Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
от истца: представитель Семенова Е.А., удостоверение, доверенность N 14 от 22.05.2015
от ответчика: адвокат Тихоненков И.А., удостоверение, доверенность от 05.05.2015
от третьего лица: представитель Шетова Л.А., паспорт, доверенность N 212/1/22 от 20.01.2015
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ларго"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20 июля 2015 года по делу N А53-28208/2014
по иску федерального государственного казенного учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ларго"
при участии третьего лица Министерства обороны Российской Федерации
о взыскании задолженности и неустойки
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ларго"
к федеральному государственному казенному учреждению "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России
о признании договора недействительным,
объединенное с делом N А53-11552/2015 по иску федерального государственного казенного учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
к обществу с ограниченной ответственностью "Ларго"
о взыскании неустойки,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.
установил:
федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ларго" (далее - общество, ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 за период с 23.08.2011 по 21.02.2014 в размере 17 132 570 руб. 94 коп. (с учетом изменения размера искового требования о взыскании долга и отказа от иска в части требования о взыскании процентов в размере 2 906 899 руб. 48 коп. в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Общество предъявило встречный иск к управлению о признании договора аренды N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 недействительным, который принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.06.2015 настоящее дело объединено с делом N А53-11552/2015 по иску управления к обществу о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы по договору N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 за период с 08.09.2011 по 30.04.2015 в размере 103 307 723 руб. 14 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - министерство, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.07.2015 принят отказ управления от иска в части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 906 899 руб. 48 коп.; производство по делу в данной части прекращено. По первоначальному иску с общества в пользу управления взыскано 15 270 220 руб. 44 коп. задолженности, 12 535 054 руб. 52 коп. пени; в остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С управления в доход федерального бюджета взыскано 28 935 руб. 05 коп. государственной пошлины. С общества в доход федерального бюджета взыскано 52 172 руб. 71 коп. государственной пошлины.
Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске полностью и удовлетворении встречного иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции необоснованно установил фактические обстоятельства, связанные с возникновением арендных отношений, включая факт передачи объекта аренды арендатору, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А53-15922/2014, так как учреждение в данном деле не участвовало, в силу чего указанные акты не являются преюдициальными для настоящего дела. При рассмотрении настоящего дела суд был связан своими же выводами, сделанными при рассмотрении дела N А53-15922/2014, в силу чего ответчику было неправомерно отказано в отводе судьи, рассмотревшего настоящее дело. Необоснованным является указание в решении суда на заявление ответчика о фальсификации договора, поскольку истец заявлял о фальсификации иного документа - акта приема-передачи (т. 3, л.д. 25-26). Вопреки содержащемуся в решении суда указанию на представление ответчиком письма от 14.11.2013, данное письмо в настоящее дело не представлялось, было адресовано истцу по делу N А53-15922/2014 - ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО", которое в настоящем дело не участвует, а потому данное письмо для настоящего дела не имеет доказательственного значения. Неуместной является ссылка суда первой инстанции на письмо N 48 от 03.04.2013, так как данное письмо в деле отсутствует. Из текста решения следует, что выводы о фактических обстоятельствах заимствованы из решения суда по делу N А53-15922/2014. Суд первой инстанции не дал оценку представленным в дело письмам от 19.03.2012 N 05, от 27.07.2012 N 23, 26.02.2013 N 23, опровергающим утверждение истца о передаче помещений ответчику. Представленная истцом копия акта приема-передачи не имеет доказательственного значения, поскольку не содержит сведений о дате его совершения, а ответчиком была представлена копия данного акта с другим содержанием. В условиях недоказанности передачи объектов аренды арендатору необоснованным является применение пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011. Вывод суда первой инстанции о доказанности факта передачи объектов аренды арендатору направлением арендодателем в его адрес актов приема-передачи является необоснованным, поскольку составление документа о передаче является вторичным по отношению к собственно фактической передаче объекта аренды с участием представителей сторон; фактическая передача осуществлена не была. Факт осмотра обществом спорных объектов до проведения аукциона не свидетельствует о свершившейся приемке объекта аренды арендатором. Суд первой инстанции не применил подлежащую применению норму пункта 3 статьи 433 ГК РФ. Вывод суда первой инстанции о том, что, не зарегистрировав направленный ему договор аренды, ответчик злоупотребил правом, является необоснованным; в представленном истцом виде и содержании договор аренды