Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2015 года по делу N А40-163667/2013, принятое судьей Зотовой Е.А. (64-1438)
по иску Закрытого акционерного общества "БРАВО+" (ОГРН 1067761594570, ИНН 7730554068)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)
о признании недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений, обязании заключить договор купли-продажи помещений
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Шипулина Л.Н. по доверенности от 20.07.2015 г., Гринман М.В. - генеральный директор
от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Закрытое акционерное общество "БРАВО+" (далее - ЗАО "БРАВО+") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи помещения, общей площадью 210,6 кв. м (1 этаж, помещение N 4 комн. 1 - 12 с учетом дополнительного соглашения к договору от 01.06.2011 г.) и помещения общей площадью 217,5 кв. м (1 этаж, помещение N 2 комн. 1 - 11), расположенных по адресу: город Москва, Мичуринский проспект, д. 21, корп. 1, на условиях представленной им редакции п. 3.1 и 3.2 договора.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит признать недостоверной величину рыночной стоимости указанных выше нежилых помещений в сумме 66 628 602 руб., указанную в отчете ООО "Пенни Лэйн Кроммерц" от 10.09.2013 г. N 11-К/2013/427 об определении рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить ответчика договор купли-продажи названных помещений на условиях на условиях представленного проекта. Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2014 года по делу N А40-163667/2013 исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании статьи 148 части 1 пункта 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 г. указанное выше определение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом судебном разбирательстве истец, с учетом произведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, уточнил исковые требования в части цены выкупаемого помещения и просит заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях цены в размере 48 163 000 рублей. Указанные уточнения судом было приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2015 года по делу N А40-163667/20143 исковые требования удовлетворены посредством урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 428,1 кв. м (этаж 1, помещение II, комнаты 1-11; помещение IV, комнаты 1 - 12), расположенного по адресу г. Москва, Мичуринский просп., д. 21, корп. 1, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 48 163 000 (сорок восемь миллионов сто шестьдесят три тысячи) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной ООО "Бизнес плюс". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; 2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору производится в течение трех лет в рассрочку: ежеквартальными платежами в равных долях от цены объекта с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю, не позднее первого месяца каждого квартала. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным, при этом не согласен с ценой выкупа спорного объекта, полагает, что она занижена.
Ответчик также утверждает, что договор купли-продажи в 30-дневный срок подписан не был, в связи с чем истец утратил преимущественное право на выкуп спорных помещений.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что ЗАО "БРАВО+" на основании договора аренды от 17.04.2007 г. N 08-238/07 и на основании договора аренды от 17.04.2007 г. N 08-239/07, заключенных с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель), является Арендатором нежилого помещения 217,5 кв. м (1 этаж, помещение N 2 комн. 1 - 11) и нежилого помещения общей площадью 210,6 кв. м (1 этаж, помещение N 4 комн. 1 - 12 с учетом дополнительного соглашения к договору от 01.06.2011 г.), расположенных по адресу: город Москва, Мичуринский проспект, д. 21, корп. 1.
Срок действия указанных договоров в соответствии с дополнительными соглашениями к ним установлен до 01.07.2015 г.; договоры и дополнительные соглашения в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРП, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на указанных документах.
Как следует из материалов дела, ЗАО "БРАВО+" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы N 7708-188350 от 08.02.2007 г.
26.08.2013 г. ЗАО "БРАВО+" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
Письмом от 18.10.2013 г. N 33-5-23851/13-13 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о предоставлении ему права на выкуп арендованного объекта, при этом к письму ответчика был приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором стоимость выкупаемого объекта была определена в размере 66 628 602 руб. (п. 3.1), установлен порядок ее оплаты - единовременно, не позднее 1 месяца с даты заключения договора (п. 3.2), и предложено подписать указанный проект в течение 30 календарных дней.
Поскольку указанные условия договора, по мнению ЗАО "БРАВО+", не соответствовали требованиям действующего законодательство, истец 16.11.2013 года направил ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта с протоколом разногласий к договору и, поскольку ответчиком письмом от 28.11.2013 года N 33-5-23851/13(0)-1 отказался заключить договор с истцом на условиях, им предложенных, ЗАО "БРАВО+" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ЗАО "БРАВО+" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ЗАО "БРАВО+" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "Максимум", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.08.2013 г. составляет 31 760 000 руб. (без НДС).
