Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 12.02.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ОАО "Трехгорная мануфактура"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "31" октября 2014 г. по делу N А40-69831/2013, принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску ОАО "Трехгорная мануфактура" (ОГРН 1027700081892) к ООО "Руссвелл" (ОГРН 1027739021420) о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп.,
расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000,
выселении ООО "Руссвелл" из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Кузнецова В.В. по доверенности от 02.09.2014 г.;
- от ответчика: Веселов И.А. и Малинин В.В. по доверенности от 09.07.2013 г.;
- установил:
Открытое акционерное общество "Трехгорная мануфактура" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Руссвелл" о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп., расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, выселении ООО "Руссвелл" из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000 г., части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м.
Иск заявлен на основании статей 296, 298, 608, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, не осуществлял текущий и капитальный ремонт помещений и произвел перепланировку помещений, на согласовав и не получив разрешение Арендодателя.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2014 г. исковые требования истца оставлены без удовлетворения.
При этом суд исходил из того, что на дату принятия решения ответчиком полностью исполнены обязательства по внесению арендной платы за заявленный период, что подтверждается платежными поручениями от 09.07.2013 N 09396 и от 09.07.2013 N 09395.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ОАО "Трехгорная мануфактура" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды и недоказанности истцом обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора; суд не установил характер допущенных ответчиком нарушений договора, поскольку из доказательств, представленных истцом, следует, что ответчик длительное время не исполняет обязанности по содержанию и ремонту арендованного имущества, а ответчиком допущено ухудшение состояния арендованного имущества в результате демонтажа элементов водоснабжения, канализации, электроснабжения, отопления, реконструкции (переоборудования) помещений. Суд первой инстанции неправильно истолковал подлежащую применению норму права - пункт 3 статьи 619 ГК РФ и не применил пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал протокольным определением от 20.10.2014 г. в удовлетворении ходатайства истца об увеличении размера исковых требований.
Представители истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение от 31.10.2014 г. отменить, исковые требования о расторжении договора аренды - удовлетворить.
Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы, считают решение от 31.10.2014 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Законность и обоснованность принятого решения судом первой инстанции проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение от 31.10.2014 г. подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, 05.12.2000 между истцом - ОАО "Трехгорная мануфактура" (Арендодатель) и Компанией "Intpropco AG" (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (л.д. 29-39, т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование, следующие нежилые помещения:
- - часть первого и второго этажа здания по адресу 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, общей площадью 722,5 кв. м, а именно I этаж - помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение I, комнаты 1, 20-25, А, согласно поэтажному плану и экспликации БТИ;
- - нежилое помещение (здание полностью) по адресу 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 6, общей площадью 712,2 кв. м.
Предмет аренды обозначен на плане (приложение N 1) путем обведения границ и штриховки их площадей синим цветом.
Помещение 1 передается в аренду для использования под офис и учебные помещения. Помещение 2 передается в аренду для использования под офис, учебные помещения и парикмахерский салон (п. 1.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2001, о чем на титульной странице имеется отметка регистрационного органа N регистрации 77-01/00-018/2001-8092.
07.06.2001 между Компанией "Intpropco AG" (Арендатор) и Компанией "Велла Акциенгезельшафт" (Велла) заключен договор о замене стороны (арендатора) (л.д. 40-41, т. 1), в соответствии с п. 1 которого стороны подтверждают, что согласно договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированного Московским комитетом по регистрации прав 26.02.2001 за N регистрации 77-01/00-018/2001-8092, ОАО "Трехгорная мануфактура" является Арендодателем, а Интпропко - Арендатором.
Указанный договор 10.07.2001 зарегистрирован в установленном законом порядке, N регистрации 77-01/30-186/2001-5156.
06.06.2006 между Компанией "Велла Акциенгезельшафт" (Велла) и ответчиком - ООО "Руссвелл" (Руссвелл) заключено соглашение о замене стороны (арендатора) (л.д. 42-43, т. 1), в соответствии с п. 1 которого стороны подтверждают, что согласно договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 26.02.2001 за N регистрации 77-01/00-018/2001-8092 и договору о замене стороны от 07.06.2001, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 10.07.2001 за N регистрации 77-01/30-186/2001-5156, ОАО "Трехгорная мануфактура" является Арендодателем, а Компания "Велла Акциенгезельшафт" - Арендатором нежилых помещений, указанных в договоре аренды.
