Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2007 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шадриной О.Е.
судей Балашевой В.Т. и Карпова В.В.
протокол судебного заседания вел Маклашов В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело N А65-25128/2006 по иску
Общества с ограниченной ответственностью "Каминцентр Ассет Менеджмент", РТ, г. Набережные Челны
к закрытому акционерному обществу "Проектно-строительный трест "Подряд", РТ, г. Набережные Челны
с привлечением третьих лиц:
- общества с ограниченной ответственностью "Салкын-Трейд", РТ, г. Набережные Челны
- общества с ограниченной ответственностью "Реал", РТ, г. Набережные Челны"
о взыскании 1 176 140 руб. 08 коп. убытков
с участием:
от истца - Галеев А.Р., доверенность от 25.09.2006 года N 023-1/1
от ответчика - Хуснуллина Л.И., доверенность от 01.01.2007 года N 11
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Каминцентр Ассет Менеджмент" город Набережные Челны обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Закрытому акционерному обществу "Проектно-строительный трест "Подряд" город Набережные Челны о взыскании 1 176 140 руб. 08 коп., в том числе 615 490 руб. руб. 35 коп. - убытки, вызванные недостатками переданных помещений, 163 200 руб. 00 коп. - убытки, вызванные уменьшением фактической площади полученного помещения, 360 018 руб. - штраф за просрочку исполнения обязательств по договору N 229 и 37 431 руб. 73 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2007 (т. 1 л.д. 139-140) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО "Реал" город Набережные Челны и ООО "Салкын-Трейд" город Набережные Челны.
В предпоследнем абзаце указанного определения суд указал о направлении запросов в налоговый орган для представления сведений о местонахождении ООО "Реал", ООО "Салкын-Трейд" и ООО "Аверс".
Впоследствии ООО "Аверс" обозначено на корочке второго тома дела N А65-25128/2006 в качестве привлеченного к делу заинтересованного лица.
Арбитражный апелляционный суд, исследуя материалы дела, установил, что ООО "Аверс" судом первой инстанции указано в определении ошибочно, к участию в деле общество не привлекалось, никакого отношения к участникам спора не имеет.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.02.2007 (т. 2 л.д. 51-53) ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением от 02.02.2007, ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 61-64), в которой заявляет о том, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, суд первой инстанции нарушил нормы материального права, формально подошел к оценке обстоятельств спора, что является основанием для отмены судебного акта и принятия решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Рассматривая апелляционную жалобу ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент", Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил, что на момент рассмотрения дела в судебных заседаниях 21 и 26 марта 2007, суд первой инстанции не располагал сведениями о надлежащем извещении третьих лиц ООО "Реал" и ООО "Салкын-Трейд" о времени и месте судебного разбирательства, дело рассмотрено и решение принято в отсутствии их представителей, что согласно пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2007 (т. 2 л.д. 88-89) решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.04.2007, принятое по делу N А65-25128/2006 отменено. Арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Рассмотрение дела по правилам, установленным Кодексом, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначено на 28.06.2007 на 15.00 в здании суда по адресу: город Самара, улица Аэродромная, 11А.
При рассмотрении дела по правилам, установленным Кодексом, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, истец заявленные требования поддержал, заявив, что при получении подвального помещения были обнаружены коммуникации, относящиеся ко всему дому, что значительно усложнило использование помещений по его прямому назначению. Ответчик не выполнил просьбу истца об изменении проекта, поэтому истец был вынужден выполнить проектные и строительные работы самостоятельно. Перестройка технического помещения привела к уменьшению его размера.
Ответчик иск не признал, сообщив, что проект жилого дома 39/18А, по которому первый этаж и подвал были запроектированы под размещение магазина, уже прошел соответствующую экспертизу. Договор от 03.11.2004 N 229 заключен после начала строительства объекта, на момент заключения сделки помещения с размещенными в них коммуникациями были построены, в связи с чем истцу было известно о размещении коммуникаций в подвальных помещениях, наличие которых не исключает возможности использования помещения в качестве подсобных. Претензии по качеству и площади помещения истцом не заявлялись. О необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении размера площади, установленной договором, истец обратился лишь в январе 2006 года. Истец не представил доказательства согласования переустройства коммуникаций с генеральной проектной организацией, следовательно, переустройство является самовольным. При этом, в результате незаконных действий истца произошло уменьшение площади подвального помещения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дне и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствии представителей третьих лиц.