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "Максимум" оценку, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 26.08.2013 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 48 163 000 руб., без НДС.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
Судебная коллегия также отмечает, что основанием для обращения ЗАО "БРАВО+" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявленный истцом иск и принял решение об его удовлетворении посредством урегулирования условий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2015 года по делу N А40-163667/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2015 N 09АП-26903/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-163667/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2015 г. N 09АП-26903/2015-ГК
Дело N А40-163667/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Сумароковой Т.Я., Александровой Г.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2015 года по делу N А40-163667/2013, принятое судьей Зотовой Е.А. (64-1438)
по иску Закрытого акционерного общества "БРАВО+" (ОГРН 1067761594570, ИНН 7730554068)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674)
о признании недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений, обязании заключить договор купли-продажи помещений
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Шипулина Л.Н. по доверенности от 20.07.2015 г., Гринман М.В. - генеральный директор
от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Закрытое акционерное общество "БРАВО+" (далее - ЗАО "БРАВО+") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи помещения, общей площадью 210,6 кв. м (1 этаж, помещение N 4 комн. 1 - 12 с учетом дополнительного соглашения к договору от 01.06.2011 г.) и помещения общей площадью 217,5 кв. м (1 этаж, помещение N 2 комн. 1 - 11), расположенных по адресу: город Москва, Мичуринский проспект, д. 21, корп. 1, на условиях представленной им редакции п. 3.1 и 3.2 договора.
В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит признать недостоверной величину рыночной стоимости указанных выше нежилых помещений в сумме 66 628 602 руб., указанную в отчете ООО "Пенни Лэйн Кроммерц" от 10.09.2013 г. N 11-К/2013/427 об определении рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить ответчика договор купли-продажи названных помещений на условиях на условиях представленного проекта. Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2014 года по делу N А40-163667/2013 исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании статьи 148 части 1 пункта 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 г. указанное выше определение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом судебном разбирательстве истец, с учетом произведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, уточнил исковые требования в части цены выкупаемого помещения и просит заключить договор купли-продажи спорного имущества на условиях цены в размере 48 163 000 рублей. Указанные уточнения судом было приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2015 года по делу N А40-163667/20143 исковые требования удовлетворены посредством урегулирования разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 428,1 кв. м (этаж 1, помещение II, комнаты 1-11; помещение IV, комнаты 1 - 12), расположенного по адресу г. Москва, Мичуринский просп., д. 21, корп. 1, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 48 163 000 (сорок восемь миллионов сто шестьдесят три тысячи) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной ООО "Бизнес плюс". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; 2) изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: "Оплата по Договору производится в течение трех лет в рассрочку: ежеквартальными платежами в равных долях от цены объекта с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю, не позднее первого месяца каждого квартала. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату платежа, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю". В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное выше решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным, при этом не согласен с ценой выкупа спорного объекта, полагает, что она занижена.
Ответчик также утверждает, что договор купли-продажи в 30-дневный срок подписан не был, в связи с чем истец утратил преимущественное право на выкуп спорных помещений.
Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Материалами дела установлено, что ЗАО "БРАВО+" на основании договора аренды от 17.04.2007 г. N 08-238/07 и на основании договора аренды от 17.04.2007 г. N 08-239/07, заключенных с Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник ответчика, Арендодатель), является Арендатором нежилого помещения 217,5 кв. м (1 этаж, помещение N 2 комн. 1 - 11) и нежилого помещения общей площадью 210,6 кв. м (1 этаж, помещение N 4 комн. 1 - 12 с учетом дополнительного соглашения к договору от 01.06.2011 г.), расположенных по адресу: город Москва, Мичуринский проспект, д. 21, корп. 1.
Срок действия указанных договоров в соответствии с дополнительными соглашениями к ним установлен до 01.07.2015 г.; договоры и дополнительные соглашения в установленном законом порядке зарегистрированы в ЕГРП, о чем свидетельствуют соответствующие отметки на указанных документах.
Как следует из материалов дела, ЗАО "БРАВО+" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается свидетельством о внесении в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы N 7708-188350 от 08.02.2007 г.
26.08.2013 г. ЗАО "БРАВО+" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ).
Письмом от 18.10.2013 г. N 33-5-23851/13-13 Департамент городского имущества города Москвы уведомил истца о предоставлении ему права на выкуп арендованного объекта, при этом к письму ответчика был приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором стоимость выкупаемого объекта была определена в размере 66 628 602 руб. (п. 3.1), установлен порядок ее оплаты - единовременно, не позднее 1 месяца с даты заключения договора (п. 3.2), и предложено подписать указанный проект в течение 30 календарных дней.
Поскольку указанные условия договора, по мнению ЗАО "БРАВО+", не соответствовали требованиям действующего законодательство, истец 16.11.2013 года направил ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта с протоколом разногласий к договору и, поскольку ответчиком письмом от 28.11.2013 года N 33-5-23851/13(0)-1 отказался заключить договор с истцом на условиях, им предложенных, ЗАО "БРАВО+" обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.
Так, согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ЗАО "БРАВО+" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ЗАО "БРАВО+" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая состоявшийся судебный акт, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в Постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "Максимум", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.08.2013 г. составляет 31 760 000 руб. (без НДС).
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "Максимум" оценку, суд первой инстанции правомерно, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 26.08.2013 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 48 163 000 руб., без НДС.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют.
Судебная коллегия также отмечает, что основанием для обращения ЗАО "БРАВО+" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно рассмотрел заявленный истцом иск и принял решение об его удовлетворении посредством урегулирования условий, возникших при заключении договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба Департамента городского имущества города Москвы по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 105, 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 апреля 2015 года по делу N А40-163667/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)