Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылался на то, что арендодатель отказал ему в возврате спорной суммы, со ссылкой на неполное исполнение обязательств по расторгнутым договорам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии от истца - закрытого акционерного общества "Водная компания "Старый источник" (ИНН 2630024445, ОГРН 1022601450838) - Вышегородцевой А.В., Ткачева Е.В. (доверенности от 01.09.2015 и 08.09.2015), от ответчика - закрытого акционерного общества "Кулон Югрос" (ИНН 2627021324, ОГРН 1052600771794) - Осадчего О.А. (доверенность от 11.03.2015), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кулон Югрос" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2015 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-12272/2014, установил следующее.
ЗАО "Водная компания "Старый источник" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Кулон Югрос" (далее - общество) о взыскании 1 987 720 рублей обеспечительных платежей по договорам аренды, в том числе 670 040 рублей по договору от 01.10.2013, 670 040 рублей по договору от 01.12.2013 и 647 640 рублей по договору от 15.01.2014 (уточненные требования).
Решением от 24.02.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.06.2015, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что истец выполнил свои обязанности арендатора по расторгнутым договорам аренды (оплатил арендную плату, вернул ответчику арендованное имущество), в связи с чем арендодатель по условиям договоров аренды обязан вернуть истцу обеспечительные платежи.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, он не обязан возвращать истцу обеспечительные платежи, так как арендатор не исполнил обязательства по возмещению убытков, причиненных возвратом помещений в ненадлежащем состоянии. Суд не выяснил, в каком техническом состоянии истец возвратил ответчику арендованное имущество, не принял во внимание, что истец не возвратил ответчику ключи от помещений. Суд не учел, что у истца имеется задолженность по арендной плате 43 293 рубля 55 копеек, подтверждаемая подписанными сторонами актами сверки.
В отзыве компания просит оставить судебные акты без изменения. В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу, представитель ответчика отклонил ее, пояснив, что требование о возмещении спорных убытков заявлено обществом и рассматривается судом в рамках другого дела.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили краткосрочные договоры аренды от 01.10.2013, от 01.12.2013 и от 15.01.2014.
По договору от 01.10.2013 в аренду сдавались складские и офисные помещения общей площадью 1570 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул. 1-ая Промышленная, 43; срок аренды с 01.10.2013 по 25.09.2014.
Предметом договора аренды от 01.12.2013 являлись помещения склада по тому же адресу общей площадью 1570 кв. м; срок договора с 01.12.2013 по 25.11.2014.
По договору от 15.01.2014 в аренду переданы складские помещения по тому же адресу общей площадью 1542 кв. м на срок с 15.01.2014 по 10.01.2015.
В силу пунктов 4.3 договоров от 01.10.2013 и 01.12.2013 арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 670 040 рублей, а по договору от 15.01.2014-647 640 рублей; платеж является обеспечением надлежащего исполнения арендатором в пользу арендодателя платежей по арендной плате и других сумм, подлежащих уплате арендатором в соответствии и в связи с договорами аренды.
Параграфом 2 приложений 6 к договорам установлено, что сумма обеспечительного платежа находится в распоряжении и пользовании арендодателя до момента возврата этой суммы арендатору в случае расторжения договоров аренды. Арендодатель и арендатор соглашаются, что обеспечительный платеж является прямо не указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) способом обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договорам и не является задатком или авансом.
Суд установил, что компания выполнила условия договоров аренды от 01.10.2013, 01.12.2013, 15.01.2014 и перечислила обществу обеспечительные платежи по всем договорам в общей сумме 1 987 720 рублей.
В силу пунктов 8.1 стороны имеют обоюдное право расторжения договоров с предварительным письменным уведомлением не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора.
22 июля 2014 года компания на основании упомянутых условий уведомила общество о расторжении договоров от 01.10.2013 и 01.12.2013, а 13.08.2014 - о расторжении договора от 15.01.2014.
Компания обратилась к обществу с требованием о возврате 1 987 720 рублей обеспечительных платежей по договорам в связи с их расторжением.