03.11.2004 ЗАО "Проектно-строительный трест "Подряд" (исполнитель) и ООО Управляющая компания "Каминцентр Ассет Менеджмент" (инвестор) заключили договор N 229 долевого участия в строительстве (т. 1 л.д. 10-17), согласно пункту 1.1. которого инвестор принял на себя обязательства по финансированию работ по строительству нежилых помещений (с условием стопроцентной предоплаты) расположенных в жилом доме по адресу: город Набережные Челны, Новый город, жилой дом 39/18А, а именно: 1-й этаж в осях 6-21, М-Е, площадь 270 кв. м, подвальное помещение в осях 6-21, М - Е, площадь 292 кв. м согласно проекту.
При этом инвестор уплачивает исполнителю за помещение, расположенное на первом этаже - 2 511 000 руб., исходя из цены одного квадратного метра 9 300 руб., подвальное помещение - 1 489 200 руб., исходя из цены одного квадратного метра в 5 100 руб. Итоговая сумма составляет 4 000 200 руб.
В свою очередь инвестор обязан обеспечить организацию строительства помещения, в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией, выполнить перечень работ, указанных в пункте 3.1.2 договора, и предусмотренных проектом, и передать инвестору по акту приема-передачи работы и помещение, обусловленное пунктом 1.1. договора.
Согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Из указанной нормы следует, что взаимоотношения сторон по заключенному сторонами договору N 16 регламентируются Главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 740 Кодекса установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Из содержания раздела 3 договора следует, что (п. 3.2.3.) инвестор обязан завершить все, не оговоренные в пункте 3.1.2. договора строительные работы за счет собственных средств, путем привлечения сторонних организаций или силами исполнителя по отдельному договору, при этом все эти работы должны быть выполнены в срок, не задерживающий сдачу объекта в эксплуатацию - до 30.12.2004.
При этом инвестор вправе (п. п. 3.3.1. и 3.3.2.) получать информацию о ходе строительства дома, знакомиться с технической и иной документацией, непосредственно относящейся к строительству дома и заключенному договору, запрашивать копии с указанных документов.
Как следует из содержания статьи 748 Кодекса заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.
Платежным поручением от 03.11.2004 N 172 истец перечислил ответчику обусловленную договором стоимость помещений 4 000 200 руб. (т. 1 л.д. 21).
Платежным поручением от 10.12.2004 N 51945 истец перечислил ответчику 18 840 руб. в оплату за узел учета.
Платежным поручением от 05.03.2005 N 175 ответчик возвратил 40 889 руб.
15.03.2005 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору от 03.11.2004 N 229, согласно которому в стоимость строительства дополнительно включена стоимость узла учета тепла - 18 840 руб. и исключена стоимость работ по установке козырька главного входа -40 889 руб. Пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции 6 инвестор уплачивает исполнителю за помещения первого этажа - 2 479 531 руб., за подвальное помещение - 1 498 620 руб. Таким образом, договор заключен на сумму 3 978 151 руб.
27.12.2004 и 06.01.2005 (т. 1 л.д. 71-76) подписаны акты рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной приемочной комиссии.
30.12.2004 подписан акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (т. 1 л.д. 79-81) - блокированного жилого дома 39-18 "А" (первая очередь).
31.03.2005 исполнитель, заказчик и дольщик подписали акт приема-передачи (т. 1 л.д. 122) выполненных по объекту 39/18 "А" (1 этаж + подвал в осях 6-21, М-Е), в котором указано, что дольщик не имеет претензий к результату выполненных работ.
29.09.2005 (т. 1 л.д. 77-78) подписан акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией - офиса, встроенного во вторую очередь блокированного жилого дома 39-18 "А".
02.11.2005 стороны договора N 229 - исполнитель и инвестор подписали акт (т. 1 л.д. 82) приема-передачи нежилых помещений в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229.
Как следует из текста акт, исполнитель выполнил порученные инвестором работы по нежилым помещениям (офису), подсобным помещениям подвала, расположенным на первом этаже и подвале в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 (39/18"А"), общей площадью 562 кв. м, в том числе площадь нежилых помещений первого этажа - 270 кв. м, подсобных помещений подвала - 292 кв. м. Инвестор претензий к выполненным работам не имеет.
Исполнитель передает, а инвестор принимает выполненные работы.
