Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.
судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9738/2015) открытого акционерного общества "Варьеганнефтегаз" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 (судья Козицкая И.А.), принятое по иску открытого акционерного общества "Варьеганнефтегаз" (ОГРН 1028601465067, ИНН 8609000160) к Департаменту природных ресурсов и несырьевого сектора экономики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 1078601000103, ИНН 8601030798) об обязании внести изменения в договор аренды лесного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от открытого акционерного общества "Варьеганнефтегаз" - Зятиков А.Н. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности N 71 от 11.08.2014 сроком действия по 31.03.2016);
- от Департамента природных ресурсов и несырьевого сектора экономики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
открытое акционерное общество "Варьеганнефтегаз" (далее - истец, ОАО "Варьеганнефтегаз") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту природных ресурсов и несырьевого сектора экономики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - ответчик, Департамент) об обязании внести изменения в договор аренды лесного участка.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с данным решением, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
В обоснование жалобы ее подателем приведены доводы о неверной оценке судом условий договора аренды лесного участка N 0225/08-01 от 28.11.2008, поскольку означенный договор зарегистрирован в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 86-72-16/041/2009-342 от 13.11.2009, в договор не внесены изменения, он действует в отношении Общества в полном объеме, при этом, существенная часть спорного земельного участка выбыла из аренды Общества в силу закона.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в суд не обеспечил.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие указанного лица.
Представитель ОАО "Варьеганнефтегаз" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, выступил с пояснениями, ответил на вопросы суда.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившегося представителя ОАО "Варьеганнефтегаз", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01 (том 1 л.д. 16-22) в редакции дополнительного соглашения, по условиям которого арендодатель, действующий в соответствии со статьями 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, на основании Приказа Департамента лесного хозяйства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2008 N 39-А (далее - Приказ), обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 28,59 га, предоставляемый в аренду по настоящему договору под объект: "Поселок временного пребывания вахтовых бригад на Бахиловском лицензионном участке", расположен по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нижневартовский район, Территориальное управление Аганское лесничество, Колек-Еганское участковое лесничество, урочище "Аганские озера", эксплуатационные леса, кадастровый номер 86:04:00 00 001:2840, категория земель - земли лесного фонда, вид использования лесов - выполнение работ по геологическому изучению недр и разработке полезных ископаемых (пункты 1.1, 1.2 договора).
Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.01.2009 по 07.06.2013, с даты приема-передачи лесного участка арендатору (пункт 2.1 договора).
Истец, реализуя право свободно распоряжаться своей частной собственностью, продало третьим лицам объекты недвижимости, входящие в состав объекта: "Поселок временного пребывания вахтовых бригад на Бахиловском лицензионном участке" и расположенные на данном земельном участке:
- по договорам купли-продажи имущества от 27.05.2008 N ВНГ-1-1024/08, от 24.10.2008 N ВНГ-1-1060/08 истец продал ОАО "Корпорация Стройинвест" объекты недвижимости на земельных участках с кадастровыми номерами 86:04:0000001:36235 и 86:04:0000001:36242. Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности произведена 16.10.2008 и 18.05.2009 соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 86 АА 658709,86 АА 749432, 72 НК 16053472, 72 НК 903139, с отметками о прекращении права собственности истца на соответствующие объекты недвижимости.
- по договору купли-продажи имущества от 30.10.2008 N ВНГ-1-1413/08 истец продал ООО "Белозерное управление технологического транспорта" объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36232. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 05.05.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 72 НК 903140, 72 НК 903135 с отметками о прекращении права собственности истца на соответствующие объекты недвижимости.
- по договору купли-продажи имущества от 16.09.2009 ЖШГ-1-1160/09 истец продал ООО "Белозерное управление технологического транспорта" объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36237. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 02.04.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НК 903138 с отметкой о прекращении права собственности истца на соответствующий объект недвижимости.
