Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2014 по делу N А07-22142/2013 (судья Мавлютов И.Т.).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сипайлово" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 842 832 руб. 85 коп. за период с 23.05.2013 по 21.03.2014 и пени в размере 255 849 руб. 50 коп. за период с 11.01.2013 по 24.03.2014 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 62-64, 66, 74 абзац девятый).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 01.04.2014) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при исчислении размера арендной платы судом не учтено решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу А07-21330/2013. Общество отмечает, что суд не учел такие основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), как принцип экономической обоснованности и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей. Между тем, с момента заключения договора аренды ставки арендной платы значительно увеличились, что повлекло ухудшение экономического состояния общества. Также податель жалобы указал на наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До начала судебного заседания Управление представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на правомерное удовлетворение судом исковых требований в полном объеме. Также отметило, что ответчиком не было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 05.06.2014 был объявлен перерыв до 11.06.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. От лиц, участвующих в деле, поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2011 N 536-11 (л. д. 9-13), по условиям которого в аренду арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:32, общей площадью 8064 кв. м, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, 80/3, занимаемый автостоянкой (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен с 25.10.2010 по 25.10.2020 (пункт 3.1 договора).
Пунктом 4.7 договора предусмотрено внесение арендной платы ответчиком за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.
В силу пункта 7.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 16.05.2011 (л. д. 12).
Информация о государственной регистрации данного договора в материалы дела не представлена.
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части уплаты арендных платежей явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательства внесения задолженности по арендной плате не представил. Отклоняя ссылку ответчика на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу А07-21330/2013 установлена иная кадастровая стоимость земельного участка, суд указал на то, что спорная сумма исковых требований по основному долгу исчислена по 21.03.2014, то есть до вступления указанного решения в законную силу. В части взыскания неустойки суд отметил, что несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, неустойка подлежит взысканию ввиду согласования сторонам условий договора аренды и фактической передачи арендатору предмета аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, считает, что обжалуемое решение подлежит изменению в силу следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 65 названного Кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В настоящем случае между истцом и ответчиком подписан договор, в котором сторонами согласованы условия о предмете аренды, ответчик принял в аренду земельный участок, занимаемый автостоянкой, возражений относительно индивидуализации предмета аренды не выразил, пользовался земельным участком с момента его принятия.
Соответственно, арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что даже при отсутствии государственной регистрации договора аренды в силу изложенных выше разъяснений арендатор не освобожден от обязанности по исполнению обязательств по договору аренды.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 16 постановления Пленума N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Размер арендной платы исчислен истцом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", а также решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (с изменениями от 20.12.2012 N 12/9 - по 2013 году и от 18.12.2013 N 26/8 - по 2014 году), в котором установлена ставка арендной платы по подвиду функционального использования земельных участков (видам (типам) объектов) на 2013 год - 1,5%, на 2014 год - 1,58%.
Ссылка подателя жалобы на то, что суд при исчислении задолженности не учел основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные постановлением N 582, не может быть принята, так как ответчик не обосновал данный довод какими-либо доказательствами. Одно лишь указание на то, что с момента заключения договора аренды ставки арендной платы значительно увеличились, что повлекло, как отмечает общество, ухудшение его экономического состояния, доказательством указанного выше не является.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по вышеуказанному договору подтвержден материалами дела.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при исчислении задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 21.03.2014 (с учетом определенного истцом периода начисления задолженности по 21.03.2014) истец необоснованно включил в сумму задолженности арендную плату за весь март 2014 года в размере 287 375 руб. 32 коп., что следует из представленного истцом вместе с заявлением об уточнении исковых требований расчета требований (л. д. 63, 64) (размер задолженность за 2014 год и общая сумма задолженности).
Соответственно, за период с 01.03.2014 по 21.03.2014 (21 день) сумма задолженности должна быть равна 194 673 руб. 60 коп.
В связи с указанным сумма общей спорной задолженности должна быть равна 2 750 131 руб. 13 коп. (1 980 706 руб. 89 коп. за период до 01.01.2014 + 287 375 руб. 32 коп. за январь 2014 года + 287 375 руб. 32 коп. за февраль 2014 года + 194 673 руб. 60 коп. за период с 01.03.2014 по 21.03.2014).
Арбитражным судом первой инстанции расчет задолженности за период с 01.03.2014 по 21.03.2014 надлежащим образом не проверен.
Отклоняя ссылку ответчика на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу А07-21330/2013 установлена иная кадастровая стоимость земельного участка, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на то, что спорная сумма исковых требований по основному долгу исчислена по 21.03.2014, то есть до вступления указанного решения в законную силу (часть 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Как отмечено ранее, в пункте 7.1 договора аренды его стороны согласовали размер неустойки.
Соответственно, истец правомерно начислил сумму неустойки.
