Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеевой Анны Ивановны
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2013 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-7433/2013
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Алексеевой Анны Ивановны (ОГРН <...>, ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Унышлы" (ОГРН 1081644001064, ИНН 1644048437) о взыскании 494 539,79 руб. неосновательного обогащения, об обязании исполнить обязательства по договору аренды,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Унышлы" к индивидуальному предпринимателю Алексеевой Анне Ивановне о расторжении договора аренды, взыскании 161 372,55 руб. долга, 4992,46 руб. процентов, а также проценты по день фактической уплаты долга,
с участием в деле третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Паллада", г. Альметьевск,
установил:
индивидуальный предприниматель Алексеева Анна Ивановна (далее - ИП Алексеева А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Унышлы" (далее - ООО "Унышлы", ответчик) о взыскании 494 539,79 руб. неосновательного обогащения, возникшего в результате необоснованного начисления коммунальных платежей.
ООО "Унышлы" обратился с встречным исковым заявлением, о взыскании 161 372,55 руб. долга и 4992,46 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с продолжением их начисления по день фактической уплаты долга, а также о расторжении договора аренды помещения, в связи с наличием задолженности и несогласованным изменением истцом конструктивного элемента вытяжки, что привело к нарушению работы вентиляционной системы в здании.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Паллада" (далее - ООО "Паллада", третье лицо).
В рамках дела N А65-7805/2013 ИП Алексеева А.И. обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Унышлы" об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.
Определением от 19.06.2013 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд объединил дела в одно производство.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по настоящему делу, в удовлетворении исковых требований ИП Алексеевой А.И. отказано. Встречные исковые требования ООО "Унышлы" удовлетворены. С ИП Алексеевой А.И. в пользу ООО "Унышлы" взыскано 161 372,55 руб. долга, 4992,46 руб. процентов с их начислением по день фактической уплаты долга по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых. Также обязал расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1, заключенный между ИП Алексеевой А.И. и ООО "Унышлы". В удовлетворении искового требования об обязании не препятствовать в пользовании арендованным имуществом ИП Алексеевой А.И. отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, между ИП Алексеевой А.И. и ООО "Унышлы" 03.11.2010 был заключен договор аренды нежилого помещения N 1, в соответствии с пунктом 2.1. которого ответчик передал за плату во временное пользование и владение помещение общей площадью 109 кв. м согласно техническому паспорту здания от 22.11.2006 N 2/5453. Срок договора аренды предусмотрен с 03.11.2010 по 03.11.2015.
Договор аренды прошел государственную регистрацию, помещение передано истцу по акту приема-передачи в целях использования под оздоровительно-спортивный комплекс. В последующем, с согласия собственника произведено изменение вида пользования - под моечное отделение (используется под мужское отделение).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.
Постоянная составляющая - 150 руб. за 1 кв. м, в переменную составляющую включаются коммунальные платежи.
Арендная плата возмещается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, в соответствии с согласованной арендодателем сметой.
В соответствии с калькуляцией на арендную плату от 03.11.2010, подписанной истцом и ответчиком, постоянная составляющая арендной платы не взимается по 20.01.2014.
На дату рассмотрения дела арендодатель к ответчику претензии по оплате аренды в постоянной составляющей не предъявил, учитывая пункт 5.2 договора.
Согласно пункту 5.3. договора аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1 переменная арендная плата включает в себя коммунальные платежи. Возмещение указанных расходов арендодателя производится арендатором авансом отдельно на основании ежемесячно выставляемых счетов в течение 7 банковских дней с момента выставления соответствующего счета, на основании действующих тарифов за коммунальные услуги. Арендатор возмещает расходы арендодателю по оплате электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения помещений, используемых арендатором. Арендатор обязуется возмещать только прямо указанные в пункте договора расходы арендодателя на основании счета арендодателя (подтвержденного показаниями счетчиков (прибора учета) с учетом нормативных потерь, установленных арендатором за свой счет, а также копиями счетов выставленных арендодателю снабжающими организациями.
