Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 11 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - закрытого акционерного общества "УНОТРАНС" - Лиджиева О.Н., доверенность от 24.03.2014 г. сроком на 1 год,
от ответчика - Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" - Плищинский М.О., доверенность N 848 от 24.07.2014 г. сроком до 23.09.2014 г., Спожакин И.М., доверенность N 1773 от 31.12.2013 г. сроком по 31.01.2015 г., Полозова О.А., доверенность N 484 от 23.04.2014 г. сроком до 31.12.2014 г.
рассмотрев 11 августа 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 08 ноября 2013 года
принятое судьей Зотовой Е.А.
и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 14 марта 2014 года
принятое судьями Красновой С.В., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.
по иску закрытого акционерного общества "УНОТРАНС" (ИНН 7710336488, ОГРН 1027700116377)
к Государственному бюджетному учреждению города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (ИНН 7722765428, ОГРН 5117746071119)
о признании недействительным расторжение договоров аренды, признании договоров аренды действующими, внесении изменений в договоры аренды
и по встречному иску о признании договоров аренды прекратившими свое действие и о понуждении освободить занимаемые площади,
установил:
Закрытое акционерное общество "УНОТРАНС" (далее - ЗАО "УНОТРАНС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, к Государственному бюджетному учреждению города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (далее - ГБУ "Гормост"):
- - о признании недействительным расторжение ГБУ "Гормост" договоров на аренду площадей в пешеходных переходах N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г., заключенных с ЗАО "УНОТРАНС", оформленное уведомлениями от 22.01.2013 г. N 0398/022-13-58, N 0398/022-13-59, N 0398/022-13-60, N 0398/022-13-61;
- - о признании указанных договоров аренды действующими;
- - о внесении изменений в условия договоров на аренду площадей в пешеходных переходах N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г., изложив их на условиях проектов дополнительных соглашений к указанным договорам аренды, направленных ЗАО "УНОТРАНС" письмами от 19.02.2013 г. в адрес ГБУ "Гормост", а именно:
- - "Пункт 2.1 договоров N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. дополнить следующими положениями: "Настоящий договор продлен на срок до 01.07.2015 г.";
- - "Пункт 2.1 договора N 121-2008/АП от 19.05.2008 г. дополнить положением: "Договор продлен на срок три года с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-46263/13";
- - "Пункт 6.1 договоров N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в соответствии с отчетом ООО "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости" N 008/2013-ОЦ от 08.02.2013 г. об определении рыночной стоимости права пользования помещениями";
- - "Пункт 6.2 договора N 118-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 2 586 рублей 00 копеек, в том числе НДС 394 рубля 00 копеек";
- - "Пункт 6.2 договора N 121-2008/АП от 19.05.2008 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 365 366 рублей 00 копеек, в том числе НДС 55 734 рубля 00 копеек";
- - "Пункт 6.2 договора N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 2 971 рубль 00 копеек, в том числе НДС 453 рубля 00 копеек";
- - "Пункт 6.2 договора N 89-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 19 170 рублей 00 копеек, в том числе НДС 2 924 рубля 00 копеек".
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 10 - 12, 168, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 9, 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", мотивированы тем, что одностороннее расторжение ответчиком заключенных с истцом договоров аренды является незаконным, между тем истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, имеет право на заключение договоров аренды на новый срок.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ГБУ "Гормост" заявило встречные требования к ЗАО "УНОТРАНС", уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принятые судом к рассмотрению:
- - о признании договоров N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. на аренду площадей в пешеходных тоннелях прекратившими действие с 14.06.2013 г.;
- - об обязании ЗАО "УНОТРАНС" освободить занимаемые площади в тоннелях пешеходных "Шлюзовая набережная" (г. Москва, ул. Зацепский вал, д. 2, соор. 3А; общей площадью 2,03 кв. м), "Пушкинский, Армения" (адрес: г. Москва, ул. Тверская, д. 16, соор. 1; общей площадью 5,32 кв. м), "Рижский" (ТТК, Проспект Мира; общей площадью 164 кв. м), "Талалихина" (г. Москва, Волгоградский проспект, д. 26А, соор. 1; общей площадью 3,06 кв. м) и в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанные площади в освобожденном виде ГБУ "Гормост".
В случае неисполнения ЗАО "УНОТРАНС" судебного решения в 10-дневный срок с момента вступления его в законную силу ГБУ "Гормост" просило предоставить право самостоятельно освободить занимаемые ЗАО "УНОТРАНС" указанные площади в тоннелях пешеходных от имущества ЗАО "УНОТРАНС" с последующим возмещением расходов за счет ЗАО "УНОТРАНС".
Встречные исковые требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 11, 304, 305, 309, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что отказ в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателя от договора, заключенного на неопределенный срок, не вызван никакими нарушениями со стороны арендатора, обусловлен исключительно волей арендодателя и не имеет значение, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Договоры аренды, заключенные с ЗАО "УНОТРАНС", были возобновлены на неопределенный срок и прекращены в связи с отказом от них арендодателя. Порядок, предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации для отказа от договоров аренды ГБУ "Гормост" соблюден.
Решением от 08 ноября 2013 года Арбитражный суд города Москвы полностью удовлетворил требования ЗАО "УНОТРАНС", в удовлетворении встречных требований отказал.
Суд первой инстанции, ссылаясь на нормы частей 1, 3, 9 статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", разъяснения, содержащиеся в пунктах 4.2, 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 г., установив, что ЗАО "УНОТРАНС" неоднократно обращалось к ГБУ "Гормост" о продлении договоров аренды и направляло арендодателю дополнительные соглашения об изменении договоров аренды в части размера арендной платы, сделал вывод о правомерности требований ЗАО "УНОТРАНС", имеющим, как субъект малого и среднего предпринимательства, в силу специальных норм закона, право на заключение договоров аренды на новый срок.
Одностороннее расторжение со стороны ГБУ "Гормост" договоров аренды суд расценил как злоупотребление правом арендодателя и признал недействительным, направленным на воспрепятствование ЗАО "УНОТРАНС", добросовестно исполнявшего обязанности арендатора, в реализации права на продление аренды.
При этом, суд счел несостоятельным довод ГБУ "Гормост" о том, что направленные 20 февраля 2013 года письма ЗАО "УНОТРАНС" с приложением дополнительных соглашений к договорам аренды, он не получал. Суд указал на то, что направление писем подтверждается подлинниками почтовых квитанций об оплате отправлений и описью почтовых отправлений, между тем, ответственность за недоставку почтовых отправлений в силу Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 221 от 15.04.2005 г. несут операторы почтовой связи, а не отправители почтовых сообщений.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ГБУ "Гормост", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании существенных обстоятельств дела, просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ЗАО "УНОТРАНС" и удовлетворении требований ГБУ "Гормост".
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды не применили подлежащие применению нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает, что направление им в адрес арендатора уведомлений об отказе в договоров аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом арендодателя, обусловленным его волей, поэтому никаких признаков злоупотребления правом в данном случае не имеется. Напротив, заявитель жалобы усматривает в действиях ЗАО "УНОТРАНС" злоупотребление правом, поскольку, несмотря на получение, направленных в соответствии с законом, уведомлений об отказе от договоров аренды, арендатор продолжает занимать площади и не передает их арендодателю, нарушая тем самым нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Помимо этого, заявитель указывает на несоблюдение ЗАО "УНОТРАНС" досудебного порядка рассмотрения требований о внесении изменений в договоры аренды, поскольку письма ЗАО "УНОТРАНС" от 19 февраля 2013 года с проектами дополнительных соглашений, направленные якобы посредством почтовой связи 20 февраля 2013 года, ГБУ "Гормост" не получало и этот довод не был надлежащим образом проверен судами обеих инстанций. Суд первой инстанции необоснованно отказал в направлении запроса в организацию почтовой связи с целью выяснения вопроса о том, направлялись ли в адрес ГБУ "Гормост" почтовые отправления. Более того, до принятия решения ГБУ "Гормост" самостоятельно направило такой запрос, ответ на который поступил только после принятия решения и согласно ответу УФПС города Москвы - филиала ФГУП "Почта России" почтовые отправления не пересылались в связи с неоплатой отправителем почтовой услуги. Таким образом, ЗАО "УНОТРАНС" условия проектов дополнительных соглашений к договорам аренды в адрес ГБУ "Гормост" не направило, в связи с чем арендодатель по объективным причинам не мог рассмотреть дополнительные соглашения и принять по ним решение. Иные письма, на которые указали суды как на обращения арендатора, не могут быть надлежащими доказательствами, поскольку не содержали предложений по изменению условий договоров, к ним не прикладывались дополнительные соглашения и были они составлены в период действия договора, возобновленного на неопределенный срок.
