Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Македонская В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Константиновой О.В., судей Деменевой Л.С., Коренева А.С. при секретаре Верещагиной Э.А. с участием прокурора Смолина А.А. рассмотрела в судебном заседании 17.04.2014
гражданское дело по иску прокурора <...>, действующего в интересах муниципального образования <...>, к Г., Ю., С. о признании сделок недействительными, признании права собственности,
по встречному иску С., к администрации муниципального образования <...>, Г., Ю. о признании добросовестным приобретателем
по апелляционной жалобе ответчика С. в лице представителя М. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2013,
Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения представителя ответчика С. - М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснение прокурора Смолина А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
предметом спора является <...> квартира по адресу: <...> (далее - квартира).
Прокурор <...> обратился в суд в интересах муниципального образования <...>, к Г., Ю., С. с названным иском и просил признать недействительными договор передачи в собственность граждан (договор приватизации) от <...> квартиры, договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Г. и Ю. (ранее - Н.), договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Ю. (ранее - Н.) и С. (ранее - Т.), признать за муниципальным образованием <...> право собственности на квартиру, истребовать квартиру у С.
В обоснование иска прокурор указал, что квартира выбыла из собственности муниципального образования <...> на основании подложных документов, поскольку муниципальным образованием <...> договор передачи квартиры Г. не заключался.
С. предъявлен встречный иск к администрации муниципального образования <...>, Г., Ю. о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры, ссылаясь на то, что квартира приобретена возмездно, по цене соответствующей рыночной, при отсутствии запретов и ограничений на совершение сделок, спора в отношении квартиры.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2013 (с учетом исправления описки определением от 05.02.2014) исковые требования прокурора удовлетворены и постановлено:
- признать недействительным договор передачи в собственность граждан (договор приватизации) от <...> спорной квартиры, заключенный между администрацией <...> и Г.;
- признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между Г. и Н.;
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Н. и Т.;
- признать за муниципальным образованием <...> право собственности на квартиру;
- истребовать из владения С. (Т.) в пользу муниципального образования <...> квартиру,
во встречном иске С. к администрации МО <...> о признании добросовестным покупателем отказать.
В апелляционной жалобе на решение ответчик С. просит решение отменить, признать С. добросовестным приобретателем, признать за ней право собственности на спорную квартиру. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что она является добросовестным приобретателем, которая приобрела квартиру на основании возмездной сделки, в связи с чем должно быть отказано в истребовании у нее квартиры, а прежний собственник вправе требовать возмещения убытков от правонарушителя. Кроме того, перед совершением сделки <...> проводилась правовая экспертиза документов и проверка законности сделки в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, не обоснован вывод суда о том, что квартира выбыла из муниципальной собственности помимо воли уполномоченного органа, поскольку в решении не приведены соответствующие доказательства. При этом должен был быть исследован и подлинник договора приватизации, соответственно, суд не установил, не была ли проявлена неосмотрительность и халатность со стороны уполномоченных государственных органами лиц по заключению и регистрации данного договора и мог ли быть данный договор фактически заключен муниципальным служащим, указанным в нем. При этом администрация с 1993 года не предъявляла требований в отношении квартиры о том. Кроме того, суд не привлек к участию в деле лиц - П. и К., которым квартиры была выделена по ордеру от <...>.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились прокурор, представитель ответчика С., представители истца - муниципального образования <...>, других ответчиков и третьих лиц в судебное заседание не явились. Материалы дела содержат сведения о надлежащем извещении участников процесса. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Заявлений и ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило. Судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного разбирательства и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
<...> заключен договор купли-продажи, по которому Г. продал квартиру Ю. (ранее - Н.). Дата регистрации в Едином государственном реестре прав - <...>.
В подтверждение своего права собственности Г. представил договор передачи квартиры в собственность граждан (договор приватизации) <...>. Согласно отметке на договоре приватизации он зарегистрирован в БТИ <...>, инвентарное дело <...>.
<...> заключен договор купли-продажи, по которому Н. продала квартиру С. (ранее - Т.) за <...> руб. Дата регистрации в Едином государственном реестре прав <...>.
Кроме того, из материалов дела следует, что <...> администрацией <...> в отношении указанной квартиры выдан ордер П. с включением в ордер его матери К.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что квартира выбыла из муниципальной собственности помимо воли собственника, Г., не являясь собственником спорной квартиры, не имел законных оснований отчуждать ее.
Судебная коллегия находит указанный вывод правильным.
Так, в случае, если квартира выбыла из собственности помимо воли собственника (муниципального образования <...>), соответственно, данная квартира может быть истребована из владения, в том числе добросовестного приобретателя, независимо от того, что этот добросовестный приобретатель, в свою очередь, приобрел данную квартиру у другого добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подложность договора приватизации от <...>, по которому Г. якобы приобрел право собственности на квартиру следует непосредственно из материалов дела, поскольку инвентарное дело <...>, которое было заведено при регистрации права собственности на квартиру в БТИ <...> было заведено при регистрации права собственности на другое жилое помещение, что подтверждается информацией, представленной БТИ <...>, что не опровергнуто ответчиками. При этом из материалов дела не следует, что Г. когда-либо проживал в спорном помещении и мог приобрести на него права на условиях договора жилищного найма. При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость исследовать подлинник данного договора, в отношении которого произведена выемка по уголовному делу.
