Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Спасского муниципального района Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.10.2013 по делу N А43-9389/2013, принятое судьей Дроздовой С.А., по иску администрации Спасского муниципального района Нижегородской области (ИНН 5232001821, ОГРН 1025200939642), с. Спасское, к индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Олегу Юрьевичу (ИНН 521100000482, ОГРН 308522231600019), г. Нижний Новгород, о взыскании 38 396 руб. 44 коп.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от администрации Спасского муниципального района Нижегородской области - не явился, извещен;
- от индивидуального предпринимателя Афанасьева Олега Юрьевича - не явился извещен.
Администрация Спасского муниципального района Нижегородской области обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Олегу Юрьевичу о взыскании 38 396 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 26.
Решением от 04.10.2013 Арбитражный суд Нижегородской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация Спасского муниципального района Нижегородской области обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда об отсутствии условий для применения пункта 3.4 договора, предусматривающего в одностороннем порядке изменение ставки платежей, а не методики расчета арендной платы. Также заявитель сослался на пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 и указал, что изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Заявитель пояснил, что при расчете арендной платы арендодателем была допущена ошибка в части использования утративших силу показателей формулы расчета, вследствие чего размер арендной платы оказался заниженным. После обнаружения ошибки истец направил в адрес ответчика письменное уведомление от 27.11.2012 о действительном размере арендной платы по договору аренды в сумме 4791 руб. 71 коп. При этом согласно заключению независимого оценщика размер арендной платы составил 6816 руб. в месяц.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.11.2010 между администрацией Спасского района Нижегородской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Афанасьевым Олегом Юрьевичем (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 26, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: Нижегородская область, Спасский район, с. Спасское, пл. Революции, д. N 48, для использования под офис, сроком действия 5 лет.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2010.
Согласно пункту 3.1 договора оплата за пользование объектом производится по базовым ставкам арендной платы, утвержденным решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области от 30.10.2009 N 57 "Об индексации ставок арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда".
В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, и на дату заключения составляет 2888 руб. 28 коп. в месяц без учета НДС и вносится арендатором ежемесячно в срок до 25-го числа текущего месяца на расчетный счет истца. При отсутствии оплаты в срок, указанный в договоре, арендодатель вправе выставить арендатору платежное требование на сумму долга с учетом начисленных пеней.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что ставка платежей устанавливается и изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании действующих законодательных и иных нормативных актов и принимается арендатором в безусловном порядке. Величина ставки сообщается арендатору не позднее пяти дней до окончания текущего месяца в письменной форме.
Дополнительным соглашением от 31.10.2011 N 1 стороны изменили пункт 3.1 и абзац 1 пункта 3.2 договора, согласно которому оплата за пользование объектом определяется в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности района, утвержденным решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области от 24.06.2011 N 35 "Об утверждении положения о способах предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области, в аренду и порядке заключения договоров и Порядка определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области"; арендная плата за пользование объектом аренды устанавливается согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, и на дату заключения составила 3500 руб. 89 коп. в месяц без учета НДС.
Уведомлением от 31.10.2011 N 2001 истец сообщил арендатору об изменении размера арендной платы, которая с 04.11.2011 составила 3509 руб. 89 коп. в месяц.
Письмом от 26.11.2012 N 2624/4, адресованным ответчику, истец просил оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору в размере 15 253 руб. 67 коп. за период с 04.11.2011 по 31.10.2012 в срок до 10.12.2012, указав, что при расчете арендной платы ошибочно была применена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м площади в сумме 23 720 руб., утвержденная распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 28.04.2011, в действительности необходимо было руководствоваться при расчете арендной платы базовой величиной стоимости строительства 1 кв. м площади в сумме 24 287 руб., утвержденной Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 15.08.2011. Также истец указал, что по договору аренды неправильно применен коэффициент износа, в связи с чем размер арендной платы с 4 ноября 2011 года по договору фактически составил 4791 руб. 71 коп. в месяц.
Впоследствии решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области N 62 от 07.12.2012 утверждено Положение о порядке предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области, в аренду.
