Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица является собственником спорной квартиры, на регистрационном учете в которой состоят ответчики; их проживание в данной квартире препятствует истице осуществлять свои права собственника.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Белокопытов И.В.
А-19
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Тихоновой Ю.Б., Крятова А.Н.,
с участием прокурора Дозорцевой Е.Г.,
при секретаре М.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.
гражданское дело по иску З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, иску Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, по встречному иску З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании сделки купли-продажи недействительной в силу ничтожности и приведении сторон в первоначальное положение
по апелляционной жалобе Л.,
по апелляционной жалобе представителя З.В. А.
на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 14 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, исковых требований Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречных исковых требований З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании сделки купли-продажи недействительной в силу ничтожности и приведении сторон в первоначальное положение отказать в полном объеме".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
З.В. обратился в суд с иском к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что в 2002 году на основании ордера N от 31 декабря 2002 года он и его семья вселены в указанную квартиру, с этого же времени они фактически пользуются представленным жилым помещением, выполняя все обязательства по содержанию этого жилого помещения, зарегистрированы в указанной квартире с 29 июля 2003 года на основании ордера N, правом на приватизацию квартиры он воспользоваться не может, поскольку ответчик не передал ему в собственность спорную квартиру.
Л. обратилась в суд с иском к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и снятии ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что она на основании договора купли-продажи от 13 декабря 2011 года является собственником указанной квартиры, при этом на регистрационном учете в жилом помещении состоят ответчики, которые членами семьи, родственниками истца не являются, каких-либо соглашений о пользовании спорной квартиры между ними не заключалось. Проживание в квартире ответчиков препятствует ей в полной мере осуществлять свои права собственника.
З.Н., З.О., З.В., представляющий интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, обратились с встречным иском к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, от 08 декабря 2010 года, заключенного между СХП ЗАО "Владимировское" и О.А., исключении записи о регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 27 декабря 2010 года; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, заключенному между О.А. и П., исключении записи о регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 03 марта 2011 года; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 19 декабря 2011 года, заключенного между П. и Л., исключении записи о регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 22 декабря 2011 года.
Требования мотивированы тем, что указанные сделки являются мнимыми, поскольку совершены без намерения создать соответствующие им правовые последствия, так как на момент подписания договоров купли-продажи ответчики имели право пользования жилыми помещениями по другим адресам, спустя два года после подписания договора место регистрации и место жительства ответчиков не изменились, бремя содержания квартиры несет семья З., имущества ответчиков в спорной квартире не имеется. Согласие ответчика Л. на заключение сделки при наличии проживающих в квартире людей также свидетельствует о ничтожности сделки. Кроме того, покупатели спорной квартиры участвовали в покупке квартиры не лично, а через представителей по доверенности, им была безразлична история приобретаемой квартиры, а также законность совершаемой сделки, так как принятия отчуждаемой квартиры не было, то есть обязательства по передаче квартиры не исполнены. Кроме того, ответчики знали, что в квартире проживают несовершеннолетние дети, и она не свободна от притязаний третьих лиц.
Определением Назаровского городского суда от 19 сентября 2012 года гражданские дела по иску З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, по иску Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному иску З.В. соединены в одно производство.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении ее исковых требований к З.В., З.Н., З.О., ФИО6, ФИО5 как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает на то, что вывод о правоотношениях на условиях коммерческого найма сделан самим судом без ссылок на них сторонами, при этом судом не указано в решении суда, между кем сложились данные правоотношения, кто является стороной договора и кто обязан исполнять условия найма.
В апелляционной жалобе представитель З.В. А. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Указывает на обстоятельства, положенные в основу встречного искового заявления. Полагает, что ответчики О.А., П. и Л. не доказали факт оплаты стоимости квартиры, суд не исследовал подлинники кассовой и главной книг СХП ЗАО "Владимировское". Считает, что сделка не могла быть совершена по единоличному решению директора общества. Кроме того, судом не дана надлежащая оценка наличия оснований признания оспариваемой сделки ничтожной и фактам нарушения прав детей.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц: З.В., З.Н., З.О., представителей СХП ЗАО "Владимировское", Л., О.А., П., М.И., представителей Назаровского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, отдела семьи, материнства и детства администрации Назаровского района, Преображенского сельсовета Назаровского района, ОУФМС в г. Назарово и Назаровском районе, надлежащим образом извещенных о рассмотрении данного дела (т. 2 л.д. 184 - 203, 205 - 206).
