Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор уклоняется от уплаты установленной арендодателем арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего С.В. Кустовой
судей Т.В. Масловой, С.П. Порохового
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени, по апелляционной жалобе представителя истца Ф. на решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, пояснения представителя истца Ф., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени.
Обосновывая заявленные требования, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Нанайского муниципального района и ИП Ж. был заключен договор N долгосрочной аренды нежилого помещения общей площадью 208,9 кв. м (помещения N), расположенного по <адрес> Договором был передан в аренду и земельный участок под помещениями общей площадью 267 кв. м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Нанайского района отчуждено указанное здание ИП ФИО1 предмет договора обременен правами аренды, зарегистрированными в пользу ИП Ж. В настоящее время на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ФИО1. указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик была письменно уведомлена о смене собственника арендуемых помещений. По договору аренды ИП Ж. ежемесячно перечисляет ей арендную плату в сумме <данные изъяты> за пользование нежилыми помещениями. Из представленных ДД.ММ.ГГГГ по запросу истца, документов из администрации Нанайского муниципального района усмотрела, что в ДД.ММ.ГГГГ по договору N были урегулированы условия о размере арендной платы, установленной администрацией Нанайского муниципального района на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. ежемесячно, а всего <данные изъяты> в год. После смены арендодателя Ж. перестала оплачивать данную арендную плату в указанном размере и вернулась к первоначально установленному размеру арендной платы по договору N в сумме <данные изъяты> В связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, согласно представленному расчету в сумме <данные изъяты>., о чем она уведомила Ж. письмом от ДД.ММ.ГГГГ Также уведомила о том, что с ДД.ММ.ГГГГ она установила арендную плату ежемесячно в размере <данные изъяты>., в год <данные изъяты>. Однако ответчик уклоняется от исполнения указанных требований, что явилось основанием для обращения в суд. За ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы п. 2.6 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена ответственность в виде взыскания с арендатора пени в размере 0,4% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа. С учетом уточненных исковых требований, просила суд обязать ИП Ж. возвратить нежилые помещения (помещения N) общей площадью 208,9 кв. м, расположенные на первом этаже левого крыла здания по <адрес> путем подписания акта приема-передачи и освободить указанные нежилые помещения от имущества ответчика, взыскать с Ж. долг по арендной плате по договору N долгосрочной аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>., проценты в размере <данные изъяты>., в общей сумме <данные изъяты>., взыскать с Ж. государственную пошлину и представительские расходы.
Решением Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Ф. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на то, что судом не принято во внимание, что при смене собственника нежилых помещений ответчик вернулась к первоначально установленной в договоре арендной плате в размере <данные изъяты>. в месяц. Тогда как между администрацией Нанайского муниципального района и Ж. было подписано приложение к договору аренды, в котором установлена арендная плата за пользование помещениями в размере <данные изъяты> Таким образом, стороны договора аренды до перехода из муниципальной собственности в частную, достигли соглашения о размере арендной платы ином, чем при заключении договора в 2001 году.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы, представитель ответчика Б. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу К. без удовлетворения. Указывает, что стороны договора не достигли соглашения об изменении условия договора о размере арендной платы, судом не принималось решения об изменении условий договора в части определения размера арендной платы. В случае регистрации договора аренды в органах Росреестра, изменения которые вносятся в подобный договор, должны быть зарегистрированы в аналогичном порядке.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Нанайского муниципальной района и ИП Ж. был заключен договор N долгосрочной аренды нежилого помещения общей площадью 208,9 кв. м, расположенного на первом этаже левого крыла здания по <адрес>. Срок аренды в договоре определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2.1 договора N долгосрочной аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за пользование помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> за один квадратный метр в месяц с учетом всех предусмотренных налогов. За пользование земельный участком арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> за один квадратный метр ежегодно (п. 2.3). Арендная плата вносится арендатором не позднее 10-го числа следующего за текущим месяцем в соответствии с расчетом (п. 2.5).
Согласно расчету, составленному при заключении договора, размер арендной платы в месяц составляет <данные изъяты>.
Администрацией Нанайского муниципальной района и ИП Ж. было подписано приложение N к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлена арендная плата в месяц за пользование помещениями в размере <данные изъяты>.
На основании платежных поручений от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ Ж. ежемесячно во исполнение условий договора аренды перечислялась арендная плата в размере <данные изъяты>.
На основании решения Совета депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ N и по результатам открытого аукциона между администрацией Нанайского муниципального района и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г., предметом которого явилась передача в собственность покупателя здания по <адрес>, обремененного правами аренды, зарегистрированными на ИП Ж.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, именуемая в дальнейшем "Продавец" и К., именуемая в дальнейшем "Покупатель" заключили договор купли-продажи на нежилое здание - административное, площадью 897, 9 кв. м, расположенного по <адрес> и земельный участок площадью 2725 кв. м, расположенный по <адрес>.
