дополнительному соглашению N 1 составляет 54 390 руб. Итого 64 566 руб. 37 коп., в том числе НДС. Зачет проводится на сумму 64 566 руб. 37 коп. (т. 1, л.д. 114).
Согласно акту о зачете взаимных требований от 31.12.2010 между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" в соответствии с договором аренды грузовых машин от 11.01.2010 N 3, договором аренды легковых машин от 11.01.2010 N 2 составляет 14 176 194 руб. 95 коп., в том числе НДС. Сумма задолженности ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за аренду нежилого помещения согласно договора от 03.07.2009 N 50/2, за выполненные работы по содержанию зон отдыха согласно договора от 01.01.2010 N 77/1 - составляет 1 578 328 руб. 15 коп., в том числе НДС. Зачет проводится на сумму 1 578 328 руб. 15 коп. (т. 1, л.д. 113).
Истец не признал факт оплаты ответчиком задолженности по указанным актам зачета.
Истец, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей по указанному договору, обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что из материалов дела не следует, что условия дополнительного соглашения от 10.12.2010 N 2 к договору аренды сторонами исполнялись, указанное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, соответственно, является незаключенным. Суд не принял в качестве доказательств оплаты обществом арендных платежей акты зачета на суммы 153 454 руб. 38 коп., 1 578 328 руб. 15 коп., 217 825 руб. 27 коп., так как в них не усматривается когда возникло обязательство по оплате арендных платежей. Кроме того, суд отметил, что, заявляя кредиторские требования в рамках дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области о несостоятельности (банкротстве) МУП "Ремдорсервис", ООО "Созидание" не учитывало акт зачета от 31.12.2010, в актах сверок в указанном деле зачеты не отражены. Суд принял в качестве доказательства оплаты только акт зачета от 30.09.2010 на сумму 54 390 руб., поскольку в нем конкретизирован период долга по исследуемому договору аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 названного Кодекса).
В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчик не представил в материалы дела надлежащие доказательства оплаты спорной суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2.
В доказательство исполнения денежного обязательства по оплате спорной суммы задолженности и фактического выкупа имущества ответчиком представлены указанные выше акты о зачете взаимных требований.
В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 410 указанного Кодекса предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из приведенной нормы следует, что сделка зачета может быть односторонней либо оформленной соглашением сторон.
При наличии соглашения о прекращении обязательств на определенную сумму по смыслу норм о прекращении обязательств, возникших из длящихся правоотношений, в соглашении должно содержаться указание на основание возникновения прекращаемого обязательства, а также на конкретный период, за который оно прекращается.
Учитывая, что договор аренды от 03.07.2009 N 50/2 устанавливает длящиеся обязательства, для проведения взаимозачета между сторонами обязательным условием является указание на период, в котором возникло обязательство по оплате ответчиком арендных платежей, поскольку только данное обстоятельство позволяет индивидуализировать прекращаемое обязательство. Указанное также позволяет установить, наступил ли срок его исполнения.
Однако из актов взаимозачетов на суммы 153 454 руб. 38 коп., 1 578 328 руб. 15 коп., 217 825 руб. 27 коп. не усматривается, когда именно возникло обязательство по оплате арендных платежей, указание в актах по состоянию на определенную дату не позволяет индивидуализировать период возникновения задолженности, на что верно указано арбитражным судом первой инстанции.
Истец оспаривал факт данных зачетов, ссылаясь на отсутствие конкретизации зачитываемых периодов, на то, что зачет от 31.12.2010 на сумму 1 578 328 руб. 15 коп. фактически не мог состояться, поскольку ООО "Созидание" были предъявлены требования в рамках дела о банкротстве МУП "Ремдорсервис" о включении в реестр кредиторов задолженности в размере 9 801 924 руб. 45 коп., включающей, в том числе задолженность по договору аренды машин и механизмов от 11.01.2010 N 2 в сумме 9 515 315 руб. 46 коп. (определение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по делу N А47-3509/2011, т. 1, л.д. 147-157).
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно отметил, что, заявляя кредиторские требования в рамках дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области о несостоятельности (банкротстве) МУП "Ремдорсервис", ООО "Созидание" не учитывало акт зачета от 31.12.2010. Иное из определения Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по делу N А47-3509/2011 не следует, ответчиком не доказано.
С учетом указанного выше арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные зачеты не привели к прекращению обязательств ответчика по оплате долга по арендным платежам.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял в качестве доказательства прекращения обязательства только акт о взаимозачете требований от 30.09.2010 на сумму 54 390 руб., поскольку в нем конкретизирован период оплаты: за аренду нежилого помещения за август, сентябрь 2010 года.
