Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что на предложение произвести оплату по договору, зарегистрировать договор в регистрационном органе ответчик ответил отказом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Артемьева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Уфимцевой Т.Д.,
судей Щербаковой Е.А., Щелокова Ю.Г.,
при секретаре Б.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 23 декабря 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе А.А.С. на решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 08 октября 2014 года по иску Т. к А.А.С. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, по встречному иску А.А.С. к Т. о государственной регистрации перехода право собственности.
Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика А.А.С., его представителя П., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к А.А.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры N 7А, заключенного 14 июля 2014 года между Т. и А.А.С., о выселении А.А.С. из жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, без предоставления другого жилого помещения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рублей и оплате услуг адвоката в размере *** рублей (л.д. 89 - 90).
В обоснование исковых требований указал, что в принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ***, после выселения из нее незаконно проживающего там А.С.М., вселился также незаконно его брат А.А.С., с которым 14 июля 2014 года был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. На его предложение произвести оплату по договору купли-продажи и зарегистрировать указанный договор в управлении Росреестра по Челябинской области ответчик ответил отказом.
Ответчик А.А.С. иск не признал, обратился в суд со встречным иском к Т. о государственной регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью *** кв. м, по адресу: ***, от Т. к А.А.С., о взыскании компенсации морального вреда в размере *** рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рублей и оплате правовой помощи представителя в размере *** рублей.
В обоснование встречных исковых требований указал, что 14 июля 2014 года между ним и Т. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***. Указанную квартиру ответчик продал ему за *** рублей, однако Т. уклоняется от явки для регистрации данного договора. В настоящее время он, как покупатель фактически владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом в полном объеме, однако реализовать полностью права собственника без государственной регистрации не может.
Истец Т. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.
Представитель истца Т. - адвокат Коннов В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования Т. поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, на их удовлетворении настаивал, встречные исковые требования А.А.С. не признал в полном объеме.
Ответчик А.А.С., его представитель П. в судебном заседании исковые требования Т. не признали в полном объеме, поддержали встречные исковые требования.
В судебном заседании 02 октября 2014 года определением Верхнеуральского районного суда Челябинской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего исковые требования относительно предмета спора, по встречному исковому заявлению А.А.С. привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Суд постановил решение, которым исковые требования Т. к А.А.С. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения удовлетворил. Расторг договор купли-продажи N 7А трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, заключенный 14 июля 2014 года между Т. и А.А.С. Выселил А.А.С. из жилого помещения - трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ***, без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречных исковых требований А.А.С. к Т. о государственной регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью *** кв. м, находящуюся по адресу: *** *** о взыскании компенсации морального вреда отказал. Взыскал с А.А.С. в пользу Т. расходы на оплату услуг представителя в размере *** рублей, по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе А.А.С. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что законных оснований для расторжения договора купли-продажи по основаниям отсутствия оплаты по нему не имелось, Т. надлежало восстановить нарушенное право путем предъявления иска о взыскании денежных средств, неуплаченных по договору купли-продажи, и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Указывает на то, что А.А.С. не отказывался от оплаты стоимости квартиры, однако, в связи с возникшими неприязненными отношениями между сторонами договора купли-продажи, считает необходимым произвести оплату после государственной регистрации договора купли-продажи, от которой уклоняется Т. Из содержания ст. 486 ГК РФ, с учетом позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении N 5-В11-27 от 07.06.2011 г. и сложившейся судебной практики, следует, что продавцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требования возврата переданного объекта недвижимости, даже в случае нарушения покупателем обязательства по его оплате. Ссылается на то, что суд первой инстанции в нарушение ст. 56 ГПК РФ не принял во внимание пояснения А.А.С. и его представителя о наличии устной договоренности об оплате стоимости квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи, суд также не принял во внимание пояснения А.А.С. об уклонении Т. от подачи заявления о переходе права собственности к А.А.С. Вместе с тем, суд безосновательно принял во внимание голословные пояснения Т. и его представителя. Указывает на то, что А.А.С. истец добровольно передавал ключи от квартиры в момент подписания договора купли-продажи, в связи с чем, считает действия Т. по выселению родственников А.А.С. недобросовестными.
Истец Т., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, заслушав мнение прокурора, объяснения ответчика А.А.С., его представителя П. об отмене решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Т. являлся собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от 14 сентября 2010 года (л.д. 10).