Исполнитель выполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229 надлежащим образом. Нежилые помещения первого этажа и подвальные помещения по качеству соответствуют условиям договора.
На основании договора долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229 нежилые помещения общей площадью 562 кв. м передаются в собственность инвестора.
Обращаясь с иском в суд за защитой нарушенного права, истец утверждает, что при принятии подвального помещения выявил факт наличия в помещении инженерных коммуникаций, относящихся ко всему дому, что нарушает его права как собственника помещения, при этом изначально истец предполагал использовать это помещение под размещение магазина. Объясняя перестройку инженерных коммуникаций, истец указывает на необходимость автономного использования подвальных помещений отдельно от магазина и в целях предотвращения проникновения в него посторонних лиц.
Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением об изменении проекта и переносе инженерных коммуникаций, так как их наличие в подвальном помещении препятствует использованию спорного помещения для предполагаемого целевого использования по назначению.
Ответчик отказался от выполнения требований истца, о чем свидетельствуют материалы дела и подтверждается представителем ответчика.
В связи с этим истец был вынужден обратиться к ООО "Салкын-Трейд" по вопросу переустройства инженерных коммуникаций, изменение которых было согласовано с генеральной проектной организацией ООО "Реал".
В результате переустройства помещения, его площадь уменьшилась. По предложению ответчика, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права, предъявив к взысканию убытки, включающие в себя 615 490 руб. 35 коп. - убытки, вызванные недостатками переданных помещений и их устранением, 163 200 руб. - убытки, вызванные уменьшением фактической площади полученного помещения - стоимость 32 квадратных метров подвального помещения, на которые уменьшилось помещение, 37 431 руб. 73 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными по статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (начисленных с даты перечисления денежных средств по 01.11.2006) и 360 018 руб. - штрафные санкции, установленные пунктом 5.3 договора N 229 - за нарушение сроков передачи работ ответчиком.
В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Статьей 15 Кодекса установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом необходимо наличие совокупности доказанности размера понесенных взыскателем убытков, противоправное поведение причинителя убытков и наличие причинной связи между противоправным поведением причинителя вреда и возникшими убытками.
Анализируя материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон в заседании суда, арбитражный апелляционный суд установил, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не доказал противоправное поведение ответчика и наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома 39/18 "А", истец обязан был проявить должную степень заботливости, и приобретая помещение в подвале, должен был осмотреть его, потребовав до заключения договора всю техническую документацию на приобретаемое имущество и инженерные коммуникации. В предмете договора приобретаемое имущество обозначено как подвальное помещение площадью 292 кв. м. Истец не доказал, что при заключении договора сообщил ответчику о целях приобретения и использования спорного помещения для предполагаемого размещения магазина.
02.11.2005 стороны договора N 229 - исполнитель и инвестор, подписали акт (т. 1 л.д. 82) приема-передачи нежилых помещений в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229.
Как следует из текста акта, исполнитель выполнил порученные инвестором работы по нежилым помещениям (офису), подсобным помещениям подвала, расположенным на первом этаже и подвале в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 (39/18"А"), общей площадью 562 кв. м, в том числе площадь нежилых помещений первого этажа - 270 кв. м, подсобных помещений подвала - 292 кв. м. Инвестор претензий к выполненным работам не имеет.
Исполнитель передает, а инвестор принимает выполненные работы.
Исполнитель выполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229 надлежащим образом. Нежилые помещения первого этажа и подвальные помещения по качеству соответствуют условиям договора.
Ссылка истца на пункт 3.1.7. договора во внимание не принимается. Согласно утвержденному проекту, подвальное помещение является техническим и используется для обслуживания общедомовых магистралей систем отопления и водоснабжения и в договоре обозначено как "нежилое помещение". Ссылка истца на статью 723 Кодекса необоснованна. Жилой дом принят к эксплуатации по Актам рабочей и приемочной комиссий, что подтверждает его соответствие проекту и требованиям СНиП.
Из материалов дела следует, что в заседании суда, состоявшемся 12.03.2007, представитель третьего лица - ООО "Салкын-Трейд" сообщил, что в рамках договора от 01.11.2005 N 845 выполнило монтаж инженерных систем на первом этаже в осях 6-21, М-Е и в подвальном помещении в осях 6-21 дома N 39/18"А". Согласно проекту, помещения являлись техническими и входили в состав встроенного магазина. В настоящее время подвальные помещения и помещения первого этажа эксплуатируются автономно и имеют отдельные входы. В целях предотвращения попадания посторонних лиц (технического персонала по обслуживанию общедомовых сетей) в подвальные помещения, возникла необходимость переноса магистралей в изолированный технический коридор. При этом изменения схем системы отопления и разводки магистралей РП листы 12,13 были согласованы с генеральной проектной организацией ООО "Реал" 12.09.2006.