В связи с вышеизложенным арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по уплате арендных платежей частично.
Ввиду приведенных выводов довод подателя жалобы о выкупе арендуемого помещения на условия дополнительного соглашения N 2 к договору аренды также не может быть принят.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 18АП-239/2015 ПО ДЕЛУ N А47-1139/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. N 18АП-239/2015
Дело N А47-1139/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 (судья Пирская О.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- муниципального унитарного предприятия "Ремдорсервис" муниципального образования "Город Оренбург" - Ивлев А.В. (доверенность от 11.11.2014);
- общества с ограниченной ответственностью "Созидание" - Ивин С.А. (доверенность от 12.01.2015).
Муниципальное унитарное предприятие "Ремдорсервис" муниципального образования "Город Оренбург" (далее - МУП "Ремдорсервис", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Созидание" (далее - ООО "Созидание", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 в размере 1 331 216 руб. с 07.02.2010 по 06.07.2012 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 1, л.д. 175, 176).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, муниципальное образование "Город Оренбург" в лице Администрации города Оренбурга (далее - третьи лица).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.12.2014 (резолютивная часть объявлена 05.12.2014) исковые требования предприятия удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 276 826 руб.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так, ответчик отмечает, что из положений статей 550 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит. В связи с тем, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, государственная регистрация дополнительного соглашения от 10.12.2010 N 2, которым установлено право арендатора на досрочный выкуп арендуемого имущества, не требовалась в настоящем случае. Ответчик доказал, что обязательства по договору аренды выполнены до истечения срока его действия, по состоянию на 31.12.2010 общество внесло выкупную стоимость имущества полностью. Между тем, истец уклоняется от оформления права собственности ответчика на арендуемое имущество. Представленные в материалы дела в обоснование внесения ответчиком выкупной стоимости акты зачета встречных требований сторон не были оспорены истцом и не признаны недействительными судом. Содержащиеся в материалах дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области документы (акты сверок и справка общества) не являются первичными документами, последние в материалы указанного дела не представлялись, правоотношения сторона по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 в указанном деле не исследовались. Соответственно, определение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по указанному делу не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Истец не представил доказательства оплаты по договорам от 11.01.2010 N N 2, 3 на сумму 1 918 485 руб. 76 коп. иным способом нежели проведение зачета в счет оплаты по обязательствам по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2, или убедительных доказательств, что акты взаимозачета по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 не были подписаны.
От истца и третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступали.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.07.2009 между МУП "Ремдорсервис" (арендодатель) и ООО "Созидание" (арендатор) подписан договор аренды N 50/2 (т. 1, л.д. 58-62).
Согласно пункту 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 180,1 кв. м, инвентарный N П-87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21/п.1, литера Г16Г17Г18Г19Г20Г21, расположенное на первом этаже здания, по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, 28, для размещения сервиса по ремонту автомобилей (шиномонтаж).
В силу пункта 3.4.2 арендатор по истечении срока действия договора имеет право выкупить арендуемое помещение либо заключить договор аренды на новый срок при соблюдении требований законодательства о проведении торгов. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор, не позднее чем за 10 дней до окончания действия настоящего договора.
Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 45 904 руб. в месяц согласно расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора (пункт 4.2).
Арендатор ежемесячно до 30 числа текущего отчетного месяца осуществляет перечисление на расчетный счет либо в кассу арендодателя арендной платы в размере, установленном в расчете арендной платы (пункт 4.3).
На основании пункта 6.1 срок действия договора устанавливается с 03.07.2009 по 02.07.2012 включительно с последующим выкупом. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
В силу пункта 6.3 арендованные помещения переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения выкупной цены помещения.
Договор 08.11.2010 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л.д. 62).
06 июля 2009 года между сторонами подписан акт сдачи-приемки нежилых помещений (т. 1, л.д. 64).
Недвижимое имущество, переданное в аренду по договору от 03.07.2009 N 50/2, является собственностью муниципального образования "Город Оренбург" и передано 09.04.2009 на праве хозяйственного ведения МУП "Ремдорсервис", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 56 АА 783722 (т. 1, л.д. 100).