В соответствии с п. 5 данного договора Покупателю известно, что жилое здание обременено правами аренды в пользу индивидуальных предпринимателей, в том числе Ж.
Право собственности на указанный объект зарегистрировано за К. ДД.ММ.ГГГГ.
С момента приобретения нежилого помещения К. и по настоящее время Ж. за аренду нежилых помещений общей площадью 208,9 кв. м ежемесячно вносит арендную плату в размере <данные изъяты>. Достичь соглашения об изменении условий договора аренды относительно размера арендной платы не удалось. Согласно вступившему в законную силу решению Нанайского районного суда Хабаровского края от 30 июля 2012 года К. отказано в удовлетворении исковых требований к ИП Ж. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора аренды, освобождении нежилых помещений. Согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ в договор N от ДД.ММ.ГГГГ долгосрочной аренды нежилых помещений внесены изменения, в качестве арендодателя указана К., оставлено без изменения решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 30.11.2012 года об изменении договора аренды.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).
В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 453 ГК РФ регламентирует, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отсутствие государственной регистрации аренды, изменений в договор аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такое незарегистрированное изменение условий договора аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: контрагенты согласовали его существенные или иные условия; была соблюдена форма договора; собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны договора аренды администрация Нанайского муниципального района Хабаровского края и Ж. подписали дополнительное соглашение, изложенное к Приложении N к договору N от ДД.ММ.ГГГГ года, исполняли его, в том числе, путем перечисления арендных платежей, соглашение связало стороны обязательством, которое в силу положений ст. 310 ГК РФ не может быть произвольно изменено одной из сторон.
При таких обстоятельствах принятое решение в части отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей нельзя признать законным и обоснованным.
Согласно ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда. Решением Нанайского районного суда Хабаровского края от 30 июля 2012 года К. отказано в удовлетворении исковых требований к ИП Ж. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости прекращения производства по делу по требованию о взыскании с ИП Ж. в пользу К. задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку требования о взыскании арендной платы предъявлялись за период с момента заключения К. договора купли-продажи объекта недвижимости по момент рассмотрения спора в суде.
Требования о взыскании арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат частичному удовлетворению, исходя из согласованного сторонами размера арендной платы в месяц <данные изъяты>, без учета внесенных платежей по арендной плате в месяц <данные изъяты> Соглашения сторон об иных согласованных изменениях условий договора аренды в части размера арендной платы, судебных постановлений об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы судебной коллегии не предоставлено.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно п. 2.6 договора N долгосрочной аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ взыскание задолженности производится арендодателем с арендатора в установленном порядке со взысканием пени в размере 0,4% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа. Уточняя исковые требования, истец полагал обоснованным взыскание процентов за пользование денежными средствами в силу положений ст. 395 ГК РФ в качестве санкции за просрочку исполнения обязательства, поскольку размер договорной неустойки чрезвычайно завышен. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения договорного обязательства коллегией установлен, учитывая, что, не соглашаясь с требованием о взыскании пени ответчик фактически указал на несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушения обязательства, устанавливая баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, причиненного в результате нарушения обязательства, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований о взыскании пени, подлежащими взысканию пени в размере <данные изъяты>.
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно п. 8.3 договора N долгосрочной аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев.
Принимая во внимание, что между сторонами договора аренды существовал спор о размере арендной платы, судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, возвращения нежилых помещений, следовательно, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат решение Нанайского районного суда Хабаровского края в указанной части является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года по гражданскому делу по иску К. к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени отменить в части требований о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени, принять в указанной части новое решение.
Производство по гражданскому делу по иску К. к ИП Ж. о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - прекратить.
Исковые требования К. к ИП Ж. о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить частично. Взыскать с ИП Ж. в пользу К. задолженность по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты>.
В удовлетворении исковых требований К. к ИП Ж. о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в оставшейся части - отказать.
Взыскать с ИП Ж. в пользу К. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года по гражданскому делу по иску К. к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени отменить в части требований о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени в оставшейся части оставить без изменения.
Апелляционную жалобу К. удовлетворить частично.
Председательствующий
С.В.КУСТОВА
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
С.П.ПОРОХОВОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7099/2014
Требование: 1) О взыскании долга и пеней по договору аренды; 2) О возложении обязанности возвратить арендуемые помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор уклоняется от уплаты установленной арендодателем арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-7099/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего С.В. Кустовой
судей Т.В. Масловой, С.П. Порохового
при секретаре Ч.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени, по апелляционной жалобе представителя истца Ф. на решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи С.В. Кустовой, пояснения представителя истца Ф., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с иском к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени.
