Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Стр. 57
судья Лизговко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кургановой И.В.,
судей Ходаковой Л.А., Луниной Т.Д.,
при секретаре М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя М.Е., С. по доверенности К.П. на решение Алексинского городского суда Тульской области от 17 октября 2013 года по иску М.Е., С. к К.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Ходаковой Л.А., судебная коллегия
М.Е., С. обратились в суд с иском к К.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований сослались на то, что М.Е. являлся собственником однокомнатной квартиры общей площадью 29 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. С июля 2007 года М.Е. и С., состоявшие в браке с ДД.ММ.ГГГГ года, были зарегистрированы в указанной квартире.
В течение 2012 - 2013 годов из-за злоупотребления М.Е. спиртными напитками, С. временно и вынужденно проживала по другим адресам. В начале августа 2013 года в период раздельного проживания истцов М.Е. во время совместного распития в своей квартире спиртного с незнакомыми ему лицами, был ими беспричинно избит, но за медицинской помощью, в полицию по факту избиения не обращался. Под давлением ранее неизвестных М.Е. лиц по имени <данные изъяты> и <данные изъяты>, которые приносили истцу спиртные напитки и убеждали его продать квартиру, М.Е. во второй половине августа 2013 года, плохо понимая значение своих действий, оформил сделку купли-продажи квартиры. Документы на продажу квартиры подписал, не читая, с содержанием этих документов не знакомился, так как находился под воздействием выпитого накануне спиртного и желал только, чтобы все закончилось поскорее, и он снова мог распивать спиртное.
М.Е. полагал, что заключает договор мены, так как не имел намерения продавать квартиру, лишив тем самым себя и истца С. единственного жилья, денег за проданную квартиру не получал.
После подписания документов покупатель К.Д. уехал, а <данные изъяты> и <данные изъяты> перевезли М.Е. в квартиру в мкр. <адрес>, где находилась незнакомая женщина по имени <данные изъяты>. <данные изъяты> и <данные изъяты> сообщили, что эта квартира теперь будет его новым жильем и уехали, оставив истцу спиртные напитки.
ДД.ММ.ГГГГ С. забрала М.Е. из указанной квартиры, привезла по месту своего временного проживания, где они, истцы, до настоящего времени проживают совместно и ведут общее хозяйство.
ДД.ММ.ГГГГ они обращались в ОМВД России "<адрес>", где узнали о том, что ДД.ММ.ГГГГ кто-то из жильцов дома по месту расположения их квартиры анонимно позвонил в полицию и сообщил о том, что неизвестные оказывают на М.Е. давление с целью продать квартиру, и что по данному звонку проводилась проверка, результаты которой зафиксированы в материале КУСП N от ДД.ММ.ГГГГ года.
В этот же день истцы обратились в регистрационный центр <адрес> с намерением узнать обстоятельства сделки и отказаться от нее. Однако истцам было сообщено, что сделка купли-продажи прошла государственную регистрацию.
Из полученных в регистрационном центре документов узнали о том, что покупателем их квартиры являлся К.Д., квартира продана по соглашению сторон за <данные изъяты> руб., расчет по договору будет произведен после государственной регистрации перехода к К.Д. права на отчуждаемую квартиру; М.Е. и С., не являвшаяся стороной договора купли-продажи, обязуются сняться с регистрационного учета в указанной квартире в течение двух недель с момента подписания договора.