Проверив материалы дела, решение суда, выслушав пояснения представителя Л. Б., представителя З.В. А., заключение прокурора Дозорцевой Е.Г., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены принятого судом решения.
В силу части 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со статьей 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Согласно п. 2 указанной статьи притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по <адрес> в порядке приватизации, исковых требований Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования указанным жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречных исковых требований З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Росреестра по Красноярскому краю о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной в силу ничтожности.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, жилой дом по <адрес>, построенный СХП ЗАО "Владимировское", введен в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта от 28 марта 2003 года, утвержденного постановлением администрации Назаровского района Красноярского края от 02 апреля 2003 года. Указанный дом состоит на балансе общества с апреля 2003 года.
Приказом от 01 февраля 2010 года N директора СХП ЗАО "Владимировское" принято решение о продаже <адрес> путем заключения договора купли-продажи квартиры с потенциальным покупателем. Стоимость отчуждаемой квартиры определена исходя из ее балансовой стоимости в 563 250 рублей.
08 декабря 2010 года между СХП ЗАО "Владимировское" в лице представителя по доверенности Б. и О.А. заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 563 250 рублей. Право собственности О.Б. на квартиру зарегистрировано 27 декабря 2010 года.
22 февраля 2011 года О.Б. продал указанную квартиру П., право собственности которого зарегистрировано 03 марта 2011 года.
13 декабря 2011 г. по договору купли-продажи спорная квартира продана П. покупателю Л. Право собственности Л. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 22 декабря 2011 года.
В спорной квартире со 02 марта 2003 года фактически проживают и состоят на регистрационном учете З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6, оплачивают жилищно-коммунальные услуги, задолженности по оплате не имеют.
С 03 июня 1993 года З.В. работал в АОЗТ "Владимировское" (после переименования 20 марта 2001 года - СХП ЗАО "Владимировское") <данные изъяты>, в настоящее время работает в обществе <данные изъяты>.
Материалами дела подтверждено, что заселение семьи З. в указанную квартиру состоялось на основании ордера N от 31 декабря 2002 года, выданного директором СХП ЗАО "Владимировское" ФИО21. Из показаний свидетелей ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 следует, что дом по <адрес> был построен на средства ЗАО "Владимировское" в 2002 году для привлечения молодых специалистов. Наблюдательным советом было принято решение о предоставлении работникам общества квартир в строившемся доме на основании ордеров, выдаваемых директором общества. Заселявшиеся работники с их согласия должны были своими силами завершить отделку квартир. В дальнейшем с работниками планировалось заключить договоры найма, а впоследствии передать квартиры в собственность.
Установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правильно указал, что между сторонами фактически сложились отношения по коммерческому найму жилого помещения, построенного за счет собственных средств СХП ЗАО "Владимирское". Поскольку с момента фактического заселения ответчиков в спорную квартиру 02 марта 2003 г. максимальный пятилетний срок договора истек 2 марта 2008 года, при этом действий со стороны собственника помещения, направленных на прекращение отношений по коммерческому найму, предпринято не было, суд правильно посчитал договор найма продленным с 02 марта 2008 г. на 5 лет, то есть до 02 марта 2013 года. При этом суд правильно, исходя из положений ст. 684 ГК РФ, расценил уведомление об отказе в продлении срока найма спорного жилого помещения, адресованное семье З., датированное 01 декабря 2012 года, фактически полученное 8 декабря 2012 года, как направленное с нарушением трехмесячного срока, предусмотренного указанной статьей. При таких обстоятельствах, принимая во внимание дату вынесения оспариваемого решения, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требований Л. о выселении семьи З.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований З.В. о признании права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации, суд обоснованно исходил из того, что в силу положений ст. 1 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" бесплатно в собственность граждан могут быть переданы только занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, к которому жилой дом, в котором расположена спорная квартира, никогда не относился.
Отказывая З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, в удовлетворении требований о признании сделок купли-продажи спорной квартиры недействительными в силу ничтожности, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о мнимости либо притворности сделок.
Исследовав договоры купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенные 08 декабря 2010 года между СХП ЗАО "Владимировское" и О.А., 22 февраля 2011 года между О.Б. и П., 13 декабря 2011 г. между П. и Л., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о их соответствии требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к такого рода сделкам.
Поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемых сделок на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки, в подтверждение мнимости сделок З. представлено не было, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для признания указанных выше договоров купли-продажи спорной квартиры мнимой сделкой, а также для исключения записей о регистрации сделок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы апелляционной жалобы Л. об отсутствии заключенного между сторонами письменного договора коммерческого найма не могут являться основанием для отмены постановленного судом решения, поскольку не опровергают установленных судом обстоятельств о наличии фактических отношений, вытекающих из договора коммерческого найма, между новым собственником квартиры Л. и фактическими нанимателями семьей З.
Ссылки в жалобе представителя З.В. А. о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры не могла быть совершена по единоличному решению директора общества, без одобрения Наблюдательного совета, при этом на момент подписания договоров ответчики имели право пользования другими жилыми помещениями и не предпринимали попыток вселения, а также о том, что заключением указанных сделок были нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего ребенка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные факты не свидетельствуют о мнимости сделки.
Не могут служить доказательством мнимости сделок и доводы жалобы об отсутствии доказательств оплаты О.А., П. и Л. стоимости квартиры, поскольку эти обстоятельства, в случае их доказанности, могут свидетельствовать только о ненадлежащем исполнении последними своих обязательств по договорам.
Довод жалобы о том, что при продаже спорной квартиры семье З. не было предложено выкупить квартиру, чем было нарушено преимущественное право истцов на приобретение ее в собственность, подлежит отклонению, поскольку действующее законодательство на содержит требований, обязывающих собственников недвижимого имущества заключать договор купли-продажи в первую очередь с нанимателями, проживающими в жилом помещении на условиях коммерческого найма.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Доводы апелляционных жалоб следует признать несостоятельными, поскольку мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда подробно и правильно, с анализом всех имеющихся доказательств, ссылкой на закон, оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем ставится вопрос в апелляционных жалобах, не имеется.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено, решение суда является законным и обоснованным. Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Назаровского городского суда Красноярского края от 14 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Л., представителя З.В. А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Б.ПРОВАЛИНСКАЯ
Судьи
А.Н.КРЯТОВ
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4822/2013
Требование: О выселении, прекращении права пользования жилым помещением.Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица является собственником спорной квартиры, на регистрационном учете в которой состоят ответчики; их проживание в данной квартире препятствует истице осуществлять свои права собственника.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 мая 2013 г. по делу N 33-4822/2013
Судья: Белокопытов И.В.
А-19
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Провалинской Т.Б.,
судей Тихоновой Ю.Б., Крятова А.Н.,
с участием прокурора Дозорцевой Е.Г.,
при секретаре М.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.
гражданское дело по иску З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, иску Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, по встречному иску З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании сделки купли-продажи недействительной в силу ничтожности и приведении сторон в первоначальное положение
по апелляционной жалобе Л.,
по апелляционной жалобе представителя З.В. А.
на решение Назаровского городского суда Красноярского края от 14 февраля 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, исковых требований Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречных исковых требований З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании сделки купли-продажи недействительной в силу ничтожности и приведении сторон в первоначальное положение отказать в полном объеме".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
З.В. обратился в суд с иском к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что в 2002 году на основании ордера N от 31 декабря 2002 года он и его семья вселены в указанную квартиру, с этого же времени они фактически пользуются представленным жилым помещением, выполняя все обязательства по содержанию этого жилого помещения, зарегистрированы в указанной квартире с 29 июля 2003 года на основании ордера N, правом на приватизацию квартиры он воспользоваться не может, поскольку ответчик не передал ему в собственность спорную квартиру.
Л. обратилась в суд с иском к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и снятии ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя свои требования тем, что она на основании договора купли-продажи от 13 декабря 2011 года является собственником указанной квартиры, при этом на регистрационном учете в жилом помещении состоят ответчики, которые членами семьи, родственниками истца не являются, каких-либо соглашений о пользовании спорной квартиры между ними не заключалось. Проживание в квартире ответчиков препятствует ей в полной мере осуществлять свои права собственника.
З.Н., З.О., З.В., представляющий интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, обратились с встречным иском к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, от 08 декабря 2010 года, заключенного между СХП ЗАО "Владимировское" и О.А., исключении записи о регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 27 декабря 2010 года; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, заключенному между О.А. и П., исключении записи о регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 03 марта 2011 года; применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 19 декабря 2011 года, заключенного между П. и Л., исключении записи о регистрации сделки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от 22 декабря 2011 года.