Суд установил и заявитель не оспаривает, что договоры аренды от 01.10.2013 и от 01.12.2013 расторгнуты по заявлению арендатора и прекратили свое действие с 22.08.2014, а договор от 15.01.2014 - с 13.09.2014.
Пунктом 9.1 договоров установлено, что арендатор обязан в дату досрочного расторжения договоров:
а) возвратить арендодателю помещения (включая все вмонтированное механическое и электрическое оборудование и коммуникации, а также все, что перечислено в инвентарной описи) в чистом, отделанном и отремонтированном состоянии (за исключением нормального износа в процессе использования по целевому назначению);
b) удалить все имущество арендатора, вывески, мебель и иные предметы и исправить ущерб, причиненный в результате такого удаления;
c) заменить поврежденное арендатором или пропавшее имущество арендодателя имуществом аналогичного качества.
В силу пунктов 9.3 документом, подтверждающим надлежащее исполнение арендатором обязательств по пункту 9.1, является акт приемки-передачи помещений, подписанный сторонами.
Из материалов дела следует, что общество направило компании уведомление от 11.08.2014, которым сообщило, что 14.08.2014 в связи с предстоящим расторжением договоров аренды от 01.10.2013 и 01.12.2013 состоится осмотр арендуемого помещения и просило направить представителя для участия в осмотре.
Общество представило акты осмотра от 14.08.2014 N 1 и 2 помещений склада в осях 5-6 и осях 4-5, а также офиса на антресоли в осях 3-4. В актах указано на ряд повреждений и необходимость уборки в складских и офисном помещениях, а также косметического ремонта в офисном помещении. Акты подписаны представителями общества и третьего лица - ОАО МНУ "Минераловодское", в которых зафиксирован факт неявки в назначенное время представителей компании для осмотра помещений.
Письмом от 19.08.2014 общество сообщило компании, что расторжение договоров возможно только после устранения повреждений и замечаний, отраженных в актах осмотра.
В письме от 26.08.2014 компания сообщила обществу, что 14.08.2014 ее представители прибыли на территорию общества для составления совместного акта приемки-передачи помещений, однако данный акт не составлялся ввиду отсутствия уполномоченных лиц со стороны арендодателя; работники общества сообщили о переносе даты совместного осмотра помещений на более поздний срок; с актами осмотра от 14.08.2014 компания не согласна, так как в их составлении участия не принимала по указанным причинам. Компания сообщила о прибытии своих представителей для осмотра 27.08.2014 и предложила обеспечить присутствие при осмотре представителей общества.
27 августа 2014 года компания в присутствии третьего лица (представителя Торгово-промышленной палаты Ставропольского края) составила акты приема-передачи помещений, указав на то, что данные помещения освобождены от имущества, принадлежащего арендатору. В актах также указано на отказ арендодателя от подписи и принятия помещений.
Письмом от 04.09.2014 компания пригласила общество 12.09.2014 для совместного осмотра помещений в связи с расторжением договора от 15.01.2014.
Письмом от 05.09.2014 общество пригласило компанию 08.09.2014 для совместного осмотра помещений в связи с расторжением договора от 15.01.2014.
Одновременно 05.09.2014 общество направило компании сообщение о приостановлении доступа ее сотрудников и транспорта в арендованные помещения с 18 часов 05.09.2014 в связи с невыполнением обязанностей по внесению арендной платы.
Письмом от 09.09.2014 общество известило компанию, что совместно с ее сотрудниками провела предварительный осмотр арендуемых по договору от 15.01.2014 помещений в осях 3-4, в результате которого выявлен ряд повреждений.
12 сентября 2014 года компания составила акт о недопуске обществом ее сотрудников на территорию складского комплекса для составления акта приемки-передачи.
18 сентября 2014 года компания погасила задолженность по арендной плате, после чего ее сотрудники были допущены обществом к имуществу, являвшемуся предметом договоров аренды.
Суд установил и заявитель не оспаривает, что договоры аренды от 01.10.2013 и 01.12.2013 расторгнуты по заявлению арендатора и прекратили свое действие с 22.08.2014, а договор от 15.01.2014 - с 13.09.2014.