Расчет оплаты за коммунальные услуги, объем которых не определяется посредством приборов учета, осуществляется арендодателем пропорционально соотношению площади помещений, занимаемых арендатором к общей площади здания, указанном в техническом паспорте нежилого помещения.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судом при расчете объема потребления воды сделан обоснованный вывод, что 50% общего объема потребления воды в среднем соответствует установленным нормам расхода горячей и холодной воды, установленных действующими "СНиП 2.04.01085. Нормы расхода воды потребителями. Нормы водопотребления. Внутренний водовод и канализация зданий".
Более того, ИП Алексеева А.И. своими конклюдентными действиями подтвердила правомерность оплаты 50% стоимости счетов холодного и горячего водоснабжения, выставляемых снабжающими организациями (письмо от 22.11.2012 и сама оплата).
При таких условиях выводы суда об отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчика в части предъявленных и оплаченных арендатором без замечаний стоимости расхода горячей и холодной воды являются правильными. При этом судом установлено, что арендодатель неоднократно обращался к истцу с просьбой сделать отдельную врезку водоснабжения и установить счетчики учета, как предусмотрено договором.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму основного долга. Поскольку не указан конкретный срок оплаты задолженности по коммунальным платежам, судом в силу пункта 2 статьи 314 ГК РФ произведен расчет процентов за пользование денежными средствами по истечении 7-дневного срока со дня предъявления претензии, то есть с 05.02.2013.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
Согласно пункту 8.3. договора аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1 договор может быть расторгнут арендодателем или арендатором в соответствии с нормами статей 619, 620 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 8.1 договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае, если арендатор не производит оплату любых платежей в полном объеме в течение 30 дней и более с момента получения письменного требования арендодателя о необходимости устранить нарушения (пункт 8.1.1 договора).
Арендодатель в адрес ИП Алексеевой А.И. 28.01.2013 направил претензию о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1.
Учитывая наличие задолженности арендатора по оплате коммунальных платежей, договор аренды правомерно расторгнут судом.
В связи с удовлетворением требования ответчика о расторжении договора аренды, суд правильно отказал в удовлетворении требований ИП Алексеевой А.И. об устранении препятствий в пользовании имуществом.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу N А65-7433/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.02.2014 ПО ДЕЛУ N А65-7433/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. по делу N А65-7433/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеевой Анны Ивановны
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2013 (судья Никулина И.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-7433/2013
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Алексеевой Анны Ивановны (ОГРН <...>, ИНН <...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Унышлы" (ОГРН 1081644001064, ИНН 1644048437) о взыскании 494 539,79 руб. неосновательного обогащения, об обязании исполнить обязательства по договору аренды,
по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Унышлы" к индивидуальному предпринимателю Алексеевой Анне Ивановне о расторжении договора аренды, взыскании 161 372,55 руб. долга, 4992,46 руб. процентов, а также проценты по день фактической уплаты долга,
с участием в деле третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Паллада", г. Альметьевск,
установил:
индивидуальный предприниматель Алексеева Анна Ивановна (далее - ИП Алексеева А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Унышлы" (далее - ООО "Унышлы", ответчик) о взыскании 494 539,79 руб. неосновательного обогащения, возникшего в результате необоснованного начисления коммунальных платежей.
ООО "Унышлы" обратился с встречным исковым заявлением, о взыскании 161 372,55 руб. долга и 4992,46 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами с продолжением их начисления по день фактической уплаты долга, а также о расторжении договора аренды помещения, в связи с наличием задолженности и несогласованным изменением истцом конструктивного элемента вытяжки, что привело к нарушению работы вентиляционной системы в здании.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Паллада" (далее - ООО "Паллада", третье лицо).
В рамках дела N А65-7805/2013 ИП Алексеева А.И. обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Унышлы" об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.
Определением от 19.06.2013 в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд объединил дела в одно производство.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по настоящему делу, в удовлетворении исковых требований ИП Алексеевой А.И. отказано. Встречные исковые требования ООО "Унышлы" удовлетворены. С ИП Алексеевой А.И. в пользу ООО "Унышлы" взыскано 161 372,55 руб. долга, 4992,46 руб. процентов с их начислением по день фактической уплаты долга по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых. Также обязал расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1, заключенный между ИП Алексеевой А.И. и ООО "Унышлы". В удовлетворении искового требования об обязании не препятствовать в пользовании арендованным имуществом ИП Алексеевой А.И. отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При этом заявитель указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела, между ИП Алексеевой А.И. и ООО "Унышлы" 03.11.2010 был заключен договор аренды нежилого помещения N 1, в соответствии с пунктом 2.1. которого ответчик передал за плату во временное пользование и владение помещение общей площадью 109 кв. м согласно техническому паспорту здания от 22.11.2006 N 2/5453. Срок договора аренды предусмотрен с 03.11.2010 по 03.11.2015.
