Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Ушаковой И.В.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Гранд-3": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд-3" (ОГРН 1046882298319, ИНН 6829006051) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.08.2013 по делу N А64-2526/2013 (судья Захаров А.В.) по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980, ИНН 6829036391) к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-3" (ОГРН 1046882298319, ИНН 6829006051) о взыскании 191 538 руб. 86 коп.,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (далее по тексту - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ООО "Гранд-3" (далее по тексту - ООО "Гранд-3", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.06.2012 N 1440/н в размере 119 538,86 руб., из них 133 973,75 руб. - основного долга за период с 01.11.2012 по 27.02.2013 и 57 564,11 руб. - пени за период с 03.02.2012 по 27.02.2013.
Определением суда от 22.04.2013 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд, по ходатайству сторон, пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.08.2013 по делу N А64-2526/2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Гранд-3" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, несвоевременное исполнение истцом решения суда повлекло начисление арендной платы и возникновении задолженности.
28.11.2013 через канцелярию суда апелляционной инстанции по средством факсимильной связи от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова поступил отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 28.11.2013 представители сторон не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды объекта муниципального фонда города Тамбова от 25.07.2012 N 1440/н ООО "Гранд-3" предоставлены в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Новикова-Прибоя, д. 53, корп. 1, N 57, 58, для размещения продовольственного магазина.
На основании п. 5.1. договора, ответчик обязан вносить арендную плату за использование объекта недвижимости, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.
Срок действия договора установлен с 27.05.2012 по 30.06.2015 (п. 2.1. договора).
В случае несоблюдения арендатором предусмотренного вышеуказанным пунктом порядка на сумму задолженности начисляется пени в размере 0,5% за каждый день просрочки (п. 6.2.1 договора).
Во исполнение обязательств по договору арендодатель передал арендатору указанное выше нежилое помещение, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), подписанным представителями сторон (л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 28.02.2013, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова и ООО "Гранд-3", договор аренды от 25.07.2012 N 1440/н расторгнут с 28.02.2013.
28.02.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) и ООО "Гранд-3" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил муниципальное имущество - нежилое помещение N 57, площадью 256,4 кв. м, и нежилое помещение N 58, площадью 83,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Новикова-Прибоя, 53, корпус 1.
На основании пункта 1.4 договора купли-продажи, объект передан покупателю до подписания договора. Оформление акта приема-передачи не предусматривается.
Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю был зарегистрирован 21.03.2013.
Комитет за период с 01.11.2012 по 27.02.2013 начислил ответчику арендные платежи в сумме 133 973,75 руб., которые не были оплачены последним, что привело к образованию задолженности.
Кроме того, за просрочку платежа истец начислил пени за период с 03.02.2012 по 27.02.2013 в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды объекта муниципального фонда города Тамбова от 25.07.2012 N 1440/н.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Из материалов дела усматривается, что обязательства, вытекающие из договора аренды, прекратились 28.02.2013 в связи с заключением сторонами соглашения о расторжении договора аренды и договора купли-продажи, который является одновременно актом приема-передачи имущества.
Согласно положениям пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Принимая во внимание вышеназванные нормы права и конкретные обстоятельства дела, суд области верно указал, что правомочия владения и пользования спорным имуществом, на основании договора купли-продажи, перешли к ответчику, соответственно, истец данные правомочия утратил с 28.02.2013.
Следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2012 по 27.02.2013 в сумме 133 973,75 руб. заявлено правомерно.
Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком судам первой и апелляционной инстанций не представлено.
Доводы заявителя жалобы о том, начисление арендной платы и возникновении задолженности произошло по вине истца, выразившейся в неисполнении последним решения Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2012 по делу N А64-301/2012, не могут быть приняты во внимание и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2012 в рамках дела N А64-301/2012 был признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в реализации ООО "Гранд-3" преимущественного права выкупа арендованных помещений N 57, 58, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. Новикова-Прибоя, 53, корпус 1. Суд обязал Комитет заключить с ООО "Гранд-3" договоры купли-продажи судом указанного имущества.
Заявитель жалобы полагает, что Комитет был обязан заключить договоры купли-продажи 05.06.2012, однако, договор был фактически заключен 28.02.2013, в связи с чем, по его мнению, была произведена излишняя уплата арендных платежей за период с августа по октябрь 2012.
Согласно требованиям действующего гражданского законодательства, в период, ограниченный датами заключения и расторжения договора, у сторон сохраняются установленные договором права и обязанности, а обязательства сторон согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора либо определенного соглашением момента, либо в случае расторжения договора в судебном порядке - в соответствии со вступившим в законную силу решением суда.
Материалами дела подтверждено, что соглашение о расторжении договора заключено сторонами 28.02.2013.
Истцом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.11.2012 по 27.02.2013, а именно, в период действия договора аренды от 25.07.2012 N 1440/н.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение требований истца.
Истцом также были начислены пени в размере 57 565,11 руб. за период с 03.02.2012 по 27.02.2013 в размере 0,5% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 6.2.1. договора от 25.06.2012 N 1440/н стороны предусмотрели ответственность арендатора за каждый день просрочки недоимки в виде пени в размере 0,5%.