Помимо этого, заявитель считает, что арендатор не имел право на заключение договора на новый срок в силу части 9 статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку положения этого Закона не содержат норм, запрещающих расторжение договора по основаниям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а нормы части 4 статьи 53 названного закона предусматривают только право, но не обязанность арендодателя заключить договоры аренды на новый срок.
Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, назначенное на 14 июля 2014 года 14 часов 30 минут, было отложено на 07 августа 2014 года 14 часов 00 минут определением суда кассационной инстанции в составе: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С., на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью рассмотрения дела с учетом сложности характера спора и необходимостью детального исследования и оценки доводов кассационной жалобы.
В судебном заседании 07 августа 2014 года был объявлен перерыв в составе суда: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. до 11 августа 2014 года 13 часов 50 минут.
11 августа 2014 года в 13 часов 50 минут судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске ЗАО "УНОТРАНС" и удовлетворении требований ГБУ "Гормост".
Представитель ЗАО "УНОТРАНС" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными по доводам, изложенным в отзыве на жалобу и дополнении к отзыву, приобщенным к материалам дела.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, между ГУП "Гормост" (правопредшественник ГБУ "Гормост" - арендодатель) и ЗАО "УНОТРАНС" (арендатор) были заключены договоры аренды, с дополнительными соглашениями, содержащими расчеты арендной платы:
- - N 118-2008/АП от 29.12.2007 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Шлюзовая набережная", ЦАО (г. Москва, ул. Зацепский вал, д. 2, соор. 3А), площадью 2,03 кв. м, сроком до 30 декабря 2008 года;
- - N 89-2008/АП от 29.12.2007 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Пушкинский, Армения", ЦАО (г. Москва, Тверская ул., д. 16, соор. 1), площадью 5,32 кв. м, сроком до 30 декабря 2008 года;
- - N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Талалихина", ЮВАО (г. Москва, Волгоградский проспект, д. 26А, соор. 1), площадью 3,06 кв. м сроком до 30 декабря 2008 года;
- - N 121-2008/АП от 19.05.2008 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Рижский ТТК", ЦАО (ТТК, проспект Мира), площадью 164 кв. м сроком до 17 мая 2009 года.
По истечении указанных в названных договорах аренды сроков договоры были возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом продолжения использования арендатором площадей при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя.
Уведомлениями от 22 января 2013 года N 0398/022-13-58, N 0398/022-13-59, N 0398/022-13-60, N 0398/022-13-61 в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ГБУ "Гормост" сообщило ЗАО "УНОТРАНС" об одностороннем отказе от названных договоров аренды с прекращением их действия через три месяца с момента получения уведомлений арендатором. Одновременно ГБУ "Гормост" предложило арендатору передать в пользование те же объекты на иных условиях на основании договора на право размещения нестационарных торговых объектов.
ЗАО "УНОТРАНС" считает одностороннее расторжение со стороны арендодателя названных договоров аренды незаконным и расценивает действия ГБУ "Гормост" как злоупотребление правом, одновременно ссылаясь на нормы статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", предусматривающих для него как субъекта малого и среднего предпринимательства, право на продление договоров аренды на новый срок, которое может быть реализовано посредством обращения в суд с заявленными требованиями.
ГБУ "Гормост" между тем полагает, что он вправе без объяснения причин реализовать свое право на отказ от договоров аренды, направив в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующее уведомление арендатору, что им и было сделано, в связи с чем договоры аренды, заключенные с ЗАО "УНОТРАНС", прекратили свое действие и их нельзя признать действующими.
При этом, ГБУ "Гормост" считает, что у ЗАО "УНОТРАНС" не имеется льготное право на заключение договоров на новый срок в силу статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку положения действующего законодательства предусматривают возможность заключения на новый срок только срочного договора и только при наличии волеизъявления арендодателя на заключение такого договора. При этом, положения части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривают лишь право, а не обязанность арендодателя заключить на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 этого Закона и заключенных до 01 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Суды обеих инстанций, полностью удовлетворяя требования ЗАО "УНОТРАНС", посчитали, что ГБУ "Гормост" не вправе был односторонне расторгать договоры аренды в соответствии с нормой статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку специальные нормы законодательства предусматривают для субъектов малого и среднего предпринимательства, к которым относится ЗАО "УНОТРАНС" согласно выписки из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 05 апреля 2013 года, право на заключение договоров аренды на новый срок.
При этом, суды сослались на неоднократные обращения ЗАО "УНОТРАНС" к ГБУ "Гормост" с просьбами установить новый срок договоров, посредством направления писем от 23.01.2012 г., 07.02.2012 г., 02.08.2012 г., а к письмам от 19.02.2013 г. прикладывались проекты дополнительных соглашений к договорам аренды.
Однако с выводом судов обеих инстанций о соблюдении ЗАО "УНОТРАНС" досудебного порядка при заявлении требования о внесении изменений в условия договоров аренды суд кассационной инстанции не может согласиться, поскольку такой вывод сделан с нарушением норм процессуального и материального права и ввиду неустановления существенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Суды обеих инстанций указали на то, что ЗАО "УНОТРАНС" направило 20 февраля 2013 года в адрес ГБУ "Гормост" письма от 19 февраля 2013 года, к которым прилагались проекты дополнительных соглашений об изменении действующих договоров аренды в части размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости согласно Отчету N 008/2013-ОЦ, выполненному ООО "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости".
Между тем, как видно из материалов дела, ГБУ "Гормост" ссылалось на то, что письма ЗАО "УНОТРАНС" от 19 февраля 2013 года с приложениями проектов дополнительных соглашений оно не получало.
В суде первой инстанции ГБУ "Гормост" заявляло ходатайство о направлении соответствующего запроса в организацию почтовой связи (л.д. 9-10 т. 4), которое судом первой инстанции было отклонено со ссылкой на то, что ЗАО "УНОТРАНС" в судебное заседание на обозрение предоставлены оригиналы почтовых квитанций об оплате отправлений в адрес ГБУ "Гормост" и описи почтовых отправлений, копии которых имеются в материалах дела.
При этом, как отметил суд первой инстанции, подлинность указанных документов ответчиком не оспаривается, заявлений о фальсификации доказательств ответчик не заявлял.
Суд также сослался на положения пункта 24 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, согласно которому оплата почтовой связи взимается за оказание услуги почтовой связи и происходит при приеме почтовых отправлений. В соответствии с пунктом 57 указанных Правил за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по оказанию услуг почтовой связи ответственность несут операторы почтовой связи. За утрату, порчу (повреждение), недостачу вложений, недоставку или нарушение сроков пересылки почтовых отправлений, иные нарушения установленных требований по оказанию услуг почтовой связи несут ответственность операторы почтовой связи, а не отправители почтовых сообщений.
