Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сычкова Артема Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2015 по делу N А07-21371/2014 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и городу Мелеузу (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сычкову Артему Александровичу (далее - ИП Сычков А.А., ответчик) о взыскании основного долга по договору от 12.12.2011 N 442-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа в сумме 12 456 руб. 38 коп., договорной неустойки в сумме 10 359 руб. 06 коп., расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение площадью 107,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Октябрьская, д. 16 (л.д. 6-9, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - л.д. 82).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2015 (резолютивная часть объявлена 14.01.2015 - л.д. 94-112) заявленные Администрацией требования удовлетворены частично: в ее пользу с ИП Сычкова А.А. взысканы основой долг в сумме 12 456 руб. 38 коп., договорная неустойка в сумме 10 100 руб. 37 коп.; на ИП Сычкова А.А. возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи. Кроме того, суд присудил на случай неисполнения судебного акта к взысканию с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с момента вступления решения в законную силу до момента его фактического исполнения. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Сычков А.А. просит решение суда отменить в части обязания освободить нежилое помещение (л.д. 122-124).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие вины в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы. Данное обстоятельство с учетом незначительного размера задолженности по арендной плате не может быть признано существенным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требований и возражений относительно пересмотра судебного акта суда первой инстанции в полном объеме лицами, участвующими в деле, заявлено не было, обжалуемое решение подлежит пересмотру в части обязания ответчика освободить нежилое помещение.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии о подведении итогов аукциона по продаже права заключения договоров аренды имущества, находящегося в собственности муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан от 09.12.2011 N 2, постановления Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан от 09.12.2011 N 2459, 12.12.2011 между Администрацией (арендодателем) и ИП Сычковым А.А. (арендатором) был подписан договор N 442-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа. По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: подвальное помещение в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Октябрьская, д. 16, общей площадью 107,4 кв. м для использованиях в целях торговли (пункт 1.1 договора, л.д. 18-20).
Указанное выше помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2011 (л.д. 21).
Срок действия договора аренды определен с 12.12.2011 по 07.12.2012 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 11.03.2014 срок аренды по указанному договору продлен до 30.11.2014 (л.д. 22).
Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы, оформляется в виде отдельного приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В приложении к договору стороны согласовали расчет арендной платы за 2014 год, в соответствии с которым годовая арендная плата составляет 105 313 руб. 38 коп., ежемесячная арендная плата составляет 8 776 руб. 11 коп. (л.д. 23).
В пункте 4.1.1 договора стороны предусмотрели, что при невнесении арендатором в установленные сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ввиду наличия задолженности по внесению арендной платы по договору аренды в адрес ИП Сычкова А.А. неоднократно направлялись уведомления о необходимости погашения имеющейся задолженности, а также предлагалось в случае непогашения задолженности в сроки, указанные в уведомлении, в пятидневный срок явиться для подписания соглашения о расторжении договора (л.д. 12, 14, 16).
Несоблюдение арендатором условий договора по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 13.01.2015 в сумме 12 456 руб. 38 коп. послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки. Требование истца о расторжении договора аренды оставлено судом первой инстанции без удовлетворения со ссылкой на положения статей 450, 453, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду прекращения действия договора в связи с истечением срока, на который он был заключен. Установив отсутствие правовых оснований для использования ответчиком спорного нежилого помещения, арбитражный суд признал подлежащим удовлетворению требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 12.12.2011 N 442-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2011 (л.д. 21). Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору от 12.12.2011 N 442-М в части внесения арендной платы, а также размер задолженности ответчиком не оспариваются, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.
При проверке правомерности и обоснованности удовлетворения судом первой инстанции требований истца об обязании ответчика освободить занимаемое подвальное помещение в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Октябрьская, д. 16, общей площадью 107,4 кв. м, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 1.2 договора стороны предусмотрели срок его действия с 12.12.2011 по 07.12.2012, дополнительным соглашением от 11.03.2014 продлили срок действия договора аренды до 30.11.2014 (л.д. 22).
Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды N 442-М от 12.12.2011) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Анализируемый договор был заключен в таком порядке, о чем свидетельствует протокол N 2 заседания комиссии о проведении итогов аукциона по продаже права на заключение договора аренды имущества от 09.12.2011 (л.д. 24).
Как разъяснено пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пункты 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии на дату вынесения решения (19.05.2015) отношений сторон, основанных на договоре аренды.