Стороны подтверждают безусловную принадлежность Велле права аренды помещений на срок по 30.09.2043. Стороны подтверждают, что за арендуемые помещения уплачены все арендные платежи, за исключением налога на землю (арендной платы за землю) в размере, который определяется в соответствии с п. 5.1 договора аренды (п. 2 соглашения).
Стороны договорились, что с момента вступления дополнительного соглашения в силу все права и обязанности Веллы как Арендатора по договору аренды переходят к Руссвеллу, что означает полную замену Руссвеллом Веллы как Арендатора по договору аренды (п. 3 соглашения).
Вознаграждение за принимаемые права Арендатора Руссвелл не уплачивает, поскольку арендные права по договору аренды, ранее были переданы Веллой в уставный капитал Руссвелла. За принятие Руссвеллом обязанностей Арендатора Велла выплачивает Руссвеллу одну тысячу Евро (п. 4 соглашения).
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 28.08.2006, N регистрации 77-77-11/090/2006-475.
По акту приема-передачи нежилых помещений по соглашению о замене стороны (арендатора) от 06.06.2006 ООО "Руссвелл" Компанией "Велла Акциенгезельшафт" переданы все помещения, являющиеся предметом договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 26 февраля 2001 г. за N регистрации 77-01/00-018/2001-8092.
Исковые требования истца мотивированы тем, что ответчиком не внесены арендные платежи в сумме 4 724 629 руб. 14 коп., произведены несогласованные перепланировки помещений, существенно ухудшающие переданное в аренду имущество, а также не исполнены обязательства по текущему и капитальному ремонту переданных в пользование помещений, в связи с чем истец воспользовался правом, предоставленным статьей 619 Гражданского кодекса РФ, на досрочное расторжение договора в связи с существенными нарушениями его условий.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора.
Как установлено судом, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 05.04.2013 N 132/1-00-02 (л.д. 21-23, т. 1) с требованием в течение 30 дней предоставить документы, подтверждающие факт оплаты Арендодателю сумм в соответствии с соглашением от 13.09.1999, погасить задолженность по возмещению арендных платежей за земельные участки, находящиеся под зданиями, в которых расположены помещения в соответствии с приложенными расчетами, а также осуществить ремонт помещений, необходимый для приведения их в соответствие с условиями п. 4.8 договора.
Впоследствии 17.05.2013 в адрес ответчика была направлена претензия N 209/1-00-02 (л.д. 26-27, т. 1), в соответствии с которой Арендодателем выявлено, что Арендатор пользуется помещениями с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, а именно - не уплачивает предусмотренную договором арендную плату, не обеспечивает содержание помещений в состоянии, пригодном для их использования, не устраняет ущерб и повреждения, не производит текущего и капитального ремонта.
Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление от 05.04.2013 N 132/1-00-02 с описанием нарушений и предложением устранить их в разумный срок.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что на дату принятия решения ответчиком полностью исполнены обязательства по внесению арендной платы за заявленный период, что подтверждается платежными поручениями от 09.07.2013 N 09396 и от 09.07.2013 N 09395, в связи с чем суд пришел к выводу об устранении существенных нарушений со стороны арендатора в части внесения арендных платежей.
Отклоняя доводы истца о нарушении ответчиком обязательств по производству текущего ремонта (п. 4.8.), суд первой инстанции сослался на заключение ООО "Руссвелл" договоров подряда на осуществление текущего ремонта и ограничение истцом доступа ответчику в арендуемые помещения.
Доводы истца относительно незаконности произведенной ответчиком реконструкции (переоборудования) арендуемых помещений, судом первой инстанции отклонены, как документально неподтвержденные. При этом, суд исходил из того, что перегородки в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, объектом капитального строительства не являются. Установка перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, строительством не является, реконструкцией не является, капитальным ремонтом не является, поэтому не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Для установки перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется так как установленные перегородки не являются объектом капитального строительства, а работы по их установке не относятся к работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда по следующим основаниям.
Как следует из анализа условий договора от 05.12.2000 г., последний не содержит условий, предоставляющих Арендатору (ООО "Руссвелл") право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Более того, согласно пункту 4.9 договора аренды арендатор не вправе производить неотделимые улучшения помещений без письменного согласия арендодателя на производство таких улучшений. Указанное согласие должно запрашиваться арендатором у арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 дней до начала производства таких улучшений.