Помимо этого, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 52 Правил оказания услуг почтовой связи указал на возможность самостоятельного обращения ГБУ "Гормост" в организацию почтовой связи.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, при последующем обжаловании принятого по настоящему делу решения в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ГБУ "Гормост" ссылалось на то, что до принятия решения им был направлен самостоятельно запрос 07 октября 2013 года N 1199 в адрес генерального директора ФГУП "Почта России" и после принятия судебного решения (резолютивная часть объявлена 11 октября 2013 года) получен ответ от 15 октября 2013 года, в котором УФПС г. Москвы - филиал ФГУП "Почта России" сообщало, что бандероли с объявленной ценностью N 10100053994053, 10100053994091 на имя ГБУ "Гормост" по адресу: г. Москва, 111033 - не пересылались в связи с неоплатой отправителем почтовой услуги по пересылке почтовых отправлений с объявленной ценностью, квитанции N 99405, 99409 были сразу же аннулированы. При этом, по вине работников отделения почтовой связи 101000 названные квитанции были переданы клиенту до оплаты услуги почтовой связи.
Помимо этого, в апелляционной жалобе ГБУ "Гормост" также указывало, что согласно сервису официального сайта ФГУП "Почта России" разделу "Отслеживание почтовых отправлений", почтовое отправление 10100053994091 (почтовая квитанция N 99409 от 20.02.2013 г.) адресовано в населенный пункт Уфа, Башкортостан Респ. (индекс 450017) и вручено адресату 09.03.2013 г. Почтовое отправление 10100053994053 (почтовая квитанция N 99405 от 20.02.2013 г.) адресовано в населенный пункт Златоуст, Челябинская обл. (индекс 456228) и вручено адресату 02.03.2013 г.
В связи с этим, как заявляло ГБУ "Гормост" в апелляционной жалобе, штриховые идентификаторы N 10100053994053, 10100053994091 позднее были использованы при оформлении других почтовых отправлений, а нахождение на руках у ЗАО "УНОТРАНС" оригиналов квитанций N 99405, N 99409 объясняется выдачей их до оплаты услуг почтовой связи, поэтому предоставленные в материалы дела и на обозрение суда первой инстанции копии писем от 19 февраля 2013 года, копии дополнительных соглашений, копии описей вложения в конверт, копии почтовых квитанций N 99405, N 99409 не могут являться надлежащими доказательствами реального направления ЗАО "УНОТРАНС" в адрес ГБУ "Гормост" корреспонденции и ее соответственно получения (л.д. 38-43 т. 4).
В протоколе судебного заседания от 12 марта 2014 года апелляционный суд отразил, что на обозрении суда предоставлялся оригинал письма ФГУП "Почта России" от 15 октября 2013 года и заявлялось ходатайство о приобщении к материалам дела его копии (л.д. 79 т. 4).
Между тем, сославшись так же как и суд первой инстанции, на наличие в материалах дела копий почтовых квитанций и описи вложения, апелляционный суд отклонил доводы ГБУ "Гормост" о несоблюдении арендатором досудебного порядка урегулирования спора.
При этом, доводам ГБУ "Гормост", приведенным в апелляционной жалобе со ссылкой на полученный из ФГУП "Почта России" ответ на его запрос и сведения из официального сайта ФГУП "Почта России", об использовании штриховых идентификаторов N 10100053994053, 10100053994091 позднее при оформлении других почтовых отправлений, о получении ЗАО "УНОТРАНС" почтовых квитанций на руки до оплаты почтовых отправлений, апелляционный суд не дал никакой правовой оценки и обоснованность этих доводов не проверял, в своем постановлении процесс проверки этих доводов и результат такой проверки не отразил.
Более того, к материалам дела копию ответа ФГУП "Почта России" от 15 октября 2014 года не приобщил.
Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, которая в каждом конкретном деле осуществляется в одной из форм отправления правосудия.
В части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей по отстаиванию своих прав и законных интересов.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации необходимой гарантией судебной защиты и справедливого разбирательства дела является равно предоставляемая сторонам реальная возможность довести свою позицию относительно всех аспектов дела до сведения суда, поскольку только при этом условии в судебном заседании реализуется право на судебную защиту, которая должна быть справедливой, полной и эффективной.
Согласно статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, справедливое публичное судебное разбирательство.
Принципы состязательности и равноправия сторон должны распространяться на все стадии арбитражного судопроизводства.
Так, согласно требованиям статьи 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.
В силу положений статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, на выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.
Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих Определениях от 21.12.2004 N 454-О, от 20.10.2005 N 355-О и от 25.02.2010 N 224-О-О неоднократно указывал на то, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.
Кроме того, судебные акты арбитражного суда должны отвечать требованиям формального и содержательного характера.
Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны:
1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;
2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;
3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Часть 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требует, чтобы в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции были указаны, в том числе: обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Повторное рассмотрение дела судом апелляционной инстанции предполагает по общему правилу проверку законности и обоснованности (вопросы права и факта) обжалованных судебных актов первой инстанции.
Арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, за некоторыми изъятиями, к числу которых отнесены: правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц.
При этом, согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Нарушение процессуального закона в части требований, предъявляемых к мотивировочной части решения и постановления суда апелляционной инстанции, и игнорирование любого элемента мотивировочной части судебного акта дает повод усомниться в его законности и обоснованности, препятствует надлежащей проверке обжалуемого акта в суде кассационной инстанции.
По настоящему делу суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ГБУ "Гормост" о направлении соответствующего запроса в орган почтовой связи, в результате чего не была осуществлена всесторонняя и объективная проверка возражений арендодателя по существенному для правильного разрешения спора обстоятельству.
При этом, постановление апелляционного суда не отвечает обязательным требованиям, предъявляемым процессуальным законом к содержанию судебного акта, поскольку оно не содержит выводов с отражением исследования и оценки доводов ГБУ "Гормост", изложенных в апелляционной жалобе, о не направлении ЗАО "УНОТРАНС" 20 февраля 2013 года проектов дополнительных соглашений к договорам аренды и предоставленных им в апелляционный суд доказательств.
Учитывая вышеизложенное, в данном случае вывод судов о соблюдении ЗАО "УНОТРАНС" досудебного порядка урегулирования спора сделан без исследования всех фактических обстоятельств дела.
Вывод судов обеих инстанций о неоднократном обращении ЗАО "УНОТРАНС" к ГБУ "Гормост" с предложением о заключении договоров аренды на новый срок со ссылкой на письма истца от 23.01.2012 г., 07.02.2012 г., 02.08.2012 г. (л.д. 37-40 т. 1) нельзя признать обоснованным, поскольку в этих письмах не указано в качестве приложения направление арендодателю предложений со своей редакцией договоров.
Между тем, исходя из смысла пункта 2 статьи 452, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложение заключить или изменить договор должно содержать его предлагаемую редакцию, в противном случае предложение нельзя считать надлежаще исполненным, поскольку оно является беспредметным.
Помимо этого, правильно сославшись на подлежащие применению в данном случае специальные нормы материального права, регулирующие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества с учетом специфики статуса ЗАО "УНОТРАНС", относящегося, как установили суды обеих инстанций, к субъектам малого и среднего предпринимательства (статья 17.1, часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции"), суды обеих инстанций, тем не менее, неправильно применили эти нормы.
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.
Таким образом, в названной части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Между тем, в изъятие из данного общего правила определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).
К исключениям, в том числе согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", относится предоставление прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 Федерального закона "О защите конкуренции", регулирующей предоставление государственных или муниципальных преференций.
Как следует из статьи 19 Федерального закона "О защите конкуренции" государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях, в том числе поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ была изменена редакция части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которой было установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Согласно части 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в порядке, предусмотренном частью 1 этой статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом, часть 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
Части 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" были введены Федеральным законом от 06 декабря 2011 года N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При этом, в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
В то же время, в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Пункт 4.5 был введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Исходя из системного толкования норм Федерального закона "О защите конкуренции" и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для определенных законом лиц, которые приобрели право на заключение такого договора и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
Между тем, часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01 июля 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Таким образом, Федеральный закон "О защите конкуренции", предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого Закона, в период ее действия.
Действие части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" распространялось на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок (пролонгации) договоров аренды, заключенных с ними до 01 июля 2008 года.