Полагали, что сделка купли-продажи была совершена М.Е. под влиянием заблуждения, истцы не имели намерения лишить себя единственного жилья, тем более продавать его за цену, значительно ниже рыночной, никогда не обсуждали друг с другом тему продажи квартиры. Даже в случае наличия со стороны М.Е. осознанного намерения продать свою квартиру, указанная сделка имеет все признаки кабальности для истца, так как в момент ее заключения имели место: стечение тяжелых обстоятельств, выразившихся в желании М.Е. избежать противоправных действий со стороны указанных неизвестных лиц; явно не выгодные для М.Е. условия совершаемой сделки, так как последний, не имеющий в течение длительного периода времени источника доходов, имеющий долги около <данные изъяты> руб., в результате сделки фактически мог рассчитывать на получение дохода в сумме не более <данные изъяты> руб., лишив себя приобрести даже самое дешевое помещение, пригодное для нормального жилья; причинно-следственная связь между стечением у М.Е. тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях, выразившаяся в намерении избежать избиений и домогательств со стороны неизвестных лиц путем совершения обмена своей квартиры на квартиру в другом месте; осведомленность ответчика К.Д. о перечисленных обстоятельствах, выразившаяся в не обсуждении с М.Е. условий договора перед его заключением, и использование этих обстоятельств к своей выгоде.
Оспариваемая сделка была зарегистрирована не в установленный ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.06.1997 года N 122-ФЗ месячный срок, а в течение пяти дней, что лишило М.Е. возможности в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.06.1997 года N 122-ФЗ обратиться с заявлением о прекращении (приостановлении) государственной регистрации сделки.
Просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между М.Е. и К.Д., применив последствия недействительности сделки.
В судебном заседании истица С. не явилась, извещена судом.
Истец М.Е. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель истцов по доверенностям К.П. просил суд удовлетворить заявленные исковые требования, указал, что М.Е. совершил сделку, не понимая ее значения, так как длительное время употреблял спиртные напитки. Ответчик, узнав о том, что М.Е. употребляет спиртное, воспользовался его состоянием. Факт написания М.Е. расписки о получении денежных средств за квартиру не отрицал.
Ответчик К.Д. в судебное заседание не явился, извещен судом.
Представитель ответчика по доверенности Д. просила суд в удовлетворении исковых требований отказать, полагала, что сделка совершена в соответствии с требованиями закона.
Суд решил в удовлетворении исковых требований М.Е. и С. отказать.
В апелляционной жалобе представитель М.Е. и С. по доверенности К.П. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.
Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, и не представивших доказательств уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя К.Д. по доверенности Д., судебная коллегия приходит к следующему.
При разрешении спорных правоотношений суд правильно руководствовался положениями ст. 209, 454, 167, 178, 179 ГК РФ.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с положениями ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции однокомнатная квартира, общей площадью 29 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с <данные изъяты> А., зарегистрированного УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за N, принадлежала на праве собственности М.Е., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.
В указанной квартире с 2007 года зарегистрированы М.Е. и его супруга С.
ДД.ММ.ГГГГ между М.Е. и К.Д. в простой письменной форме был заключен заключили договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно данному договору М.Е. обязался передать однокомнатную квартиру, общей площадью 29 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, со всеми коммунальными удобствами, в собственность К.Д., а последний обязался принять указанную квартиру и уплатить определенную договором цену.
В соответствии с п. 3 договора по соглашению сторон цена продаваемой М.Е. квартиры составляет <данные изъяты> рублей. В договора также отражено, что расчет будет произведен после государственной регистрации перехода права на отчуждаемую квартиру к К.Д. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области. Покупатель К.Д. приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.
Согласно п. 5 указанного договора купли-продажи в отчуждаемой квартире зарегистрированы М.Е., С., которые с согласия покупателя обязуются сняться с регистрационного учета в отчуждаемой квартире в течение 2-х недель с момента подписания настоящего договора. Других лиц, сохраняющих право пользования квартирой, не имеется, в том числе находящихся в длительной командировке, учебе, местах лишения свободы.
Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры, стороны согласовали все существенные условия договора, были определены предмет данного договора, его цена и воля сторон.
ДД.ММ.ГГГГ М.Е. и К.Д. обратились в Алексинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, регистрации ограничения (обременения) ипотеки в силу закона, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.
Представленные сторонами документы прошли правовую экспертизу в регистрирующем органе.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация обременения по договору купли-продажи квартиры в связи с отсрочкой оплаты по договору, и государственная регистрация права собственности К.Д. на спорную квартиру.