Таким образом, подложность договора приватизации свидетельствует о том, что квартира выбыла из владения помимо воли собственника - муниципального образования.
Поскольку Ю., С. в силу недействительности сделки между Г. и муниципальным образованием <...> не стали собственниками квартиры, соответственно оспариваемые сделки являются недействительными в силу ничтожности (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.09.2013), поэтому квартира может быть истребована у С. То обстоятельство, что ею была уплачена рыночная цена спорной квартиры, а также то, что в отношении квартиры отсутствовали какие-либо запреты, не может рассматриваться как основание для отказа в удовлетворении требования.
Разъяснения, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не применимы по данному делу, поскольку право собственности у первого приобретателя (Н.) не возникло в связи с тем, что собственник (муниципальное образование) вправе был истребовать данную квартиру у этого приобретателя (абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, он вправе истребовать квартиру и у последующего приобретателя.
Что касается доводов встречного иска о признании С. (ранее - Т.) добросовестным приобретателем, то судом также обоснованно отказано в удовлетворении данных требований. Так, способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, предусматриваются иные способы, предусмотренные законами. Применение определенного способа защиты предполагает за собой восстановление нарушенного права. Поскольку по настоящему делу имеются основания для удовлетворения первоначального требования об истребовании из чужого незаконного владения спорной квартиры, независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя (С.), соответственно, признание факта ее добросовестности (констатация данного обстоятельства) не влечет для нее по данному делу каких-либо последствий, в связи с чем, ответчиком избран ненадлежащий способ защиты. Вместе с тем, ответчик не лишен возможности защищать свои права иными допустимыми способами защиты.
Действительно, одной из стадий государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки, вместе с тем, проведение государственной регистрации права, а также сделки с учетом проведенной правовой экспертизы, не может рассматриваться как невозможность оспаривания данной сделки, как и любой другой, поскольку иное означало бы отказ в судебной защите, что является недопустимым.
Непривлечение к участию в деле П. и К., которым ранее квартира была выделена, также не свидетельствует о незаконности решения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика С. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.КОНСТАНТИНОВА
Судьи
Л.С.ДЕМЕНЕВА
А.С.КОРЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3775/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-3775/2014
Судья Македонская В.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Константиновой О.В., судей Деменевой Л.С., Коренева А.С. при секретаре Верещагиной Э.А. с участием прокурора Смолина А.А. рассмотрела в судебном заседании 17.04.2014
гражданское дело по иску прокурора <...>, действующего в интересах муниципального образования <...>, к Г., Ю., С. о признании сделок недействительными, признании права собственности,
по встречному иску С., к администрации муниципального образования <...>, Г., Ю. о признании добросовестным приобретателем
по апелляционной жалобе ответчика С. в лице представителя М. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2013,
Заслушав доклад судьи Коренева А.С., объяснения представителя ответчика С. - М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснение прокурора Смолина А.А., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
предметом спора является <...> квартира по адресу: <...> (далее - квартира).
Прокурор <...> обратился в суд в интересах муниципального образования <...>, к Г., Ю., С. с названным иском и просил признать недействительными договор передачи в собственность граждан (договор приватизации) от <...> квартиры, договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Г. и Ю. (ранее - Н.), договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Ю. (ранее - Н.) и С. (ранее - Т.), признать за муниципальным образованием <...> право собственности на квартиру, истребовать квартиру у С.
В обоснование иска прокурор указал, что квартира выбыла из собственности муниципального образования <...> на основании подложных документов, поскольку муниципальным образованием <...> договор передачи квартиры Г. не заключался.
С. предъявлен встречный иск к администрации муниципального образования <...>, Г., Ю. о признании добросовестным приобретателем спорной квартиры, ссылаясь на то, что квартира приобретена возмездно, по цене соответствующей рыночной, при отсутствии запретов и ограничений на совершение сделок, спора в отношении квартиры.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2013 (с учетом исправления описки определением от 05.02.2014) исковые требования прокурора удовлетворены и постановлено:
- признать недействительным договор передачи в собственность граждан (договор приватизации) от <...> спорной квартиры, заключенный между администрацией <...> и Г.;
- признать недействительным договор купли-продажи от <...>, заключенный между Г. и Н.;
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <...>, заключенный между Н. и Т.;
- признать за муниципальным образованием <...> право собственности на квартиру;
- истребовать из владения С. (Т.) в пользу муниципального образования <...> квартиру,
во встречном иске С. к администрации МО <...> о признании добросовестным покупателем отказать.