Суд также установил, что истец освободил арендуемые помещения, извещал арендодателя о дате и времени совместного осмотра помещений для составления акта приема-передачи. Поскольку арендодатель уклонился от совместного осмотра помещений, арендатор составил акты приема-передачи в одностороннем порядке с участием третьего лица - представителя Торгово-промышленной палаты Ставропольского края.
Общество ссылается на то, что компания причинила ему убытки в связи с неисполнением обязанности возвратить арендодателю помещение в надлежащем техническом состоянии; общество по условиям договоров аренды вправе отнести обеспечительный платеж в счет погашения этих убытков; согласно пунктам 7 приложений 6 общество обязано вернуть обеспечительный платеж только после полного исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ устанавливает открытый перечень способов обеспечения обязательств, в связи с чем стороны вправе согласовать способ обеспечения, не предусмотренный законом.
Арендодатель в силу параграфов 3 приложений 6 к договорам аренды имеет право производить вычеты из обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся арендодателю в связи с договорами аренды и не полученных в надлежащий срок.
В то же время согласно параграфам 4 приложений 6 арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме о вычете любой суммы из суммы обеспечительного платежа. Такое уведомление (а также соответствующий счет) должно быть направлено арендатору в течение 14 дней с даты осуществления вычета арендодателем и должно содержать расчет суммы вычета, информацию о причине вычета и дате вычета.
В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения обществом указанного порядка - направления обществом компании уведомления о зачете спорной суммы обеспечительных платежей (1 987 720 рублей) в счет убытков ответчика с расчетом таких убытков на названную сумму.
Напротив, в материалах дела имеется письмо общества от 08.12.2014 N 78/14/01, адресованное компании, в котором ответчик сообщает о зачете всей суммы обеспечительных платежей в счет задолженности по арендной плате с 23.08.2014 по ноябрь 2014 года и с 14.09.2014 по ноябрь 2014 года, то есть за период после расторжения договоров аренды.
В отзыве на иск от 16.12.2014 ответчик заявил, что не считает договоры аренды расторгнутыми, так как истцом не соблюдены установленные договорами условия и порядок передачи помещений, и указал, что суммы обеспечительного платежа удержаны в счет погашения задолженности истца по арендным платежам.
Поскольку суд установил, что договоры аренды расторгнуты с 22.08.2014 и 13.09.2014, за период их действия арендная плата внесена в полном объеме, основания для удержания обеспечительных платежей в счет убытков арендодателя в рассматриваемом деле не доказаны, суд обоснованно взыскал с ответчика спорную сумму.
Ссылка заявителя на то, что истец оставил спорные помещения в ненадлежащем техническом состоянии, может быть предметом доказывания по иску общества к компании о взыскании убытков.
Довод о том, что истец не вернул ответчику ключи от помещений, не принимается. Из материалов дела следует, что ответчик в состоянии ограничить допуск представителей истца в спорные помещения и при наличии у последнего ключей от этих помещений, в связи с чем эти помещения не могут считаться оставшимися в распоряжении истца.
Ссылка заявителя на то, что у общества имеется задолженность по договорам в сумме 43 293 рублей 55 копеек за август - сентябрь 2014 года, которая погашена за счет обеспечительного платежа, не принимается, так как указанный довод не заявлялся в судах первой и апелляционной инстанции, в силу чего не мог быть предметом исследования и оценки этих судов.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. В силу статьи 286, части 2 статьи 287, части 1 статьи 288 названного Кодекса суд кассационной инстанции не вправе исследовать и давать оценку новым доводам и возражениям, не исследованным в установленном законом порядке при рассмотрении дела в суде первой или апелляционной инстанции, принимать новые доказательства, которые не были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.
Доводы жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в кассационном порядке.