14 июля 2014 года между продавцом Т. и покупателем А.А.С. был заключен договор купли-продажи N 7А трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: *** (л.д. 9).
Регистрация перехода права на спорную трехкомнатную квартиру сторонами не произведена.
Согласно п. 3 договора купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года, продавец передал, а покупатель принял указанную трехкомнатную квартиру до подписания договора, претензий по техническому состоянию указанной трехкомнатной квартиры у покупателя нет, в связи с чем, настоящий договор заключен без составления передаточного акта.
Пунктом 4 договора купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года установлено, что квартира продана за *** рублей. Расчет между сторонами производится полностью путем перечисления денежных средств на счет N 423...............504, открытый на имя продавца Т.
В соответствии с п. 5 договора купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении Договора другой стороной.
Как следует из выписки по лицевому счету N 423............504, открытого на имя Т., за период с 21 марта 2014 года по 08 сентября 2014 года денежные средства в сумме *** рублей на указанный лицевой счет не поступали (л.д. 35).
Факт подписания ответчиком договора купли-продажи свидетельствует о том, что ответчик согласился со всеми условиями сделки, в том числе с порядком оплаты и ценой.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Смысл названных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.
Факт неоплаты стоимости трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ***, по договору купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года ответчиком А.А.С. в судебном заседании не оспаривался, на предложение Т. встретиться в управлении Росреестра по Челябинской области по поводу регистрации сделки и передаче денежных средств А.А.С. ответил отказом, также А.А.С. отказался от внесения денежных средств на депозит нотариуса для оформления сделки купли-продажи (л.д. 72, 97, 98).
Исходя из чего, довод А.А.С. об отсутствии с его стороны отказа оплаты стоимости квартиры несостоятелен.
Факт добровольной передачи ключей А.А.С. истец Т. в судебном заседании отрицал. Так, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12 июля 2014 года следует, что А.С.М. в 2010 году продал спорную квартиру Т., однако из проданной им квартиры так и не выселился (л.д. 56).
Вступившим в законную силу решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 11 декабря 2013 года, оставленного без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 25 февраля 2014 года, А.С.М., А.А.Б., А.С.С. выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Как установлено судом первой инстанции ответчик не отрицал факт отсутствия выплаты стоимости спорной квартиры, сведения о передаче квартиры истцом в добровольном порядке отсутствуют, судебный пристав-исполнитель пояснил, что уже 01 августа 2014 года он осуществлял выезд с вопросом о выселении А.С.М. (л.д. 73), от урегулирования вопроса оплаты за квартиру мирным путем в судебном заседании А.А.С. отказался. Доказательств того, что им предпринимались или предпринимаются какие-либо действия по исполнению обязательства по оплате приобретенного имущества, обязательство не исполнено по независящим от него обстоятельствам, в деле не имеется (л.д. 7, 23, 39).
Рассматривая исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции на основании оценки собранных по делу доказательств, пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований А.А.С., поскольку установил, что фактически свои обязательства по договору купли-продажи квартиры ни продавец, ни покупатель не исполнили, а именно, А.А.С. не оплатил стоимость квартиры Т., а продавец квартиру не передал в фактическое пользование покупателя.
Вывод суда об отсутствии оснований для взыскания компенсации морального вреда основан на законе, мотивирован судом. А.А.С. не представлено доказательств причинения ему виновными действиями нравственных и физических страданий, нарушения его личных, неимущественных, других нематериальных благ.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Суд первой инстанции, принимая решение по делу, установил, что договор купли-продажи спорной квартиры в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не была передана.
Как следует из объяснений А.А.С. в судебном заседании Т. предлагал ему расторгнуть договор купли-продажи квартиры 01 августа 2014 года (л.д. 98).
Установив, что неполучение в течение длительного периода времени оплаты за проданную квартиру лишает продавца того, на что он в силу закона (ст. ст. 309, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации) вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что допущенное А.А.С. нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 14 июля 2014 года в судебном порядке.
В силу ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Частью 1 статьи 30 и частью 1 статьи 35 ЖК РФ установлено, что собственник, реализуя свои правомочия в отношении принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения вправе потребовать выселения граждан в случае отсутствия у них правовых оснований по пользованию жилым помещением.
Аналогичное право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предусмотрено статьей 301 ГК РФ.
Собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от 14 сентября 2010 года, номер государственной регистрации 74-74-06/037/2010-450 от 17 сентября 2010 года является Т. (л.д. 10).
Судом первой инстанции верно установлено, что оснований для пользования ответчиком А.А.С. спорной квартирой по адресу ***, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке не предусматривает, и о том, что истцу не предоставлено ни законом, ни договором право требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, не являются основанием к отмене решения суда, поскольку они основаны на ошибочном толковании и применении норм закона, а именно ст. 450 ГК РФ.
Доводы А.А.С. о том, что Т. в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ в случае нарушения им условия договора купли-продажи об оплате квартиры вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Суд первой инстанции, разрешая спор, дал в решении надлежащую правовую оценку доводам Т., изложенным в иске и подтвержденным в судебном заседании, о том, что ответчик обязался выплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества путем перечисления денежных средств на счет N 423..............504, открытый на имя продавца Т.
Вместе с тем, при рассмотрении дела А.А.С. как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций утверждал, что расчет за приобретаемое недвижимое имущество он произведет только после государственной регистрации перехода права собственности.
Ссылка в апелляционной жалобе А.А.С. на то, что суд первой инстанции в нарушение ст. 56 ГПК РФ не принял во внимание пояснения А.А.С. и его представителя о наличии устной договоренности об оплате стоимости квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи, не принял во внимание пояснения А.А.С. об уклонении Т. от подачи заявления о переходе права собственности к А.А.С. несостоятельна. Из содержания договора купли-продажи от 14 июля 2014 года не следует условие об оплате стоимости квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Исходя из чего, обстоятельства оплаты не могут подтверждаться голословными утверждениями о наличии устной договоренности касаемо способа и времени оплаты по договору купли-продажи.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Юридически значимые обстоятельства определены и установлены судом правильно; нормы материального права судом истолкованы и применены правильно, судом дана верная оценка доказательствам, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 08 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.12.2014 ПО ДЕЛУ N 11-13574/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи, о выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что на предложение произвести оплату по договору, зарегистрировать договор в регистрационном органе ответчик ответил отказом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2014 г. по делу N 11-13574/2014
Судья: Артемьева О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Уфимцевой Т.Д.,
судей Щербаковой Е.А., Щелокова Ю.Г.,
при секретаре Б.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 23 декабря 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе А.А.С. на решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 08 октября 2014 года по иску Т. к А.А.С. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, по встречному иску А.А.С. к Т. о государственной регистрации перехода право собственности.
Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения ответчика А.А.С., его представителя П., судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском, с учетом уточнений, к А.А.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры N 7А, заключенного 14 июля 2014 года между Т. и А.А.С., о выселении А.А.С. из жилого помещения - трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, без предоставления другого жилого помещения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рублей и оплате услуг адвоката в размере *** рублей (л.д. 89 - 90).
В обоснование исковых требований указал, что в принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ***, после выселения из нее незаконно проживающего там А.С.М., вселился также незаконно его брат А.А.С., с которым 14 июля 2014 года был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. На его предложение произвести оплату по договору купли-продажи и зарегистрировать указанный договор в управлении Росреестра по Челябинской области ответчик ответил отказом.
Ответчик А.А.С. иск не признал, обратился в суд со встречным иском к Т. о государственной регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью *** кв. м, по адресу: ***, от Т. к А.А.С., о взыскании компенсации морального вреда в размере *** рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере *** рублей и оплате правовой помощи представителя в размере *** рублей.
В обоснование встречных исковых требований указал, что 14 июля 2014 года между ним и Т. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***. Указанную квартиру ответчик продал ему за *** рублей, однако Т. уклоняется от явки для регистрации данного договора. В настоящее время он, как покупатель фактически владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом в полном объеме, однако реализовать полностью права собственника без государственной регистрации не может.
Истец Т. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил.
Представитель истца Т. - адвокат Коннов В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования Т. поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, на их удовлетворении настаивал, встречные исковые требования А.А.С. не признал в полном объеме.
Ответчик А.А.С., его представитель П. в судебном заседании исковые требования Т. не признали в полном объеме, поддержали встречные исковые требования.