Согласно представленной суду расписки от ДД.ММ.ГГГГ М.Е. деньги в сумме <данные изъяты> рублей за проданную им квартиру получил в полном объеме от К.Д., претензий не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ М.Е. и К.Д. обратились в Алексинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации с заявлением о прекращении регистрационной записи обременения в силу закона в связи с произведенной оплатой по договору.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истцы указали, что М.Е. в течение длительного времени до совершении сделки злоупотреблял спиртными напитками; при заключении договора купли-продажи М.Е. был введен ответчиком К.Д. в заблуждение относительно природы сделки, истец имел намерение обменять квартиру, продавать квартиру не хотел; имели место противоправные действия в отношении истца со стороны неизвестных лиц; сделка совершена вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, чем ответчик воспользовался.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика сослалась на то, что сделка совершена в соответствии с требованиями закона. К.Д. - добросовестный приобретатель, М.Е. осознавал все свои действия по совершению сделки, ему было разъяснено, что квартира оценивается в <данные изъяты> рублей, больше она не стоит, так как квартира без ремонта и имелась задолженность за коммунальные услуги в сумме около <данные изъяты> рублей, с такими условиями истец согласился.
Проверяя доводы и возражения сторон относительно заявленных требований, исследовав представленные письменные доказательства по делу, показания допрошенных по делу свидетелей, суд установил, что договор купли-продажи квартиры подписан лично М.Е., который, соответственно, имел возможность и должен был ознакомиться с его содержанием, имел намерение на отчуждение жилого помещения.
В суде первой инстанции М.Е. не отрицал того обстоятельства, что лично сдавал и получал документы по сделке в регистрационную службу, в документах, содержащихся в регистрационном деле на объект недвижимого имущества, предоставленном Алексинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, а именно, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ в получении документов на государственную регистрацию, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации перехода права собственности, в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки в силу закона, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации прекращения ипотеки в силу закона, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ о получении документов после государственной регистрации, в расписке о получении денег в сумме <данные изъяты> рублей от ДД.ММ.ГГГГ года, имеются его подписи.
Из подписанных перечисленных выше документов следует, что М.Е. не мог не знать об отчуждении квартиры по договору купли-продажи.
Действия истца при оформлении сделки были целенаправленными и адекватными, его волеизъявление было четко выражено, доказательств того, что М.Е. не обладал достаточным объемом информации о ходе сделки, что его понуждали к определению указанной в договоре купли-продажи цены квартиры, и в целом к совершению сделки, истцами не представлено.
Ответчиком условия договора купли-продажи были выполнены в полном объеме, так как согласно представленной суду расписки М.Е. деньги в сумме <данные изъяты> рублей за проданную им квартиру получил в полном объеме от К.Д., претензий не имеет.
Крайний характер невыгодности оспариваемой сделки не подтвержден, недобросовестного поведения в действиях ответчика при совершении сделки, не установлено, поэтому оснований для признания сделки купли-продажи спорной квартиры кабальной, не усматривается.
Факт занижения продажной цены квартиры по договору купли-продажи также не установлен, поскольку рыночная стоимость квартиры является производной, зависит от технического состояния квартиры, а также от степени ее ликвидности. Разрешая спорные правоотношения, суд учел, что квартира не отремонтирована, у истцов имелась задолженность за коммунальные услуги в сумме около <данные изъяты>.
Допрошенная по делу в качестве свидетеля М., принимавшая документы от М.Е. и К.Д. на государственную регистрацию, пояснила, что запаха алкоголя у М.Е. не было, странных действий с его стороны не наблюдалось. Договор стороны подписывали в ее присутствии, никакого давления на истца со стороны ответчика не было. Обременение на квартиру снимать пришли также вдвоем истец и ответчик, которые подтвердили, что расчет по сделке произведен.
Факт нахождения истца в момент заключения сделки в состоянии алкогольного опьянения не установлен.
Проверяя доводы М.Е. о том, что сделку купли-продажи квартиры заключил под воздействием со стороны неизвестных лиц, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ в 13 05 часов на телефон доверия МОМВД России "<адрес>" поступил телефонный звонок от анонима о том, что неустановленное лицо оказывает давление (наезжает) на хозяина квартиры, расположенной по адресу: <адрес> требует продать квартиру.
Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ МОМВД России "<адрес>" отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 179 УК РФ на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием состава преступления.
Истцы по факту неправомерных действий каких-либо лиц, по факту избиения истца и воздействия на него с целью заключения сделки купли-продажи квартиры в правоохранительные органы не обращались.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения настоящего дела доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ), в подтверждение того, что оспариваемая сделка заключена М.Е. при таких обстоятельствах, которые подпадают под требования ст. 178, 179 ГК РФ, - истцами не представлено, а судом не добыто.
М.Е. не представил суду доказательств, что ДД.ММ.ГГГГ его воля была направлена на заключение договора мены принадлежащего ему имущества.
Полно исследовав обстоятельства дела, дав им оценку по правилам, изложенным в ст. 67 ГПК РФ, а также, правильно руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционная инстанция соглашается с указанными выводами суда как основанными на анализе совокупности собранных по делу доказательств и правовой оценке установленных обстоятельств, при правильном применении норм материального права.
Таким образом, проведенная судебной коллегией проверка законности решения суда свидетельствует о том, что судом при рассмотрении дела правильно установлены юридически значимые обстоятельства, доказательствам дана надлежащая оценка, закон применен правильно, процессуальных нарушений, ведущих к безусловной отмене решения, судом не допущено. Правовых оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, основаны на неправильном толковании норм материального права, ничем объективно по делу не подтверждены, выводы суда не опровергают. Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Доказательства наличия долговых обязательств у М.Е. на большую сумму перед третьими лицами, стечение тяжелых жизненных обстоятельств, не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Алексинского городского суда Тульской области от 17 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М.Е. и С. по доверенности К.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-266
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-266
Стр. 57
судья Лизговко И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кургановой И.В.,
судей Ходаковой Л.А., Луниной Т.Д.,
при секретаре М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя М.Е., С. по доверенности К.П. на решение Алексинского городского суда Тульской области от 17 октября 2013 года по иску М.Е., С. к К.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
Заслушав доклад судьи Ходаковой Л.А., судебная коллегия
установила:
М.Е., С. обратились в суд с иском к К.Д. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры.
В обоснование заявленных требований сослались на то, что М.Е. являлся собственником однокомнатной квартиры общей площадью 29 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. С июля 2007 года М.Е. и С., состоявшие в браке с ДД.ММ.ГГГГ года, были зарегистрированы в указанной квартире.
В течение 2012 - 2013 годов из-за злоупотребления М.Е. спиртными напитками, С. временно и вынужденно проживала по другим адресам. В начале августа 2013 года в период раздельного проживания истцов М.Е. во время совместного распития в своей квартире спиртного с незнакомыми ему лицами, был ими беспричинно избит, но за медицинской помощью, в полицию по факту избиения не обращался. Под давлением ранее неизвестных М.Е. лиц по имени <данные изъяты> и <данные изъяты>, которые приносили истцу спиртные напитки и убеждали его продать квартиру, М.Е. во второй половине августа 2013 года, плохо понимая значение своих действий, оформил сделку купли-продажи квартиры. Документы на продажу квартиры подписал, не читая, с содержанием этих документов не знакомился, так как находился под воздействием выпитого накануне спиртного и желал только, чтобы все закончилось поскорее, и он снова мог распивать спиртное.
М.Е. полагал, что заключает договор мены, так как не имел намерения продавать квартиру, лишив тем самым себя и истца С. единственного жилья, денег за проданную квартиру не получал.
После подписания документов покупатель К.Д. уехал, а <данные изъяты> и <данные изъяты> перевезли М.Е. в квартиру в мкр. <адрес>, где находилась незнакомая женщина по имени <данные изъяты>. <данные изъяты> и <данные изъяты> сообщили, что эта квартира теперь будет его новым жильем и уехали, оставив истцу спиртные напитки.