Учитывая изложенное основания для отмены судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу N А63-12272/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.09.2015 N Ф08-5205/2015 ПО ДЕЛУ N А63-12272/2014
Требование: О взыскании обеспечительных платежей по договорам аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор ссылался на то, что арендодатель отказал ему в возврате спорной суммы, со ссылкой на неполное исполнение обязательств по расторгнутым договорам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2015 г. по делу N А63-12272/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии от истца - закрытого акционерного общества "Водная компания "Старый источник" (ИНН 2630024445, ОГРН 1022601450838) - Вышегородцевой А.В., Ткачева Е.В. (доверенности от 01.09.2015 и 08.09.2015), от ответчика - закрытого акционерного общества "Кулон Югрос" (ИНН 2627021324, ОГРН 1052600771794) - Осадчего О.А. (доверенность от 11.03.2015), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кулон Югрос" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2015 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Казакова Г.В.) по делу N А63-12272/2014, установил следующее.
ЗАО "Водная компания "Старый источник" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Кулон Югрос" (далее - общество) о взыскании 1 987 720 рублей обеспечительных платежей по договорам аренды, в том числе 670 040 рублей по договору от 01.10.2013, 670 040 рублей по договору от 01.12.2013 и 647 640 рублей по договору от 15.01.2014 (уточненные требования).
Решением от 24.02.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.06.2015, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что истец выполнил свои обязанности арендатора по расторгнутым договорам аренды (оплатил арендную плату, вернул ответчику арендованное имущество), в связи с чем арендодатель по условиям договоров аренды обязан вернуть истцу обеспечительные платежи.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, он не обязан возвращать истцу обеспечительные платежи, так как арендатор не исполнил обязательства по возмещению убытков, причиненных возвратом помещений в ненадлежащем состоянии. Суд не выяснил, в каком техническом состоянии истец возвратил ответчику арендованное имущество, не принял во внимание, что истец не возвратил ответчику ключи от помещений. Суд не учел, что у истца имеется задолженность по арендной плате 43 293 рубля 55 копеек, подтверждаемая подписанными сторонами актами сверки.
В отзыве компания просит оставить судебные акты без изменения. В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу, представитель ответчика отклонил ее, пояснив, что требование о возмещении спорных убытков заявлено обществом и рассматривается судом в рамках другого дела.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили краткосрочные договоры аренды от 01.10.2013, от 01.12.2013 и от 15.01.2014.
По договору от 01.10.2013 в аренду сдавались складские и офисные помещения общей площадью 1570 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул. 1-ая Промышленная, 43; срок аренды с 01.10.2013 по 25.09.2014.
Предметом договора аренды от 01.12.2013 являлись помещения склада по тому же адресу общей площадью 1570 кв. м; срок договора с 01.12.2013 по 25.11.2014.
По договору от 15.01.2014 в аренду переданы складские помещения по тому же адресу общей площадью 1542 кв. м на срок с 15.01.2014 по 10.01.2015.
В силу пунктов 4.3 договоров от 01.10.2013 и 01.12.2013 арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 670 040 рублей, а по договору от 15.01.2014-647 640 рублей; платеж является обеспечением надлежащего исполнения арендатором в пользу арендодателя платежей по арендной плате и других сумм, подлежащих уплате арендатором в соответствии и в связи с договорами аренды.
Параграфом 2 приложений 6 к договорам установлено, что сумма обеспечительного платежа находится в распоряжении и пользовании арендодателя до момента возврата этой суммы арендатору в случае расторжения договоров аренды. Арендодатель и арендатор соглашаются, что обеспечительный платеж является прямо не указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) способом обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договорам и не является задатком или авансом.
Суд установил, что компания выполнила условия договоров аренды от 01.10.2013, 01.12.2013, 15.01.2014 и перечислила обществу обеспечительные платежи по всем договорам в общей сумме 1 987 720 рублей.
В силу пунктов 8.1 стороны имеют обоюдное право расторжения договоров с предварительным письменным уведомлением не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора.
22 июля 2014 года компания на основании упомянутых условий уведомила общество о расторжении договоров от 01.10.2013 и 01.12.2013, а 13.08.2014 - о расторжении договора от 15.01.2014.