Согласно письменным объяснениям третьего лица - ООО "Реал" было проинформировано, что планируется автономная эксплуатация подвального помещения отдельно от магазина, что не что не соответствует проекту.
Необоснованны требования истца и о взыскании с ответчика штрафа в сумме 360 018 руб. за просрочку исполнения обязательств, начисленных по пункту 5.3 договора N 229.
Договором установлен срок передачи истцу помещений - 30.12.2004. Как следует из переписки сторон в период с декабря 2004 года по март 2006 года, ответчик предпринимал неоднократные попытки официального оформления сдачи спорных помещений истцу. В результате, стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 15.03.2005, акт приемки выполненных работ от 31.03.2005 (т. 1 л.д. 122).
При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика убытков и возмещения расходов по оплате услуг адвоката.
При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков в виде стоимости затрат на изменение проекта и работы по переустройству помещения, стоимости недополученной площади подвального помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами в виде стоимости 12 кв. м, поскольку изложенные обстоятельства свидетельствует о надлежащем выполнении ответчиком договорных обязательств.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Излишне оплаченная истцом государственная пошлина в сумме 1179 руб. 66 коп. при обращении с иском в суд возвращается истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями, 110, 167 - 171, 266, 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" из федерального бюджета излишне оплаченную платежным поручением от 03.10.2006 года N 326 государственную пошлину в сумме 1179 руб. 66 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.Е.ШАДРИНА
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
В.В.КАРПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.07.2007 ПО ДЕЛУ N А65-25128/2006
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2007 г. по делу N А65-25128/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2007 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2007 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шадриной О.Е.
судей Балашевой В.Т. и Карпова В.В.
протокол судебного заседания вел Маклашов В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 дело N А65-25128/2006 по иску
Общества с ограниченной ответственностью "Каминцентр Ассет Менеджмент", РТ, г. Набережные Челны
к закрытому акционерному обществу "Проектно-строительный трест "Подряд", РТ, г. Набережные Челны
с привлечением третьих лиц:
- общества с ограниченной ответственностью "Салкын-Трейд", РТ, г. Набережные Челны
- общества с ограниченной ответственностью "Реал", РТ, г. Набережные Челны"
о взыскании 1 176 140 руб. 08 коп. убытков
с участием:
от истца - Галеев А.Р., доверенность от 25.09.2006 года N 023-1/1
от ответчика - Хуснуллина Л.И., доверенность от 01.01.2007 года N 11
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Каминцентр Ассет Менеджмент" город Набережные Челны обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Закрытому акционерному обществу "Проектно-строительный трест "Подряд" город Набережные Челны о взыскании 1 176 140 руб. 08 коп., в том числе 615 490 руб. руб. 35 коп. - убытки, вызванные недостатками переданных помещений, 163 200 руб. 00 коп. - убытки, вызванные уменьшением фактической площади полученного помещения, 360 018 руб. - штраф за просрочку исполнения обязательств по договору N 229 и 37 431 руб. 73 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2007 (т. 1 л.д. 139-140) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ООО "Реал" город Набережные Челны и ООО "Салкын-Трейд" город Набережные Челны.
В предпоследнем абзаце указанного определения суд указал о направлении запросов в налоговый орган для представления сведений о местонахождении ООО "Реал", ООО "Салкын-Трейд" и ООО "Аверс".
Впоследствии ООО "Аверс" обозначено на корочке второго тома дела N А65-25128/2006 в качестве привлеченного к делу заинтересованного лица.
