Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 (судья Довнар О.Н.)
по иску закрытого акционерного общества Торговый дом "Перекресток" (ОГРН 1027700034493) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737),
третье лицо предприниматель Бариев А.А.,
о признании решения об отказе в государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013 и обязании провести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013,
при участии в судебном заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: представитель Кузьменко Л.В. по доверенности N 72 от 12.01.2015, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
установил:
закрытое акционерное общество Торговый дом "Перекресток" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган, управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013 и обязании управление провести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013, заключенного между индивидуальным предпринимателем Бариевым Абуталимом Анваровичем (далее - предприниматель) и обществом.
Определением от 15.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Бариев Абуталим Анварович (том 2, л.д. 72-73).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 заявление общества удовлетворено. Признано недействительным решение управления об отказе в государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013. Управление обязано провести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013, заключенного между предпринимателем и обществом. Судебный акт мотивирован тем, что заявитель представил в управление все документы, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые однозначно позволяли идентифицировать передаваемое по договору аренды имущество, в связи с чем у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Не согласившись с принятым решением от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что поскольку имеющийся в деле правоустанавливающих документов кадастровый паспорт не содержит описание объекта недвижимого имущества, а обществом не представлен кадастровый паспорт помещений, являющихся объектом договора аренды, то управлением правомерно отказано в регистрации договора аренды.
Определением от 19.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 02.02.2015.
В судебном заседании представитель регистрирующего органа поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.
Представители общества и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Общество направило в суд отзыв, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей, просило при рассмотрении дела учесть доводы, изложенные в отзыве.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей общества и третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителя апеллянта, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого здания площадью 789,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 216, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.11.2013 N 01/056/2013-051 (том 2, л.д. 95).
20.12.2013 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили долгосрочный договор N 3784/2 аренды нежилого помещения, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения NN 2-6 общей площадью 378,8 кв. м, расположенные в здании с кадастровым номером 26:12:030217:143 по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 216, со сроком аренды на 84 месяца с даты государственной регистрации договора. Приложением N 2 договора является кадастровый паспорт помещений NN 2-6, площадью 378,8 кв. м, технический план помещений, приложением N 5 договора является планировка помещений.
31.01.2014 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013.
Управление в уведомлении от 30.05.2014 сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации договора аренды (том 1, л.д. 59-61).
30.06.2014 Управление сообщением N 01/016/2014-270 уведомило общество об отказе в регистрации договора аренды. Отказ мотивирован тем, что общество не предоставило кадастровый паспорт помещений, являющихся объектом договора субаренды, с разделом КП.3, содержащий тип, значение и единицу измерения характеристики части объекта недвижимости в соответствии с типом основной характеристики объекта недвижимости (том 1, л.д. 56-58).
Общество, полагая, что указанный отказ управления не соответствует закону и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Согласно статье 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В статье 17 Закона о регистрации содержится перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым в частности относятся: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. При этом установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключение предусмотренных данным Законом.
В силу статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим ФЗ, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Вместе с тем, в пункте 10 статьи 33 Закона о регистрации N 122-ФЗ указано, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Судом первой инстанции установлено и регистрирующим органом не отрицается то обстоятельство, что кадастровый паспорт помещений от 29.11.2013 N 26/501/13-551898, выданный филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, содержащий сведения о передаваемых в аренду помещениях NN 2-6, общей площадью 378,8 кв. м (которые являлись предметом договора аренды) представлен управлению при регистрации договора аренды от 20.12.2013 N 3784/2 и находится в деле правоустанавливающих документов.
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, о сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о частях помещения в кадастровом паспорте здания, сооружения, объекта незавершенного строительства оформляется раздел КП-3, содержащий тип, значение и единицу измерения характеристики части объекта недвижимости в соответствии с типом основной характеристики объекта недвижимости.
Как установлено судом первой инстанции именно отсутствие в кадастровом паспорте раздела КП.3 явилось основанием для отказа в регистрации договора аренды.