Между тем, ввиду неверного исчисления задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 21.03.2014, заявленная истцом к взысканию сумма неустойки подлежит перерасчету на сумму долга за указанный период (194 673 руб. 60 коп.) за указанный истцом период начисления неустойки на данную задолженность (13 дней с 12.03.2014 по 24.03.2014, л.д. 64), что составляет 1265 руб. 38 коп.
Кроме того, при исчислении общей суммы неустойки истец допустил ошибку, определив общую сумму в размере 255 849 руб. 50 коп., в то время как сумма пени за 2014 год (18 392 руб. 02 коп.) и пени, начисленных ранее (231 878 руб. 85 коп.), равна 250 270 руб. 87 коп. По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, к указанному привело то, что истцом не учтена оплата ответчиком суммы пени в размере 5578 руб. 63 коп., на что указано самим Управлением в расчете иска (фактическая оплата, в том числе пени, л.д. 64) (255 849 руб. 50 коп. - 250 270 руб. 87 коп. = 5578 руб. 63 коп.).
Указанное также не учтено арбитражным судом первой инстанции.
Соответственно, общая сумма неустойки составляет 249 668 руб. 31 коп. (16 524 руб. 08 коп. (пени на задолженность за январь и февраль 2014 года) + 1265 руб. 38 коп. (пени на задолженность за период с 01.03.2014 по 21.03.2014) + 231 878 руб. 85 руб. (пени за предыдущий период)).
Ссылка подателя жалобы на наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята.
Так, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Между тем, при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял.
На основании изложенного обжалуемое решение подлежит изменению: исковые требования Управления подлежат удовлетворению частично: с общества в пользу Управления подлежит взысканию сумма основного долга по арендной плате в размере 2 750 131 руб. 13 коп., а также пени в размере 249 668 руб. 31 коп.; в остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 37 265 руб. 04 коп.
С Управления в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 22.04.2014 N 46.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2014 по делу N А07-22142/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к открытому акционерному обществу Управляющая компания "Сипайлово" удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сумму основного долга по арендной плате в размере 2 777 189 руб. 06 коп., а также пени в размере 249 844 руб. 18 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 37 603 руб. 35 коп.".
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 22.04.2014 N 46.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2014 N 18АП-5788/2014, 18АП-5788/2014 ПО ДЕЛУ N А07-22142/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2014 г. N 18АП-5788/2014, 18АП-5788/2014
Дело N А07-22142/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2014 по делу N А07-22142/2013 (судья Мавлютов И.Т.).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сипайлово" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 842 832 руб. 85 коп. за период с 23.05.2013 по 21.03.2014 и пени в размере 255 849 руб. 50 коп. за период с 11.01.2013 по 24.03.2014 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 62-64, 66, 74 абзац девятый).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 02.04.2014 (резолютивная часть объявлена 01.04.2014) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при исчислении размера арендной платы судом не учтено решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу А07-21330/2013. Общество отмечает, что суд не учел такие основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), как принцип экономической обоснованности и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей. Между тем, с момента заключения договора аренды ставки арендной платы значительно увеличились, что повлекло ухудшение экономического состояния общества. Также податель жалобы указал на наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До начала судебного заседания Управление представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на правомерное удовлетворение судом исковых требований в полном объеме. Также отметило, что ответчиком не было заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 05.06.2014 был объявлен перерыв до 11.06.2014.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились. От лиц, участвующих в деле, поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2011 N 536-11 (л. д. 9-13), по условиям которого в аренду арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020511:32, общей площадью 8064 кв. м, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Свободы, 80/3, занимаемый автостоянкой (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен с 25.10.2010 по 25.10.2020 (пункт 3.1 договора).
Пунктом 4.7 договора предусмотрено внесение арендной платы ответчиком за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.
В силу пункта 7.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 16.05.2011 (л. д. 12).
Информация о государственной регистрации данного договора в материалы дела не представлена.
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды в части уплаты арендных платежей явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик доказательства внесения задолженности по арендной плате не представил. Отклоняя ссылку ответчика на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу А07-21330/2013 установлена иная кадастровая стоимость земельного участка, суд указал на то, что спорная сумма исковых требований по основному долгу исчислена по 21.03.2014, то есть до вступления указанного решения в законную силу. В части взыскания неустойки суд отметил, что несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, неустойка подлежит взысканию ввиду согласования сторонам условий договора аренды и фактической передачи арендатору предмета аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, считает, что обжалуемое решение подлежит изменению в силу следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу пункта 1 статьи 65 названного Кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В настоящем случае между истцом и ответчиком подписан договор, в котором сторонами согласованы условия о предмете аренды, ответчик принял в аренду земельный участок, занимаемый автостоянкой, возражений относительно индивидуализации предмета аренды не выразил, пользовался земельным участком с момента его принятия.
