Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец арендует нежилое помещение, находящееся в собственности г. Москвы, на основании распоряжения органа исполнительной власти субъекта РФ и договора аренды нежилого помещения. По мнению истца, ответчик уклоняется от заключения договора на предложенных истцом условиях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нечаева С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет" - Туаев А.А. по дов. от 27.03.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х. по дов. от 30.12.2014,
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования" - неявка, извещено,
рассмотрев 10 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет"
на решение от 25 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 15 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет" (далее - истец, ООО "Интернет Буфет") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 148,5 кв. м (подвал пом. I, ком. 1, 2, 4 - 10), находящегося по адресу: Москва, пр-т. Вернадского, 11/19, по цене 9 714 000 рублей, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования" (далее - ООО "Группа Финансового Консультирования").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение в суде первой инстанции, указывая на неправильное толкование и применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие изложенных в решении и постановлении выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судом не учтено, что Департаментом в установленный законом срок после получения заявления общества о выкупе арендуемого имущества не исполнены действия, императивно установленные частями 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации", что свидетельствует, по мнению истца, о злоупотреблении правом; судом не применены подлежащие применению, по мнению истца, пункты 2, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3, часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статья 13 Федерального закона об оценочной деятельности; представленный ответчиком отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный ООО "Группа Финансового Консультирования" от 18.02.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 21 352 542 рублей (без учета НДС), не отвечает требованиям статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных ранее судом обстоятельств о нарушении Департаментом процедурных сроков, в связи с чем, именно на Департамент при прочих равных условиях должно быть возложено бремя доказывания недостоверности величины оценки, указанной в отчете, представленном истцом, что подтверждено актуальной судебной практикой по аналогичной категории дел; судом не учтены положения пунктов 5, 8, 12, 26 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" относительно срока от даты проведения оценки и составления отчета и срока, в течение которого итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки; судом не применена подлежащая применению, по мнению истца, статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не учтены разъяснения, изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", несмотря на наличие в материалах дела двух взаимоисключающих экспертных заключений, по собственной инициативе оценочная экспертиза судом не назначена; судом также не учтены разъяснения, изложенные в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также то обстоятельство, что Департамент умышленно уклонялся от ответа на направленный истцом протокол разногласий с учетом предложенной выкупной стоимости объекта недвижимости в размере 9 714 000 руб., согласно отчету от 12.06.2014 N 562784-Н, выполненному по заказу истца ООО "Мастер Эксперт"; как указывает истец, отказ в иске по указанным в решении суда первой инстанции основаниям, фактически влечет для ООО "Интернет Буфет" отказ в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что приводит к умалению прав последнего как субъекта малого предпринимательства, закрепленных нормами названного Федерального закона; по мнению истца, обжалуемые судебные акты нарушают баланс частных и публичных интересов, и противоречат конституционно-правовому смыслу норм, указанному Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 20.12.2010 N 22-П.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Третье лицо, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ООО "Интернет Буфет" арендует нежилое помещение общей площадью 148,5 кв. м, расположенное по адресу: 119331, г. Москва, проспект Вернадского, д. 11/19 (подвал помещение I, комн. 1, 2, 4 - 10), находящееся в собственности города Москвы, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 2914-р от 02.11.2004 и договора аренды нежилого помещения от 20.04.2007 N 07-00292/07, заключенного между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы.
Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2007 по 29.02.2008 (п. 2.1 договора аренды). В силу пункта 2.5 договора он возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 14.11.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта.
Департаментом письмом от 28.05.2014 N 33-5-33731/13-(4)-0 истцу был направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого объекта.
Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составила 21 352 542 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 N 2014-Д78, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 18.03.2014 N 188/78-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Общество, выразив несогласие с выкупной стоимостью объекта, письмом от 25.06.2014 представило Департаменту собственную редакцию указанного пункта договора, предложив цену выкупаемого имущества в размере 9 714 000 рублей, согласно отчету от 12.06.2014 N 562784-Н, выполненному по заказу истца ООО "Мастер Эксперт".
Ответ Департамента о результатах рассмотрения названного письма в адрес истца не поступал.
Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи муниципального имущества на предложенных обществом условиях, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выкупаемого объекта является недопустимым доказательством, так как оценка объекта произведена не на дату обращения с заявлением общества о его выкупе, а на 12.06.2014, недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, истцом не доказаны.
При этом суд указал, что в связи с наличием у сторон разногласий по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом неоднократно было предложено сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы, однако, в ответ на предложение суда, истец ходатайство о проведении экспертизы не заявил.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами не учтено следующее.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в 13 отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судами установлено, что истец отвечает всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им у ответчика помещений, что ответчиком не оспаривается.