В апелляционной жалобе на решение ответчик С. просит решение отменить, признать С. добросовестным приобретателем, признать за ней право собственности на спорную квартиру. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что она является добросовестным приобретателем, которая приобрела квартиру на основании возмездной сделки, в связи с чем должно быть отказано в истребовании у нее квартиры, а прежний собственник вправе требовать возмещения убытков от правонарушителя. Кроме того, перед совершением сделки <...> проводилась правовая экспертиза документов и проверка законности сделки в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, не обоснован вывод суда о том, что квартира выбыла из муниципальной собственности помимо воли уполномоченного органа, поскольку в решении не приведены соответствующие доказательства. При этом должен был быть исследован и подлинник договора приватизации, соответственно, суд не установил, не была ли проявлена неосмотрительность и халатность со стороны уполномоченных государственных органами лиц по заключению и регистрации данного договора и мог ли быть данный договор фактически заключен муниципальным служащим, указанным в нем. При этом администрация с 1993 года не предъявляла требований в отношении квартиры о том. Кроме того, суд не привлек к участию в деле лиц - П. и К., которым квартиры была выделена по ордеру от <...>.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились прокурор, представитель ответчика С., представители истца - муниципального образования <...>, других ответчиков и третьих лиц в судебное заседание не явились. Материалы дела содержат сведения о надлежащем извещении участников процесса. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. Заявлений и ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило. Судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного разбирательства и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав участников процесса, обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
<...> заключен договор купли-продажи, по которому Г. продал квартиру Ю. (ранее - Н.). Дата регистрации в Едином государственном реестре прав - <...>.
В подтверждение своего права собственности Г. представил договор передачи квартиры в собственность граждан (договор приватизации) <...>. Согласно отметке на договоре приватизации он зарегистрирован в БТИ <...>, инвентарное дело <...>.
<...> заключен договор купли-продажи, по которому Н. продала квартиру С. (ранее - Т.) за <...> руб. Дата регистрации в Едином государственном реестре прав <...>.
Кроме того, из материалов дела следует, что <...> администрацией <...> в отношении указанной квартиры выдан ордер П. с включением в ордер его матери К.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что квартира выбыла из муниципальной собственности помимо воли собственника, Г., не являясь собственником спорной квартиры, не имел законных оснований отчуждать ее.
Судебная коллегия находит указанный вывод правильным.
Так, в случае, если квартира выбыла из собственности помимо воли собственника (муниципального образования <...>), соответственно, данная квартира может быть истребована из владения, в том числе добросовестного приобретателя, независимо от того, что этот добросовестный приобретатель, в свою очередь, приобрел данную квартиру у другого добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подложность договора приватизации от <...>, по которому Г. якобы приобрел право собственности на квартиру следует непосредственно из материалов дела, поскольку инвентарное дело <...>, которое было заведено при регистрации права собственности на квартиру в БТИ <...> было заведено при регистрации права собственности на другое жилое помещение, что подтверждается информацией, представленной БТИ <...>, что не опровергнуто ответчиками. При этом из материалов дела не следует, что Г. когда-либо проживал в спорном помещении и мог приобрести на него права на условиях договора жилищного найма. При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость исследовать подлинник данного договора, в отношении которого произведена выемка по уголовному делу.
Таким образом, подложность договора приватизации свидетельствует о том, что квартира выбыла из владения помимо воли собственника - муниципального образования.
Поскольку Ю., С. в силу недействительности сделки между Г. и муниципальным образованием <...> не стали собственниками квартиры, соответственно оспариваемые сделки являются недействительными в силу ничтожности (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.09.2013), поэтому квартира может быть истребована у С. То обстоятельство, что ею была уплачена рыночная цена спорной квартиры, а также то, что в отношении квартиры отсутствовали какие-либо запреты, не может рассматриваться как основание для отказа в удовлетворении требования.
Разъяснения, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не применимы по данному делу, поскольку право собственности у первого приобретателя (Н.) не возникло в связи с тем, что собственник (муниципальное образование) вправе был истребовать данную квартиру у этого приобретателя (абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, он вправе истребовать квартиру и у последующего приобретателя.
Что касается доводов встречного иска о признании С. (ранее - Т.) добросовестным приобретателем, то судом также обоснованно отказано в удовлетворении данных требований. Так, способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме того, предусматриваются иные способы, предусмотренные законами. Применение определенного способа защиты предполагает за собой восстановление нарушенного права. Поскольку по настоящему делу имеются основания для удовлетворения первоначального требования об истребовании из чужого незаконного владения спорной квартиры, независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя (С.), соответственно, признание факта ее добросовестности (констатация данного обстоятельства) не влечет для нее по данному делу каких-либо последствий, в связи с чем, ответчиком избран ненадлежащий способ защиты. Вместе с тем, ответчик не лишен возможности защищать свои права иными допустимыми способами защиты.
Действительно, одной из стадий государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки, вместе с тем, проведение государственной регистрации права, а также сделки с учетом проведенной правовой экспертизы, не может рассматриваться как невозможность оспаривания данной сделки, как и любой другой, поскольку иное означало бы отказ в судебной защите, что является недопустимым.
Непривлечение к участию в деле П. и К., которым ранее квартира была выделена, также не свидетельствует о незаконности решения.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14.11.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика С. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.В.КОНСТАНТИНОВА
Судьи
Л.С.ДЕМЕНЕВА
А.С.КОРЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)