Требования мотивированы тем, что указанные сделки являются мнимыми, поскольку совершены без намерения создать соответствующие им правовые последствия, так как на момент подписания договоров купли-продажи ответчики имели право пользования жилыми помещениями по другим адресам, спустя два года после подписания договора место регистрации и место жительства ответчиков не изменились, бремя содержания квартиры несет семья З., имущества ответчиков в спорной квартире не имеется. Согласие ответчика Л. на заключение сделки при наличии проживающих в квартире людей также свидетельствует о ничтожности сделки. Кроме того, покупатели спорной квартиры участвовали в покупке квартиры не лично, а через представителей по доверенности, им была безразлична история приобретаемой квартиры, а также законность совершаемой сделки, так как принятия отчуждаемой квартиры не было, то есть обязательства по передаче квартиры не исполнены. Кроме того, ответчики знали, что в квартире проживают несовершеннолетние дети, и она не свободна от притязаний третьих лиц.
Определением Назаровского городского суда от 19 сентября 2012 года гражданские дела по иску З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение, по иску Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному иску З.В. соединены в одно производство.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Л. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении ее исковых требований к З.В., З.Н., З.О., ФИО6, ФИО5 как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает на то, что вывод о правоотношениях на условиях коммерческого найма сделан самим судом без ссылок на них сторонами, при этом судом не указано в решении суда, между кем сложились данные правоотношения, кто является стороной договора и кто обязан исполнять условия найма.
В апелляционной жалобе представитель З.В. А. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Указывает на обстоятельства, положенные в основу встречного искового заявления. Полагает, что ответчики О.А., П. и Л. не доказали факт оплаты стоимости квартиры, суд не исследовал подлинники кассовой и главной книг СХП ЗАО "Владимировское". Считает, что сделка не могла быть совершена по единоличному решению директора общества. Кроме того, судом не дана надлежащая оценка наличия оснований признания оспариваемой сделки ничтожной и фактам нарушения прав детей.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц: З.В., З.Н., З.О., представителей СХП ЗАО "Владимировское", Л., О.А., П., М.И., представителей Назаровского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, отдела семьи, материнства и детства администрации Назаровского района, Преображенского сельсовета Назаровского района, ОУФМС в г. Назарово и Назаровском районе, надлежащим образом извещенных о рассмотрении данного дела (т. 2 л.д. 184 - 203, 205 - 206).
Проверив материалы дела, решение суда, выслушав пояснения представителя Л. Б., представителя З.В. А., заключение прокурора Дозорцевой Е.Г., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены принятого судом решения.
В силу части 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со статьей 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Согласно п. 2 указанной статьи притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований З.В. к СХП ЗАО "Владимировское" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру по <адрес> в порядке приватизации, исковых требований Л. к З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6 о выселении, прекращении права пользования указанным жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречных исковых требований З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6 к СХП ЗАО "Владимировское", О.А., П., Л., М.И., Назаровскому отделению Управления Росреестра по Красноярскому краю о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной в силу ничтожности.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, жилой дом по <адрес>, построенный СХП ЗАО "Владимировское", введен в эксплуатацию на основании акта приемки законченного строительством объекта от 28 марта 2003 года, утвержденного постановлением администрации Назаровского района Красноярского края от 02 апреля 2003 года. Указанный дом состоит на балансе общества с апреля 2003 года.
Приказом от 01 февраля 2010 года N директора СХП ЗАО "Владимировское" принято решение о продаже <адрес> путем заключения договора купли-продажи квартиры с потенциальным покупателем. Стоимость отчуждаемой квартиры определена исходя из ее балансовой стоимости в 563 250 рублей.
08 декабря 2010 года между СХП ЗАО "Владимировское" в лице представителя по доверенности Б. и О.А. заключен договор купли-продажи указанной квартиры за 563 250 рублей. Право собственности О.Б. на квартиру зарегистрировано 27 декабря 2010 года.
22 февраля 2011 года О.Б. продал указанную квартиру П., право собственности которого зарегистрировано 03 марта 2011 года.
13 декабря 2011 г. по договору купли-продажи спорная квартира продана П. покупателю Л. Право собственности Л. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 22 декабря 2011 года.
В спорной квартире со 02 марта 2003 года фактически проживают и состоят на регистрационном учете З.В., З.Н., З.О., ФИО5, ФИО6, оплачивают жилищно-коммунальные услуги, задолженности по оплате не имеют.
С 03 июня 1993 года З.В. работал в АОЗТ "Владимировское" (после переименования 20 марта 2001 года - СХП ЗАО "Владимировское") <данные изъяты>, в настоящее время работает в обществе <данные изъяты>.