ДД.ММ.ГГГГ С. забрала М.Е. из указанной квартиры, привезла по месту своего временного проживания, где они, истцы, до настоящего времени проживают совместно и ведут общее хозяйство.
ДД.ММ.ГГГГ они обращались в ОМВД России "<адрес>", где узнали о том, что ДД.ММ.ГГГГ кто-то из жильцов дома по месту расположения их квартиры анонимно позвонил в полицию и сообщил о том, что неизвестные оказывают на М.Е. давление с целью продать квартиру, и что по данному звонку проводилась проверка, результаты которой зафиксированы в материале КУСП N от ДД.ММ.ГГГГ года.
В этот же день истцы обратились в регистрационный центр <адрес> с намерением узнать обстоятельства сделки и отказаться от нее. Однако истцам было сообщено, что сделка купли-продажи прошла государственную регистрацию.
Из полученных в регистрационном центре документов узнали о том, что покупателем их квартиры являлся К.Д., квартира продана по соглашению сторон за <данные изъяты> руб., расчет по договору будет произведен после государственной регистрации перехода к К.Д. права на отчуждаемую квартиру; М.Е. и С., не являвшаяся стороной договора купли-продажи, обязуются сняться с регистрационного учета в указанной квартире в течение двух недель с момента подписания договора.
Полагали, что сделка купли-продажи была совершена М.Е. под влиянием заблуждения, истцы не имели намерения лишить себя единственного жилья, тем более продавать его за цену, значительно ниже рыночной, никогда не обсуждали друг с другом тему продажи квартиры. Даже в случае наличия со стороны М.Е. осознанного намерения продать свою квартиру, указанная сделка имеет все признаки кабальности для истца, так как в момент ее заключения имели место: стечение тяжелых обстоятельств, выразившихся в желании М.Е. избежать противоправных действий со стороны указанных неизвестных лиц; явно не выгодные для М.Е. условия совершаемой сделки, так как последний, не имеющий в течение длительного периода времени источника доходов, имеющий долги около <данные изъяты> руб., в результате сделки фактически мог рассчитывать на получение дохода в сумме не более <данные изъяты> руб., лишив себя приобрести даже самое дешевое помещение, пригодное для нормального жилья; причинно-следственная связь между стечением у М.Е. тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях, выразившаяся в намерении избежать избиений и домогательств со стороны неизвестных лиц путем совершения обмена своей квартиры на квартиру в другом месте; осведомленность ответчика К.Д. о перечисленных обстоятельствах, выразившаяся в не обсуждении с М.Е. условий договора перед его заключением, и использование этих обстоятельств к своей выгоде.
Оспариваемая сделка была зарегистрирована не в установленный ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.06.1997 года N 122-ФЗ месячный срок, а в течение пяти дней, что лишило М.Е. возможности в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.06.1997 года N 122-ФЗ обратиться с заявлением о прекращении (приостановлении) государственной регистрации сделки.
Просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между М.Е. и К.Д., применив последствия недействительности сделки.
В судебном заседании истица С. не явилась, извещена судом.
Истец М.Е. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель истцов по доверенностям К.П. просил суд удовлетворить заявленные исковые требования, указал, что М.Е. совершил сделку, не понимая ее значения, так как длительное время употреблял спиртные напитки. Ответчик, узнав о том, что М.Е. употребляет спиртное, воспользовался его состоянием. Факт написания М.Е. расписки о получении денежных средств за квартиру не отрицал.
Ответчик К.Д. в судебное заседание не явился, извещен судом.
Представитель ответчика по доверенности Д. просила суд в удовлетворении исковых требований отказать, полагала, что сделка совершена в соответствии с требованиями закона.
Суд решил в удовлетворении исковых требований М.Е. и С. отказать.
В апелляционной жалобе представитель М.Е. и С. по доверенности К.П. просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным.
Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, и не представивших доказательств уважительности причин неявки в суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя К.Д. по доверенности Д., судебная коллегия приходит к следующему.