В судебном заседании 02 октября 2014 года определением Верхнеуральского районного суда Челябинской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего исковые требования относительно предмета спора, по встречному исковому заявлению А.А.С. привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Суд постановил решение, которым исковые требования Т. к А.А.С. о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения удовлетворил. Расторг договор купли-продажи N 7А трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, заключенный 14 июля 2014 года между Т. и А.А.С. Выселил А.А.С. из жилого помещения - трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ***, без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречных исковых требований А.А.С. к Т. о государственной регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью *** кв. м, находящуюся по адресу: *** *** о взыскании компенсации морального вреда отказал. Взыскал с А.А.С. в пользу Т. расходы на оплату услуг представителя в размере *** рублей, по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе А.А.С. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что законных оснований для расторжения договора купли-продажи по основаниям отсутствия оплаты по нему не имелось, Т. надлежало восстановить нарушенное право путем предъявления иска о взыскании денежных средств, неуплаченных по договору купли-продажи, и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Указывает на то, что А.А.С. не отказывался от оплаты стоимости квартиры, однако, в связи с возникшими неприязненными отношениями между сторонами договора купли-продажи, считает необходимым произвести оплату после государственной регистрации договора купли-продажи, от которой уклоняется Т. Из содержания ст. 486 ГК РФ, с учетом позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении N 5-В11-27 от 07.06.2011 г. и сложившейся судебной практики, следует, что продавцу не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требования возврата переданного объекта недвижимости, даже в случае нарушения покупателем обязательства по его оплате. Ссылается на то, что суд первой инстанции в нарушение ст. 56 ГПК РФ не принял во внимание пояснения А.А.С. и его представителя о наличии устной договоренности об оплате стоимости квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи, суд также не принял во внимание пояснения А.А.С. об уклонении Т. от подачи заявления о переходе права собственности к А.А.С. Вместе с тем, суд безосновательно принял во внимание голословные пояснения Т. и его представителя. Указывает на то, что А.А.С. истец добровольно передавал ключи от квартиры в момент подписания договора купли-продажи, в связи с чем, считает действия Т. по выселению родственников А.А.С. недобросовестными.
Истец Т., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, причины неявки не сообщили. Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, заслушав мнение прокурора, объяснения ответчика А.А.С., его представителя П. об отмене решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Т. являлся собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от 14 сентября 2010 года (л.д. 10).
14 июля 2014 года между продавцом Т. и покупателем А.А.С. был заключен договор купли-продажи N 7А трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: *** (л.д. 9).
Регистрация перехода права на спорную трехкомнатную квартиру сторонами не произведена.
Согласно п. 3 договора купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года, продавец передал, а покупатель принял указанную трехкомнатную квартиру до подписания договора, претензий по техническому состоянию указанной трехкомнатной квартиры у покупателя нет, в связи с чем, настоящий договор заключен без составления передаточного акта.
Пунктом 4 договора купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года установлено, что квартира продана за *** рублей. Расчет между сторонами производится полностью путем перечисления денежных средств на счет N 423...............504, открытый на имя продавца Т.
В соответствии с п. 5 договора купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении Договора другой стороной.
Как следует из выписки по лицевому счету N 423............504, открытого на имя Т., за период с 21 марта 2014 года по 08 сентября 2014 года денежные средства в сумме *** рублей на указанный лицевой счет не поступали (л.д. 35).
Факт подписания ответчиком договора купли-продажи свидетельствует о том, что ответчик согласился со всеми условиями сделки, в том числе с порядком оплаты и ценой.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Смысл названных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах будет умалять право одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.
Факт неоплаты стоимости трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: ***, по договору купли-продажи N 7А от 14 июля 2014 года ответчиком А.А.С. в судебном заседании не оспаривался, на предложение Т. встретиться в управлении Росреестра по Челябинской области по поводу регистрации сделки и передаче денежных средств А.А.С. ответил отказом, также А.А.С. отказался от внесения денежных средств на депозит нотариуса для оформления сделки купли-продажи (л.д. 72, 97, 98).
Исходя из чего, довод А.А.С. об отсутствии с его стороны отказа оплаты стоимости квартиры несостоятелен.
Факт добровольной передачи ключей А.А.С. истец Т. в судебном заседании отрицал. Так, из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12 июля 2014 года следует, что А.С.М. в 2010 году продал спорную квартиру Т., однако из проданной им квартиры так и не выселился (л.д. 56).