В соответствии с пунктом 7.1 Положения величина арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в размере не ниже рыночной величины арендной платы, определяемом независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно отчету об оценке N 091112/1651, составленному ИП Михеевым В.В., рыночная стоимость права аренды нежилого встроенного торгового помещения общей площадью 42,6 кв. м по состоянию на 02.11.2012 определена в размере 6816 руб.
С целью уведомления ИП Афанасьева О.Ю. об изменении размера арендной платы истец в адрес последнего направил проект дополнительного соглашения N 3 от 25.12.2012 с изменением редакции пункта 3.1 и абзаца 1 пункта 3.2 договора, согласно которым оплата за пользование объектом определяется в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Положением о порядке предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области, в аренду, утвержденным решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области от 07.12.2012 N 62, на основании отчета об оценке N 091112/1651 от 09.11.2012; арендная плата за пользование спорным объектом устанавливается согласно отчету об оценке и на дату заключения составила 6816 руб. в месяц без учета НДС.
Указанный проект получен ответчиком 10.01.2013, однако подписан последним не был.
По пояснениям истца, с учетом изменения расчета арендной платы задолженность ответчика по оплате арендных платежей за период с ноября 2011 года по июль 2013 года составила 38 396 руб. 44 коп.
Претензией от 26.02.2013 N 396, полученной ответчиком 28.02.2013, истец просил подписать дополнительное соглашение N 3 от 25.12.2012 и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для изменения в одностороннем порядке способа и порядка расчетов арендной платы.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Оценив условия договора аренды от 03.11.2010 N 26, учитывая, что сторонами были согласованы все его существенные условия, суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Из материалов дела видно, что дополнительным соглашением N 1 от 31.10.2011 стороны согласовали размер арендной платы в размере 3509 руб. 89 коп. в месяц и порядок расчета в соответствии с решением Земского Собрания от 24.06.2011 N 35, который стал условием договора аренды нежилого помещения N 26 от 03.11.2010.
Предпринимателем Афанасьевым О.Ю. произведена оплата арендных платежей за пользование спорным помещением в период с ноября 2011 года по июль 2013 года на сумму 79 096 руб. 73 коп. из расчета согласованной ставки арендной платы, что истцом не оспаривается.
Истцом отыскивается задолженность по оплате арендных платежей за спорный период в связи с допущенной ошибкой при расчете арендной платы и изменением расчета арендной платы, определенного на основании отчета об оценке N 091112/1651 от 09.11.2012.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции, с которой апелляционный суд соглашается.
Как установлено судом первой инстанции, пунктом 3.4 договора предусмотрено изменение в одностороннем порядке ставки арендных платежей, но не методики расчета арендной платы.
Увеличение арендной платы с ноября 2011 года произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: размер арендной платы изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.
Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы.
Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат двустороннему согласованию.
В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы арендодателем допущена ошибка в части использования утративших силу показателей формулы расчета (а именно базовой величины стоимости строительства 1 кв. м площади), в связи с чем уведомлением от 27.11.2012 истец известил ответчика о действительном размере арендной платы по договору аренды, подлежит отклонению исходя из следующего.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как указывалось выше, согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 31.10.2011 N 1 арендная плата за пользование объектом аренды установлена согласно приложению (расчету арендной платы), являющемуся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, и на дату заключения составила 3509 руб. 89 коп. в месяц без учета НДС. В расчете арендной платы (приложении к дополнительному соглашению) стороны определили формулу расчета арендных платежей.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Указывая на ошибочное включение в расчет арендной платы недействующих показателей базовой величины стоимости строительства 1 кв. м и коэффициента износа при заключении долгосрочного договора аренды, арендодатель не проявил должной степени осмотрительности и не согласовал расчет арендной платы в ином размере.
С учетом изложенного и применительно к статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение сторонами согласованного по размеру арендной платы условия договора также соответствует разъяснению, содержащемуся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73. Стороны отдали приоритет условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с этим доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.
