Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг, впоследствии сделка купли-продажи квартиры не состоялась по причине отсутствия необходимых документов для регистрации договора, что, по мнению истца, нарушает его права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хусаинов Р.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего - судьи Г.А. Романовой,
судей Л.Ф. Валиевой, А.Ш. Ахметшиной,
при секретаре судебного заседания З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф. Валиевой гражданское дело по апелляционной жалобе представителя индивидуального предпринимателя Ф.Д.А. - Ф.О.Ю. на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 27 марта 2014 года, которым постановлено:
иск Т.Г.Г. к индивидуальному предпринимателю Ф.Д.А. о расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате частичного платежа за приобретаемую квартиру удовлетворить частично.
Расторгнуть договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ф.Д.А. и Т.Г.Г.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.Д.А. в пользу Т.Г.Г. платеж за приобретаемую квартиру в размере 50 000 рублей, неустойку в размере 3 000 рублей, штраф в размере 26 500 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.Д.А. государственную пошлину в размере 1 790 рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения в поддержку жалобы представителя Ф.Д.А. - Ф.О.Ю., заслушав возражения Т.Г.Г., Судебная коллегия
установила:
Т.Г.Г. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.Д.А. (далее ИП Ф.Д.А.) о расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате частичного платежа за приобретаемую квартиру.
В обоснование заявленных требований указано, что 10 июня 2013 года между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг сроком до 16 июля 2013 года, по условиям которого ответчик обязался подготовить необходимые документы для оформления сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Пунктом 3.1 договора и приложением N 1 к договору предусмотрено внесение Т.Г.Г. денежных средств в размере 50 000 рублей ИП Ф.Д.А. в качестве частичного платежа за приобретаемую квартиру.
Денежные средства в указанном размере были приняты представителем ИП Ф.Д.А. - Ф.О.Ю.
Для совершения сделки купли-продажи приобретаемой квартиры требовалось разрешение Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани", поскольку одним из долевых собственников вышеуказанной квартиры являлась несовершеннолетняя У.С.М.
14 июля 2013 года представитель ответчика Ф.О.Ю. известила истицу о назначенной дате регистрации сделки в Зареченском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на 15 июля 2013 года.
15 июля 2013 года сделка купли-продажи квартиры не состоялась по причине отсутствия необходимых документов для регистрации договора, а именно: письменного разрешения Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани".
23 июля 2013 года истица обратилась к ответчику с претензией о возврате внесенного платежа в размере 50 000 рублей, однако 06 августа 2013 года в удовлетворении требований истца ответчиком было отказано.
Просит расторгнуть договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года, заключенный между Т.Г.Г. и ИП Ф.Д.А., обязать ответчика возвратить частичный платеж за приобретаемую квартиру в размере 50 000 рублей, взыскать неустойку в порядке части 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за период с 26 июля 2013 года по 15 ноября 2013 года в размере 50 000 рублей.
В судебном заседании истица Т.Г.Г. исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ИП Ф.Д.А. - П.Л.С. иск не признала.
Представитель третьего лица - Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани" не явился, извещен.
Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.
В апелляционной жалобе представителя Ф.Д.А. - Ф.О.Ю. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного. В частности, указано, что суд не установил, какие существенные нарушения были допущены со стороны ответчика. Полагает, что обязательства исполнены в полном объеме, разрешение органов опеки на совершение сделки получено 12 июля 2013 года. Считает, что Т.Г.Г. уклонялась от заключения сделки. Указывает на отсутствие досудебной претензии о расторжении договора и невозможности его расторжения в связи с прекращением его действия. Сумма 50 000 рублей не является вознаграждением.
Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со статьей 56 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из материалов дела усматривается, что 10 июня 2013 года между Т.Г.Г. (клиентом) и ИП Ф.Д.А. (риэлтором) заключен договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг.
В соответствии с пунктом 1.1 договора риэлтор обязался по поручению клиента совершить действия, направленные на приобретение клиентом объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей У.С.М., У.А.З. и несовершеннолетней У.С.М. на праве собственности, а клиент обязался приобрести данный объект.
Пунктом 1.3 договора определено, что данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора возмездного оказания услуг и агентского договора.
Исходя из анализа положений статей 1005, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации агентский договор является одним из видов договора об оказании услуг.
В силу статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Разделом 2 вышеназванного договора предусмотрены обязанности риэлтора: подготовка необходимых документов для надлежащего оформления сделки; предоставление информации о документах, имеющих значение для регистрации сделки; организация подготовки и надлежащего оформления договора купли-продажи; уведомление клиента о времени и месте его оформления и расчетов за объект не позднее, чем за один день до сделки; оказание содействия в регистрации сделки и в организации взаиморасчетов между сторонами сделки.