Арбитражный апелляционный суд, исследуя материалы дела, установил, что ООО "Аверс" судом первой инстанции указано в определении ошибочно, к участию в деле общество не привлекалось, никакого отношения к участникам спора не имеет.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.02.2007 (т. 2 л.д. 51-53) ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением от 02.02.2007, ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (т. 2 л.д. 61-64), в которой заявляет о том, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того, суд первой инстанции нарушил нормы материального права, формально подошел к оценке обстоятельств спора, что является основанием для отмены судебного акта и принятия решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Рассматривая апелляционную жалобу ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент", Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил, что на момент рассмотрения дела в судебных заседаниях 21 и 26 марта 2007, суд первой инстанции не располагал сведениями о надлежащем извещении третьих лиц ООО "Реал" и ООО "Салкын-Трейд" о времени и месте судебного разбирательства, дело рассмотрено и решение принято в отсутствии их представителей, что согласно пункту 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2007 (т. 2 л.д. 88-89) решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.04.2007, принятое по делу N А65-25128/2006 отменено. Арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Рассмотрение дела по правилам, установленным Кодексом, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначено на 28.06.2007 на 15.00 в здании суда по адресу: город Самара, улица Аэродромная, 11А.
При рассмотрении дела по правилам, установленным Кодексом, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, истец заявленные требования поддержал, заявив, что при получении подвального помещения были обнаружены коммуникации, относящиеся ко всему дому, что значительно усложнило использование помещений по его прямому назначению. Ответчик не выполнил просьбу истца об изменении проекта, поэтому истец был вынужден выполнить проектные и строительные работы самостоятельно. Перестройка технического помещения привела к уменьшению его размера.
Ответчик иск не признал, сообщив, что проект жилого дома 39/18А, по которому первый этаж и подвал были запроектированы под размещение магазина, уже прошел соответствующую экспертизу. Договор от 03.11.2004 N 229 заключен после начала строительства объекта, на момент заключения сделки помещения с размещенными в них коммуникациями были построены, в связи с чем истцу было известно о размещении коммуникаций в подвальных помещениях, наличие которых не исключает возможности использования помещения в качестве подсобных. Претензии по качеству и площади помещения истцом не заявлялись. О необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении размера площади, установленной договором, истец обратился лишь в январе 2006 года. Истец не представил доказательства согласования переустройства коммуникаций с генеральной проектной организацией, следовательно, переустройство является самовольным. При этом, в результате незаконных действий истца произошло уменьшение площади подвального помещения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о дне и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствии представителей третьих лиц.
03.11.2004 ЗАО "Проектно-строительный трест "Подряд" (исполнитель) и ООО Управляющая компания "Каминцентр Ассет Менеджмент" (инвестор) заключили договор N 229 долевого участия в строительстве (т. 1 л.д. 10-17), согласно пункту 1.1. которого инвестор принял на себя обязательства по финансированию работ по строительству нежилых помещений (с условием стопроцентной предоплаты) расположенных в жилом доме по адресу: город Набережные Челны, Новый город, жилой дом 39/18А, а именно: 1-й этаж в осях 6-21, М-Е, площадь 270 кв. м, подвальное помещение в осях 6-21, М - Е, площадь 292 кв. м согласно проекту.
При этом инвестор уплачивает исполнителю за помещение, расположенное на первом этаже - 2 511 000 руб., исходя из цены одного квадратного метра 9 300 руб., подвальное помещение - 1 489 200 руб., исходя из цены одного квадратного метра в 5 100 руб. Итоговая сумма составляет 4 000 200 руб.
В свою очередь инвестор обязан обеспечить организацию строительства помещения, в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией, выполнить перечень работ, указанных в пункте 3.1.2 договора, и предусмотренных проектом, и передать инвестору по акту приема-передачи работы и помещение, обусловленное пунктом 1.1. договора.
Согласно статье 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Из указанной нормы следует, что взаимоотношения сторон по заключенному сторонами договору N 16 регламентируются Главой 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 740 Кодекса установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Из содержания раздела 3 договора следует, что (п. 3.2.3.) инвестор обязан завершить все, не оговоренные в пункте 3.1.2. договора строительные работы за счет собственных средств, путем привлечения сторонних организаций или силами исполнителя по отдельному договору, при этом все эти работы должны быть выполнены в срок, не задерживающий сдачу объекта в эксплуатацию - до 30.12.2004.
При этом инвестор вправе (п. п. 3.3.1. и 3.3.2.) получать информацию о ходе строительства дома, знакомиться с технической и иной документацией, непосредственно относящейся к строительству дома и заключенному договору, запрашивать копии с указанных документов.
Как следует из содержания статьи 748 Кодекса заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Заказчик, обнаруживший при осуществлении контроля и надзора за выполнением работ отступления от условий договора строительного подряда, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.
Подрядчик обязан исполнять полученные в ходе строительства указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора строительного подряда и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.