Согласно дополнительному соглашению от 10.01.2010 N 1 к договору аренды N 50/2 стороны договорились на основании пункта 3.5 договора аренды изменить площадь арендуемого объекта, пункт 1.1 договора аренды читать в следующей редакции: "помещение площадью 106,7 кв. м, расположенное в нежилом одноэтажном помещении общей площадью 2529,2 кв. м, инвентарный N 87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21, по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Монтажников, 28"; изложить пункт 4.2 договора аренды в следующей редакции: "размер арендной платы на момент заключения договора составляет 27 195 руб. согласно расчету арендной платы, который является неотъемной частью договора (т. 1, л.д. 127).
Данное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 10.12.2010 N 2 (т. 2, л.д. 10) к договору аренды N 50/2 стороны внесли наряду с прочими следующие изменения в договор аренды: дополнительное соглашение N 1 к договору аренды считать недействующим с даты его подписания (пункт 1); дополнить договор аренды пунктом 3.4.4 в следующей редакции: "арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение до истечения срока действия настоящего договора при условии направления соответствующего заявления арендодателю. Выкупная стоимость помещения определяется сторонами в сумме арендных платежей за 3 года. В течение 10 дней с даты направления заявления о досрочном выкупе арендатор обязан произвести оплату арендных платежей за период с даты заявления о досрочном выкупе по 02.07.2012" (пункт 3); дополнить пункт 4.2 договора аренды предложением в следующей редакции: "размер арендной платы в год составляет 550 848 руб." (пункт 4); изложить пункт 4.3 договора аренды в следующей редакции: "арендатор ежегодно вносит арендную плату за следующий год до 31 декабря предыдущего года включительно перечислением на расчетный счет либо в кассу арендодателя, либо любым другим способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации"; дополнить пункт 6.3 договора аренды словами в следующей редакции: "...либо после исполнения сторонами обязанностей по пункту 3.4.4 настоящего договора".
Данное соглашение также не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ответчик представил в материалы дела копию заявления от 22.12.2010 N 83 о выкупе арендуемого имущества, подготовленного на основании пункта 3.4.4 дополнительного соглашения N 2 (т. 2, л.д. 11).
Также в обоснование своей правовой позиции ответчик представил следующие документы.
В соответствии с актом о зачете взаимных требований между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" за аренду машин и механизмов по договору от 02.01.2009 N 1/1 по состоянию на 01.01.2010 составляет 153 454 руб. 38 коп., в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 23 408 руб. 30 коп., основание: договор аренды от 02.01.2009 N 1/1. Сумма задолженности ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за аренду нежилого помещения по договору от 03.07.2009 N 50/2 по состоянию на 01.01.2010 составляет 153 454 руб. 38 коп., в том числе НДС 23 408 руб. 30 коп., основание: договор аренды от 03.07.2009 N 50/2. Задолженность МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" и ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" после проведения зачета прекращается (т. 2, л.д. 12).
Согласно акту о зачете взаимных требований между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" за аренду машин и механизмов по договору от 02.01.2009 N 1/1 по состоянию на 01.08.2010 составляет 217 825 руб. 27 коп., в том числе НДС 33 227 руб. 58 коп., основание: договор аренды от 02.01.2009 N 1/1. Сумма задолженности ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за аренду нежилого помещения по договору от 03.07.2009 N 50/2, дополнительное соглашение N 1, по состоянию на 01.08.2010 составляет 217 825 руб. 27 коп., в том числе НДС 33 227 руб. 58 коп., основание: договор аренды от 03.07.2009 N 50/2, дополнительное соглашение N 1. Задолженность МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" и ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" после проведения зачета прекращается (т. 1, л.д. 115).
В соответствии с актом о взаимозачете требований от 30.09.2010 между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" за аренду машин и механизмов по счету-фактуре от 31.07.2010 N 26 составляет 1 587 938 руб., в том числе НДС. Задолженность ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за услуги генерального подряда по счету-фактуре от 30.09.10 N 371 составляет 5080 руб. 60 коп., по счету-фактуре от 30.09.2010 N 372-5095 руб. 77 коп., за аренду нежилого помещения за август, сентябрь 2010 года согласно договору от 03.07.2010 N 50/2, дополнительному соглашению N 1 составляет 54 390 руб. Итого 64 566 руб. 37 коп., в том числе НДС. Зачет проводится на сумму 64 566 руб. 37 коп. (т. 1, л.д. 114).
