Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Уманя И.Н.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2013 года по делу N А33-3415/2013 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Споткай Л.Е., Юдин Д.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аренда" (ОГРН 1122468040727, далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - департамент, ответчик) об обязании привести нежилое помещение N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11, в состояние, соответствующее условиям договора аренды нежилого помещения N 12326 от 26.11.2012, а именно: восстановить подачу отопления, электроснабжения, водоснабжения, а также восстановить канализацию.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2013 года заявленные обществом требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, у общества отсутствуют основания, предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, для применения к арендодателю ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Недостатки помещения были оговорены сторонами договора аренды при его заключении.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на сайте www.torgi.gov.ru, www.adm.krsk.ru была размещена аукционная документация, в соответствии с которой департамент сообщал о проведении 26.11.2012 в 15.00 аукциона на право заключения договора аренды на нежилое помещение N 6, общей площадью 31,1 кв. м, нежилого здания по адресу: Россия, Красноярский край, ул. Брянская, 11 (Лот 1). В помещении имеется инженерное обеспечение: местное отопление, водопровод, канализация, электроснабжение.
07.11.2012 общество обратилось в департамент с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды указанного выше объекта. В заявке Истец письменно подтвердил свое согласие на заключение договора аренды объекта в соответствии с проектом договора аренды и на условиях документации об аукционе.
26.11.2012 стороны на основании протокола аукциона от 16.11.2011 N б/н на условиях, определенных документацией на право заключения договора аренды объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, заключили договор аренды нежилого помещения N 12326 в соответствии с которым арендодатель (Департамент) передает по акту приема-передачи, а арендатор (Общество) обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 6 площадью 31,1 кв. м, реестровый N СТР11311, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Брянская, 11, для использования под деятельность, не запрещенную и не противоречащую законодательству в Российской Федерации.
В приложении N 3 к договору указаны подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости.
В пункте 13 приложения указано, что в помещении имеется местное отопление, имеются канализация, водопровод, электроснабжение.
Как следует из содержания акта приема-передачи от 26.11.2012, фактическое состояние объекта не соответствует характеристикам, указанным в приложении N 3 к договору. При осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.
В письме от 27.12.2012 (поступило в департамент 10.01.2013) общество потребовало от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору N 12326 от 26.11.2012.
В письменном ответе от 08.02.2013 N 4755 департамент указал, что по условиям договора аренды арендатор обязан за счет собственных средств производить работы по капитальному ремонту.
Обращаясь в суд с настоящим иском, общество просит обязать департамент устранить недостатки имущества переданного ему в аренду за счет последнего.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи арендованного имущества в пользование истцу подтвержден материалами дела.
В силу части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Таким образом, законом установлены способы защиты прав арендатора в случае обнаружения им недостатков арендованного имущества.
Судами установлено, что помещение N 6 выставлено на торги на право заключения договора аренды как помещение, имеющие все коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация и электроснабжение). В техническом паспорте на помещение также содержатся сведения о наличии всех коммуникаций в помещении. Договор аренды содержит ссылку на приложение N 3, в котором указаны подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе наличие местного отопления, канализации, водопровода, электроснабжения.
Суды, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела акт приема-передачи от 26.11.2012, заключение эксперта N 64/09/13, экспертное заключение N 77/10/13, установили, что фактическое состояние объекта не соответствует характеристикам, указанным в приложении N 3 к договору, при осмотре помещения сторонами установлено отсутствие в помещении отопления, канализации, водопровода, электроснабжения.
При таких обстоятельствах правомерным является вывод судов о наличие у истца права требования от ответчика безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору.
Довод кассационной жалобы о том, что у истца отсутствуют основания, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения к арендодателю ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, как не основанный на нормах права, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить, что обществу заранее было известно об отсутствии в интересующем его помещении коммуникаций. Департамент (арендодатель) не оговорил указанные недостатки (отсутствие коммуникаций) при заключении договора аренды. Аукционная документация и договор аренды, заключенные между сторонами, содержат информацию о наличии всех коммуникаций в спорном помещении, а наличие в акте приема-передачи оговорки "претензий по техническому состоянию имущества не имеется" само по себе значения не имеет, поскольку при осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.
Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, указанные доводы судами рассмотрены и им дана надлежащая оценка, что нашло свое отражение в судебных актах. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2014 года по делу N А33-3415/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании определения от 28 апреля 2014 года, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 19.06.2014 ПО ДЕЛУ N А33-3415/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2014 г. по делу N А33-3415/2013
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Уманя И.Н.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2013 года по делу N А33-3415/2013 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Калашникова К.Г.; суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Споткай Л.Е., Юдин Д.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аренда" (ОГРН 1122468040727, далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - департамент, ответчик) об обязании привести нежилое помещение N 6 по адресу: г. Красноярск, ул. Брянская, д. 11, в состояние, соответствующее условиям договора аренды нежилого помещения N 12326 от 26.11.2012, а именно: восстановить подачу отопления, электроснабжения, водоснабжения, а также восстановить канализацию.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2013 года заявленные обществом требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, у общества отсутствуют основания, предусмотренные статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, для применения к арендодателю ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Недостатки помещения были оговорены сторонами договора аренды при его заключении.