Компания обратилась к обществу с требованием о возврате 1 987 720 рублей обеспечительных платежей по договорам в связи с их расторжением.
Суд установил и заявитель не оспаривает, что договоры аренды от 01.10.2013 и от 01.12.2013 расторгнуты по заявлению арендатора и прекратили свое действие с 22.08.2014, а договор от 15.01.2014 - с 13.09.2014.
Пунктом 9.1 договоров установлено, что арендатор обязан в дату досрочного расторжения договоров:
а) возвратить арендодателю помещения (включая все вмонтированное механическое и электрическое оборудование и коммуникации, а также все, что перечислено в инвентарной описи) в чистом, отделанном и отремонтированном состоянии (за исключением нормального износа в процессе использования по целевому назначению);
b) удалить все имущество арендатора, вывески, мебель и иные предметы и исправить ущерб, причиненный в результате такого удаления;
c) заменить поврежденное арендатором или пропавшее имущество арендодателя имуществом аналогичного качества.
В силу пунктов 9.3 документом, подтверждающим надлежащее исполнение арендатором обязательств по пункту 9.1, является акт приемки-передачи помещений, подписанный сторонами.
Из материалов дела следует, что общество направило компании уведомление от 11.08.2014, которым сообщило, что 14.08.2014 в связи с предстоящим расторжением договоров аренды от 01.10.2013 и 01.12.2013 состоится осмотр арендуемого помещения и просило направить представителя для участия в осмотре.
Общество представило акты осмотра от 14.08.2014 N 1 и 2 помещений склада в осях 5-6 и осях 4-5, а также офиса на антресоли в осях 3-4. В актах указано на ряд повреждений и необходимость уборки в складских и офисном помещениях, а также косметического ремонта в офисном помещении. Акты подписаны представителями общества и третьего лица - ОАО МНУ "Минераловодское", в которых зафиксирован факт неявки в назначенное время представителей компании для осмотра помещений.
Письмом от 19.08.2014 общество сообщило компании, что расторжение договоров возможно только после устранения повреждений и замечаний, отраженных в актах осмотра.
В письме от 26.08.2014 компания сообщила обществу, что 14.08.2014 ее представители прибыли на территорию общества для составления совместного акта приемки-передачи помещений, однако данный акт не составлялся ввиду отсутствия уполномоченных лиц со стороны арендодателя; работники общества сообщили о переносе даты совместного осмотра помещений на более поздний срок; с актами осмотра от 14.08.2014 компания не согласна, так как в их составлении участия не принимала по указанным причинам. Компания сообщила о прибытии своих представителей для осмотра 27.08.2014 и предложила обеспечить присутствие при осмотре представителей общества.
27 августа 2014 года компания в присутствии третьего лица (представителя Торгово-промышленной палаты Ставропольского края) составила акты приема-передачи помещений, указав на то, что данные помещения освобождены от имущества, принадлежащего арендатору. В актах также указано на отказ арендодателя от подписи и принятия помещений.
Письмом от 04.09.2014 компания пригласила общество 12.09.2014 для совместного осмотра помещений в связи с расторжением договора от 15.01.2014.
Письмом от 05.09.2014 общество пригласило компанию 08.09.2014 для совместного осмотра помещений в связи с расторжением договора от 15.01.2014.
Одновременно 05.09.2014 общество направило компании сообщение о приостановлении доступа ее сотрудников и транспорта в арендованные помещения с 18 часов 05.09.2014 в связи с невыполнением обязанностей по внесению арендной платы.
Письмом от 09.09.2014 общество известило компанию, что совместно с ее сотрудниками провела предварительный осмотр арендуемых по договору от 15.01.2014 помещений в осях 3-4, в результате которого выявлен ряд повреждений.
12 сентября 2014 года компания составила акт о недопуске обществом ее сотрудников на территорию складского комплекса для составления акта приемки-передачи.
18 сентября 2014 года компания погасила задолженность по арендной плате, после чего ее сотрудники были допущены обществом к имуществу, являвшемуся предметом договоров аренды.