Соответственно, арбитражный суд первой инстанции верно отметил, что даже при отсутствии государственной регистрации договора аренды в силу изложенных выше разъяснений арендатор не освобожден от обязанности по исполнению обязательств по договору аренды.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При этом устанавливаемый уполномоченным органом порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 16 постановления Пленума N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Размер арендной платы исчислен истцом на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", а также решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" (с изменениями от 20.12.2012 N 12/9 - по 2013 году и от 18.12.2013 N 26/8 - по 2014 году), в котором установлена ставка арендной платы по подвиду функционального использования земельных участков (видам (типам) объектов) на 2013 год - 1,5%, на 2014 год - 1,58%.
Ссылка подателя жалобы на то, что суд при исчислении задолженности не учел основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленные постановлением N 582, не может быть принята, так как ответчик не обосновал данный довод какими-либо доказательствами. Одно лишь указание на то, что с момента заключения договора аренды ставки арендной платы значительно увеличились, что повлекло, как отмечает общество, ухудшение его экономического состояния, доказательством указанного выше не является.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по вышеуказанному договору подтвержден материалами дела.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при исчислении задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 21.03.2014 (с учетом определенного истцом периода начисления задолженности по 21.03.2014) истец необоснованно включил в сумму задолженности арендную плату за весь март 2014 года в размере 287 375 руб. 32 коп., что следует из представленного истцом вместе с заявлением об уточнении исковых требований расчета требований (л. д. 63, 64) (размер задолженность за 2014 год и общая сумма задолженности).
Соответственно, за период с 01.03.2014 по 21.03.2014 (21 день) сумма задолженности должна быть равна 194 673 руб. 60 коп.
В связи с указанным сумма общей спорной задолженности должна быть равна 2 750 131 руб. 13 коп. (1 980 706 руб. 89 коп. за период до 01.01.2014 + 287 375 руб. 32 коп. за январь 2014 года + 287 375 руб. 32 коп. за февраль 2014 года + 194 673 руб. 60 коп. за период с 01.03.2014 по 21.03.2014).
Арбитражным судом первой инстанции расчет задолженности за период с 01.03.2014 по 21.03.2014 надлежащим образом не проверен.
Отклоняя ссылку ответчика на то, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2014 по делу А07-21330/2013 установлена иная кадастровая стоимость земельного участка, арбитражный суд первой инстанции обоснованно указал на то, что спорная сумма исковых требований по основному долгу исчислена по 21.03.2014, то есть до вступления указанного решения в законную силу (часть 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Как отмечено ранее, в пункте 7.1 договора аренды его стороны согласовали размер неустойки.
Соответственно, истец правомерно начислил сумму неустойки.
Между тем, ввиду неверного исчисления задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 21.03.2014, заявленная истцом к взысканию сумма неустойки подлежит перерасчету на сумму долга за указанный период (194 673 руб. 60 коп.) за указанный истцом период начисления неустойки на данную задолженность (13 дней с 12.03.2014 по 24.03.2014, л.д. 64), что составляет 1265 руб. 38 коп.
Кроме того, при исчислении общей суммы неустойки истец допустил ошибку, определив общую сумму в размере 255 849 руб. 50 коп., в то время как сумма пени за 2014 год (18 392 руб. 02 коп.) и пени, начисленных ранее (231 878 руб. 85 коп.), равна 250 270 руб. 87 коп. По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, к указанному привело то, что истцом не учтена оплата ответчиком суммы пени в размере 5578 руб. 63 коп., на что указано самим Управлением в расчете иска (фактическая оплата, в том числе пени, л.д. 64) (255 849 руб. 50 коп. - 250 270 руб. 87 коп. = 5578 руб. 63 коп.).
Указанное также не учтено арбитражным судом первой инстанции.
Соответственно, общая сумма неустойки составляет 249 668 руб. 31 коп. (16 524 руб. 08 коп. (пени на задолженность за январь и февраль 2014 года) + 1265 руб. 38 коп. (пени на задолженность за период с 01.03.2014 по 21.03.2014) + 231 878 руб. 85 руб. (пени за предыдущий период)).
Ссылка подателя жалобы на наличие оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята.
Так, согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Между тем, при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял.
На основании изложенного обжалуемое решение подлежит изменению: исковые требования Управления подлежат удовлетворению частично: с общества в пользу Управления подлежит взысканию сумма основного долга по арендной плате в размере 2 750 131 руб. 13 коп., а также пени в размере 249 668 руб. 31 коп.; в остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 37 265 руб. 04 коп.
С Управления в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 22.04.2014 N 46.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.04.2014 по делу N А07-22142/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к открытому акционерному обществу Управляющая компания "Сипайлово" удовлетворить частично.
Взыскать с открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сумму основного долга по арендной плате в размере 2 777 189 руб. 06 коп., а также пени в размере 249 844 руб. 18 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 37 603 руб. 35 коп.".
Взыскать с Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу открытого акционерного общества Управляющая компания "Сипайлово" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 22.04.2014 N 46.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)