Из имеющихся в материалах дела доказательств, поэтажных планов и экспликаций БТИ, выполненных в красных линиях, экспликации с отметками "Помещение переоборудовано без разрешения - по состоянию на 13.05.2004 г. (т. 17, л.д. 1-17), следует, что в результате осуществления незаконной реконструкции (переоборудования) помещений изменены планировочные решения помещений, их площади, функциональные назначения:
- - в границах помещений 1, комнат 1-4, 19, части 20, 21 - 23 первого этажа путем сноса существовавших и возведения новых перегородок организованы помещения VI (комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8а, 9) общей площадью 139,8 кв. м;
- - помещение VII - в комнатах 4-8 оборудованы санузлы, в комнате 3 - электрощитовая, в комнате 8 обустроен новый оконный проем;
- - в помещении А заложен существовавший дверной проем;
- - в границах помещений 1, комнат 1, 20-25 второго этажа организовано помещение X, в комнатах 8, 9, 10, 11 оборудованы санузлы;
- - в результате реконструкции помещений, переданных в аренду ответчику, изменена общая площадь помещений до 730,9 кв. м (против площади 722,5 кв. м, переданных по договору аренды).
Обстоятельства наличия перепланировок не отрицалось ответчиком в судебном заседании, а также подтверждено заключением специалиста ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского", представленным суду первой инстанции ответчиком.
Согласно Распоряжению мэра города Москвы от 11.04.2000 г. N 378-РМ (действовавшему в период переоборудования помещений), утвердившему "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" (далее - Положение), результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности).
Согласно статье 1 указанного Положения проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:
- - разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения - архитектурного проекта;
- - разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации - проекта, утверждаемой части рабочего проекта;
- - разработку рабочей документации.
Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
В силу статьи 2 вышеназванного Положения в зависимости от вида строительных работ получение разрешения на строительство осуществляется в порядке, предусмотренном данным Положением и к работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся, в том числе, перепланировка и переоборудование помещений.
Поскольку судом первой инстанции фактически установлен факт перепланировки арендованных помещений, а судебная коллегия установила также изменение в результате действий ответчика арендуемой площади с 722,5 кв. м до 730,9 кв. м, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции о том, что для установки перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1 получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется, являются ошибочными.
Учитывая, что ответчиком при производстве перепланировок в нарушение пункта 4, 9 договора аренды, не испрошено согласие истца на их осуществление, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов перепланировку арендуемых помещений.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Исходя из смысла и толкования статей 608, 623 Гражданского кодекса РФ улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.
При таких обстоятельствах, переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды, а учитывая обстоятельства не устранения ответчиком допущенных существенных нарушений условий договора, исковые требования в части расторжения договора аренды от 05.12.2000 г. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и о том, что ответчиком устранены нарушения в части осуществления им текущего ремонта.
На основании результатов судебной экспертизы АНО "Союзэкспертиза" (заключение экспертов от 02.09.2014 N 026-21-00143), судом первой инстанции правомерно установлено:
- данные объекты следует отнести к категории технического состояния "работоспособное техническое состояние" (за исключением повреждение несущего штукатурного слоя наружной отделки в верхней части здания). В части соответствия объектов экспертизы санитарным требованиям было установлено частичное несоответствие требованиям нормативной документации.
Выявленные несоответствия представляют собой:
- - частичное отсутствие элементов системы водоснабжения (раковин, смесителей, разводки и т.д.);
- - частичное отсутствие элементов системы канализации (туалетов, разводки и т.п.);
- - частичное отсутствие элементов электроснабжения (осветительных приборов, розеток и т.д.);
- - частичное отсутствие элементов системы отопления (радиаторов, разводки и т.д.).
Экспертами также отмечено, что отсутствие элементов инженерных систем обусловлено демонтажем данных элементов.
Ввиду того, что при проведении натурных исследований экспертами установлено частичное отсутствие элементов системы пожарной сигнализации, элементов системы пожарного оповещения, последние сделали выводы о несоответствии объектов экспертизы требованиям пожарной безопасности.
Экспертами также установлено, что выявленные несоответствия не являются критическими дефектами и могут быть устранены путем проведения ремонтных мероприятий; для устранения выявленных дефектов на объектах экспертизы необходимо и достаточно проведение текущего ремонта; основной причиной образования дефектов является нарушение условий эксплуатации, а именно несвоевременное проведение ремонтных работ по поддержанию технического состояния зданий.