Судом апелляционной инстанции проверен расчет пени и признан правомерным.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.08.2013 по делу N А64-2526/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд-3" (ОГРН 1046882298319, ИНН 6829006051) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2013 ПО ДЕЛУ N А64-2526/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2013 г. по делу N А64-2526/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Ушаковой И.В.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "Гранд-3": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд-3" (ОГРН 1046882298319, ИНН 6829006051) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.08.2013 по делу N А64-2526/2013 (судья Захаров А.В.) по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (ОГРН 1076829007980, ИНН 6829036391) к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд-3" (ОГРН 1046882298319, ИНН 6829006051) о взыскании 191 538 руб. 86 коп.,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (далее по тексту - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ООО "Гранд-3" (далее по тексту - ООО "Гранд-3", ответчик, заявитель жалобы) о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.06.2012 N 1440/н в размере 119 538,86 руб., из них 133 973,75 руб. - основного долга за период с 01.11.2012 по 27.02.2013 и 57 564,11 руб. - пени за период с 03.02.2012 по 27.02.2013.
Определением суда от 22.04.2013 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд, по ходатайству сторон, пришел к выводу о том, что имеется основание для рассмотрения дела по общим правилам искового производства, предусмотренное частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.08.2013 по делу N А64-2526/2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Гранд-3" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, несвоевременное исполнение истцом решения суда повлекло начисление арендной платы и возникновении задолженности.
28.11.2013 через канцелярию суда апелляционной инстанции по средством факсимильной связи от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова поступил отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 28.11.2013 представители сторон не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения сторон о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды объекта муниципального фонда города Тамбова от 25.07.2012 N 1440/н ООО "Гранд-3" предоставлены в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Новикова-Прибоя, д. 53, корп. 1, N 57, 58, для размещения продовольственного магазина.
На основании п. 5.1. договора, ответчик обязан вносить арендную плату за использование объекта недвижимости, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.
Срок действия договора установлен с 27.05.2012 по 30.06.2015 (п. 2.1. договора).
В случае несоблюдения арендатором предусмотренного вышеуказанным пунктом порядка на сумму задолженности начисляется пени в размере 0,5% за каждый день просрочки (п. 6.2.1 договора).
Во исполнение обязательств по договору арендодатель передал арендатору указанное выше нежилое помещение, что подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), подписанным представителями сторон (л.д. 13).
Дополнительным соглашением от 28.02.2013, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова и ООО "Гранд-3", договор аренды от 25.07.2012 N 1440/н расторгнут с 28.02.2013.
28.02.2013 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) и ООО "Гранд-3" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил муниципальное имущество - нежилое помещение N 57, площадью 256,4 кв. м, и нежилое помещение N 58, площадью 83,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Тамбов, ул. Новикова-Прибоя, 53, корпус 1.
На основании пункта 1.4 договора купли-продажи, объект передан покупателю до подписания договора. Оформление акта приема-передачи не предусматривается.
Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю был зарегистрирован 21.03.2013.
Комитет за период с 01.11.2012 по 27.02.2013 начислил ответчику арендные платежи в сумме 133 973,75 руб., которые не были оплачены последним, что привело к образованию задолженности.
Кроме того, за просрочку платежа истец начислил пени за период с 03.02.2012 по 27.02.2013 в размере 0,5% за каждый день просрочки.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды объекта муниципального фонда города Тамбова от 25.07.2012 N 1440/н.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).
Из материалов дела усматривается, что обязательства, вытекающие из договора аренды, прекратились 28.02.2013 в связи с заключением сторонами соглашения о расторжении договора аренды и договора купли-продажи, который является одновременно актом приема-передачи имущества.
Согласно положениям пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Принимая во внимание вышеназванные нормы права и конкретные обстоятельства дела, суд области верно указал, что правомочия владения и пользования спорным имуществом, на основании договора купли-продажи, перешли к ответчику, соответственно, истец данные правомочия утратил с 28.02.2013.
Следовательно, требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2012 по 27.02.2013 в сумме 133 973,75 руб. заявлено правомерно.
Доказательств оплаты арендных платежей ответчиком судам первой и апелляционной инстанций не представлено.
Доводы заявителя жалобы о том, начисление арендной платы и возникновении задолженности произошло по вине истца, выразившейся в неисполнении последним решения Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2012 по делу N А64-301/2012, не могут быть приняты во внимание и подлежат отклонению по следующим основаниям.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.06.2012 в рамках дела N А64-301/2012 был признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в реализации ООО "Гранд-3" преимущественного права выкупа арендованных помещений N 57, 58, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. Новикова-Прибоя, 53, корпус 1. Суд обязал Комитет заключить с ООО "Гранд-3" договоры купли-продажи судом указанного имущества.
Заявитель жалобы полагает, что Комитет был обязан заключить договоры купли-продажи 05.06.2012, однако, договор был фактически заключен 28.02.2013, в связи с чем, по его мнению, была произведена излишняя уплата арендных платежей за период с августа по октябрь 2012.
Согласно требованиям действующего гражданского законодательства, в период, ограниченный датами заключения и расторжения договора, у сторон сохраняются установленные договором права и обязанности, а обязательства сторон согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора либо определенного соглашением момента, либо в случае расторжения договора в судебном порядке - в соответствии со вступившим в законную силу решением суда.
Материалами дела подтверждено, что соглашение о расторжении договора заключено сторонами 28.02.2013.
Истцом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.11.2012 по 27.02.2013, а именно, в период действия договора аренды от 25.07.2012 N 1440/н.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение требований истца.
Истцом также были начислены пени в размере 57 565,11 руб. за период с 03.02.2012 по 27.02.2013 в размере 0,5% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В пункте 6.2.1. договора от 25.06.2012 N 1440/н стороны предусмотрели ответственность арендатора за каждый день просрочки недоимки в виде пени в размере 0,5%.
Судом апелляционной инстанции проверен расчет пени и признан правомерным.
Доводы апелляционной жалобы, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 15.08.2013 по делу N А64-2526/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд-3" (ОГРН 1046882298319, ИНН 6829006051) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
И.В.УШАКОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)