Материалами дела подтверждено, что заселение семьи З. в указанную квартиру состоялось на основании ордера N от 31 декабря 2002 года, выданного директором СХП ЗАО "Владимировское" ФИО21. Из показаний свидетелей ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 следует, что дом по <адрес> был построен на средства ЗАО "Владимировское" в 2002 году для привлечения молодых специалистов. Наблюдательным советом было принято решение о предоставлении работникам общества квартир в строившемся доме на основании ордеров, выдаваемых директором общества. Заселявшиеся работники с их согласия должны были своими силами завершить отделку квартир. В дальнейшем с работниками планировалось заключить договоры найма, а впоследствии передать квартиры в собственность.
Установив фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции правильно указал, что между сторонами фактически сложились отношения по коммерческому найму жилого помещения, построенного за счет собственных средств СХП ЗАО "Владимирское". Поскольку с момента фактического заселения ответчиков в спорную квартиру 02 марта 2003 г. максимальный пятилетний срок договора истек 2 марта 2008 года, при этом действий со стороны собственника помещения, направленных на прекращение отношений по коммерческому найму, предпринято не было, суд правильно посчитал договор найма продленным с 02 марта 2008 г. на 5 лет, то есть до 02 марта 2013 года. При этом суд правильно, исходя из положений ст. 684 ГК РФ, расценил уведомление об отказе в продлении срока найма спорного жилого помещения, адресованное семье З., датированное 01 декабря 2012 года, фактически полученное 8 декабря 2012 года, как направленное с нарушением трехмесячного срока, предусмотренного указанной статьей. При таких обстоятельствах, принимая во внимание дату вынесения оспариваемого решения, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требований Л. о выселении семьи З.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований З.В. о признании права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации, суд обоснованно исходил из того, что в силу положений ст. 1 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" бесплатно в собственность граждан могут быть переданы только занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, к которому жилой дом, в котором расположена спорная квартира, никогда не относился.
Отказывая З.Н., З.О., З.В., представляющего интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, в удовлетворении требований о признании сделок купли-продажи спорной квартиры недействительными в силу ничтожности, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие доказательств, свидетельствующих о мнимости либо притворности сделок.
Исследовав договоры купли-продажи квартиры по <адрес>, заключенные 08 декабря 2010 года между СХП ЗАО "Владимировское" и О.А., 22 февраля 2011 года между О.Б. и П., 13 декабря 2011 г. между П. и Л., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о их соответствии требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к такого рода сделкам.
Поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемых сделок на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки, в подтверждение мнимости сделок З. представлено не было, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для признания указанных выше договоров купли-продажи спорной квартиры мнимой сделкой, а также для исключения записей о регистрации сделок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы апелляционной жалобы Л. об отсутствии заключенного между сторонами письменного договора коммерческого найма не могут являться основанием для отмены постановленного судом решения, поскольку не опровергают установленных судом обстоятельств о наличии фактических отношений, вытекающих из договора коммерческого найма, между новым собственником квартиры Л. и фактическими нанимателями семьей З.
Ссылки в жалобе представителя З.В. А. о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры не могла быть совершена по единоличному решению директора общества, без одобрения Наблюдательного совета, при этом на момент подписания договоров ответчики имели право пользования другими жилыми помещениями и не предпринимали попыток вселения, а также о том, что заключением указанных сделок были нарушены права и законные интересы несовершеннолетнего ребенка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанные факты не свидетельствуют о мнимости сделки.
Не могут служить доказательством мнимости сделок и доводы жалобы об отсутствии доказательств оплаты О.А., П. и Л. стоимости квартиры, поскольку эти обстоятельства, в случае их доказанности, могут свидетельствовать только о ненадлежащем исполнении последними своих обязательств по договорам.
Довод жалобы о том, что при продаже спорной квартиры семье З. не было предложено выкупить квартиру, чем было нарушено преимущественное право истцов на приобретение ее в собственность, подлежит отклонению, поскольку действующее законодательство на содержит требований, обязывающих собственников недвижимого имущества заключать договор купли-продажи в первую очередь с нанимателями, проживающими в жилом помещении на условиях коммерческого найма.
Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Доводы апелляционных жалоб следует признать несостоятельными, поскольку мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда подробно и правильно, с анализом всех имеющихся доказательств, ссылкой на закон, оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем ставится вопрос в апелляционных жалобах, не имеется.
Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено, решение суда является законным и обоснованным. Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Назаровского городского суда Красноярского края от 14 февраля 2013 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Л., представителя З.В. А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Б.ПРОВАЛИНСКАЯ
Судьи
А.Н.КРЯТОВ
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)