Таким образом, обстоятельства неисполнения ответчиком своих обязательств по своевременному проведению текущего ремонта, указанного в пункте 4.8 договора аренды, а также факт не устранения им в разумный срок указанного нарушения, подтверждены материалами дела и также являются основанием для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды от 05.02.2000 г.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку законные основания пользования ответчиком нежилым помещением прекращены в связи с удовлетворением судом апелляционной инстанции требований о расторжении договора аренды от 05.12.2000 г., то дальнейшее удержание им указанного имущества является незаконным, а исковые требования о выселении ответчика из занимаемых помещений первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Исходя из изложенного, а также в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2014 г. подлежит отмене как постановленное на несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды от 05.12.2000 г. и выселении ответчика из помещений, переданных ему по названному договору аренды.
В остальной части (в части отказа во взыскании 4 724 629 руб. 14 коп.) решение от 31.10.2014 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку обязательство ответчиком было исполнено добровольно в ходе судебного разбирательства.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "31" октября 2014 г. по делу N А40-69831/2013 отменить в части.
Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 05.12.2000 г.
Выселить Общество с ограниченной ответственностью "Руссвелл" из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000 г., части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м.
В части отказа истцу во взыскании 4 724 629 руб. 14 коп. решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Руссвелл" в пользу Открытого акционерного общества "Трехгорная мануфактура" 10 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 09АП-55479/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-69831/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. N 09АП-55479/2014-ГК
Дело N А40-69831/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05.02.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 12.02.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ОАО "Трехгорная мануфактура"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "31" октября 2014 г. по делу N А40-69831/2013, принятое судьей Беловой А.Р.,
по иску ОАО "Трехгорная мануфактура" (ОГРН 1027700081892) к ООО "Руссвелл" (ОГРН 1027739021420) о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп.,
расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000,
выселении ООО "Руссвелл" из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Кузнецова В.В. по доверенности от 02.09.2014 г.;
- от ответчика: Веселов И.А. и Малинин В.В. по доверенности от 09.07.2013 г.;
- установил:
Открытое акционерное общество "Трехгорная мануфактура" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Руссвелл" о взыскании задолженности по договору в размере 4 724 629 руб. 14 коп., расторжении договора аренды помещений от 05.12.2000, выселении ООО "Руссвелл" из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000 г., части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м.
Иск заявлен на основании статей 296, 298, 608, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, не осуществлял текущий и капитальный ремонт помещений и произвел перепланировку помещений, на согласовав и не получив разрешение Арендодателя.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2014 г. исковые требования истца оставлены без удовлетворения.
При этом суд исходил из того, что на дату принятия решения ответчиком полностью исполнены обязательства по внесению арендной платы за заявленный период, что подтверждается платежными поручениями от 09.07.2013 N 09396 и от 09.07.2013 N 09395.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом ОАО "Трехгорная мануфактура" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии существенных нарушений условий договора аренды и недоказанности истцом обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора; суд не установил характер допущенных ответчиком нарушений договора, поскольку из доказательств, представленных истцом, следует, что ответчик длительное время не исполняет обязанности по содержанию и ремонту арендованного имущества, а ответчиком допущено ухудшение состояния арендованного имущества в результате демонтажа элементов водоснабжения, канализации, электроснабжения, отопления, реконструкции (переоборудования) помещений. Суд первой инстанции неправильно истолковал подлежащую применению норму права - пункт 3 статьи 619 ГК РФ и не применил пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал протокольным определением от 20.10.2014 г. в удовлетворении ходатайства истца об увеличении размера исковых требований.
Представители истца в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение от 31.10.2014 г. отменить, исковые требования о расторжении договора аренды - удовлетворить.
Представители ответчика возражали против доводов апелляционной жалобы, считают решение от 31.10.2014 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Законность и обоснованность принятого решения судом первой инстанции проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение от 31.10.2014 г. подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела, 05.12.2000 между истцом - ОАО "Трехгорная мануфактура" (Арендодатель) и Компанией "Intpropco AG" (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (л.д. 29-39, т. 1), в соответствии с п. 1.1 которого Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование, следующие нежилые помещения:
- - часть первого и второго этажа здания по адресу 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, общей площадью 722,5 кв. м, а именно I этаж - помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение I, комнаты 1, 20-25, А, согласно поэтажному плану и экспликации БТИ;
- - нежилое помещение (здание полностью) по адресу 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 6, общей площадью 712,2 кв. м.