Вместе с тем, из содержания представленного долгосрочного договора аренды и приложений к нему следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажном плане. Приложением к договору является также кадастровый паспорт помещений площадью 378,8 кв. м с техническим планом помещений и планировкой помещений.
Судом первой инстанции также установлено, что спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору от 20.12.2013 N 3784/2, между сторонами не имеется.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и\\или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.) Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что представленный на государственную регистрацию долгосрочный договор аренды от 20.12.2013 N 3784/2 содержит четкое текстуальное описание и графическое отображение границ и арендуемой площади на поэтажном плане. В приложениях N 2, 3, 5 к договору аренды от 20.12.2013 N 3784/2, являющимися неотъемлемой частью договора, представлены кадастровый паспорт помещений с техническим планом, графическое изображение той части здания (планировка помещений), а именно помещений на первом этаже, передаваемых в аренду, пользование которыми будет осуществляться арендатором.
С учетом установленных обстоятельств, а также учитывая, что кадастровый паспорт на здание ранее предоставлен в регистрирующий орган и имеется в соответствующем деле правоустанавливающих документов, на регистрацию договора аренды предоставлен кадастровый паспорт помещений, переданных в аренду (части этого здания); разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды от 20.12.2014 N 3784/2 отсутствуют; предмет договора определен путем текстуального и графического описания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации договора аренды.
Суд первой инстанции, установив, что отказ в регистрации права на объекты недвижимости нарушает права и законные интересы Общества и не соответствует Федеральному Закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть совокупность условий для признания отказа в государственной регистрации от 30.06.2014 N 01/016/2014-270 незаконным, пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме с возложением на управление обязанности произвести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы управления, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Других доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы суду апелляционной инстанции не представлено.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2015 N 16АП-4916/2014 ПО ДЕЛУ N А63-9355/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2015 г. по делу N А63-9355/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 (судья Довнар О.Н.)
по иску закрытого акционерного общества Торговый дом "Перекресток" (ОГРН 1027700034493) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737),
третье лицо предприниматель Бариев А.А.,
о признании решения об отказе в государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013 и обязании провести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013,
при участии в судебном заседании:
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю: представитель Кузьменко Л.В. по доверенности N 72 от 12.01.2015, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
установил:
закрытое акционерное общество Торговый дом "Перекресток" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - регистрирующий орган, управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013 и обязании управление провести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013, заключенного между индивидуальным предпринимателем Бариевым Абуталимом Анваровичем (далее - предприниматель) и обществом.
Определением от 15.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен предприниматель Бариев Абуталим Анварович (том 2, л.д. 72-73).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 заявление общества удовлетворено. Признано недействительным решение управления об отказе в государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013. Управление обязано провести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013, заключенного между предпринимателем и обществом. Судебный акт мотивирован тем, что заявитель представил в управление все документы, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые однозначно позволяли идентифицировать передаваемое по договору аренды имущество, в связи с чем у управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды.
Не согласившись с принятым решением от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что поскольку имеющийся в деле правоустанавливающих документов кадастровый паспорт не содержит описание объекта недвижимого имущества, а обществом не представлен кадастровый паспорт помещений, являющихся объектом договора аренды, то управлением правомерно отказано в регистрации договора аренды.
Определением от 19.12.2014 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 02.02.2015.
В судебном заседании представитель регистрирующего органа поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить.
Представители общества и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Общество направило в суд отзыв, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей, просило при рассмотрении дела учесть доводы, изложенные в отзыве.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителей общества и третьего лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва, заслушав представителя апеллянта, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого здания площадью 789,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 216, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.11.2013 N 01/056/2013-051 (том 2, л.д. 95).
20.12.2013 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили долгосрочный договор N 3784/2 аренды нежилого помещения, по условиям которого в аренду переданы нежилые помещения NN 2-6 общей площадью 378,8 кв. м, расположенные в здании с кадастровым номером 26:12:030217:143 по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 216, со сроком аренды на 84 месяца с даты государственной регистрации договора. Приложением N 2 договора является кадастровый паспорт помещений NN 2-6, площадью 378,8 кв. м, технический план помещений, приложением N 5 договора является планировка помещений.