Платежным поручением от 03.11.2004 N 172 истец перечислил ответчику обусловленную договором стоимость помещений 4 000 200 руб. (т. 1 л.д. 21).
Платежным поручением от 10.12.2004 N 51945 истец перечислил ответчику 18 840 руб. в оплату за узел учета.
Платежным поручением от 05.03.2005 N 175 ответчик возвратил 40 889 руб.
15.03.2005 стороны подписали дополнительное соглашение N 1 к договору от 03.11.2004 N 229, согласно которому в стоимость строительства дополнительно включена стоимость узла учета тепла - 18 840 руб. и исключена стоимость работ по установке козырька главного входа -40 889 руб. Пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции 6 инвестор уплачивает исполнителю за помещения первого этажа - 2 479 531 руб., за подвальное помещение - 1 498 620 руб. Таким образом, договор заключен на сумму 3 978 151 руб.
27.12.2004 и 06.01.2005 (т. 1 л.д. 71-76) подписаны акты рабочей комиссии о готовности законченного строительством здания, сооружения для предъявления государственной приемочной комиссии.
30.12.2004 подписан акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (т. 1 л.д. 79-81) - блокированного жилого дома 39-18 "А" (первая очередь).
31.03.2005 исполнитель, заказчик и дольщик подписали акт приема-передачи (т. 1 л.д. 122) выполненных по объекту 39/18 "А" (1 этаж + подвал в осях 6-21, М-Е), в котором указано, что дольщик не имеет претензий к результату выполненных работ.
29.09.2005 (т. 1 л.д. 77-78) подписан акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией - офиса, встроенного во вторую очередь блокированного жилого дома 39-18 "А".
02.11.2005 стороны договора N 229 - исполнитель и инвестор подписали акт (т. 1 л.д. 82) приема-передачи нежилых помещений в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229.
Как следует из текста акт, исполнитель выполнил порученные инвестором работы по нежилым помещениям (офису), подсобным помещениям подвала, расположенным на первом этаже и подвале в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 (39/18"А"), общей площадью 562 кв. м, в том числе площадь нежилых помещений первого этажа - 270 кв. м, подсобных помещений подвала - 292 кв. м. Инвестор претензий к выполненным работам не имеет.
Исполнитель передает, а инвестор принимает выполненные работы.
Исполнитель выполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229 надлежащим образом. Нежилые помещения первого этажа и подвальные помещения по качеству соответствуют условиям договора.
На основании договора долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229 нежилые помещения общей площадью 562 кв. м передаются в собственность инвестора.
Обращаясь с иском в суд за защитой нарушенного права, истец утверждает, что при принятии подвального помещения выявил факт наличия в помещении инженерных коммуникаций, относящихся ко всему дому, что нарушает его права как собственника помещения, при этом изначально истец предполагал использовать это помещение под размещение магазина. Объясняя перестройку инженерных коммуникаций, истец указывает на необходимость автономного использования подвальных помещений отдельно от магазина и в целях предотвращения проникновения в него посторонних лиц.
Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением об изменении проекта и переносе инженерных коммуникаций, так как их наличие в подвальном помещении препятствует использованию спорного помещения для предполагаемого целевого использования по назначению.
Ответчик отказался от выполнения требований истца, о чем свидетельствуют материалы дела и подтверждается представителем ответчика.
В связи с этим истец был вынужден обратиться к ООО "Салкын-Трейд" по вопросу переустройства инженерных коммуникаций, изменение которых было согласовано с генеральной проектной организацией ООО "Реал".
В результате переустройства помещения, его площадь уменьшилась. По предложению ответчика, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права, предъявив к взысканию убытки, включающие в себя 615 490 руб. 35 коп. - убытки, вызванные недостатками переданных помещений и их устранением, 163 200 руб. - убытки, вызванные уменьшением фактической площади полученного помещения - стоимость 32 квадратных метров подвального помещения, на которые уменьшилось помещение, 37 431 руб. 73 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными по статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (начисленных с даты перечисления денежных средств по 01.11.2006) и 360 018 руб. - штрафные санкции, установленные пунктом 5.3 договора N 229 - за нарушение сроков передачи работ ответчиком.
В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Статьей 15 Кодекса установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом необходимо наличие совокупности доказанности размера понесенных взыскателем убытков, противоправное поведение причинителя убытков и наличие причинной связи между противоправным поведением причинителя вреда и возникшими убытками.