В данном случае, договоры аренды N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. заключены до 01 июля 2008 года.
Учитывая вышеизложенное, а также исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 и с учетом временного действия части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", добросовестный арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства - имеет право на иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, заключенного с ним до 01 июля 2008 года, на новый срок не менее чем на 3 года (до 01 июля 2015 года) на прежних условиях и в том случае, если реализация такого права произошла до 1 июля 2013 года.
При этом, законодатель в вышеназванных нормах предусматривает именно заключение договора аренды на новый срок, что предполагает направление арендатором арендодателю проекта договора, в связи с чем должен решаться вопрос о наличии оснований для понуждения арендодателя к заключению нового договора аренды, а не внесении изменений в уже существующие договоры как заявлено в иске ЗАО "УНОТРАНС".
Между тем, в случае разногласий сторон, в том числе о размере арендной платы такой спор может быть передан на рассмотрение арбитражного суда как преддоговорный спор и по результатам его рассмотрения условия нового договора, в том числе арендная плата, устанавливается арбитражным судом.
В то же время, учитывая то, что с 01 июля 2013 года норма части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу, соответственно ее положения применяются к тем субъектам, которые обратились к арендодателю с проектом договора в срок до 01 июля 2013 года.
В этой связи, как указывалось выше, исследование вопроса о том, направлялись ли до указанного срока (01 июля 2013 года) в действительности ЗАО "УНОТРАНС" в адрес ГБУ "Гормост" предложения о заключении договоров аренды на новый срок (проекты договоров) с условиями о размере арендной платы, является существенным обстоятельством, входящим в предмет доказывания по данному спору.
При этом, возражения ГБУ "Гормост" о наличии у него бесспорного и ничем не обусловленного права на отказ от договоров аренды со ссылкой только на Гражданский кодекс Российской Федерации (норму статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), нельзя признать состоятельными, поскольку такие возражения не учитывают специальные нормы права, о которых указано выше, и предоставляемые в силу них субъектам малого и среднего предпринимательства преференции, предусматривающие льготный порядок продления аренды государственного или муниципального имущества в установленный законодательством временной период.
В то же время, нельзя также признать состоятельным довод ГБУ "Гормост" о том, что норма части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает возможность, но не содержит обязанности органа публичной власти заключить с указанными субъектами предпринимательства на новый срок (до 01 июля 2015 года) те договоры аренды, которые были оформлены до 01 июля 2008 года, со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812, поскольку заявитель кассационной жалобы не учитывает следующее.
В названном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что норма части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" не содержит предписания о заключении в обязательном порядке долгосрочных договоров аренды включенного в соответствующие перечни государственного и муниципального имущества с арендатором - субъектом малого предпринимательства - уже после прекращения договора аренды. При этом не имеет значения, прекратился договор в связи с окончанием его срока или в связи с расторжением по инициативе арендодателя.
Между тем, такой правовой подход выработан при рассмотрении спора по делу N А40-132860/10-40-812 о выселении арендатора из помещений после расторжения договора аренды и встречного требования об обязании заключить договор аренды помещения, с учетом возникновения спорных отношений по указанному делу на период 2010 года.
В то время как пункт 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, разъясняющий право арендатора обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, был введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года, в связи введением частей 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" на основании Федерального закона N 401-ФЗ от 06 декабря 2011 года.
Таким образом, на момент рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-132860/10-40-812 и принятия Постановления (27 марта 2012 года) не могли быть применены ни нормы части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции, ни разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Помимо этого, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А40-132860/10-40-812 исходил из конкретных обстоятельств рассмотренного дела, а именно судом было установлено, что на момент рассмотрения спора спорное помещение исключено из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства.
Между тем, с позиции статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" для решения вопроса о возможности понуждения арендодателя к заключению нового договора аренды в судебном порядке значимым является выяснение наличия (отсутствия) обстоятельств, предусмотренных частью 10 данной статьи, а именно добросовестность арендатора и наличие принятого в установленном порядке решения об ином использовании имущества.
Относительно применения нормы части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", касающейся возможности принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, как исключение, когда арендодатель может отказать в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", необходимо принять во внимание следующее.
Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Аналогичное положение содержится в статье 19 Закона города Москвы N 60 от 26.11.2008 г. "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", согласно которой имущественная поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется органами исполнительной власти города Москвы в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного имущества города Москвы, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений на возмездной основе (в том числе на льготных условиях). Названное имущество должно использоваться по целевому назначению, определяемому в момент его передачи.
Органы исполнительной власти города Москвы в пределах своей компетенции ежегодно формируют и утверждают целевой адресный перечень государственного недвижимого имущества города Москвы (включая земельные участки), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и вносят в него изменения.
При этом, исходя из приведенных нормативных актов следует, что органы исполнительной власти города Москвы не лишены возможности изменить назначение имущества, в том числе для достижения социально значимых целей, путем исключения его из упомянутого перечня в установленном порядке.
Такая правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11.
Между тем, суды не исследовали вопрос о том, было ли принято собственником имущества в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок использования имущества, предоставленного в аренду ЗАО "УНОТРАНС", которое может явиться основанием для отказа от продолжения договорных отношений.
В этой связи, с учетом вышеизложенного, судам обеих инстанций следовало установить также входящее в предмет доказывания обстоятельство, а именно включены (или исключены) площади, являющиеся предметами вышеназванных договоров аренды, заключенных с ЗАО "УНОТРАНС", в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП "Об утверждении Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства".
Помимо этого, как разъяснил ФАС России в своем Письме от 24.04.2014 г. N ЦА/16309/14 "О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку частью 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусмотрена возможность отказа арендатору в перезаключении договора аренды на новый срок в связи с принятием в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, получение согласия собственника имущества является обязательным.
В этой связи, судам следует обсудить вопрос о привлечении к участию в настоящем деле собственника объектов аренды, в лице его уполномоченного органа - Департамента государственного имущества города Москвы, поскольку рассмотрение данного спора может затронуть его права и законные интересы.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо дать оценку всем доводам и возражениям сторон, исследовать, был ли соблюден арендатором в срок до 01 июля 2013 года досудебный порядок урегулирования спора и установить, направлялись ли в установленном законом порядке в адрес арендодателя проекты договоров, для чего проверить возражения ГБУ "Гормост" о не направлении ЗАО "УНОТРАНС" проектов дополнительных соглашений к договорам аренды; проверить добросовестность арендатора; исследовать вопрос о том, было ли принято в отношении объектов аренды в установленном порядке решение об ином использовании имущества; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле собственника имущества в лице его уполномоченного органа; предложить ЗАО "УНОТРАНС" уточнить свои требования, а именно, выяснить направлены ли его требования на изменение условий договоров аренды или на понуждение арендодателя заключить на новый срок договоры аренды, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 ноября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 года по делу N А40-46263/13-64-431 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий
- судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 14.08.2014 N Ф05-11941/13 ПО ДЕЛУ N А40-46263/13-64-431
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2014 г. по делу N А40-46263/13-64-431
Резолютивная часть объявлена 11 августа 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Русаковой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - закрытого акционерного общества "УНОТРАНС" - Лиджиева О.Н., доверенность от 24.03.2014 г. сроком на 1 год,
от ответчика - Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" - Плищинский М.О., доверенность N 848 от 24.07.2014 г. сроком до 23.09.2014 г., Спожакин И.М., доверенность N 1773 от 31.12.2013 г. сроком по 31.01.2015 г., Полозова О.А., доверенность N 484 от 23.04.2014 г. сроком до 31.12.2014 г.
рассмотрев 11 августа 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного бюджетного учреждения города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (ответчик)
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 08 ноября 2013 года
принятое судьей Зотовой Е.А.
и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 14 марта 2014 года
принятое судьями Красновой С.В., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.