- по договору купли-продажи имущества от 16.09.2009 N ВНГ-1-1161/09 истец продал Порсевой Н.Ю. объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36238. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 31.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 86 АА 749430 с отметкой о прекращении права собственности истца на соответствующий объект недвижимости,
- по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2008 N ВНГ-1-1494/08, от 16.02.2010 N ВНГ-1-559/10 и от 30.06.2010 N ВНГ-1-883/10 истец продал ОАО "Белорусское управление по повышению нефтеотдачи пластов и капитальному ремонту скважин" объекты недвижимости земельных участках с кадастровыми номерами 86:04:0000001:36241 и 86:04:0000001:36233. В установленном действующим законодательством порядке произведена государственная регистрация названных договоров купли-продажи и перехода права собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 86 АА 658710, 86 АА 749431, 72 НК 102650, 72 НЛ 025505, 72 НЛ 025506, 86 АБ 046253, 86 АБ 046254, 86 АБ 046255, 86 АБ 046256, с отметками о прекращении права собственности истца на соответствующие объекты недвижимости.
- по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2006 N ВНГ-1-1107/06/15-1957 истец продал ООО "КпоУИК" объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36233. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 15.05.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НК 102653 с отметкой о прекращении права собственности истца на соответствующий объект недвижимости. В Дальнейшем данный объект недвижимости был передан ООО "КпоУИК" ОАО "Белорусское управление по повышению нефтеотдачи пластов и капитальному ремонту скважин" по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием осуществить переуступку прав и обязанностей по договору аренды лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01 в связи с продажей имущества и внесением соответствующих изменений в договор (том 1 л.д. 114, 116-117, 120, 123-125, 128-130).
Ответчик отказал истцу в выдаче согласия на совершение сделки и внесения изменений в договор аренды (том 1 л.д. 115, 118-119, 121-122, 126, 127, 131).
Истец, полагая неправомерным отказ о внесении изменений в договор аренды, обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.
25.06.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как уже было указано выше, заключенный между Департаментом и Обществом договор лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01 зарегистрирован в установленном законом порядке, сторонами не оспорен.
Из апелляционной жалобы следует, что основанием для обращения Общества в арбитражный суд с требованием расторжении спорного договора в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 86:04:0000001:36235, 86:04:0000001:36242, 86:04:0000001:36232, 86:04:0000001:36237, 86:04:0000001:36238, 86:04:0000001:36241, 86:04:0000001:36233, послужило нахождение на арендуемых лесных участках объектов недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности ОАО "Корпорация Стройинвест", ООО "Белозерноу управление технологического транспорта" Порсевой Н.Ю., ОАО "Белорусское управление по повышению нефтеотдачи пластов и капитальному ремонту скважин" и ООО "КпоУИК".
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, находит вышеуказанный довод подателя жалобы не опровергающим вывод суда первой инстанции об отсутствии установленных законодательством оснований для внесения изменения в договор аренды лесного участка в силу следующего.
В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были и у прежнего собственника.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования лесным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора такого участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного лесного участка.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на лесной участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом лесном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на лесной участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, законодатель, наделяя покупателей правом для обращения к собственнику с целью формирования его прав на лесной участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, указывает не на прекращение арендных отношений, как то расторжение договора аренды, а на внесение в действующий договор необходимых изменений.
Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
Руководствуясь вышеназванными разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что прежний собственник объекта недвижимости, при продаже объекта, в силу закона теряет право на использование лесного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость вносить изменения в договор аренды лесного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования участком.
При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.
В рассматриваемой ситуации необходимость получения согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком (наличие которого является обязательным в случаях, предусмотренных законом) вступает в противоречие с определенными статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочиями собственника объектов недвижимости, поскольку безосновательно ограничивает его волю на распоряжение принадлежащим ему имуществом. В данном случае достаточным является уведомление собственника участка о состоявшемся факте перехода права пользования (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что общество не лишено возможности оформить свои отношения с Департаментом по поводу аренды спорных лесных участков и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, оставив без удовлетворения требования Общества о внесении изменений в договор аренды лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2015 N 08АП-9738/2015 ПО ДЕЛУ N А75-3726/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земли лесного фонда, водного фонда и земли запаса; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2015 г. N 08АП-9738/2015
Дело N А75-3726/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рыжикова О.Ю.
судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9738/2015) открытого акционерного общества "Варьеганнефтегаз" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 (судья Козицкая И.А.), принятое по иску открытого акционерного общества "Варьеганнефтегаз" (ОГРН 1028601465067, ИНН 8609000160) к Департаменту природных ресурсов и несырьевого сектора экономики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 1078601000103, ИНН 8601030798) об обязании внести изменения в договор аренды лесного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от открытого акционерного общества "Варьеганнефтегаз" - Зятиков А.Н. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности N 71 от 11.08.2014 сроком действия по 31.03.2016);
- от Департамента природных ресурсов и несырьевого сектора экономики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,
установил:
открытое акционерное общество "Варьеганнефтегаз" (далее - истец, ОАО "Варьеганнефтегаз") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту природных ресурсов и несырьевого сектора экономики Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - ответчик, Департамент) об обязании внести изменения в договор аренды лесного участка.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с данным решением, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
В обоснование жалобы ее подателем приведены доводы о неверной оценке судом условий договора аренды лесного участка N 0225/08-01 от 28.11.2008, поскольку означенный договор зарегистрирован в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 86-72-16/041/2009-342 от 13.11.2009, в договор не внесены изменения, он действует в отношении Общества в полном объеме, при этом, существенная часть спорного земельного участка выбыла из аренды Общества в силу закона.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Департамент, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в суд не обеспечил.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие указанного лица.
Представитель ОАО "Варьеганнефтегаз" в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, выступил с пояснениями, ответил на вопросы суда.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившегося представителя ОАО "Варьеганнефтегаз", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01 (том 1 л.д. 16-22) в редакции дополнительного соглашения, по условиям которого арендодатель, действующий в соответствии со статьями 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, на основании Приказа Департамента лесного хозяйства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2008 N 39-А (далее - Приказ), обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование лесной участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 28,59 га, предоставляемый в аренду по настоящему договору под объект: "Поселок временного пребывания вахтовых бригад на Бахиловском лицензионном участке", расположен по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Нижневартовский район, Территориальное управление Аганское лесничество, Колек-Еганское участковое лесничество, урочище "Аганские озера", эксплуатационные леса, кадастровый номер 86:04:00 00 001:2840, категория земель - земли лесного фонда, вид использования лесов - выполнение работ по геологическому изучению недр и разработке полезных ископаемых (пункты 1.1, 1.2 договора).
Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.01.2009 по 07.06.2013, с даты приема-передачи лесного участка арендатору (пункт 2.1 договора).
Истец, реализуя право свободно распоряжаться своей частной собственностью, продало третьим лицам объекты недвижимости, входящие в состав объекта: "Поселок временного пребывания вахтовых бригад на Бахиловском лицензионном участке" и расположенные на данном земельном участке:
- по договорам купли-продажи имущества от 27.05.2008 N ВНГ-1-1024/08, от 24.10.2008 N ВНГ-1-1060/08 истец продал ОАО "Корпорация Стройинвест" объекты недвижимости на земельных участках с кадастровыми номерами 86:04:0000001:36235 и 86:04:0000001:36242. Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности произведена 16.10.2008 и 18.05.2009 соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 86 АА 658709,86 АА 749432, 72 НК 16053472, 72 НК 903139, с отметками о прекращении права собственности истца на соответствующие объекты недвижимости.
- по договору купли-продажи имущества от 30.10.2008 N ВНГ-1-1413/08 истец продал ООО "Белозерное управление технологического транспорта" объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36232. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 05.05.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 72 НК 903140, 72 НК 903135 с отметками о прекращении права собственности истца на соответствующие объекты недвижимости.
- по договору купли-продажи имущества от 16.09.2009 ЖШГ-1-1160/09 истец продал ООО "Белозерное управление технологического транспорта" объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36237. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 02.04.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НК 903138 с отметкой о прекращении права собственности истца на соответствующий объект недвижимости.
- по договору купли-продажи имущества от 16.09.2009 N ВНГ-1-1161/09 истец продал Порсевой Н.Ю. объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36238. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 31.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 86 АА 749430 с отметкой о прекращении права собственности истца на соответствующий объект недвижимости,
- по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2008 N ВНГ-1-1494/08, от 16.02.2010 N ВНГ-1-559/10 и от 30.06.2010 N ВНГ-1-883/10 истец продал ОАО "Белорусское управление по повышению нефтеотдачи пластов и капитальному ремонту скважин" объекты недвижимости земельных участках с кадастровыми номерами 86:04:0000001:36241 и 86:04:0000001:36233. В установленном действующим законодательством порядке произведена государственная регистрация названных договоров купли-продажи и перехода права собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 86 АА 658710, 86 АА 749431, 72 НК 102650, 72 НЛ 025505, 72 НЛ 025506, 86 АБ 046253, 86 АБ 046254, 86 АБ 046255, 86 АБ 046256, с отметками о прекращении права собственности истца на соответствующие объекты недвижимости.