Срок действия договора был определен до 16 июля 2013 года.
Пунктами 1.1, 3.1 договора и приложением N 1 к нему предусмотрено внесение истицей Т.Г.Г. денежных средств в размере 50 000 рублей ИП Ф.Д.А. в качестве частичного платежа за приобретаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для последующей передачи продавцам квартиры У.С.М., У.А.З. и У.С.М..
Денежные средства в указанном размере были приняты представителем ИП Ф.Д.А. - Ф.О.Ю., о чем свидетельствуют подписи в приложении N 1 к договору от 10 июня 2013 года и данное обстоятельство не оспаривается сторонами.
Как следует из письменных материалов дела, У.А.З., У.С.М., действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь У.С.М., в свою очередь, заключили 01 апреля 2013 года с ИП Ф.Д.А. договор по оказанию консультационных и маркетинговых услуг для совершения последним действий, направленных на продажу их квартиры по указанному выше адресу, и совершения им действий по поиску и приобретению для них двух других объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 7.7 и 7.8 договора от 01 апреля 2013 года агент, отвечающий за выполнение договора, Ф.О.Ю. вправе получить от имени клиентов аванс за объект N 1 и внести в виде аванса за приобретаемые объекты N 2 и N 3.
Согласно расписке от 15 июня 2013 года У.С.М. получила от Ф.О.Ю. денежные средства в размере 20 000 рублей, внесенные Т.Г.Г. по договору от 10 июня 2013 года, в качестве частичного платежа за продаваемую квартиру по адресу: <адрес>.
Доверенностью N 1 на право внесения денежных средств и заключение договора от 10 июня 2013 года У.С.М. наделила Ф.О.Ю. полномочиями заключить от ее имени договор, обеспечивающий в дальнейшем заключение договора купли-продажи приобретаемой квартиры по адресу: <адрес>, и внести от ее имени денежные средства в размере 30 000 рублей, полученные в качестве частичного платежа за продаваемую недвижимость по адресу: <адрес>.
Установлено, что для совершения сделки купли-продажи приобретаемой истицей квартиры требовалось разрешение Отдела опеки и попечительства муниципального образования "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани", поскольку одним из долевых собственников вышеуказанной квартиры являлась несовершеннолетняя У.С.М.
Согласно имеющейся в материалах дела копии телеграммы, представитель ответчика Ф.О.Ю. извещала Т.Г.Г. о назначенной дате регистрации сделки в Зареченском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на 15 июля 2013 года.
15 июля 2013 года сделка купли-продажи квартиры не состоялась.
23 июля 2013 года истица обратилась к ответчику с претензией о возврате внесенного платежа в размере 50 000 рублей, однако в удовлетворении требований было отказано.
Разрешая спор по существу, и удовлетворяя требования Т.Г.Г. о расторжении договора на оказание маркетинговых и консультационных услуг и возврате частичного платежа за квартиру в размере 50 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в установленный договором срок не выполнил в полном объеме обязательства по подготовке необходимых документов для оформления сделки, а именно: не было получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
С данными выводами суда Судебная коллегия не может согласиться в силу нижеследующего.
В силу части 2 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
На основании части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
На основании статьи 21 указанного закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Судом установлено, что одним из собственников продаваемой квартиры по адресу: <адрес>, на момент предполагаемой даты совершения сделки являлась несовершеннолетняя У.С.М.
20 июня 2013 года в Отдел опеки и попечительства муниципального образования "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани" было подано заявление о разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры, принадлежащей в долевой собственности У.С.М., что подтверждается сообщением N.... от 03 июня 2014 года.
Как следует из выписки из протокола заседании комиссии Администрации Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани по вопросам защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетних от 12 июля 2013 года N...., У.С.М. разрешено оформление вышеуказанной сделки.
В суде апелляционной инстанции Т.Г.Г. не отрицала тот факт, что Ф.О.Ю. ставила ее в известность относительно одобрения сделки.
Довод Т.Г.Г. о том, что распоряжение о разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры в письменном виде было получено лишь 17 июля 2013 года, то есть после истечения срока действии договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года, не имеет правового значения по рассматриваемому спору, поскольку все необходимые действия, для получения указанного разрешения со стороны ответчика были выполнены.
Кроме того, из имеющихся в деле телеграмм, направлявшихся представителем ИП Ф.Д.А. - Ф.О.Ю. в адрес Т.Г.Г. следует, что истица была приглашена 15 июля 2013 года в Зареченский отдел Росреестра для регистрации сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
15 июля 2013 года в зареченский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от заявителей У.А.З., У.С.М., и ее представителя У.С.М. принято на государственную регистрацию заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в книгу учета входящих документов N.... внесена запись N.....