Договор аренды прошел государственную регистрацию, помещение передано истцу по акту приема-передачи в целях использования под оздоровительно-спортивный комплекс. В последующем, с согласия собственника произведено изменение вида пользования - под моечное отделение (используется под мужское отделение).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пунктом 5.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.
Постоянная составляющая - 150 руб. за 1 кв. м, в переменную составляющую включаются коммунальные платежи.
Арендная плата возмещается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, в соответствии с согласованной арендодателем сметой.
В соответствии с калькуляцией на арендную плату от 03.11.2010, подписанной истцом и ответчиком, постоянная составляющая арендной платы не взимается по 20.01.2014.
На дату рассмотрения дела арендодатель к ответчику претензии по оплате аренды в постоянной составляющей не предъявил, учитывая пункт 5.2 договора.
Согласно пункту 5.3. договора аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1 переменная арендная плата включает в себя коммунальные платежи. Возмещение указанных расходов арендодателя производится арендатором авансом отдельно на основании ежемесячно выставляемых счетов в течение 7 банковских дней с момента выставления соответствующего счета, на основании действующих тарифов за коммунальные услуги. Арендатор возмещает расходы арендодателю по оплате электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения помещений, используемых арендатором. Арендатор обязуется возмещать только прямо указанные в пункте договора расходы арендодателя на основании счета арендодателя (подтвержденного показаниями счетчиков (прибора учета) с учетом нормативных потерь, установленных арендатором за свой счет, а также копиями счетов выставленных арендодателю снабжающими организациями.
Расчет оплаты за коммунальные услуги, объем которых не определяется посредством приборов учета, осуществляется арендодателем пропорционально соотношению площади помещений, занимаемых арендатором к общей площади здания, указанном в техническом паспорте нежилого помещения.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Судом при расчете объема потребления воды сделан обоснованный вывод, что 50% общего объема потребления воды в среднем соответствует установленным нормам расхода горячей и холодной воды, установленных действующими "СНиП 2.04.01085. Нормы расхода воды потребителями. Нормы водопотребления. Внутренний водовод и канализация зданий".
Более того, ИП Алексеева А.И. своими конклюдентными действиями подтвердила правомерность оплаты 50% стоимости счетов холодного и горячего водоснабжения, выставляемых снабжающими организациями (письмо от 22.11.2012 и сама оплата).
При таких условиях выводы суда об отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчика в части предъявленных и оплаченных арендатором без замечаний стоимости расхода горячей и холодной воды являются правильными. При этом судом установлено, что арендодатель неоднократно обращался к истцу с просьбой сделать отдельную врезку водоснабжения и установить счетчики учета, как предусмотрено договором.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму основного долга. Поскольку не указан конкретный срок оплаты задолженности по коммунальным платежам, судом в силу пункта 2 статьи 314 ГК РФ произведен расчет процентов за пользование денежными средствами по истечении 7-дневного срока со дня предъявления претензии, то есть с 05.02.2013.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
Согласно пункту 8.3. договора аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1 договор может быть расторгнут арендодателем или арендатором в соответствии с нормами статей 619, 620 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 8.1 договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае, если арендатор не производит оплату любых платежей в полном объеме в течение 30 дней и более с момента получения письменного требования арендодателя о необходимости устранить нарушения (пункт 8.1.1 договора).
Арендодатель в адрес ИП Алексеевой А.И. 28.01.2013 направил претензию о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 1.
Учитывая наличие задолженности арендатора по оплате коммунальных платежей, договор аренды правомерно расторгнут судом.
В связи с удовлетворением требования ответчика о расторжении договора аренды, суд правильно отказал в удовлетворении требований ИП Алексеевой А.И. об устранении препятствий в пользовании имуществом.
Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу N А65-7433/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.А.НАФИКОВА
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
И.Р.НАГИМУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)