Согласно акту о зачете взаимных требований от 31.12.2010 между МУП "Ремдорсервис" и ООО "Созидание" сумма задолженности МУП "Ремдорсервис" перед ООО "Созидание" в соответствии с договором аренды грузовых машин от 11.01.2010 N 3, договором аренды легковых машин от 11.01.2010 N 2 составляет 14 176 194 руб. 95 коп., в том числе НДС. Сумма задолженности ООО "Созидание" перед МУП "Ремдорсервис" за аренду нежилого помещения согласно договора от 03.07.2009 N 50/2, за выполненные работы по содержанию зон отдыха согласно договора от 01.01.2010 N 77/1 - составляет 1 578 328 руб. 15 коп., в том числе НДС. Зачет проводится на сумму 1 578 328 руб. 15 коп. (т. 1, л.д. 113).
Истец не признал факт оплаты ответчиком задолженности по указанным актам зачета.
Истец, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей по указанному договору, обратился в арбитражный суд с названными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что из материалов дела не следует, что условия дополнительного соглашения от 10.12.2010 N 2 к договору аренды сторонами исполнялись, указанное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, соответственно, является незаключенным. Суд не принял в качестве доказательств оплаты обществом арендных платежей акты зачета на суммы 153 454 руб. 38 коп., 1 578 328 руб. 15 коп., 217 825 руб. 27 коп., так как в них не усматривается когда возникло обязательство по оплате арендных платежей. Кроме того, суд отметил, что, заявляя кредиторские требования в рамках дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области о несостоятельности (банкротстве) МУП "Ремдорсервис", ООО "Созидание" не учитывало акт зачета от 31.12.2010, в актах сверок в указанном деле зачеты не отражены. Суд принял в качестве доказательства оплаты только акт зачета от 30.09.2010 на сумму 54 390 руб., поскольку в нем конкретизирован период долга по исследуемому договору аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 названного Кодекса).
В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что ответчик не представил в материалы дела надлежащие доказательства оплаты спорной суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2.
В доказательство исполнения денежного обязательства по оплате спорной суммы задолженности и фактического выкупа имущества ответчиком представлены указанные выше акты о зачете взаимных требований.
В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 410 указанного Кодекса предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из приведенной нормы следует, что сделка зачета может быть односторонней либо оформленной соглашением сторон.
При наличии соглашения о прекращении обязательств на определенную сумму по смыслу норм о прекращении обязательств, возникших из длящихся правоотношений, в соглашении должно содержаться указание на основание возникновения прекращаемого обязательства, а также на конкретный период, за который оно прекращается.
Учитывая, что договор аренды от 03.07.2009 N 50/2 устанавливает длящиеся обязательства, для проведения взаимозачета между сторонами обязательным условием является указание на период, в котором возникло обязательство по оплате ответчиком арендных платежей, поскольку только данное обстоятельство позволяет индивидуализировать прекращаемое обязательство. Указанное также позволяет установить, наступил ли срок его исполнения.
Однако из актов взаимозачетов на суммы 153 454 руб. 38 коп., 1 578 328 руб. 15 коп., 217 825 руб. 27 коп. не усматривается, когда именно возникло обязательство по оплате арендных платежей, указание в актах по состоянию на определенную дату не позволяет индивидуализировать период возникновения задолженности, на что верно указано арбитражным судом первой инстанции.
Истец оспаривал факт данных зачетов, ссылаясь на отсутствие конкретизации зачитываемых периодов, на то, что зачет от 31.12.2010 на сумму 1 578 328 руб. 15 коп. фактически не мог состояться, поскольку ООО "Созидание" были предъявлены требования в рамках дела о банкротстве МУП "Ремдорсервис" о включении в реестр кредиторов задолженности в размере 9 801 924 руб. 45 коп., включающей, в том числе задолженность по договору аренды машин и механизмов от 11.01.2010 N 2 в сумме 9 515 315 руб. 46 коп. (определение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по делу N А47-3509/2011, т. 1, л.д. 147-157).
Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении верно отметил, что, заявляя кредиторские требования в рамках дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области о несостоятельности (банкротстве) МУП "Ремдорсервис", ООО "Созидание" не учитывало акт зачета от 31.12.2010. Иное из определения Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по делу N А47-3509/2011 не следует, ответчиком не доказано.
С учетом указанного выше арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные зачеты не привели к прекращению обязательств ответчика по оплате долга по арендным платежам.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно принял в качестве доказательства прекращения обязательства только акт о взаимозачете требований от 30.09.2010 на сумму 54 390 руб., поскольку в нем конкретизирован период оплаты: за аренду нежилого помещения за август, сентябрь 2010 года.
В связи с вышеизложенным арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по уплате арендных платежей частично.
Ввиду приведенных выводов довод подателя жалобы о выкупе арендуемого помещения на условия дополнительного соглашения N 2 к договору аренды также не может быть принят.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)