Предмет аренды обозначен на плане (приложение N 1) путем обведения границ и штриховки их площадей синим цветом.
Помещение 1 передается в аренду для использования под офис и учебные помещения. Помещение 2 передается в аренду для использования под офис, учебные помещения и парикмахерский салон (п. 1.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2001, о чем на титульной странице имеется отметка регистрационного органа N регистрации 77-01/00-018/2001-8092.
07.06.2001 между Компанией "Intpropco AG" (Арендатор) и Компанией "Велла Акциенгезельшафт" (Велла) заключен договор о замене стороны (арендатора) (л.д. 40-41, т. 1), в соответствии с п. 1 которого стороны подтверждают, что согласно договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированного Московским комитетом по регистрации прав 26.02.2001 за N регистрации 77-01/00-018/2001-8092, ОАО "Трехгорная мануфактура" является Арендодателем, а Интпропко - Арендатором.
Указанный договор 10.07.2001 зарегистрирован в установленном законом порядке, N регистрации 77-01/30-186/2001-5156.
06.06.2006 между Компанией "Велла Акциенгезельшафт" (Велла) и ответчиком - ООО "Руссвелл" (Руссвелл) заключено соглашение о замене стороны (арендатора) (л.д. 42-43, т. 1), в соответствии с п. 1 которого стороны подтверждают, что согласно договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 26.02.2001 за N регистрации 77-01/00-018/2001-8092 и договору о замене стороны от 07.06.2001, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 10.07.2001 за N регистрации 77-01/30-186/2001-5156, ОАО "Трехгорная мануфактура" является Арендодателем, а Компания "Велла Акциенгезельшафт" - Арендатором нежилых помещений, указанных в договоре аренды.
Стороны подтверждают безусловную принадлежность Велле права аренды помещений на срок по 30.09.2043. Стороны подтверждают, что за арендуемые помещения уплачены все арендные платежи, за исключением налога на землю (арендной платы за землю) в размере, который определяется в соответствии с п. 5.1 договора аренды (п. 2 соглашения).
Стороны договорились, что с момента вступления дополнительного соглашения в силу все права и обязанности Веллы как Арендатора по договору аренды переходят к Руссвеллу, что означает полную замену Руссвеллом Веллы как Арендатора по договору аренды (п. 3 соглашения).
Вознаграждение за принимаемые права Арендатора Руссвелл не уплачивает, поскольку арендные права по договору аренды, ранее были переданы Веллой в уставный капитал Руссвелла. За принятие Руссвеллом обязанностей Арендатора Велла выплачивает Руссвеллу одну тысячу Евро (п. 4 соглашения).
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 28.08.2006, N регистрации 77-77-11/090/2006-475.
По акту приема-передачи нежилых помещений по соглашению о замене стороны (арендатора) от 06.06.2006 ООО "Руссвелл" Компанией "Велла Акциенгезельшафт" переданы все помещения, являющиеся предметом договора аренды нежилых помещений от 05.12.2000, зарегистрированному Московским комитетом по регистрации прав 26 февраля 2001 г. за N регистрации 77-01/00-018/2001-8092.
Исковые требования истца мотивированы тем, что ответчиком не внесены арендные платежи в сумме 4 724 629 руб. 14 коп., произведены несогласованные перепланировки помещений, существенно ухудшающие переданное в аренду имущество, а также не исполнены обязательства по текущему и капитальному ремонту переданных в пользование помещений, в связи с чем истец воспользовался правом, предоставленным статьей 619 Гражданского кодекса РФ, на досрочное расторжение договора в связи с существенными нарушениями его условий.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, а также в иных случаях, предусмотренных условиями договора.
Как установлено судом, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 05.04.2013 N 132/1-00-02 (л.д. 21-23, т. 1) с требованием в течение 30 дней предоставить документы, подтверждающие факт оплаты Арендодателю сумм в соответствии с соглашением от 13.09.1999, погасить задолженность по возмещению арендных платежей за земельные участки, находящиеся под зданиями, в которых расположены помещения в соответствии с приложенными расчетами, а также осуществить ремонт помещений, необходимый для приведения их в соответствие с условиями п. 4.8 договора.
