Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей А.А. Солоповой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 по делу N А40-2998/2015, принятое судьей Беловой А.Р., по иску общества с ограниченной ответственностью "Деколайн" к Департаменту городского имущества города Москвы, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Профиэксперт", общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Моисеев Р.А. (доверенность от 15.01.2015),
от ответчика - Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014),
от третьих лиц - извещены, представители не явились,
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Деколайн" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 156,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Кубанская, дом 14, строение 1, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности. Цену выкупаемого объекта должен устанавливать его собственник. Судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
Отзывы на апелляционную жалобу третьими лицами не представлены.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 07.08.2015 не имеется.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца по доводам жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, улица Кубанская, дом 14, строение 1 (1 этаж, помещение VI, комнаты 1-8, помещение VIа, комнаты 1-8), общей площадью 156,6 кв. м, на основании договора аренды от 16.03.2007 N 05-00056/07, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
30.09.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
26.11.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 15 067 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.10.2014 N 734Г/404, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.10.2014 N 3095/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 9 899 576 рублей согласно отчету от 15.12.2014 N 33-5-27950/14-(0)-1, составленному ООО "Профиэксперт".
Письмом от 18.12.2014 ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В целях разрешения спора о цене выкупаемого объекта по делу проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, согласно выводам которой рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 30.09.2014 составляет 12 252 938 рублей.
Заключение судебной экспертизы положено в основу обжалуемого решения.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
В обоснование несогласия с выводами судебной экспертизы заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что экспертом использовались объекты-аналоги свободного назначения, в то время как спорное помещение имеет офисное назначение.
Данный довод подлежит отклонению, поскольку объекты свободного назначения по своему предназначению являются универсальными, размещение в них офисных помещений не исключается.
Эксперт опрошен в судебном заседании первой инстанции, свои выводы мотивированно подтвердил. Заключение судебной экспертизы, с учетом объяснений эксперта в судебном заседании, не вызвало у суда сомнений в обоснованности, противоречий в выводах эксперта не содержится, то есть предусмотренные частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения повторной судебной экспертизы отсутствовали.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу в целях определения стоимости объекта недвижимости, поскольку предметом спора является устранение разногласий по цене объекта. Заявленные сторонами разногласия подтверждены документально, поэтому для устранения разногласий требовались специальные знания, то есть требовалось проведение судебной экспертизы.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 по делу N А40-2998/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2015 N 09АП-42692/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-2998/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2015 г. N 09АП-42692/2015-ГК
Дело N А40-2998/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей А.А. Солоповой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 по делу N А40-2998/2015, принятое судьей Беловой А.Р., по иску общества с ограниченной ответственностью "Деколайн" к Департаменту городского имущества города Москвы, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Профиэксперт", общество с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Моисеев Р.А. (доверенность от 15.01.2015),
от ответчика - Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014),
от третьих лиц - извещены, представители не явились,
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Деколайн" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 156,6 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Кубанская, дом 14, строение 1, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности. Цену выкупаемого объекта должен устанавливать его собственник. Судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной экспертизы.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
Отзывы на апелляционную жалобу третьими лицами не представлены.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 07.08.2015 не имеется.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца по доводам жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, улица Кубанская, дом 14, строение 1 (1 этаж, помещение VI, комнаты 1-8, помещение VIа, комнаты 1-8), общей площадью 156,6 кв. м, на основании договора аренды от 16.03.2007 N 05-00056/07, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
30.09.2014 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
26.11.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость объекта составляет 15 067 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 21.10.2014 N 734Г/404, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 27.10.2014 N 3095/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец подписал проект договора с разногласиями, указав цену выкупаемого объекта 9 899 576 рублей согласно отчету от 15.12.2014 N 33-5-27950/14-(0)-1, составленному ООО "Профиэксперт".
Письмом от 18.12.2014 ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В целях разрешения спора о цене выкупаемого объекта по делу проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, согласно выводам которой рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 30.09.2014 составляет 12 252 938 рублей.
Заключение судебной экспертизы положено в основу обжалуемого решения.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
В обоснование несогласия с выводами судебной экспертизы заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что экспертом использовались объекты-аналоги свободного назначения, в то время как спорное помещение имеет офисное назначение.
Данный довод подлежит отклонению, поскольку объекты свободного назначения по своему предназначению являются универсальными, размещение в них офисных помещений не исключается.
Эксперт опрошен в судебном заседании первой инстанции, свои выводы мотивированно подтвердил. Заключение судебной экспертизы, с учетом объяснений эксперта в судебном заседании, не вызвало у суда сомнений в обоснованности, противоречий в выводах эксперта не содержится, то есть предусмотренные частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения повторной судебной экспертизы отсутствовали.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Суд первой инстанции правомерно назначил судебную экспертизу в целях определения стоимости объекта недвижимости, поскольку предметом спора является устранение разногласий по цене объекта. Заявленные сторонами разногласия подтверждены документально, поэтому для устранения разногласий требовались специальные знания, то есть требовалось проведение судебной экспертизы.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.08.2015 по делу N А40-2998/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
Д.Н.САДИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)