Т.Г.Г. в назначенное в указанный день для совершения сделки не явилась.
В этот же день было принято заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в книгу учета входящих документов N.... внесена запись N.....
Более того, Ф.О.Ю. в адрес Т.Г.Г. направляла также телеграмму с предложением назначить встречу У.С.М. и У.А.З. для обсуждения условий сделки купли-продажи квартиры на более выгодных условий по сравнению с условиями договора.
Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестном выполнении своих обязательств ответчиком.
Отказ истцы явиться в назначенное время и место для заключения сделки, а равно отказ истицы от предложения заключить сделку на более выгодных для нее условиях, Судебная коллегия расценивает как отказ от исполнения обязательств по договору.
В соответствии с пунктом 3.5 договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года Т.Г.Г. обязалась выполнить все действия и формальности, необходимые для совершения сделки купли-продажи объекта на условиях договора, в том числе прибыть для совершения сделки в место и время, указанное риэлтором.
Пунктом 6.4, предусматривающим ответственность сторон по договору, установлено, что в случае невыполнения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору клиентом, внесенная денежная сумма в счет приобретаемого объекта остается у продавца риэлтора. Все вопросы, связанные с возвратом данной суммы, переданной по поручению клиента риэлтором - продавцу, решаются клиентом самостоятельно.
Вместе с тем, искомая сумма, представляющая собой часть платежа за вышеуказанную квартиру, не была предметом истребования ее у продавцов квартиры, в соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требования Т.Г.Г. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 199, пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 27 марта 2014 года по данному делу отменить и принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Т.Г.Г. к индивидуальному предпринимателю Ф.Д.А. о расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате частичного платежа за приобретаемую квартиру отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 09.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7281/2014
Требование: О расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате денежной суммы.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг, впоследствии сделка купли-продажи квартиры не состоялась по причине отсутствия необходимых документов для регистрации договора, что, по мнению истца, нарушает его права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2014 г. по делу N 33-7281/2014
Судья: Хусаинов Р.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего - судьи Г.А. Романовой,
судей Л.Ф. Валиевой, А.Ш. Ахметшиной,
при секретаре судебного заседания З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.Ф. Валиевой гражданское дело по апелляционной жалобе представителя индивидуального предпринимателя Ф.Д.А. - Ф.О.Ю. на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 27 марта 2014 года, которым постановлено:
иск Т.Г.Г. к индивидуальному предпринимателю Ф.Д.А. о расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате частичного платежа за приобретаемую квартиру удовлетворить частично.
Расторгнуть договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем Ф.Д.А. и Т.Г.Г.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.Д.А. в пользу Т.Г.Г. платеж за приобретаемую квартиру в размере 50 000 рублей, неустойку в размере 3 000 рублей, штраф в размере 26 500 рублей.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Ф.Д.А. государственную пошлину в размере 1 790 рублей в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения в поддержку жалобы представителя Ф.Д.А. - Ф.О.Ю., заслушав возражения Т.Г.Г., Судебная коллегия
установила:
Т.Г.Г. обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Ф.Д.А. (далее ИП Ф.Д.А.) о расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате частичного платежа за приобретаемую квартиру.
В обоснование заявленных требований указано, что 10 июня 2013 года между истцом и ответчиком был заключен договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг сроком до 16 июля 2013 года, по условиям которого ответчик обязался подготовить необходимые документы для оформления сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Пунктом 3.1 договора и приложением N 1 к договору предусмотрено внесение Т.Г.Г. денежных средств в размере 50 000 рублей ИП Ф.Д.А. в качестве частичного платежа за приобретаемую квартиру.
Денежные средства в указанном размере были приняты представителем ИП Ф.Д.А. - Ф.О.Ю.
Для совершения сделки купли-продажи приобретаемой квартиры требовалось разрешение Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани", поскольку одним из долевых собственников вышеуказанной квартиры являлась несовершеннолетняя У.С.М.
14 июля 2013 года представитель ответчика Ф.О.Ю. известила истицу о назначенной дате регистрации сделки в Зареченском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на 15 июля 2013 года.
15 июля 2013 года сделка купли-продажи квартиры не состоялась по причине отсутствия необходимых документов для регистрации договора, а именно: письменного разрешения Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани".
23 июля 2013 года истица обратилась к ответчику с претензией о возврате внесенного платежа в размере 50 000 рублей, однако 06 августа 2013 года в удовлетворении требований истца ответчиком было отказано.