- по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2006 N ВНГ-1-1107/06/15-1957 истец продал ООО "КпоУИК" объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 86:04:0000001:36233. Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности произведена 15.05.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 72 НК 102653 с отметкой о прекращении права собственности истца на соответствующий объект недвижимости. В Дальнейшем данный объект недвижимости был передан ООО "КпоУИК" ОАО "Белорусское управление по повышению нефтеотдачи пластов и капитальному ремонту скважин" по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием осуществить переуступку прав и обязанностей по договору аренды лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01 в связи с продажей имущества и внесением соответствующих изменений в договор (том 1 л.д. 114, 116-117, 120, 123-125, 128-130).
Ответчик отказал истцу в выдаче согласия на совершение сделки и внесения изменений в договор аренды (том 1 л.д. 115, 118-119, 121-122, 126, 127, 131).
Истец, полагая неправомерным отказ о внесении изменений в договор аренды, обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим иском.
25.06.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как уже было указано выше, заключенный между Департаментом и Обществом договор лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01 зарегистрирован в установленном законом порядке, сторонами не оспорен.
Из апелляционной жалобы следует, что основанием для обращения Общества в арбитражный суд с требованием расторжении спорного договора в части аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 86:04:0000001:36235, 86:04:0000001:36242, 86:04:0000001:36232, 86:04:0000001:36237, 86:04:0000001:36238, 86:04:0000001:36241, 86:04:0000001:36233, послужило нахождение на арендуемых лесных участках объектов недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности ОАО "Корпорация Стройинвест", ООО "Белозерноу управление технологического транспорта" Порсевой Н.Ю., ОАО "Белорусское управление по повышению нефтеотдачи пластов и капитальному ремонту скважин" и ООО "КпоУИК".
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, находит вышеуказанный довод подателя жалобы не опровергающим вывод суда первой инстанции об отсутствии установленных законодательством оснований для внесения изменения в договор аренды лесного участка в силу следующего.
В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что были и у прежнего собственника.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В силу статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования лесным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора такого участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного лесного участка.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на лесной участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом лесном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на лесной участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, законодатель, наделяя покупателей правом для обращения к собственнику с целью формирования его прав на лесной участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, указывает не на прекращение арендных отношений, как то расторжение договора аренды, а на внесение в действующий договор необходимых изменений.
Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09.
Руководствуясь вышеназванными разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что прежний собственник объекта недвижимости, при продаже объекта, в силу закона теряет право на использование лесного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что при переходе права собственности на объект недвижимости отсутствует необходимость вносить изменения в договор аренды лесного участка, поскольку прежний собственник объекта недвижимости автоматически утрачивает право пользования участком.
При этом сам договор аренды, заключенный с прежним собственником недвижимого имущества, в отсутствие доказательств прекращения его действия в установленном законом порядке считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.
В рассматриваемой ситуации необходимость получения согласия арендодателя на переход права пользования земельным участком (наличие которого является обязательным в случаях, предусмотренных законом) вступает в противоречие с определенными статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации правомочиями собственника объектов недвижимости, поскольку безосновательно ограничивает его волю на распоряжение принадлежащим ему имуществом. В данном случае достаточным является уведомление собственника участка о состоявшемся факте перехода права пользования (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что общество не лишено возможности оформить свои отношения с Департаментом по поводу аренды спорных лесных участков и зарегистрировать соответствующие изменения в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, оставив без удовлетворения требования Общества о внесении изменений в договор аренды лесного участка от 28.11.2008 N 0225/08-01, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 25.06.2015 по делу N А75-3726/2015 - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.Ю.РЫЖИКОВ
О.Ю.РЫЖИКОВ
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
Е.П.КЛИВЕР
Ю.Н.КИРИЧЕК
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)