по иску закрытого акционерного общества "УНОТРАНС" (ИНН 7710336488, ОГРН 1027700116377)
к Государственному бюджетному учреждению города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (ИНН 7722765428, ОГРН 5117746071119)
о признании недействительным расторжение договоров аренды, признании договоров аренды действующими, внесении изменений в договоры аренды
и по встречному иску о признании договоров аренды прекратившими свое действие и о понуждении освободить занимаемые площади,
установил:
Закрытое акционерное общество "УНОТРАНС" (далее - ЗАО "УНОТРАНС") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, к Государственному бюджетному учреждению города Москвы по эксплуатации и ремонту инженерных сооружений "Гормост" (далее - ГБУ "Гормост"):
- - о признании недействительным расторжение ГБУ "Гормост" договоров на аренду площадей в пешеходных переходах N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г., заключенных с ЗАО "УНОТРАНС", оформленное уведомлениями от 22.01.2013 г. N 0398/022-13-58, N 0398/022-13-59, N 0398/022-13-60, N 0398/022-13-61;
- - о признании указанных договоров аренды действующими;
- - о внесении изменений в условия договоров на аренду площадей в пешеходных переходах N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г., изложив их на условиях проектов дополнительных соглашений к указанным договорам аренды, направленных ЗАО "УНОТРАНС" письмами от 19.02.2013 г. в адрес ГБУ "Гормост", а именно:
- - "Пункт 2.1 договоров N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. дополнить следующими положениями: "Настоящий договор продлен на срок до 01.07.2015 г.";
- - "Пункт 2.1 договора N 121-2008/АП от 19.05.2008 г. дополнить положением: "Договор продлен на срок три года с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-46263/13";
- - "Пункт 6.1 договоров N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в соответствии с отчетом ООО "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости" N 008/2013-ОЦ от 08.02.2013 г. об определении рыночной стоимости права пользования помещениями";
- - "Пункт 6.2 договора N 118-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 2 586 рублей 00 копеек, в том числе НДС 394 рубля 00 копеек";
- - "Пункт 6.2 договора N 121-2008/АП от 19.05.2008 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 365 366 рублей 00 копеек, в том числе НДС 55 734 рубля 00 копеек";
- - "Пункт 6.2 договора N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 2 971 рубль 00 копеек, в том числе НДС 453 рубля 00 копеек";
- - "Пункт 6.2 договора N 89-2008/АП от 29.12.2007 г. изложить в следующей редакции: "За указанный в разделе 1 настоящего договора объект аренды арендатор ежемесячно, авансовым платежом, не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя вносит арендную плату в размере 19 170 рублей 00 копеек, в том числе НДС 2 924 рубля 00 копеек".
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 10 - 12, 168, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 9, 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", мотивированы тем, что одностороннее расторжение ответчиком заключенных с истцом договоров аренды является незаконным, между тем истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, имеет право на заключение договоров аренды на новый срок.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ГБУ "Гормост" заявило встречные требования к ЗАО "УНОТРАНС", уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принятые судом к рассмотрению:
- - о признании договоров N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. на аренду площадей в пешеходных тоннелях прекратившими действие с 14.06.2013 г.;
- - об обязании ЗАО "УНОТРАНС" освободить занимаемые площади в тоннелях пешеходных "Шлюзовая набережная" (г. Москва, ул. Зацепский вал, д. 2, соор. 3А; общей площадью 2,03 кв. м), "Пушкинский, Армения" (адрес: г. Москва, ул. Тверская, д. 16, соор. 1; общей площадью 5,32 кв. м), "Рижский" (ТТК, Проспект Мира; общей площадью 164 кв. м), "Талалихина" (г. Москва, Волгоградский проспект, д. 26А, соор. 1; общей площадью 3,06 кв. м) и в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанные площади в освобожденном виде ГБУ "Гормост".
В случае неисполнения ЗАО "УНОТРАНС" судебного решения в 10-дневный срок с момента вступления его в законную силу ГБУ "Гормост" просило предоставить право самостоятельно освободить занимаемые ЗАО "УНОТРАНС" указанные площади в тоннелях пешеходных от имущества ЗАО "УНОТРАНС" с последующим возмещением расходов за счет ЗАО "УНОТРАНС".
Встречные исковые требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 11, 304, 305, 309, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что отказ в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателя от договора, заключенного на неопределенный срок, не вызван никакими нарушениями со стороны арендатора, обусловлен исключительно волей арендодателя и не имеет значение, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора. Договоры аренды, заключенные с ЗАО "УНОТРАНС", были возобновлены на неопределенный срок и прекращены в связи с отказом от них арендодателя. Порядок, предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации для отказа от договоров аренды ГБУ "Гормост" соблюден.
Решением от 08 ноября 2013 года Арбитражный суд города Москвы полностью удовлетворил требования ЗАО "УНОТРАНС", в удовлетворении встречных требований отказал.
Суд первой инстанции, ссылаясь на нормы частей 1, 3, 9 статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", разъяснения, содержащиеся в пунктах 4.2, 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 г., установив, что ЗАО "УНОТРАНС" неоднократно обращалось к ГБУ "Гормост" о продлении договоров аренды и направляло арендодателю дополнительные соглашения об изменении договоров аренды в части размера арендной платы, сделал вывод о правомерности требований ЗАО "УНОТРАНС", имеющим, как субъект малого и среднего предпринимательства, в силу специальных норм закона, право на заключение договоров аренды на новый срок.
Одностороннее расторжение со стороны ГБУ "Гормост" договоров аренды суд расценил как злоупотребление правом арендодателя и признал недействительным, направленным на воспрепятствование ЗАО "УНОТРАНС", добросовестно исполнявшего обязанности арендатора, в реализации права на продление аренды.
При этом, суд счел несостоятельным довод ГБУ "Гормост" о том, что направленные 20 февраля 2013 года письма ЗАО "УНОТРАНС" с приложением дополнительных соглашений к договорам аренды, он не получал. Суд указал на то, что направление писем подтверждается подлинниками почтовых квитанций об оплате отправлений и описью почтовых отправлений, между тем, ответственность за недоставку почтовых отправлений в силу Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 221 от 15.04.2005 г. несут операторы почтовой связи, а не отправители почтовых сообщений.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ГБУ "Гормост", которое не согласно с судебными актами, просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании существенных обстоятельств дела, просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ЗАО "УНОТРАНС" и удовлетворении требований ГБУ "Гормост".
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что суды не применили подлежащие применению нормы статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и считает, что направление им в адрес арендатора уведомлений об отказе в договоров аренды в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом арендодателя, обусловленным его волей, поэтому никаких признаков злоупотребления правом в данном случае не имеется. Напротив, заявитель жалобы усматривает в действиях ЗАО "УНОТРАНС" злоупотребление правом, поскольку, несмотря на получение, направленных в соответствии с законом, уведомлений об отказе от договоров аренды, арендатор продолжает занимать площади и не передает их арендодателю, нарушая тем самым нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Помимо этого, заявитель указывает на несоблюдение ЗАО "УНОТРАНС" досудебного порядка рассмотрения требований о внесении изменений в договоры аренды, поскольку письма ЗАО "УНОТРАНС" от 19 февраля 2013 года с проектами дополнительных соглашений, направленные якобы посредством почтовой связи 20 февраля 2013 года, ГБУ "Гормост" не получало и этот довод не был надлежащим образом проверен судами обеих инстанций. Суд первой инстанции необоснованно отказал в направлении запроса в организацию почтовой связи с целью выяснения вопроса о том, направлялись ли в адрес ГБУ "Гормост" почтовые отправления. Более того, до принятия решения ГБУ "Гормост" самостоятельно направило такой запрос, ответ на который поступил только после принятия решения и согласно ответу УФПС города Москвы - филиала ФГУП "Почта России" почтовые отправления не пересылались в связи с неоплатой отправителем почтовой услуги. Таким образом, ЗАО "УНОТРАНС" условия проектов дополнительных соглашений к договорам аренды в адрес ГБУ "Гормост" не направило, в связи с чем арендодатель по объективным причинам не мог рассмотреть дополнительные соглашения и принять по ним решение. Иные письма, на которые указали суды как на обращения арендатора, не могут быть надлежащими доказательствами, поскольку не содержали предложений по изменению условий договоров, к ним не прикладывались дополнительные соглашения и были они составлены в период действия договора, возобновленного на неопределенный срок.