Анализируя материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон в заседании суда, арбитражный апелляционный суд установил, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец не доказал противоправное поведение ответчика и наличие причинной связи между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома 39/18 "А", истец обязан был проявить должную степень заботливости, и приобретая помещение в подвале, должен был осмотреть его, потребовав до заключения договора всю техническую документацию на приобретаемое имущество и инженерные коммуникации. В предмете договора приобретаемое имущество обозначено как подвальное помещение площадью 292 кв. м. Истец не доказал, что при заключении договора сообщил ответчику о целях приобретения и использования спорного помещения для предполагаемого размещения магазина.
02.11.2005 стороны договора N 229 - исполнитель и инвестор, подписали акт (т. 1 л.д. 82) приема-передачи нежилых помещений в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229.
Как следует из текста акта, исполнитель выполнил порученные инвестором работы по нежилым помещениям (офису), подсобным помещениям подвала, расположенным на первом этаже и подвале в доме по адресу: город Набережные Челны, бр. Касимова, 5 (39/18"А"), общей площадью 562 кв. м, в том числе площадь нежилых помещений первого этажа - 270 кв. м, подсобных помещений подвала - 292 кв. м. Инвестор претензий к выполненным работам не имеет.
Исполнитель передает, а инвестор принимает выполненные работы.
Исполнитель выполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве от 03.11.2004 N 229 надлежащим образом. Нежилые помещения первого этажа и подвальные помещения по качеству соответствуют условиям договора.
Ссылка истца на пункт 3.1.7. договора во внимание не принимается. Согласно утвержденному проекту, подвальное помещение является техническим и используется для обслуживания общедомовых магистралей систем отопления и водоснабжения и в договоре обозначено как "нежилое помещение". Ссылка истца на статью 723 Кодекса необоснованна. Жилой дом принят к эксплуатации по Актам рабочей и приемочной комиссий, что подтверждает его соответствие проекту и требованиям СНиП.
Из материалов дела следует, что в заседании суда, состоявшемся 12.03.2007, представитель третьего лица - ООО "Салкын-Трейд" сообщил, что в рамках договора от 01.11.2005 N 845 выполнило монтаж инженерных систем на первом этаже в осях 6-21, М-Е и в подвальном помещении в осях 6-21 дома N 39/18"А". Согласно проекту, помещения являлись техническими и входили в состав встроенного магазина. В настоящее время подвальные помещения и помещения первого этажа эксплуатируются автономно и имеют отдельные входы. В целях предотвращения попадания посторонних лиц (технического персонала по обслуживанию общедомовых сетей) в подвальные помещения, возникла необходимость переноса магистралей в изолированный технический коридор. При этом изменения схем системы отопления и разводки магистралей РП листы 12,13 были согласованы с генеральной проектной организацией ООО "Реал" 12.09.2006.
Согласно письменным объяснениям третьего лица - ООО "Реал" было проинформировано, что планируется автономная эксплуатация подвального помещения отдельно от магазина, что не что не соответствует проекту.
Необоснованны требования истца и о взыскании с ответчика штрафа в сумме 360 018 руб. за просрочку исполнения обязательств, начисленных по пункту 5.3 договора N 229.
Договором установлен срок передачи истцу помещений - 30.12.2004. Как следует из переписки сторон в период с декабря 2004 года по март 2006 года, ответчик предпринимал неоднократные попытки официального оформления сдачи спорных помещений истцу. В результате, стороны подписали дополнительное соглашение к договору от 15.03.2005, акт приемки выполненных работ от 31.03.2005 (т. 1 л.д. 122).
При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании с ответчика убытков и возмещения расходов по оплате услуг адвоката.
При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков в виде стоимости затрат на изменение проекта и работы по переустройству помещения, стоимости недополученной площади подвального помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами в виде стоимости 12 кв. м, поскольку изложенные обстоятельства свидетельствует о надлежащем выполнении ответчиком договорных обязательств.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Излишне оплаченная истцом государственная пошлина в сумме 1179 руб. 66 коп. при обращении с иском в суд возвращается истцу из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями, 110, 167 - 171, 266, 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Возвратить ООО "Каминцентр Ассет Менеджмент" из федерального бюджета излишне оплаченную платежным поручением от 03.10.2006 года N 326 государственную пошлину в сумме 1179 руб. 66 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
О.Е.ШАДРИНА
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
В.В.КАРПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)