Согласно части 2 статьи 9 Закона субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Закона, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. В силу пункта 1 части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В материалы дела истцом представлен отчет от 12.06.2014 N 562784-Н об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО "Мастер Эксперт", согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 9 714 000 руб.
В свою очередь, ответчиком представлен об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненный ООО "Группа Финансового Консультирования", согласно которому величина рыночной стоимости арендуемых помещений составляет 21 352 542 руб., положительное экспертное заключение от 18.03.2014 N 188/78-14, подготовленное НП "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ СОЮЗ ОЦЕНЩИКОВ".
Как явствует из материалов настоящего дела и установлено судами, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, при этом, протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, однако, извещение о результатах его рассмотрения ответчиком в установленный в законе срок истцом получено не было, проект договора на предложенных истцом условиях в части цены договора ответчиком также не подписан, что свидетельствует, как правильно указано судом первой инстанции, об отсутствии воли Департамента на заключение договора.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной по состоянию на 12.06.2014.
Между тем, требования истца по существу судами обеих инстанций остались не рассмотренными.
Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, если в случаях, предусмотренных в части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным Кодексом, с учетом разъяснений, содержащихся в настоящем Постановлении.
Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции по их применению в настоящем случае суд вправе был назначить экспертизу по собственной инициативе.
Кроме того, суд не дал оценку представленному ответчиком отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", на предмет его соответствия/несоответствия требованиям статьей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возможности применения указанных в нем сведений для целей заключения сделки, указав лишь, что истцом недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, не доказаны, меры к проверке достоверности указанного отчета процессуальными способами судом не предприняты.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненному ООО "Группа Финансового Консультирования", на предмет его соответствия требованиям статьей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу оценочной экспертизы с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Исследовать и оценить по правилам статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 года по делу N А40-137371/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.09.2015 N Ф05-9835/2015 ПО ДЕЛУ N А40-137371/14
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец арендует нежилое помещение, находящееся в собственности г. Москвы, на основании распоряжения органа исполнительной власти субъекта РФ и договора аренды нежилого помещения. По мнению истца, ответчик уклоняется от заключения договора на предложенных истцом условиях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2015 г. по делу N А40-137371/14
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нечаева С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет" - Туаев А.А. по дов. от 27.03.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Салаватова К.Х. по дов. от 30.12.2014,
от третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования" - неявка, извещено,
рассмотрев 10 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет"
на решение от 25 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 15 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования",
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Интернет Буфет" (далее - истец, ООО "Интернет Буфет") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 148,5 кв. м (подвал пом. I, ком. 1, 2, 4 - 10), находящегося по адресу: Москва, пр-т. Вернадского, 11/19, по цене 9 714 000 рублей, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Группа Финансового Консультирования" (далее - ООО "Группа Финансового Консультирования").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 года, в иске отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение в суде первой инстанции, указывая на неправильное толкование и применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие изложенных в решении и постановлении выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что судом не учтено, что Департаментом в установленный законом срок после получения заявления общества о выкупе арендуемого имущества не исполнены действия, императивно установленные частями 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации", что свидетельствует, по мнению истца, о злоупотреблении правом; судом не применены подлежащие применению, по мнению истца, пункты 2, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3, часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, статья 13 Федерального закона об оценочной деятельности; представленный ответчиком отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, составленный ООО "Группа Финансового Консультирования" от 18.02.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 21 352 542 рублей (без учета НДС), не отвечает требованиям статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных ранее судом обстоятельств о нарушении Департаментом процедурных сроков, в связи с чем, именно на Департамент при прочих равных условиях должно быть возложено бремя доказывания недостоверности величины оценки, указанной в отчете, представленном истцом, что подтверждено актуальной судебной практикой по аналогичной категории дел; судом не учтены положения пунктов 5, 8, 12, 26 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" относительно срока от даты проведения оценки и составления отчета и срока, в течение которого итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки; судом не применена подлежащая применению, по мнению истца, статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не учтены разъяснения, изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", несмотря на наличие в материалах дела двух взаимоисключающих экспертных заключений, по собственной инициативе оценочная экспертиза судом не назначена; судом также не учтены разъяснения, изложенные в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также то обстоятельство, что Департамент умышленно уклонялся от ответа на направленный истцом протокол разногласий с учетом предложенной выкупной стоимости объекта недвижимости в размере 9 714 000 руб., согласно отчету от 12.06.2014 N 562784-Н, выполненному по заказу истца ООО "Мастер Эксперт"; как указывает истец, отказ в иске по указанным в решении суда первой инстанции основаниям, фактически влечет для ООО "Интернет Буфет" отказ в реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что приводит к умалению прав последнего как субъекта малого предпринимательства, закрепленных нормами названного Федерального закона; по мнению истца, обжалуемые судебные акты нарушают баланс частных и публичных интересов, и противоречат конституционно-правовому смыслу норм, указанному Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 20.12.2010 N 22-П.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Третье лицо, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ООО "Интернет Буфет" арендует нежилое помещение общей площадью 148,5 кв. м, расположенное по адресу: 119331, г. Москва, проспект Вернадского, д. 11/19 (подвал помещение I, комн. 1, 2, 4 - 10), находящееся в собственности города Москвы, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы N 2914-р от 02.11.2004 и договора аренды нежилого помещения от 20.04.2007 N 07-00292/07, заключенного между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы.
Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2007 по 29.02.2008 (п. 2.1 договора аренды). В силу пункта 2.5 договора он возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 14.11.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта.
Департаментом письмом от 28.05.2014 N 33-5-33731/13-(4)-0 истцу был направлен подписанный проект договора купли-продажи нежилого объекта.
Согласно пункту 3.1 проекта договора цена объекта составила 21 352 542 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 N 2014-Д78, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 18.03.2014 N 188/78-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Общество, выразив несогласие с выкупной стоимостью объекта, письмом от 25.06.2014 представило Департаменту собственную редакцию указанного пункта договора, предложив цену выкупаемого имущества в размере 9 714 000 рублей, согласно отчету от 12.06.2014 N 562784-Н, выполненному по заказу истца ООО "Мастер Эксперт".
Ответ Департамента о результатах рассмотрения названного письма в адрес истца не поступал.
Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи муниципального имущества на предложенных обществом условиях, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выкупаемого объекта является недопустимым доказательством, так как оценка объекта произведена не на дату обращения с заявлением общества о его выкупе, а на 12.06.2014, недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, истцом не доказаны.
При этом суд указал, что в связи с наличием у сторон разногласий по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом неоднократно было предложено сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной оценочной экспертизы, однако, в ответ на предложение суда, истец ходатайство о проведении экспертизы не заявил.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем, судами не учтено следующее.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в 13 отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Судами установлено, что истец отвечает всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемых им у ответчика помещений, что ответчиком не оспаривается.
Согласно части 2 статьи 9 Закона субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Закона, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества. В силу пункта 1 части 3 указанной статьи при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными. Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям. В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В материалы дела истцом представлен отчет от 12.06.2014 N 562784-Н об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО "Мастер Эксперт", согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 9 714 000 руб.
В свою очередь, ответчиком представлен об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненный ООО "Группа Финансового Консультирования", согласно которому величина рыночной стоимости арендуемых помещений составляет 21 352 542 руб., положительное экспертное заключение от 18.03.2014 N 188/78-14, подготовленное НП "МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ СОЮЗ ОЦЕНЩИКОВ".
Как явствует из материалов настоящего дела и установлено судами, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, при этом, протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, однако, извещение о результатах его рассмотрения ответчиком в установленный в законе срок истцом получено не было, проект договора на предложенных истцом условиях в части цены договора ответчиком также не подписан, что свидетельствует, как правильно указано судом первой инстанции, об отсутствии воли Департамента на заключение договора.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной по состоянию на 12.06.2014.
Между тем, требования истца по существу судами обеих инстанций остались не рассмотренными.
Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, если в случаях, предусмотренных в части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным Кодексом, с учетом разъяснений, содержащихся в настоящем Постановлении.
Таким образом, с учетом положений вышеприведенных норм права и разъяснений высшей судебной инстанции по их применению в настоящем случае суд вправе был назначить экспертизу по собственной инициативе.
Кроме того, суд не дал оценку представленному ответчиком отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", на предмет его соответствия/несоответствия требованиям статьей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возможности применения указанных в нем сведений для целей заключения сделки, указав лишь, что истцом недостоверность представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненного ООО "Группа Финансового Консультирования", как и факт нарушения оценщиком установленных требований и федеральных стандартов оценки, не доказаны, меры к проверке достоверности указанного отчета процессуальными способами судом не предприняты.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить предмет доказывания по делу, а также установить бремя и определить средства доказывания фактических обстоятельств каждой из сторон по делу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку представленному Департаментом отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 18.02.2014, выполненному ООО "Группа Финансового Консультирования", на предмет его соответствия требованиям статьей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу оценочной экспертизы с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах, практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Исследовать и оценить по правилам статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2015 года по делу N А40-137371/14 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)