В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.10.2013 по делу N А43-9389/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Спасского муниципального района Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2013 ПО ДЕЛУ N А43-9389/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2013 г. по делу N А43-9389/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Спасского муниципального района Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.10.2013 по делу N А43-9389/2013, принятое судьей Дроздовой С.А., по иску администрации Спасского муниципального района Нижегородской области (ИНН 5232001821, ОГРН 1025200939642), с. Спасское, к индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Олегу Юрьевичу (ИНН 521100000482, ОГРН 308522231600019), г. Нижний Новгород, о взыскании 38 396 руб. 44 коп.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от администрации Спасского муниципального района Нижегородской области - не явился, извещен;
- от индивидуального предпринимателя Афанасьева Олега Юрьевича - не явился извещен.
Администрация Спасского муниципального района Нижегородской области обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Афанасьеву Олегу Юрьевичу о взыскании 38 396 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.11.2010 N 26.
Решением от 04.10.2013 Арбитражный суд Нижегородской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация Спасского муниципального района Нижегородской области обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда об отсутствии условий для применения пункта 3.4 договора, предусматривающего в одностороннем порядке изменение ставки платежей, а не методики расчета арендной платы. Также заявитель сослался на пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 и указал, что изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Заявитель пояснил, что при расчете арендной платы арендодателем была допущена ошибка в части использования утративших силу показателей формулы расчета, вследствие чего размер арендной платы оказался заниженным. После обнаружения ошибки истец направил в адрес ответчика письменное уведомление от 27.11.2012 о действительном размере арендной платы по договору аренды в сумме 4791 руб. 71 коп. При этом согласно заключению независимого оценщика размер арендной платы составил 6816 руб. в месяц.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.11.2010 между администрацией Спасского района Нижегородской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Афанасьевым Олегом Юрьевичем (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 26, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение N 1 общей площадью 42,6 кв. м, расположенное по адресу: Нижегородская область, Спасский район, с. Спасское, пл. Революции, д. N 48, для использования под офис, сроком действия 5 лет.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2010.
Согласно пункту 3.1 договора оплата за пользование объектом производится по базовым ставкам арендной платы, утвержденным решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области от 30.10.2009 N 57 "Об индексации ставок арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда".
В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, и на дату заключения составляет 2888 руб. 28 коп. в месяц без учета НДС и вносится арендатором ежемесячно в срок до 25-го числа текущего месяца на расчетный счет истца. При отсутствии оплаты в срок, указанный в договоре, арендодатель вправе выставить арендатору платежное требование на сумму долга с учетом начисленных пеней.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что ставка платежей устанавливается и изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании действующих законодательных и иных нормативных актов и принимается арендатором в безусловном порядке. Величина ставки сообщается арендатору не позднее пяти дней до окончания текущего месяца в письменной форме.
Дополнительным соглашением от 31.10.2011 N 1 стороны изменили пункт 3.1 и абзац 1 пункта 3.2 договора, согласно которому оплата за пользование объектом определяется в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности района, утвержденным решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области от 24.06.2011 N 35 "Об утверждении положения о способах предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области, в аренду и порядке заключения договоров и Порядка определения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области"; арендная плата за пользование объектом аренды устанавливается согласно приложению, являющемуся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, и на дату заключения составила 3500 руб. 89 коп. в месяц без учета НДС.
Уведомлением от 31.10.2011 N 2001 истец сообщил арендатору об изменении размера арендной платы, которая с 04.11.2011 составила 3509 руб. 89 коп. в месяц.
Письмом от 26.11.2012 N 2624/4, адресованным ответчику, истец просил оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате по вышеуказанному договору в размере 15 253 руб. 67 коп. за период с 04.11.2011 по 31.10.2012 в срок до 10.12.2012, указав, что при расчете арендной платы ошибочно была применена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м площади в сумме 23 720 руб., утвержденная распоряжением Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 28.04.2011, в действительности необходимо было руководствоваться при расчете арендной платы базовой величиной стоимости строительства 1 кв. м площади в сумме 24 287 руб., утвержденной Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 15.08.2011. Также истец указал, что по договору аренды неправильно применен коэффициент износа, в связи с чем размер арендной платы с 4 ноября 2011 года по договору фактически составил 4791 руб. 71 коп. в месяц.
Впоследствии решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области N 62 от 07.12.2012 утверждено Положение о порядке предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области, в аренду.