В отзыве на кассационную жалобу общество считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на сайте www.torgi.gov.ru, www.adm.krsk.ru была размещена аукционная документация, в соответствии с которой департамент сообщал о проведении 26.11.2012 в 15.00 аукциона на право заключения договора аренды на нежилое помещение N 6, общей площадью 31,1 кв. м, нежилого здания по адресу: Россия, Красноярский край, ул. Брянская, 11 (Лот 1). В помещении имеется инженерное обеспечение: местное отопление, водопровод, канализация, электроснабжение.
07.11.2012 общество обратилось в департамент с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды указанного выше объекта. В заявке Истец письменно подтвердил свое согласие на заключение договора аренды объекта в соответствии с проектом договора аренды и на условиях документации об аукционе.
26.11.2012 стороны на основании протокола аукциона от 16.11.2011 N б/н на условиях, определенных документацией на право заключения договора аренды объектов недвижимости, являющихся муниципальной собственностью, заключили договор аренды нежилого помещения N 12326 в соответствии с которым арендодатель (Департамент) передает по акту приема-передачи, а арендатор (Общество) обязуется принять во временное пользование нежилое помещение N 6 площадью 31,1 кв. м, реестровый N СТР11311, расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Брянская, 11, для использования под деятельность, не запрещенную и не противоречащую законодательству в Российской Федерации.
В приложении N 3 к договору указаны подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости.
В пункте 13 приложения указано, что в помещении имеется местное отопление, имеются канализация, водопровод, электроснабжение.
Как следует из содержания акта приема-передачи от 26.11.2012, фактическое состояние объекта не соответствует характеристикам, указанным в приложении N 3 к договору. При осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.
В письме от 27.12.2012 (поступило в департамент 10.01.2013) общество потребовало от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору N 12326 от 26.11.2012.
В письменном ответе от 08.02.2013 N 4755 департамент указал, что по условиям договора аренды арендатор обязан за счет собственных средств производить работы по капитальному ремонту.
Обращаясь в суд с настоящим иском, общество просит обязать департамент устранить недостатки имущества переданного ему в аренду за счет последнего.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт передачи арендованного имущества в пользование истцу подтвержден материалами дела.
В силу части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Таким образом, законом установлены способы защиты прав арендатора в случае обнаружения им недостатков арендованного имущества.
Судами установлено, что помещение N 6 выставлено на торги на право заключения договора аренды как помещение, имеющие все коммуникации (отопление, водоснабжение, канализация и электроснабжение). В техническом паспорте на помещение также содержатся сведения о наличии всех коммуникаций в помещении. Договор аренды содержит ссылку на приложение N 3, в котором указаны подробные характеристики передаваемого в аренду объекта недвижимости, в том числе наличие местного отопления, канализации, водопровода, электроснабжения.
Суды, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела акт приема-передачи от 26.11.2012, заключение эксперта N 64/09/13, экспертное заключение N 77/10/13, установили, что фактическое состояние объекта не соответствует характеристикам, указанным в приложении N 3 к договору, при осмотре помещения сторонами установлено отсутствие в помещении отопления, канализации, водопровода, электроснабжения.
При таких обстоятельствах правомерным является вывод судов о наличие у истца права требования от ответчика безвозмездного устранения недостатков имущества, переданного в аренду по договору.
Довод кассационной жалобы о том, что у истца отсутствуют основания, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации для применения к арендодателю ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен, как не основанный на нормах права, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие установить, что обществу заранее было известно об отсутствии в интересующем его помещении коммуникаций. Департамент (арендодатель) не оговорил указанные недостатки (отсутствие коммуникаций) при заключении договора аренды. Аукционная документация и договор аренды, заключенные между сторонами, содержат информацию о наличии всех коммуникаций в спорном помещении, а наличие в акте приема-передачи оговорки "претензий по техническому состоянию имущества не имеется" само по себе значения не имеет, поскольку при осмотре помещения сторонами установлено, что в помещении отсутствует отопление, канализация, водопровод, электроснабжение.
Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, указанные доводы судами рассмотрены и им дана надлежащая оценка, что нашло свое отражение в судебных актах. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 ноября 2014 года по делу N А33-3415/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании определения от 28 апреля 2014 года, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
И.Н.УМАНЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)