Помимо этого, заявитель считает, что арендатор не имел право на заключение договора на новый срок в силу части 9 статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку положения этого Закона не содержат норм, запрещающих расторжение договора по основаниям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а нормы части 4 статьи 53 названного закона предусматривают только право, но не обязанность арендодателя заключить договоры аренды на новый срок.
Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, назначенное на 14 июля 2014 года 14 часов 30 минут, было отложено на 07 августа 2014 года 14 часов 00 минут определением суда кассационной инстанции в составе: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С., на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью рассмотрения дела с учетом сложности характера спора и необходимостью детального исследования и оценки доводов кассационной жалобы.
В судебном заседании 07 августа 2014 года был объявлен перерыв в составе суда: председательствующий-судья Волков С.В., судьи Русакова О.И., Чучунова Н.С. до 11 августа 2014 года 13 часов 50 минут.
11 августа 2014 года в 13 часов 50 минут судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске ЗАО "УНОТРАНС" и удовлетворении требований ГБУ "Гормост".
Представитель ЗАО "УНОТРАНС" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными по доводам, изложенным в отзыве на жалобу и дополнении к отзыву, приобщенным к материалам дела.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, между ГУП "Гормост" (правопредшественник ГБУ "Гормост" - арендодатель) и ЗАО "УНОТРАНС" (арендатор) были заключены договоры аренды, с дополнительными соглашениями, содержащими расчеты арендной платы:
- - N 118-2008/АП от 29.12.2007 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Шлюзовая набережная", ЦАО (г. Москва, ул. Зацепский вал, д. 2, соор. 3А), площадью 2,03 кв. м, сроком до 30 декабря 2008 года;
- - N 89-2008/АП от 29.12.2007 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Пушкинский, Армения", ЦАО (г. Москва, Тверская ул., д. 16, соор. 1), площадью 5,32 кв. м, сроком до 30 декабря 2008 года;
- - N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Талалихина", ЮВАО (г. Москва, Волгоградский проспект, д. 26А, соор. 1), площадью 3,06 кв. м сроком до 30 декабря 2008 года;
- - N 121-2008/АП от 19.05.2008 г. о передаче арендатору во временное пользование площадей тоннеля пешеходного "Рижский ТТК", ЦАО (ТТК, проспект Мира), площадью 164 кв. м сроком до 17 мая 2009 года.
По истечении указанных в названных договорах аренды сроков договоры были возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом продолжения использования арендатором площадей при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя.
Уведомлениями от 22 января 2013 года N 0398/022-13-58, N 0398/022-13-59, N 0398/022-13-60, N 0398/022-13-61 в порядке, предусмотренном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ГБУ "Гормост" сообщило ЗАО "УНОТРАНС" об одностороннем отказе от названных договоров аренды с прекращением их действия через три месяца с момента получения уведомлений арендатором. Одновременно ГБУ "Гормост" предложило арендатору передать в пользование те же объекты на иных условиях на основании договора на право размещения нестационарных торговых объектов.
ЗАО "УНОТРАНС" считает одностороннее расторжение со стороны арендодателя названных договоров аренды незаконным и расценивает действия ГБУ "Гормост" как злоупотребление правом, одновременно ссылаясь на нормы статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", предусматривающих для него как субъекта малого и среднего предпринимательства, право на продление договоров аренды на новый срок, которое может быть реализовано посредством обращения в суд с заявленными требованиями.
ГБУ "Гормост" между тем полагает, что он вправе без объяснения причин реализовать свое право на отказ от договоров аренды, направив в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующее уведомление арендатору, что им и было сделано, в связи с чем договоры аренды, заключенные с ЗАО "УНОТРАНС", прекратили свое действие и их нельзя признать действующими.
При этом, ГБУ "Гормост" считает, что у ЗАО "УНОТРАНС" не имеется льготное право на заключение договоров на новый срок в силу статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", поскольку положения действующего законодательства предусматривают возможность заключения на новый срок только срочного договора и только при наличии волеизъявления арендодателя на заключение такого договора. При этом, положения части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривают лишь право, а не обязанность арендодателя заключить на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 этого Закона и заключенных до 01 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства.
Суды обеих инстанций, полностью удовлетворяя требования ЗАО "УНОТРАНС", посчитали, что ГБУ "Гормост" не вправе был односторонне расторгать договоры аренды в соответствии с нормой статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку специальные нормы законодательства предусматривают для субъектов малого и среднего предпринимательства, к которым относится ЗАО "УНОТРАНС" согласно выписки из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 05 апреля 2013 года, право на заключение договоров аренды на новый срок.
При этом, суды сослались на неоднократные обращения ЗАО "УНОТРАНС" к ГБУ "Гормост" с просьбами установить новый срок договоров, посредством направления писем от 23.01.2012 г., 07.02.2012 г., 02.08.2012 г., а к письмам от 19.02.2013 г. прикладывались проекты дополнительных соглашений к договорам аренды.
Однако с выводом судов обеих инстанций о соблюдении ЗАО "УНОТРАНС" досудебного порядка при заявлении требования о внесении изменений в условия договоров аренды суд кассационной инстанции не может согласиться, поскольку такой вывод сделан с нарушением норм процессуального и материального права и ввиду неустановления существенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Суды обеих инстанций указали на то, что ЗАО "УНОТРАНС" направило 20 февраля 2013 года в адрес ГБУ "Гормост" письма от 19 февраля 2013 года, к которым прилагались проекты дополнительных соглашений об изменении действующих договоров аренды в части размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости согласно Отчету N 008/2013-ОЦ, выполненному ООО "Ассоциация Консультантов по Оценке Стоимости".
Между тем, как видно из материалов дела, ГБУ "Гормост" ссылалось на то, что письма ЗАО "УНОТРАНС" от 19 февраля 2013 года с приложениями проектов дополнительных соглашений оно не получало.
В суде первой инстанции ГБУ "Гормост" заявляло ходатайство о направлении соответствующего запроса в организацию почтовой связи (л.д. 9-10 т. 4), которое судом первой инстанции было отклонено со ссылкой на то, что ЗАО "УНОТРАНС" в судебное заседание на обозрение предоставлены оригиналы почтовых квитанций об оплате отправлений в адрес ГБУ "Гормост" и описи почтовых отправлений, копии которых имеются в материалах дела.
При этом, как отметил суд первой инстанции, подлинность указанных документов ответчиком не оспаривается, заявлений о фальсификации доказательств ответчик не заявлял.
Суд также сослался на положения пункта 24 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221, согласно которому оплата почтовой связи взимается за оказание услуги почтовой связи и происходит при приеме почтовых отправлений. В соответствии с пунктом 57 указанных Правил за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по оказанию услуг почтовой связи ответственность несут операторы почтовой связи. За утрату, порчу (повреждение), недостачу вложений, недоставку или нарушение сроков пересылки почтовых отправлений, иные нарушения установленных требований по оказанию услуг почтовой связи несут ответственность операторы почтовой связи, а не отправители почтовых сообщений.
Помимо этого, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 52 Правил оказания услуг почтовой связи указал на возможность самостоятельного обращения ГБУ "Гормост" в организацию почтовой связи.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, при последующем обжаловании принятого по настоящему делу решения в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе ГБУ "Гормост" ссылалось на то, что до принятия решения им был направлен самостоятельно запрос 07 октября 2013 года N 1199 в адрес генерального директора ФГУП "Почта России" и после принятия судебного решения (резолютивная часть объявлена 11 октября 2013 года) получен ответ от 15 октября 2013 года, в котором УФПС г. Москвы - филиал ФГУП "Почта России" сообщало, что бандероли с объявленной ценностью N 10100053994053, 10100053994091 на имя ГБУ "Гормост" по адресу: г. Москва, 111033 - не пересылались в связи с неоплатой отправителем почтовой услуги по пересылке почтовых отправлений с объявленной ценностью, квитанции N 99405, 99409 были сразу же аннулированы. При этом, по вине работников отделения почтовой связи 101000 названные квитанции были переданы клиенту до оплаты услуги почтовой связи.