При разрешении спорных правоотношений суд правильно руководствовался положениями ст. 209, 454, 167, 178, 179 ГК РФ.
Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с положениями ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции однокомнатная квартира, общей площадью 29 кв. м, расположенная по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с <данные изъяты> А., зарегистрированного УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за N, принадлежала на праве собственности М.Е., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.
В указанной квартире с 2007 года зарегистрированы М.Е. и его супруга С.
ДД.ММ.ГГГГ между М.Е. и К.Д. в простой письменной форме был заключен заключили договор купли-продажи указанной квартиры.
Согласно данному договору М.Е. обязался передать однокомнатную квартиру, общей площадью 29 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, со всеми коммунальными удобствами, в собственность К.Д., а последний обязался принять указанную квартиру и уплатить определенную договором цену.
В соответствии с п. 3 договора по соглашению сторон цена продаваемой М.Е. квартиры составляет <данные изъяты> рублей. В договора также отражено, что расчет будет произведен после государственной регистрации перехода права на отчуждаемую квартиру к К.Д. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области. Покупатель К.Д. приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области.
Согласно п. 5 указанного договора купли-продажи в отчуждаемой квартире зарегистрированы М.Е., С., которые с согласия покупателя обязуются сняться с регистрационного учета в отчуждаемой квартире в течение 2-х недель с момента подписания настоящего договора. Других лиц, сохраняющих право пользования квартирой, не имеется, в том числе находящихся в длительной командировке, учебе, местах лишения свободы.
Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи квартиры, стороны согласовали все существенные условия договора, были определены предмет данного договора, его цена и воля сторон.
ДД.ММ.ГГГГ М.Е. и К.Д. обратились в Алексинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, регистрации ограничения (обременения) ипотеки в силу закона, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.
Представленные сторонами документы прошли правовую экспертизу в регистрирующем органе.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация обременения по договору купли-продажи квартиры в связи с отсрочкой оплаты по договору, и государственная регистрация права собственности К.Д. на спорную квартиру.
Согласно представленной суду расписки от ДД.ММ.ГГГГ М.Е. деньги в сумме <данные изъяты> рублей за проданную им квартиру получил в полном объеме от К.Д., претензий не имеет.
ДД.ММ.ГГГГ М.Е. и К.Д. обратились в Алексинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации с заявлением о прекращении регистрационной записи обременения в силу закона в связи с произведенной оплатой по договору.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истцы указали, что М.Е. в течение длительного времени до совершении сделки злоупотреблял спиртными напитками; при заключении договора купли-продажи М.Е. был введен ответчиком К.Д. в заблуждение относительно природы сделки, истец имел намерение обменять квартиру, продавать квартиру не хотел; имели место противоправные действия в отношении истца со стороны неизвестных лиц; сделка совершена вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных условиях, чем ответчик воспользовался.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика сослалась на то, что сделка совершена в соответствии с требованиями закона. К.Д. - добросовестный приобретатель, М.Е. осознавал все свои действия по совершению сделки, ему было разъяснено, что квартира оценивается в <данные изъяты> рублей, больше она не стоит, так как квартира без ремонта и имелась задолженность за коммунальные услуги в сумме около <данные изъяты> рублей, с такими условиями истец согласился.
Проверяя доводы и возражения сторон относительно заявленных требований, исследовав представленные письменные доказательства по делу, показания допрошенных по делу свидетелей, суд установил, что договор купли-продажи квартиры подписан лично М.Е., который, соответственно, имел возможность и должен был ознакомиться с его содержанием, имел намерение на отчуждение жилого помещения.
В суде первой инстанции М.Е. не отрицал того обстоятельства, что лично сдавал и получал документы по сделке в регистрационную службу, в документах, содержащихся в регистрационном деле на объект недвижимого имущества, предоставленном Алексинским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, а именно, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ в получении документов на государственную регистрацию, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации перехода права собственности, в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки в силу закона, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации прекращения ипотеки в силу закона, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ о получении документов после государственной регистрации, в расписке о получении денег в сумме <данные изъяты> рублей от ДД.ММ.ГГГГ года, имеются его подписи.