31.01.2014 общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013.
Управление в уведомлении от 30.05.2014 сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации договора аренды (том 1, л.д. 59-61).
30.06.2014 Управление сообщением N 01/016/2014-270 уведомило общество об отказе в регистрации договора аренды. Отказ мотивирован тем, что общество не предоставило кадастровый паспорт помещений, являющихся объектом договора субаренды, с разделом КП.3, содержащий тип, значение и единицу измерения характеристики части объекта недвижимости в соответствии с типом основной характеристики объекта недвижимости (том 1, л.д. 56-58).
Общество, полагая, что указанный отказ управления не соответствует закону и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Согласно статье 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В статье 17 Закона о регистрации содержится перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым в частности относятся: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. При этом установлена недопустимость истребования у заявителя дополнительных документов, за исключение предусмотренных данным Законом.
В силу статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ при осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим ФЗ, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Вместе с тем, в пункте 10 статьи 33 Закона о регистрации N 122-ФЗ указано, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Судом первой инстанции установлено и регистрирующим органом не отрицается то обстоятельство, что кадастровый паспорт помещений от 29.11.2013 N 26/501/13-551898, выданный филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю, содержащий сведения о передаваемых в аренду помещениях NN 2-6, общей площадью 378,8 кв. м (которые являлись предметом договора аренды) представлен управлению при регистрации договора аренды от 20.12.2013 N 3784/2 и находится в деле правоустанавливающих документов.
В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, о сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" при наличии в государственном кадастре недвижимости сведений о частях помещения в кадастровом паспорте здания, сооружения, объекта незавершенного строительства оформляется раздел КП-3, содержащий тип, значение и единицу измерения характеристики части объекта недвижимости в соответствии с типом основной характеристики объекта недвижимости.
Как установлено судом первой инстанции именно отсутствие в кадастровом паспорте раздела КП.3 явилось основанием для отказа в регистрации договора аренды.
Вместе с тем, из содержания представленного долгосрочного договора аренды и приложений к нему следует, что стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на поэтажном плане. Приложением к договору является также кадастровый паспорт помещений площадью 378,8 кв. м с техническим планом помещений и планировкой помещений.
Судом первой инстанции также установлено, что спора по поводу имущества, являющегося объектом аренды по договору от 20.12.2013 N 3784/2, между сторонами не имеется.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, строения, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и\\или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи.) Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что представленный на государственную регистрацию долгосрочный договор аренды от 20.12.2013 N 3784/2 содержит четкое текстуальное описание и графическое отображение границ и арендуемой площади на поэтажном плане. В приложениях N 2, 3, 5 к договору аренды от 20.12.2013 N 3784/2, являющимися неотъемлемой частью договора, представлены кадастровый паспорт помещений с техническим планом, графическое изображение той части здания (планировка помещений), а именно помещений на первом этаже, передаваемых в аренду, пользование которыми будет осуществляться арендатором.
С учетом установленных обстоятельств, а также учитывая, что кадастровый паспорт на здание ранее предоставлен в регистрирующий орган и имеется в соответствующем деле правоустанавливающих документов, на регистрацию договора аренды предоставлен кадастровый паспорт помещений, переданных в аренду (части этого здания); разногласия относительно местоположения, границ и площади части нежилых помещений между сторонами договора аренды от 20.12.2014 N 3784/2 отсутствуют; предмет договора определен путем текстуального и графического описания, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации договора аренды.
Суд первой инстанции, установив, что отказ в регистрации права на объекты недвижимости нарушает права и законные интересы Общества и не соответствует Федеральному Закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть совокупность условий для признания отказа в государственной регистрации от 30.06.2014 N 01/016/2014-270 незаконным, пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме с возложением на управление обязанности произвести государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения N 3784/2 от 20.12.2013.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы управления, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Других доказательств в обоснование доводов апелляционной жалобы суду апелляционной инстанции не представлено.
С учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.11.2014 по делу N А63-9355/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)