Помимо этого, в апелляционной жалобе ГБУ "Гормост" также указывало, что согласно сервису официального сайта ФГУП "Почта России" разделу "Отслеживание почтовых отправлений", почтовое отправление 10100053994091 (почтовая квитанция N 99409 от 20.02.2013 г.) адресовано в населенный пункт Уфа, Башкортостан Респ. (индекс 450017) и вручено адресату 09.03.2013 г. Почтовое отправление 10100053994053 (почтовая квитанция N 99405 от 20.02.2013 г.) адресовано в населенный пункт Златоуст, Челябинская обл. (индекс 456228) и вручено адресату 02.03.2013 г.
В связи с этим, как заявляло ГБУ "Гормост" в апелляционной жалобе, штриховые идентификаторы N 10100053994053, 10100053994091 позднее были использованы при оформлении других почтовых отправлений, а нахождение на руках у ЗАО "УНОТРАНС" оригиналов квитанций N 99405, N 99409 объясняется выдачей их до оплаты услуг почтовой связи, поэтому предоставленные в материалы дела и на обозрение суда первой инстанции копии писем от 19 февраля 2013 года, копии дополнительных соглашений, копии описей вложения в конверт, копии почтовых квитанций N 99405, N 99409 не могут являться надлежащими доказательствами реального направления ЗАО "УНОТРАНС" в адрес ГБУ "Гормост" корреспонденции и ее соответственно получения (л.д. 38-43 т. 4).
В протоколе судебного заседания от 12 марта 2014 года апелляционный суд отразил, что на обозрении суда предоставлялся оригинал письма ФГУП "Почта России" от 15 октября 2013 года и заявлялось ходатайство о приобщении к материалам дела его копии (л.д. 79 т. 4).
Между тем, сославшись так же как и суд первой инстанции, на наличие в материалах дела копий почтовых квитанций и описи вложения, апелляционный суд отклонил доводы ГБУ "Гормост" о несоблюдении арендатором досудебного порядка урегулирования спора.
При этом, доводам ГБУ "Гормост", приведенным в апелляционной жалобе со ссылкой на полученный из ФГУП "Почта России" ответ на его запрос и сведения из официального сайта ФГУП "Почта России", об использовании штриховых идентификаторов N 10100053994053, 10100053994091 позднее при оформлении других почтовых отправлений, о получении ЗАО "УНОТРАНС" почтовых квитанций на руки до оплаты почтовых отправлений, апелляционный суд не дал никакой правовой оценки и обоснованность этих доводов не проверял, в своем постановлении процесс проверки этих доводов и результат такой проверки не отразил.
Более того, к материалам дела копию ответа ФГУП "Почта России" от 15 октября 2014 года не приобщил.
Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, которая в каждом конкретном деле осуществляется в одной из форм отправления правосудия.
В части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации закреплено положение об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон, что предполагает предоставление сторонам равных процессуальных возможностей по отстаиванию своих прав и законных интересов.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации необходимой гарантией судебной защиты и справедливого разбирательства дела является равно предоставляемая сторонам реальная возможность довести свою позицию относительно всех аспектов дела до сведения суда, поскольку только при этом условии в судебном заседании реализуется право на судебную защиту, которая должна быть справедливой, полной и эффективной.
Согласно статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, обеспечение доступности правосудия в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, справедливое публичное судебное разбирательство.
Принципы состязательности и равноправия сторон должны распространяться на все стадии арбитражного судопроизводства.
Так, согласно требованиям статьи 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обеспечивает равную судебную защиту прав и законных интересов всех лиц, участвующих в деле.
В силу положений статьи 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.
Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, на выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом.
Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих Определениях от 21.12.2004 N 454-О, от 20.10.2005 N 355-О и от 25.02.2010 N 224-О-О неоднократно указывал на то, что суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.
Кроме того, судебные акты арбитражного суда должны отвечать требованиям формального и содержательного характера.
Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны:
1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;
2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;
3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Часть 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требует, чтобы в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции были указаны, в том числе: обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Повторное рассмотрение дела судом апелляционной инстанции предполагает по общему правилу проверку законности и обоснованности (вопросы права и факта) обжалованных судебных актов первой инстанции.
Арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, за некоторыми изъятиями, к числу которых отнесены: правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц.
При этом, согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
Нарушение процессуального закона в части требований, предъявляемых к мотивировочной части решения и постановления суда апелляционной инстанции, и игнорирование любого элемента мотивировочной части судебного акта дает повод усомниться в его законности и обоснованности, препятствует надлежащей проверке обжалуемого акта в суде кассационной инстанции.
По настоящему делу суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ГБУ "Гормост" о направлении соответствующего запроса в орган почтовой связи, в результате чего не была осуществлена всесторонняя и объективная проверка возражений арендодателя по существенному для правильного разрешения спора обстоятельству.
При этом, постановление апелляционного суда не отвечает обязательным требованиям, предъявляемым процессуальным законом к содержанию судебного акта, поскольку оно не содержит выводов с отражением исследования и оценки доводов ГБУ "Гормост", изложенных в апелляционной жалобе, о не направлении ЗАО "УНОТРАНС" 20 февраля 2013 года проектов дополнительных соглашений к договорам аренды и предоставленных им в апелляционный суд доказательств.
Учитывая вышеизложенное, в данном случае вывод судов о соблюдении ЗАО "УНОТРАНС" досудебного порядка урегулирования спора сделан без исследования всех фактических обстоятельств дела.
Вывод судов обеих инстанций о неоднократном обращении ЗАО "УНОТРАНС" к ГБУ "Гормост" с предложением о заключении договоров аренды на новый срок со ссылкой на письма истца от 23.01.2012 г., 07.02.2012 г., 02.08.2012 г. (л.д. 37-40 т. 1) нельзя признать обоснованным, поскольку в этих письмах не указано в качестве приложения направление арендодателю предложений со своей редакцией договоров.
Между тем, исходя из смысла пункта 2 статьи 452, статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложение заключить или изменить договор должно содержать его предлагаемую редакцию, в противном случае предложение нельзя считать надлежаще исполненным, поскольку оно является беспредметным.
Помимо этого, правильно сославшись на подлежащие применению в данном случае специальные нормы материального права, регулирующие особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества с учетом специфики статуса ЗАО "УНОТРАНС", относящегося, как установили суды обеих инстанций, к субъектам малого и среднего предпринимательства (статья 17.1, часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции"), суды обеих инстанций, тем не менее, неправильно применили эти нормы.
На основании части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество указанным в части 1 статьи 17.1 субъектов.
Таким образом, в названной части 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение таких договоров в отношении указанного государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Между тем, в изъятие из данного общего правила определен перечень субъектов, с которыми такие договоры в отношении указанного государственного или муниципального имущества могут заключаться без проведения торгов (конкурсов или аукционов).
К исключениям, в том числе согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", относится предоставление прав на такое имущество в порядке, установленном главой 5 Федерального закона "О защите конкуренции", регулирующей предоставление государственных или муниципальных преференций.
Как следует из статьи 19 Федерального закона "О защите конкуренции" государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях, в том числе поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Вместе с тем, Федеральным законом от 17.07.2009 N 173-ФЗ была изменена редакция части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", согласно которой было установлено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Согласно части 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" в порядке, предусмотренном частью 1 этой статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
При этом, часть 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции").