В соответствии с пунктом 7.1 Положения величина арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в размере не ниже рыночной величины арендной платы, определяемом независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно отчету об оценке N 091112/1651, составленному ИП Михеевым В.В., рыночная стоимость права аренды нежилого встроенного торгового помещения общей площадью 42,6 кв. м по состоянию на 02.11.2012 определена в размере 6816 руб.
С целью уведомления ИП Афанасьева О.Ю. об изменении размера арендной платы истец в адрес последнего направил проект дополнительного соглашения N 3 от 25.12.2012 с изменением редакции пункта 3.1 и абзаца 1 пункта 3.2 договора, согласно которым оплата за пользование объектом определяется в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", Положением о порядке предоставления имущества, находящегося в муниципальной собственности Спасского муниципального района Нижегородской области, в аренду, утвержденным решением Земского собрания Спасского муниципального района Нижегородской области от 07.12.2012 N 62, на основании отчета об оценке N 091112/1651 от 09.11.2012; арендная плата за пользование спорным объектом устанавливается согласно отчету об оценке и на дату заключения составила 6816 руб. в месяц без учета НДС.
Указанный проект получен ответчиком 10.01.2013, однако подписан последним не был.
По пояснениям истца, с учетом изменения расчета арендной платы задолженность ответчика по оплате арендных платежей за период с ноября 2011 года по июль 2013 года составила 38 396 руб. 44 коп.
Претензией от 26.02.2013 N 396, полученной ответчиком 28.02.2013, истец просил подписать дополнительное соглашение N 3 от 25.12.2012 и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для изменения в одностороннем порядке способа и порядка расчетов арендной платы.
Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Оценив условия договора аренды от 03.11.2010 N 26, учитывая, что сторонами были согласованы все его существенные условия, суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Из материалов дела видно, что дополнительным соглашением N 1 от 31.10.2011 стороны согласовали размер арендной платы в размере 3509 руб. 89 коп. в месяц и порядок расчета в соответствии с решением Земского Собрания от 24.06.2011 N 35, который стал условием договора аренды нежилого помещения N 26 от 03.11.2010.
Предпринимателем Афанасьевым О.Ю. произведена оплата арендных платежей за пользование спорным помещением в период с ноября 2011 года по июль 2013 года на сумму 79 096 руб. 73 коп. из расчета согласованной ставки арендной платы, что истцом не оспаривается.
Истцом отыскивается задолженность по оплате арендных платежей за спорный период в связи с допущенной ошибкой при расчете арендной платы и изменением расчета арендной платы, определенного на основании отчета об оценке N 091112/1651 от 09.11.2012.
Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом оценки суда первой инстанции, с которой апелляционный суд соглашается.
Как установлено судом первой инстанции, пунктом 3.4 договора предусмотрено изменение в одностороннем порядке ставки арендных платежей, но не методики расчета арендной платы.
Увеличение арендной платы с ноября 2011 года произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: размер арендной платы изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.
Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы.
Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат двустороннему согласованию.
В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.
Довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы арендодателем допущена ошибка в части использования утративших силу показателей формулы расчета (а именно базовой величины стоимости строительства 1 кв. м площади), в связи с чем уведомлением от 27.11.2012 истец известил ответчика о действительном размере арендной платы по договору аренды, подлежит отклонению исходя из следующего.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как указывалось выше, согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 31.10.2011 N 1 арендная плата за пользование объектом аренды установлена согласно приложению (расчету арендной платы), являющемуся неотъемлемой частью дополнительного соглашения, и на дату заключения составила 3509 руб. 89 коп. в месяц без учета НДС. В расчете арендной платы (приложении к дополнительному соглашению) стороны определили формулу расчета арендных платежей.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Указывая на ошибочное включение в расчет арендной платы недействующих показателей базовой величины стоимости строительства 1 кв. м и коэффициента износа при заключении долгосрочного договора аренды, арендодатель не проявил должной степени осмотрительности и не согласовал расчет арендной платы в ином размере.
С учетом изложенного и применительно к статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение сторонами согласованного по размеру арендной платы условия договора также соответствует разъяснению, содержащемуся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73. Стороны отдали приоритет условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с этим доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.
В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.
Исходя из изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.10.2013 по делу N А43-9389/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Спасского муниципального района Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)