Просит расторгнуть договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года, заключенный между Т.Г.Г. и ИП Ф.Д.А., обязать ответчика возвратить частичный платеж за приобретаемую квартиру в размере 50 000 рублей, взыскать неустойку в порядке части 5 статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" за период с 26 июля 2013 года по 15 ноября 2013 года в размере 50 000 рублей.
В судебном заседании истица Т.Г.Г. исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ИП Ф.Д.А. - П.Л.С. иск не признала.
Представитель третьего лица - Отдела опеки и попечительства муниципального учреждения "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани" не явился, извещен.
Суд вынес решение в вышеприведенной формулировке.
В апелляционной жалобе представителя Ф.Д.А. - Ф.О.Ю. ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного. В частности, указано, что суд не установил, какие существенные нарушения были допущены со стороны ответчика. Полагает, что обязательства исполнены в полном объеме, разрешение органов опеки на совершение сделки получено 12 июля 2013 года. Считает, что Т.Г.Г. уклонялась от заключения сделки. Указывает на отсутствие досудебной претензии о расторжении договора и невозможности его расторжения в связи с прекращением его действия. Сумма 50 000 рублей не является вознаграждением.
Судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со статьей 56 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Из материалов дела усматривается, что 10 июня 2013 года между Т.Г.Г. (клиентом) и ИП Ф.Д.А. (риэлтором) заключен договор на оказание консультационных и маркетинговых услуг.
В соответствии с пунктом 1.1 договора риэлтор обязался по поручению клиента совершить действия, направленные на приобретение клиентом объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей У.С.М., У.А.З. и несовершеннолетней У.С.М. на праве собственности, а клиент обязался приобрести данный объект.
Пунктом 1.3 договора определено, что данный договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора возмездного оказания услуг и агентского договора.
Исходя из анализа положений статей 1005, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации агентский договор является одним из видов договора об оказании услуг.
В силу статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Разделом 2 вышеназванного договора предусмотрены обязанности риэлтора: подготовка необходимых документов для надлежащего оформления сделки; предоставление информации о документах, имеющих значение для регистрации сделки; организация подготовки и надлежащего оформления договора купли-продажи; уведомление клиента о времени и месте его оформления и расчетов за объект не позднее, чем за один день до сделки; оказание содействия в регистрации сделки и в организации взаиморасчетов между сторонами сделки.
Срок действия договора был определен до 16 июля 2013 года.
Пунктами 1.1, 3.1 договора и приложением N 1 к нему предусмотрено внесение истицей Т.Г.Г. денежных средств в размере 50 000 рублей ИП Ф.Д.А. в качестве частичного платежа за приобретаемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, для последующей передачи продавцам квартиры У.С.М., У.А.З. и У.С.М..
Денежные средства в указанном размере были приняты представителем ИП Ф.Д.А. - Ф.О.Ю., о чем свидетельствуют подписи в приложении N 1 к договору от 10 июня 2013 года и данное обстоятельство не оспаривается сторонами.
Как следует из письменных материалов дела, У.А.З., У.С.М., действующая за себя и свою несовершеннолетнюю дочь У.С.М., в свою очередь, заключили 01 апреля 2013 года с ИП Ф.Д.А. договор по оказанию консультационных и маркетинговых услуг для совершения последним действий, направленных на продажу их квартиры по указанному выше адресу, и совершения им действий по поиску и приобретению для них двух других объектов недвижимости.
В соответствии с пунктами 7.7 и 7.8 договора от 01 апреля 2013 года агент, отвечающий за выполнение договора, Ф.О.Ю. вправе получить от имени клиентов аванс за объект N 1 и внести в виде аванса за приобретаемые объекты N 2 и N 3.
Согласно расписке от 15 июня 2013 года У.С.М. получила от Ф.О.Ю. денежные средства в размере 20 000 рублей, внесенные Т.Г.Г. по договору от 10 июня 2013 года, в качестве частичного платежа за продаваемую квартиру по адресу: <адрес>.
Доверенностью N 1 на право внесения денежных средств и заключение договора от 10 июня 2013 года У.С.М. наделила Ф.О.Ю. полномочиями заключить от ее имени договор, обеспечивающий в дальнейшем заключение договора купли-продажи приобретаемой квартиры по адресу: <адрес>, и внести от ее имени денежные средства в размере 30 000 рублей, полученные в качестве частичного платежа за продаваемую недвижимость по адресу: <адрес>.