Части 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" были введены Федеральным законом от 06 декабря 2011 года N 401-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
При этом, в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
В то же время, в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Пункт 4.5 был введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Исходя из системного толкования норм Федерального закона "О защите конкуренции" и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что преимущественное право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок является преференцией для определенных законом лиц, которые приобрели право на заключение такого договора и надлежащим образом исполняли свои обязанности по договору аренды.
Между тем, часть 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу с 01 июля 2013 года в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
Таким образом, Федеральный закон "О защите конкуренции", предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливал исключения, в том числе возможность заключения договора без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 этого Закона, в период ее действия.
Действие части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" распространялось на случаи заключения с указанными в данной норме субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок (пролонгации) договоров аренды, заключенных с ними до 01 июля 2008 года.
В данном случае, договоры аренды N 118-2008/АП от 29.12.2007 г., N 89-2008/АП от 29.12.2007 г., N 121-2008/АП от 19.05.2008 г., N 120-2008/АП от 29.12.2007 г. заключены до 01 июля 2008 года.
Учитывая вышеизложенное, а также исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 и с учетом временного действия части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции", добросовестный арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства - имеет право на иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, заключенного с ним до 01 июля 2008 года, на новый срок не менее чем на 3 года (до 01 июля 2015 года) на прежних условиях и в том случае, если реализация такого права произошла до 1 июля 2013 года.
При этом, законодатель в вышеназванных нормах предусматривает именно заключение договора аренды на новый срок, что предполагает направление арендатором арендодателю проекта договора, в связи с чем должен решаться вопрос о наличии оснований для понуждения арендодателя к заключению нового договора аренды, а не внесении изменений в уже существующие договоры как заявлено в иске ЗАО "УНОТРАНС".
Между тем, в случае разногласий сторон, в том числе о размере арендной платы такой спор может быть передан на рассмотрение арбитражного суда как преддоговорный спор и по результатам его рассмотрения условия нового договора, в том числе арендная плата, устанавливается арбитражным судом.
В то же время, учитывая то, что с 01 июля 2013 года норма части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" утратила силу, соответственно ее положения применяются к тем субъектам, которые обратились к арендодателю с проектом договора в срок до 01 июля 2013 года.
В этой связи, как указывалось выше, исследование вопроса о том, направлялись ли до указанного срока (01 июля 2013 года) в действительности ЗАО "УНОТРАНС" в адрес ГБУ "Гормост" предложения о заключении договоров аренды на новый срок (проекты договоров) с условиями о размере арендной платы, является существенным обстоятельством, входящим в предмет доказывания по данному спору.
При этом, возражения ГБУ "Гормост" о наличии у него бесспорного и ничем не обусловленного права на отказ от договоров аренды со ссылкой только на Гражданский кодекс Российской Федерации (норму статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), нельзя признать состоятельными, поскольку такие возражения не учитывают специальные нормы права, о которых указано выше, и предоставляемые в силу них субъектам малого и среднего предпринимательства преференции, предусматривающие льготный порядок продления аренды государственного или муниципального имущества в установленный законодательством временной период.
В то же время, нельзя также признать состоятельным довод ГБУ "Гормост" о том, что норма части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" предусматривает возможность, но не содержит обязанности органа публичной власти заключить с указанными субъектами предпринимательства на новый срок (до 01 июля 2015 года) те договоры аренды, которые были оформлены до 01 июля 2008 года, со ссылкой на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812, поскольку заявитель кассационной жалобы не учитывает следующее.
В названном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что норма части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" не содержит предписания о заключении в обязательном порядке долгосрочных договоров аренды включенного в соответствующие перечни государственного и муниципального имущества с арендатором - субъектом малого предпринимательства - уже после прекращения договора аренды. При этом не имеет значения, прекратился договор в связи с окончанием его срока или в связи с расторжением по инициативе арендодателя.
Между тем, такой правовой подход выработан при рассмотрении спора по делу N А40-132860/10-40-812 о выселении арендатора из помещений после расторжения договора аренды и встречного требования об обязании заключить договор аренды помещения, с учетом возникновения спорных отношений по указанному делу на период 2010 года.
В то время как пункт 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, разъясняющий право арендатора обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, был введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25 января 2013 года, в связи введением частей 9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" на основании Федерального закона N 401-ФЗ от 06 декабря 2011 года.
Таким образом, на момент рассмотрения Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-132860/10-40-812 и принятия Постановления (27 марта 2012 года) не могли быть применены ни нормы части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции, ни разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.
Помимо этого, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А40-132860/10-40-812 исходил из конкретных обстоятельств рассмотренного дела, а именно судом было установлено, что на момент рассмотрения спора спорное помещение исключено из перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства.
Между тем, с позиции статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" для решения вопроса о возможности понуждения арендодателя к заключению нового договора аренды в судебном порядке значимым является выяснение наличия (отсутствия) обстоятельств, предусмотренных частью 10 данной статьи, а именно добросовестность арендатора и наличие принятого в установленном порядке решения об ином использовании имущества.
Относительно применения нормы части 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", касающейся возможности принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, как исключение, когда арендодатель может отказать в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, предусмотренных частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", необходимо принять во внимание следующее.
Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Аналогичное положение содержится в статье 19 Закона города Москвы N 60 от 26.11.2008 г. "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве", согласно которой имущественная поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется органами исполнительной власти города Москвы в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного имущества города Москвы, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений на возмездной основе (в том числе на льготных условиях). Названное имущество должно использоваться по целевому назначению, определяемому в момент его передачи.
Органы исполнительной власти города Москвы в пределах своей компетенции ежегодно формируют и утверждают целевой адресный перечень государственного недвижимого имущества города Москвы (включая земельные участки), предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и вносят в него изменения.
При этом, исходя из приведенных нормативных актов следует, что органы исполнительной власти города Москвы не лишены возможности изменить назначение имущества, в том числе для достижения социально значимых целей, путем исключения его из упомянутого перечня в установленном порядке.
Такая правовая позиция приведена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 16253/11.
Между тем, суды не исследовали вопрос о том, было ли принято собственником имущества в установленном порядке решение, предусматривающее иной порядок использования имущества, предоставленного в аренду ЗАО "УНОТРАНС", которое может явиться основанием для отказа от продолжения договорных отношений.
В этой связи, с учетом вышеизложенного, судам обеих инстанций следовало установить также входящее в предмет доказывания обстоятельство, а именно включены (или исключены) площади, являющиеся предметами вышеназванных договоров аренды, заключенных с ЗАО "УНОТРАНС", в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1140-ПП "Об утверждении Перечня государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства".
Помимо этого, как разъяснил ФАС России в своем Письме от 24.04.2014 г. N ЦА/16309/14 "О направлении разъяснений применения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку частью 10 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусмотрена возможность отказа арендатору в перезаключении договора аренды на новый срок в связи с принятием в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, получение согласия собственника имущества является обязательным.
В этой связи, судам следует обсудить вопрос о привлечении к участию в настоящем деле собственника объектов аренды, в лице его уполномоченного органа - Департамента государственного имущества города Москвы, поскольку рассмотрение данного спора может затронуть его права и законные интересы.
Учитывая вышеизложенное, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду необходимо дать оценку всем доводам и возражениям сторон, исследовать, был ли соблюден арендатором в срок до 01 июля 2013 года досудебный порядок урегулирования спора и установить, направлялись ли в установленном законом порядке в адрес арендодателя проекты договоров, для чего проверить возражения ГБУ "Гормост" о не направлении ЗАО "УНОТРАНС" проектов дополнительных соглашений к договорам аренды; проверить добросовестность арендатора; исследовать вопрос о том, было ли принято в отношении объектов аренды в установленном порядке решение об ином использовании имущества; обсудить вопрос о привлечении к участию в деле собственника имущества в лице его уполномоченного органа; предложить ЗАО "УНОТРАНС" уточнить свои требования, а именно, выяснить направлены ли его требования на изменение условий договоров аренды или на понуждение арендодателя заключить на новый срок договоры аренды, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 08 ноября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 года по делу N А40-46263/13-64-431 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий
- судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)