Вступившим в законную силу решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 11 декабря 2013 года, оставленного без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 25 февраля 2014 года, А.С.М., А.А.Б., А.С.С. выселены из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Как установлено судом первой инстанции ответчик не отрицал факт отсутствия выплаты стоимости спорной квартиры, сведения о передаче квартиры истцом в добровольном порядке отсутствуют, судебный пристав-исполнитель пояснил, что уже 01 августа 2014 года он осуществлял выезд с вопросом о выселении А.С.М. (л.д. 73), от урегулирования вопроса оплаты за квартиру мирным путем в судебном заседании А.А.С. отказался. Доказательств того, что им предпринимались или предпринимаются какие-либо действия по исполнению обязательства по оплате приобретенного имущества, обязательство не исполнено по независящим от него обстоятельствам, в деле не имеется (л.д. 7, 23, 39).
Рассматривая исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, суд первой инстанции на основании оценки собранных по делу доказательств, пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований А.А.С., поскольку установил, что фактически свои обязательства по договору купли-продажи квартиры ни продавец, ни покупатель не исполнили, а именно, А.А.С. не оплатил стоимость квартиры Т., а продавец квартиру не передал в фактическое пользование покупателя.
Вывод суда об отсутствии оснований для взыскания компенсации морального вреда основан на законе, мотивирован судом. А.А.С. не представлено доказательств причинения ему виновными действиями нравственных и физических страданий, нарушения его личных, неимущественных, других нематериальных благ.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Суд первой инстанции, принимая решение по делу, установил, что договор купли-продажи спорной квартиры в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не была передана.
Как следует из объяснений А.А.С. в судебном заседании Т. предлагал ему расторгнуть договор купли-продажи квартиры 01 августа 2014 года (л.д. 98).
Установив, что неполучение в течение длительного периода времени оплаты за проданную квартиру лишает продавца того, на что он в силу закона (ст. ст. 309, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации) вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что допущенное А.А.С. нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 14 июля 2014 года в судебном порядке.
В силу ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Частью 1 статьи 30 и частью 1 статьи 35 ЖК РФ установлено, что собственник, реализуя свои правомочия в отношении принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения вправе потребовать выселения граждан в случае отсутствия у них правовых оснований по пользованию жилым помещением.
Аналогичное право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предусмотрено статьей 301 ГК РФ.
Собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, находящейся по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от 14 сентября 2010 года, номер государственной регистрации 74-74-06/037/2010-450 от 17 сентября 2010 года является Т. (л.д. 10).
Судом первой инстанции верно установлено, что оснований для пользования ответчиком А.А.С. спорной квартирой по адресу ***, не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры, условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке не предусматривает, и о том, что истцу не предоставлено ни законом, ни договором право требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, не являются основанием к отмене решения суда, поскольку они основаны на ошибочном толковании и применении норм закона, а именно ст. 450 ГК РФ.
Доводы А.А.С. о том, что Т. в соответствии с п. 3 ст. 486 ГК РФ в случае нарушения им условия договора купли-продажи об оплате квартиры вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Суд первой инстанции, разрешая спор, дал в решении надлежащую правовую оценку доводам Т., изложенным в иске и подтвержденным в судебном заседании, о том, что ответчик обязался выплатить стоимость приобретаемого недвижимого имущества путем перечисления денежных средств на счет N 423..............504, открытый на имя продавца Т.
Вместе с тем, при рассмотрении дела А.А.С. как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций утверждал, что расчет за приобретаемое недвижимое имущество он произведет только после государственной регистрации перехода права собственности.
Ссылка в апелляционной жалобе А.А.С. на то, что суд первой инстанции в нарушение ст. 56 ГПК РФ не принял во внимание пояснения А.А.С. и его представителя о наличии устной договоренности об оплате стоимости квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи, не принял во внимание пояснения А.А.С. об уклонении Т. от подачи заявления о переходе права собственности к А.А.С. несостоятельна. Из содержания договора купли-продажи от 14 июля 2014 года не следует условие об оплате стоимости квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Исходя из чего, обстоятельства оплаты не могут подтверждаться голословными утверждениями о наличии устной договоренности касаемо способа и времени оплаты по договору купли-продажи.
Иных доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит. Юридически значимые обстоятельства определены и установлены судом правильно; нормы материального права судом истолкованы и применены правильно, судом дана верная оценка доказательствам, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 08 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.А.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)