Впоследствии 17.05.2013 в адрес ответчика была направлена претензия N 209/1-00-02 (л.д. 26-27, т. 1), в соответствии с которой Арендодателем выявлено, что Арендатор пользуется помещениями с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, а именно - не уплачивает предусмотренную договором арендную плату, не обеспечивает содержание помещений в состоянии, пригодном для их использования, не устраняет ущерб и повреждения, не производит текущего и капитального ремонта.
Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление от 05.04.2013 N 132/1-00-02 с описанием нарушений и предложением устранить их в разумный срок.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что на дату принятия решения ответчиком полностью исполнены обязательства по внесению арендной платы за заявленный период, что подтверждается платежными поручениями от 09.07.2013 N 09396 и от 09.07.2013 N 09395, в связи с чем суд пришел к выводу об устранении существенных нарушений со стороны арендатора в части внесения арендных платежей.
Отклоняя доводы истца о нарушении ответчиком обязательств по производству текущего ремонта (п. 4.8.), суд первой инстанции сослался на заключение ООО "Руссвелл" договоров подряда на осуществление текущего ремонта и ограничение истцом доступа ответчику в арендуемые помещения.
Доводы истца относительно незаконности произведенной ответчиком реконструкции (переоборудования) арендуемых помещений, судом первой инстанции отклонены, как документально неподтвержденные. При этом, суд исходил из того, что перегородки в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, объектом капитального строительства не являются. Установка перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, строительством не является, реконструкцией не является, капитальным ремонтом не является, поэтому не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. Для установки перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1, графически отраженных на плане БТИ по состоянию на 05.08.2013, получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется так как установленные перегородки не являются объектом капитального строительства, а работы по их установке не относятся к работам по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда по следующим основаниям.
Как следует из анализа условий договора от 05.12.2000 г., последний не содержит условий, предоставляющих Арендатору (ООО "Руссвелл") право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Более того, согласно пункту 4.9 договора аренды арендатор не вправе производить неотделимые улучшения помещений без письменного согласия арендодателя на производство таких улучшений. Указанное согласие должно запрашиваться арендатором у арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 дней до начала производства таких улучшений.
Из имеющихся в материалах дела доказательств, поэтажных планов и экспликаций БТИ, выполненных в красных линиях, экспликации с отметками "Помещение переоборудовано без разрешения - по состоянию на 13.05.2004 г. (т. 17, л.д. 1-17), следует, что в результате осуществления незаконной реконструкции (переоборудования) помещений изменены планировочные решения помещений, их площади, функциональные назначения:
- - в границах помещений 1, комнат 1-4, 19, части 20, 21 - 23 первого этажа путем сноса существовавших и возведения новых перегородок организованы помещения VI (комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8а, 9) общей площадью 139,8 кв. м;
- - помещение VII - в комнатах 4-8 оборудованы санузлы, в комнате 3 - электрощитовая, в комнате 8 обустроен новый оконный проем;
- - в помещении А заложен существовавший дверной проем;
- - в границах помещений 1, комнат 1, 20-25 второго этажа организовано помещение X, в комнатах 8, 9, 10, 11 оборудованы санузлы;
- - в результате реконструкции помещений, переданных в аренду ответчику, изменена общая площадь помещений до 730,9 кв. м (против площади 722,5 кв. м, переданных по договору аренды).
Обстоятельства наличия перепланировок не отрицалось ответчиком в судебном заседании, а также подтверждено заключением специалиста ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского", представленным суду первой инстанции ответчиком.
Согласно Распоряжению мэра города Москвы от 11.04.2000 г. N 378-РМ (действовавшему в период переоборудования помещений), утвердившему "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" (далее - Положение), результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности).
Согласно статье 1 указанного Положения проектная подготовка строительства предусматривает проведение следующих этапов работ:
- - разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения - архитектурного проекта;
- - разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации - проекта, утверждаемой части рабочего проекта;
- - разработку рабочей документации.
Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
В силу статьи 2 вышеназванного Положения в зависимости от вида строительных работ получение разрешения на строительство осуществляется в порядке, предусмотренном данным Положением и к работам, требующим оформления разрешений на их проведение, относятся, в том числе, перепланировка и переоборудование помещений.