Установлено, что для совершения сделки купли-продажи приобретаемой истицей квартиры требовалось разрешение Отдела опеки и попечительства муниципального образования "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани", поскольку одним из долевых собственников вышеуказанной квартиры являлась несовершеннолетняя У.С.М.
Согласно имеющейся в материалах дела копии телеграммы, представитель ответчика Ф.О.Ю. извещала Т.Г.Г. о назначенной дате регистрации сделки в Зареченском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на 15 июля 2013 года.
15 июля 2013 года сделка купли-продажи квартиры не состоялась.
23 июля 2013 года истица обратилась к ответчику с претензией о возврате внесенного платежа в размере 50 000 рублей, однако в удовлетворении требований было отказано.
Разрешая спор по существу, и удовлетворяя требования Т.Г.Г. о расторжении договора на оказание маркетинговых и консультационных услуг и возврате частичного платежа за квартиру в размере 50 000 рублей, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в установленный договором срок не выполнил в полном объеме обязательства по подготовке необходимых документов для оформления сделки, а именно: не было получено разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.
С данными выводами суда Судебная коллегия не может согласиться в силу нижеследующего.
В силу части 2 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
На основании части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
На основании статьи 21 указанного закона опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Судом установлено, что одним из собственников продаваемой квартиры по адресу: <адрес>, на момент предполагаемой даты совершения сделки являлась несовершеннолетняя У.С.М.
20 июня 2013 года в Отдел опеки и попечительства муниципального образования "Администрация Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани" было подано заявление о разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры, принадлежащей в долевой собственности У.С.М., что подтверждается сообщением N.... от 03 июня 2014 года.
Как следует из выписки из протокола заседании комиссии Администрации Кировского и Московского районов Исполнительного комитета города Казани по вопросам защиты имущественных и жилищных прав несовершеннолетних от 12 июля 2013 года N...., У.С.М. разрешено оформление вышеуказанной сделки.
В суде апелляционной инстанции Т.Г.Г. не отрицала тот факт, что Ф.О.Ю. ставила ее в известность относительно одобрения сделки.
Довод Т.Г.Г. о том, что распоряжение о разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры в письменном виде было получено лишь 17 июля 2013 года, то есть после истечения срока действии договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года, не имеет правового значения по рассматриваемому спору, поскольку все необходимые действия, для получения указанного разрешения со стороны ответчика были выполнены.
Кроме того, из имеющихся в деле телеграмм, направлявшихся представителем ИП Ф.Д.А. - Ф.О.Ю. в адрес Т.Г.Г. следует, что истица была приглашена 15 июля 2013 года в Зареченский отдел Росреестра для регистрации сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
15 июля 2013 года в зареченский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от заявителей У.А.З., У.С.М., и ее представителя У.С.М. принято на государственную регистрацию заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в книгу учета входящих документов N.... внесена запись N.....
Т.Г.Г. в назначенное в указанный день для совершения сделки не явилась.
В этот же день было принято заявление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в книгу учета входящих документов N.... внесена запись N.....
Более того, Ф.О.Ю. в адрес Т.Г.Г. направляла также телеграмму с предложением назначить встречу У.С.М. и У.А.З. для обсуждения условий сделки купли-продажи квартиры на более выгодных условий по сравнению с условиями договора.
Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестном выполнении своих обязательств ответчиком.
Отказ истцы явиться в назначенное время и место для заключения сделки, а равно отказ истицы от предложения заключить сделку на более выгодных для нее условиях, Судебная коллегия расценивает как отказ от исполнения обязательств по договору.
В соответствии с пунктом 3.5 договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг от 10 июня 2013 года Т.Г.Г. обязалась выполнить все действия и формальности, необходимые для совершения сделки купли-продажи объекта на условиях договора, в том числе прибыть для совершения сделки в место и время, указанное риэлтором.
Пунктом 6.4, предусматривающим ответственность сторон по договору, установлено, что в случае невыполнения обязательств и гарантий, принятых на себя по договору клиентом, внесенная денежная сумма в счет приобретаемого объекта остается у продавца риэлтора. Все вопросы, связанные с возвратом данной суммы, переданной по поручению клиента риэлтором - продавцу, решаются клиентом самостоятельно.
Вместе с тем, искомая сумма, представляющая собой часть платежа за вышеуказанную квартиру, не была предметом истребования ее у продавцов квартиры, в соответствии со статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требования Т.Г.Г. удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 199, пунктом 2 статьи 328, статьей 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 27 марта 2014 года по данному делу отменить и принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Т.Г.Г. к индивидуальному предпринимателю Ф.Д.А. о расторжении договора на оказание консультационных и маркетинговых услуг, возврате частичного платежа за приобретаемую квартиру отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)