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2.2.15 договора аренды арендатор принял обязательство по истечении срока действия договора, в срок не более 14 дней, передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения не требуя возмещения средств.
С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у арендатора обязанности по освобождению занимаемого помещения ввиду прекращения действия договора аренды.
Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии вины арендатора в нарушении обязательств по договору аренды не влияет на правильность указанного вывода суда первой инстанции.
Из материалов дела усматривается, что в обоснование наличия обстоятельств непреодолимой силы, ответчик сослался на то, что по состоянию здоровья не имел возможности заниматься торгово-закупочной деятельностью, что сказалось на его материальном положении и повлекло неплатежеспособность (л.д. 50-51).
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В рассматриваемом случае наличие обстоятельств непреодолимой силы судом первой инстанции не установлено, таких доказательств ответчик суду апелляционной инстанции также не предоставил.
Ссылки апеллянта на то обстоятельство, что допущенные арендатором нарушения договорных обязательств в совокупности с незначительным размером задолженности по арендной плате, не могут являться основанием для возложения на него обязанности освободить арендуемое нежилое помещение, не принимаются судом апелляционной инстанции
Обязанность ответчика возвратить нежилое помещение, предоставленное ему истцом по договору аренды, вытекает из отсутствия правовых оснований для использования помещения после прекращения срока действия договора заключенного по результатам торгов, безотносительно от обстоятельств исполнения ответчиком принятых им обязательств и размера задолженности по арендной плате.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. По чеку-ордеру от 09.02.2015 ИП Сычков А.А. уплатил государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. Поскольку пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент принятия апелляционной жалобы к производству) предусмотрена уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на решения суда в размере 3 000 руб., с подателя жалобы подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 1 000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2015 по делу N А07-21371/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сычкова Артема Александровича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сычкова Артема Александровича в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2015 N 18АП-2223/2015 ПО ДЕЛУ N А07-21371/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2015 г. N 18АП-2223/2015
Дело N А07-21371/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сычкова Артема Александровича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2015 по делу N А07-21371/2014 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
Администрация муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Мелеузовскому району и городу Мелеузу (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сычкову Артему Александровичу (далее - ИП Сычков А.А., ответчик) о взыскании основного долга по договору от 12.12.2011 N 442-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа в сумме 12 456 руб. 38 коп., договорной неустойки в сумме 10 359 руб. 06 коп., расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение площадью 107,4 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Октябрьская, д. 16 (л.д. 6-9, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - л.д. 82).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2015 (резолютивная часть объявлена 14.01.2015 - л.д. 94-112) заявленные Администрацией требования удовлетворены частично: в ее пользу с ИП Сычкова А.А. взысканы основой долг в сумме 12 456 руб. 38 коп., договорная неустойка в сумме 10 100 руб. 37 коп.; на ИП Сычкова А.А. возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи. Кроме того, суд присудил на случай неисполнения судебного акта к взысканию с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации с момента вступления решения в законную силу до момента его фактического исполнения. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Сычков А.А. просит решение суда отменить в части обязания освободить нежилое помещение (л.д. 122-124).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие вины в ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы. Данное обстоятельство с учетом незначительного размера задолженности по арендной плате не может быть признано существенным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требований и возражений относительно пересмотра судебного акта суда первой инстанции в полном объеме лицами, участвующими в деле, заявлено не было, обжалуемое решение подлежит пересмотру в части обязания ответчика освободить нежилое помещение.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания комиссии о подведении итогов аукциона по продаже права заключения договоров аренды имущества, находящегося в собственности муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан от 09.12.2011 N 2, постановления Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан от 09.12.2011 N 2459, 12.12.2011 между Администрацией (арендодателем) и ИП Сычковым А.А. (арендатором) был подписан договор N 442-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа. По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: подвальное помещение в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Октябрьская, д. 16, общей площадью 107,4 кв. м для использованиях в целях торговли (пункт 1.1 договора, л.д. 18-20).
Указанное выше помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2011 (л.д. 21).
Срок действия договора аренды определен с 12.12.2011 по 07.12.2012 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 11.03.2014 срок аренды по указанному договору продлен до 30.11.2014 (л.д. 22).
Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с методикой расчета годовой арендной платы, оформляется в виде отдельного приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В приложении к договору стороны согласовали расчет арендной платы за 2014 год, в соответствии с которым годовая арендная плата составляет 105 313 руб. 38 коп., ежемесячная арендная плата составляет 8 776 руб. 11 коп. (л.д. 23).
В пункте 4.1.1 договора стороны предусмотрели, что при невнесении арендатором в установленные сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ввиду наличия задолженности по внесению арендной платы по договору аренды в адрес ИП Сычкова А.А. неоднократно направлялись уведомления о необходимости погашения имеющейся задолженности, а также предлагалось в случае непогашения задолженности в сроки, указанные в уведомлении, в пятидневный срок явиться для подписания соглашения о расторжении договора (л.д. 12, 14, 16).
Несоблюдение арендатором условий договора по внесению платы за использование имущества, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.12.2014 по 13.01.2015 в сумме 12 456 руб. 38 коп. послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
При рассмотрении спора суд пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по внесению арендных платежей, в связи с чем признал правомерными требования о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки. Требование истца о расторжении договора аренды оставлено судом первой инстанции без удовлетворения со ссылкой на положения статей 450, 453, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду прекращения действия договора в связи с истечением срока, на который он был заключен. Установив отсутствие правовых оснований для использования ответчиком спорного нежилого помещения, арбитражный суд признал подлежащим удовлетворению требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 12.12.2011 N 442-М о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размере арендной платы. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок менее одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи от 12.12.2011 (л.д. 21). Факт неисполнения ответчиком обязательств по договору от 12.12.2011 N 442-М в части внесения арендной платы, а также размер задолженности ответчиком не оспариваются, соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.
При проверке правомерности и обоснованности удовлетворения судом первой инстанции требований истца об обязании ответчика освободить занимаемое подвальное помещение в пятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Мелеуз, ул. Октябрьская, д. 16, общей площадью 107,4 кв. м, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 1.2 договора стороны предусмотрели срок его действия с 12.12.2011 по 07.12.2012, дополнительным соглашением от 11.03.2014 продлили срок действия договора аренды до 30.11.2014 (л.д. 22).
Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент оформления договора аренды N 442-М от 12.12.2011) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Анализируемый договор был заключен в таком порядке, о чем свидетельствует протокол N 2 заседания комиссии о проведении итогов аукциона по продаже права на заключение договора аренды имущества от 09.12.2011 (л.д. 24).
Как разъяснено пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пункты 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии на дату вынесения решения (19.05.2015) отношений сторон, основанных на договоре аренды.
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 2.2.15 договора аренды арендатор принял обязательство по истечении срока действия договора, в срок не более 14 дней, передать по акту приема-передачи арендодателю вместе с арендуемым объектом все произведенные в нем перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения не требуя возмещения средств.
С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии у арендатора обязанности по освобождению занимаемого помещения ввиду прекращения действия договора аренды.
Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии вины арендатора в нарушении обязательств по договору аренды не влияет на правильность указанного вывода суда первой инстанции.
Из материалов дела усматривается, что в обоснование наличия обстоятельств непреодолимой силы, ответчик сослался на то, что по состоянию здоровья не имел возможности заниматься торгово-закупочной деятельностью, что сказалось на его материальном положении и повлекло неплатежеспособность (л.д. 50-51).
В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В рассматриваемом случае наличие обстоятельств непреодолимой силы судом первой инстанции не установлено, таких доказательств ответчик суду апелляционной инстанции также не предоставил.
Ссылки апеллянта на то обстоятельство, что допущенные арендатором нарушения договорных обязательств в совокупности с незначительным размером задолженности по арендной плате, не могут являться основанием для возложения на него обязанности освободить арендуемое нежилое помещение, не принимаются судом апелляционной инстанции
Обязанность ответчика возвратить нежилое помещение, предоставленное ему истцом по договору аренды, вытекает из отсутствия правовых оснований для использования помещения после прекращения срока действия договора заключенного по результатам торгов, безотносительно от обстоятельств исполнения ответчиком принятых им обязательств и размера задолженности по арендной плате.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. По чеку-ордеру от 09.02.2015 ИП Сычков А.А. уплатил государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. Поскольку пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент принятия апелляционной жалобы к производству) предусмотрена уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб на решения суда в размере 3 000 руб., с подателя жалобы подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 1 000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2015 по делу N А07-21371/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сычкова Артема Александровича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сычкова Артема Александровича в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)