Поскольку судом первой инстанции фактически установлен факт перепланировки арендованных помещений, а судебная коллегия установила также изменение в результате действий ответчика арендуемой площади с 722,5 кв. м до 730,9 кв. м, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции о том, что для установки перегородок в помещениях по адресу г. Москва, Большой Трехгорный пер., д. 1-1А, стр. 1 получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации не требуется, являются ошибочными.
Учитывая, что ответчиком при производстве перепланировок в нарушение пункта 4, 9 договора аренды, не испрошено согласие истца на их осуществление, судебная коллегия приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов перепланировку арендуемых помещений.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Исходя из смысла и толкования статей 608, 623 Гражданского кодекса РФ улучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.
При таких обстоятельствах, переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды, а учитывая обстоятельства не устранения ответчиком допущенных существенных нарушений условий договора, исковые требования в части расторжения договора аренды от 05.12.2000 г. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции и о том, что ответчиком устранены нарушения в части осуществления им текущего ремонта.
На основании результатов судебной экспертизы АНО "Союзэкспертиза" (заключение экспертов от 02.09.2014 N 026-21-00143), судом первой инстанции правомерно установлено:
- данные объекты следует отнести к категории технического состояния "работоспособное техническое состояние" (за исключением повреждение несущего штукатурного слоя наружной отделки в верхней части здания). В части соответствия объектов экспертизы санитарным требованиям было установлено частичное несоответствие требованиям нормативной документации.
Выявленные несоответствия представляют собой:
- - частичное отсутствие элементов системы водоснабжения (раковин, смесителей, разводки и т.д.);
- - частичное отсутствие элементов системы канализации (туалетов, разводки и т.п.);
- - частичное отсутствие элементов электроснабжения (осветительных приборов, розеток и т.д.);
- - частичное отсутствие элементов системы отопления (радиаторов, разводки и т.д.).
Экспертами также отмечено, что отсутствие элементов инженерных систем обусловлено демонтажем данных элементов.
Ввиду того, что при проведении натурных исследований экспертами установлено частичное отсутствие элементов системы пожарной сигнализации, элементов системы пожарного оповещения, последние сделали выводы о несоответствии объектов экспертизы требованиям пожарной безопасности.
Экспертами также установлено, что выявленные несоответствия не являются критическими дефектами и могут быть устранены путем проведения ремонтных мероприятий; для устранения выявленных дефектов на объектах экспертизы необходимо и достаточно проведение текущего ремонта; основной причиной образования дефектов является нарушение условий эксплуатации, а именно несвоевременное проведение ремонтных работ по поддержанию технического состояния зданий.
Таким образом, обстоятельства неисполнения ответчиком своих обязательств по своевременному проведению текущего ремонта, указанного в пункте 4.8 договора аренды, а также факт не устранения им в разумный срок указанного нарушения, подтверждены материалами дела и также являются основанием для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды от 05.02.2000 г.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Поскольку законные основания пользования ответчиком нежилым помещением прекращены в связи с удовлетворением судом апелляционной инстанции требований о расторжении договора аренды от 05.12.2000 г., то дальнейшее удержание им указанного имущества является незаконным, а исковые требования о выселении ответчика из занимаемых помещений первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4, 19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Исходя из изложенного, а также в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2014 г. подлежит отмене как постановленное на несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды от 05.12.2000 г. и выселении ответчика из помещений, переданных ему по названному договору аренды.
В остальной части (в части отказа во взыскании 4 724 629 руб. 14 коп.) решение от 31.10.2014 г. следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку обязательство ответчиком было исполнено добровольно в ходе судебного разбирательства.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "31" октября 2014 г. по делу N А40-69831/2013 отменить в части.
Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 05.12.2000 г.
Выселить Общество с ограниченной ответственностью "Руссвелл" из помещений, переданных по договору аренды нежилых помещений от 05.12.2000 г., части первого и второго этажа здания по адресу: г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 722,5 кв. м, а именно: I этаж - помещение 1, комнаты 1-4,19, часть 20 (20 кв. м), 21-23, А; II этаж - помещение 1, комнаты 1, 20-25, А; здания (полностью) по адресу: 123022, г. Москва, Большой Трехгорный переулок, д. 1, стр. 1, площадью 712,2 кв. м.
В части отказа истцу во взыскании 4 724 629 руб. 14 коп. решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Руссвелл" в пользу Открытого акционерного общества "Трехгорная мануфактура" 10 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)