Из подписанных перечисленных выше документов следует, что М.Е. не мог не знать об отчуждении квартиры по договору купли-продажи.
Действия истца при оформлении сделки были целенаправленными и адекватными, его волеизъявление было четко выражено, доказательств того, что М.Е. не обладал достаточным объемом информации о ходе сделки, что его понуждали к определению указанной в договоре купли-продажи цены квартиры, и в целом к совершению сделки, истцами не представлено.
Ответчиком условия договора купли-продажи были выполнены в полном объеме, так как согласно представленной суду расписки М.Е. деньги в сумме <данные изъяты> рублей за проданную им квартиру получил в полном объеме от К.Д., претензий не имеет.
Крайний характер невыгодности оспариваемой сделки не подтвержден, недобросовестного поведения в действиях ответчика при совершении сделки, не установлено, поэтому оснований для признания сделки купли-продажи спорной квартиры кабальной, не усматривается.
Факт занижения продажной цены квартиры по договору купли-продажи также не установлен, поскольку рыночная стоимость квартиры является производной, зависит от технического состояния квартиры, а также от степени ее ликвидности. Разрешая спорные правоотношения, суд учел, что квартира не отремонтирована, у истцов имелась задолженность за коммунальные услуги в сумме около <данные изъяты>.
Допрошенная по делу в качестве свидетеля М., принимавшая документы от М.Е. и К.Д. на государственную регистрацию, пояснила, что запаха алкоголя у М.Е. не было, странных действий с его стороны не наблюдалось. Договор стороны подписывали в ее присутствии, никакого давления на истца со стороны ответчика не было. Обременение на квартиру снимать пришли также вдвоем истец и ответчик, которые подтвердили, что расчет по сделке произведен.
Факт нахождения истца в момент заключения сделки в состоянии алкогольного опьянения не установлен.
Проверяя доводы М.Е. о том, что сделку купли-продажи квартиры заключил под воздействием со стороны неизвестных лиц, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ в 13 05 часов на телефон доверия МОМВД России "<адрес>" поступил телефонный звонок от анонима о том, что неустановленное лицо оказывает давление (наезжает) на хозяина квартиры, расположенной по адресу: <адрес> требует продать квартиру.
Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ МОМВД России "<адрес>" отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 179 УК РФ на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, в связи с отсутствием состава преступления.
Истцы по факту неправомерных действий каких-либо лиц, по факту избиения истца и воздействия на него с целью заключения сделки купли-продажи квартиры в правоохранительные органы не обращались.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения настоящего дела доказательств, отвечающих критериям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ), в подтверждение того, что оспариваемая сделка заключена М.Е. при таких обстоятельствах, которые подпадают под требования ст. 178, 179 ГК РФ, - истцами не представлено, а судом не добыто.
М.Е. не представил суду доказательств, что ДД.ММ.ГГГГ его воля была направлена на заключение договора мены принадлежащего ему имущества.
Полно исследовав обстоятельства дела, дав им оценку по правилам, изложенным в ст. 67 ГПК РФ, а также, правильно руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционная инстанция соглашается с указанными выводами суда как основанными на анализе совокупности собранных по делу доказательств и правовой оценке установленных обстоятельств, при правильном применении норм материального права.
Таким образом, проведенная судебной коллегией проверка законности решения суда свидетельствует о том, что судом при рассмотрении дела правильно установлены юридически значимые обстоятельства, доказательствам дана надлежащая оценка, закон применен правильно, процессуальных нарушений, ведущих к безусловной отмене решения, судом не допущено. Правовых оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, основаны на неправильном толковании норм материального права, ничем объективно по делу не подтверждены, выводы суда не опровергают. Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, представленных сторонами по делу.
Доказательства наличия долговых обязательств у М.Е. на большую сумму перед третьими лицами, стечение тяжелых жизненных обстоятельств, не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексинского городского суда Тульской области от 17 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М.Е. и С. по доверенности К.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)