Обосновывая заявленные требования, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Нанайского муниципального района и ИП Ж. был заключен договор N долгосрочной аренды нежилого помещения общей площадью 208,9 кв. м (помещения N), расположенного по <адрес> Договором был передан в аренду и земельный участок под помещениями общей площадью 267 кв. м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год. ДД.ММ.ГГГГ администрацией Нанайского района отчуждено указанное здание ИП ФИО1 предмет договора обременен правами аренды, зарегистрированными в пользу ИП Ж. В настоящее время на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела у ФИО1. указанный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик была письменно уведомлена о смене собственника арендуемых помещений. По договору аренды ИП Ж. ежемесячно перечисляет ей арендную плату в сумме <данные изъяты> за пользование нежилыми помещениями. Из представленных ДД.ММ.ГГГГ по запросу истца, документов из администрации Нанайского муниципального района усмотрела, что в ДД.ММ.ГГГГ по договору N были урегулированы условия о размере арендной платы, установленной администрацией Нанайского муниципального района на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. ежемесячно, а всего <данные изъяты> в год. После смены арендодателя Ж. перестала оплачивать данную арендную плату в указанном размере и вернулась к первоначально установленному размеру арендной платы по договору N в сумме <данные изъяты> В связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, согласно представленному расчету в сумме <данные изъяты>., о чем она уведомила Ж. письмом от ДД.ММ.ГГГГ Также уведомила о том, что с ДД.ММ.ГГГГ она установила арендную плату ежемесячно в размере <данные изъяты>., в год <данные изъяты>. Однако ответчик уклоняется от исполнения указанных требований, что явилось основанием для обращения в суд. За ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы п. 2.6 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена ответственность в виде взыскания с арендатора пени в размере 0,4% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа. С учетом уточненных исковых требований, просила суд обязать ИП Ж. возвратить нежилые помещения (помещения N) общей площадью 208,9 кв. м, расположенные на первом этаже левого крыла здания по <адрес> путем подписания акта приема-передачи и освободить указанные нежилые помещения от имущества ответчика, взыскать с Ж. долг по арендной плате по договору N долгосрочной аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>., проценты в размере <данные изъяты>., в общей сумме <данные изъяты>., взыскать с Ж. государственную пошлину и представительские расходы.
Решением Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований К. отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Ф. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает на то, что судом не принято во внимание, что при смене собственника нежилых помещений ответчик вернулась к первоначально установленной в договоре арендной плате в размере <данные изъяты>. в месяц. Тогда как между администрацией Нанайского муниципального района и Ж. было подписано приложение к договору аренды, в котором установлена арендная плата за пользование помещениями в размере <данные изъяты> Таким образом, стороны договора аренды до перехода из муниципальной собственности в частную, достигли соглашения о размере арендной платы ином, чем при заключении договора в 2001 году.
В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы, представитель ответчика Б. полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу К. без удовлетворения. Указывает, что стороны договора не достигли соглашения об изменении условия договора о размере арендной платы, судом не принималось решения об изменении условий договора в части определения размера арендной платы. В случае регистрации договора аренды в органах Росреестра, изменения которые вносятся в подобный договор, должны быть зарегистрированы в аналогичном порядке.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Нанайского муниципальной района и ИП Ж. был заключен договор N долгосрочной аренды нежилого помещения общей площадью 208,9 кв. м, расположенного на первом этаже левого крыла здания по <адрес>. Срок аренды в договоре определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2.1 договора N долгосрочной аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за пользование помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> за один квадратный метр в месяц с учетом всех предусмотренных налогов. За пользование земельный участком арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> за один квадратный метр ежегодно (п. 2.3). Арендная плата вносится арендатором не позднее 10-го числа следующего за текущим месяцем в соответствии с расчетом (п. 2.5).
Согласно расчету, составленному при заключении договора, размер арендной платы в месяц составляет <данные изъяты>.
Администрацией Нанайского муниципальной района и ИП Ж. было подписано приложение N к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлена арендная плата в месяц за пользование помещениями в размере <данные изъяты>.
На основании платежных поручений от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ Ж. ежемесячно во исполнение условий договора аренды перечислялась арендная плата в размере <данные изъяты>.
На основании решения Совета депутатов Нанайского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ N и по результатам открытого аукциона между администрацией Нанайского муниципального района и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г., предметом которого явилась передача в собственность покупателя здания по <адрес>, обремененного правами аренды, зарегистрированными на ИП Ж.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, именуемая в дальнейшем "Продавец" и К., именуемая в дальнейшем "Покупатель" заключили договор купли-продажи на нежилое здание - административное, площадью 897, 9 кв. м, расположенного по <адрес> и земельный участок площадью 2725 кв. м, расположенный по <адрес>.