Суд установил и заявитель не оспаривает, что договоры аренды от 01.10.2013 и 01.12.2013 расторгнуты по заявлению арендатора и прекратили свое действие с 22.08.2014, а договор от 15.01.2014 - с 13.09.2014.
Суд также установил, что истец освободил арендуемые помещения, извещал арендодателя о дате и времени совместного осмотра помещений для составления акта приема-передачи. Поскольку арендодатель уклонился от совместного осмотра помещений, арендатор составил акты приема-передачи в одностороннем порядке с участием третьего лица - представителя Торгово-промышленной палаты Ставропольского края.
Общество ссылается на то, что компания причинила ему убытки в связи с неисполнением обязанности возвратить арендодателю помещение в надлежащем техническом состоянии; общество по условиям договоров аренды вправе отнести обеспечительный платеж в счет погашения этих убытков; согласно пунктам 7 приложений 6 общество обязано вернуть обеспечительный платеж только после полного исполнения арендатором своих обязательств по договору аренды.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ устанавливает открытый перечень способов обеспечения обязательств, в связи с чем стороны вправе согласовать способ обеспечения, не предусмотренный законом.
Арендодатель в силу параграфов 3 приложений 6 к договорам аренды имеет право производить вычеты из обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся арендодателю в связи с договорами аренды и не полученных в надлежащий срок.
В то же время согласно параграфам 4 приложений 6 арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме о вычете любой суммы из суммы обеспечительного платежа. Такое уведомление (а также соответствующий счет) должно быть направлено арендатору в течение 14 дней с даты осуществления вычета арендодателем и должно содержать расчет суммы вычета, информацию о причине вычета и дате вычета.
В материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения обществом указанного порядка - направления обществом компании уведомления о зачете спорной суммы обеспечительных платежей (1 987 720 рублей) в счет убытков ответчика с расчетом таких убытков на названную сумму.
Напротив, в материалах дела имеется письмо общества от 08.12.2014 N 78/14/01, адресованное компании, в котором ответчик сообщает о зачете всей суммы обеспечительных платежей в счет задолженности по арендной плате с 23.08.2014 по ноябрь 2014 года и с 14.09.2014 по ноябрь 2014 года, то есть за период после расторжения договоров аренды.
В отзыве на иск от 16.12.2014 ответчик заявил, что не считает договоры аренды расторгнутыми, так как истцом не соблюдены установленные договорами условия и порядок передачи помещений, и указал, что суммы обеспечительного платежа удержаны в счет погашения задолженности истца по арендным платежам.
Поскольку суд установил, что договоры аренды расторгнуты с 22.08.2014 и 13.09.2014, за период их действия арендная плата внесена в полном объеме, основания для удержания обеспечительных платежей в счет убытков арендодателя в рассматриваемом деле не доказаны, суд обоснованно взыскал с ответчика спорную сумму.
Ссылка заявителя на то, что истец оставил спорные помещения в ненадлежащем техническом состоянии, может быть предметом доказывания по иску общества к компании о взыскании убытков.
Довод о том, что истец не вернул ответчику ключи от помещений, не принимается. Из материалов дела следует, что ответчик в состоянии ограничить допуск представителей истца в спорные помещения и при наличии у последнего ключей от этих помещений, в связи с чем эти помещения не могут считаться оставшимися в распоряжении истца.
Ссылка заявителя на то, что у общества имеется задолженность по договорам в сумме 43 293 рублей 55 копеек за август - сентябрь 2014 года, которая погашена за счет обеспечительного платежа, не принимается, так как указанный довод не заявлялся в судах первой и апелляционной инстанции, в силу чего не мог быть предметом исследования и оценки этих судов.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. В силу статьи 286, части 2 статьи 287, части 1 статьи 288 названного Кодекса суд кассационной инстанции не вправе исследовать и давать оценку новым доводам и возражениям, не исследованным в установленном законом порядке при рассмотрении дела в суде первой или апелляционной инстанции, принимать новые доказательства, которые не были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.
Доводы жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в кассационном порядке.
Учитывая изложенное основания для отмены судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2015 по делу N А63-12272/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)