В соответствии с п. 5 данного договора Покупателю известно, что жилое здание обременено правами аренды в пользу индивидуальных предпринимателей, в том числе Ж.
Право собственности на указанный объект зарегистрировано за К. ДД.ММ.ГГГГ.
С момента приобретения нежилого помещения К. и по настоящее время Ж. за аренду нежилых помещений общей площадью 208,9 кв. м ежемесячно вносит арендную плату в размере <данные изъяты>. Достичь соглашения об изменении условий договора аренды относительно размера арендной платы не удалось. Согласно вступившему в законную силу решению Нанайского районного суда Хабаровского края от 30 июля 2012 года К. отказано в удовлетворении исковых требований к ИП Ж. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора аренды, освобождении нежилых помещений. Согласно апелляционному определению Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ в договор N от ДД.ММ.ГГГГ долгосрочной аренды нежилых помещений внесены изменения, в качестве арендодателя указана К., оставлено без изменения решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 30.11.2012 года об изменении договора аренды.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).
В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Статья 453 ГК РФ регламентирует, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отсутствие государственной регистрации аренды, изменений в договор аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такое незарегистрированное изменение условий договора аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: контрагенты согласовали его существенные или иные условия; была соблюдена форма договора; собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний; договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны договора аренды администрация Нанайского муниципального района Хабаровского края и Ж. подписали дополнительное соглашение, изложенное к Приложении N к договору N от ДД.ММ.ГГГГ года, исполняли его, в том числе, путем перечисления арендных платежей, соглашение связало стороны обязательством, которое в силу положений ст. 310 ГК РФ не может быть произвольно изменено одной из сторон.
При таких обстоятельствах принятое решение в части отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей нельзя признать законным и обоснованным.
Согласно ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда. Решением Нанайского районного суда Хабаровского края от 30 июля 2012 года К. отказано в удовлетворении исковых требований к ИП Ж. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости прекращения производства по делу по требованию о взыскании с ИП Ж. в пользу К. задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку требования о взыскании арендной платы предъявлялись за период с момента заключения К. договора купли-продажи объекта недвижимости по момент рассмотрения спора в суде.
Требования о взыскании арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ подлежат частичному удовлетворению, исходя из согласованного сторонами размера арендной платы в месяц <данные изъяты>, без учета внесенных платежей по арендной плате в месяц <данные изъяты> Соглашения сторон об иных согласованных изменениях условий договора аренды в части размера арендной платы, судебных постановлений об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы судебной коллегии не предоставлено.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно п. 2.6 договора N долгосрочной аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ взыскание задолженности производится арендодателем с арендатора в установленном порядке со взысканием пени в размере 0,4% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа. Уточняя исковые требования, истец полагал обоснованным взыскание процентов за пользование денежными средствами в силу положений ст. 395 ГК РФ в качестве санкции за просрочку исполнения обязательства, поскольку размер договорной неустойки чрезвычайно завышен. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения договорного обязательства коллегией установлен, учитывая, что, не соглашаясь с требованием о взыскании пени ответчик фактически указал на несоразмерность штрафных санкций последствиям нарушения обязательства, устанавливая баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба, причиненного в результате нарушения обязательства, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований о взыскании пени, подлежащими взысканию пени в размере <данные изъяты>.
В соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Согласно п. 8.3 договора N долгосрочной аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ договор подлежит расторжению по инициативе арендодателя, если арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев.
Принимая во внимание, что между сторонами договора аренды существовал спор о размере арендной платы, судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, возвращения нежилых помещений, следовательно, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат решение Нанайского районного суда Хабаровского края в указанной части является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года по гражданскому делу по иску К. к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени отменить в части требований о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени, принять в указанной части новое решение.
Производство по гражданскому делу по иску К. к ИП Ж. о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - прекратить.
Исковые требования К. к ИП Ж. о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить частично. Взыскать с ИП Ж. в пользу К. задолженность по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., пени в размере <данные изъяты>.
В удовлетворении исковых требований К. к ИП Ж. о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в оставшейся части - отказать.
Взыскать с ИП Ж. в пользу К. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Решение Нанайского районного суда Хабаровского края от 19 августа 2014 года по гражданскому делу по иску К. к ИП Ж. о возложении обязанности возвратить арендуемые помещения, расположенные по <адрес>, о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени отменить в части требований о взыскании долга по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ и пени в оставшейся части оставить без изменения.
Апелляционную жалобу К. удовлетворить частично.
Председательствующий
С.В.КУСТОВА
Судьи
Т.В.МАСЛОВА
С.П.ПОРОХОВОЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)