не мог быть зарегистрирован органом государственной регистрации, поскольку не содержал сведений, индивидуализирующих объекты аренды, к нему не был приложен кадастровый паспорт передаваемых в аренду помещений. С иском о понуждении ответчика к государственной регистрации договора истец не обращался, соответствующие претензии не предъявлял. Суд первой инстанции не применил подлежащие применению п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 3 ст. 165 ГК РФ, ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ. Действия истца по передаче в аренду объекта, по своим техническим характеристикам реально отличающегося от того состояния, которое было им задекларировано в аукционной документации ("хорошее"), является злоупотреблением правом. С учетом письма управления N 141/2-8328 от 29.06.2012 о расторжении спорного договора аренды суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика арендную плату по 21.02.2014, поскольку в силу указанного выше письма действия договора аренды было прекращено 05.07.2012. Также необоснованным является вывод суда первой инстанции о возникновении обязанности ответчика по уплате арендной платы с 23.08.2011 (дня предполагаемого заключения договора аренды). Судом первой инстанции не принят во внимание довод ответчика об отсутствии у управления на момент проведения аукциона и заключения спорного договора аренды статуса правообладателя объекта аренды; таким правообладателем являлось ФГУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района". Отказ в удовлетворении встречного иска необоснован, поскольку спорный договор аренды не может считаться совершенным в надлежащей форме, все существующие условия которого согласованы сторонами. Вопреки изложенному в решении суда утверждению ответчик не делал самостоятельно ссылку на незаключенность спорного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку такая оценка договора выражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу N А53-15922/2014.
В отзыве на апелляционную жалобу управление просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу министерство просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель министерства возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 28.04.2011 N 176 был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская 43/13 (литер А) в отношении следующего имущества: комнаты на 2 этаже N N 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 226, 22в, 23, места общего пользования, комнаты N N 1, 6-13; комнаты на 3 этаже N N 2-4, 17-21, 21а, 216, 21в, 21г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты N N 1, 5-12, 16а; комнаты на 4 этаже N N 2, 3, 12, 14-29, 25а, места общего пользования, комнаты N N 1, 4-11; комнаты на 5 этаже N N 2, 3, 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты N N 1, 4-11; комнаты на 6 этаже N N 2, 3, 12-17, 19-23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты N N 1, 4-11. Приложением N 2 к документации об аукционе (характеристика объекта) определено состояние объекта как хорошее: внутренняя отделка простая; отдельный вход со двора; объект подключен к инженерным коммуникациям и обеспечен водой, электроснабжением, ТЭЦ; телефон отдельная проводка; паркет, линолеум, на плитке имеются трещины; потолки подвесные со встроенными светильниками и др.
Протоколом от 13.07.2011 победителем аукциона признано общество, предложившее наибольший размер арендной платы - 571 612 руб. 53 коп. в месяц. В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола.
Факт подписания сторонами (со стороны арендодателя - министерством и управлением, со стороны арендатора - обществом) по итогам указанного аукциона договора аренды N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011, объектом которого являются указанные выше помещения, а также факт их передачи арендодателем арендатору установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15922/2014 (решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015, оставленные без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2015).
Довод апелляционной жалобы об отсутствии преюдициальности установленных указанными судебными актами фактов для настоящего дела по причине нетождественности субъектного состава дела N А53-15922/2014 и настоящего дела не свидетельствует о необоснованности выводов суда первой инстанции о подписании сторонами спорного договора и передаче спорного имущества в аренду в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов, обусловленная обязательностью вступившего в законную силу судебного акта, означает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. В силу выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.04.2011 по делу N А53-18969/2010 правовой позиции условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу установленных обстоятельств имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле, а идентичность состава участвующих в деле лиц не является обязательным условием преюдиции.
Ограничение доказательственной преюдиции лицами, участвующими в деле, обусловлено тем, что субъекты, не привлеченные к участию в деле, не имели процессуальной возможности по представлению доказательств в соответствующем деле. Таким образом, тот факт, что управление не входило в круг лиц, участвовавших в деле N А53-15922/2014, означает, что оно не может быть лишено процессуальной возможности по оспариванию установленных в результате его рассмотрения фактов. Между тем, управление установленные судебными актами по указанному делу факты подписания спорного договора и передачи ответчику спорных объектов не оспаривает.
Общество входило в состав лиц, участвующих в деле N А53-15922/2014, в качестве ответчика, в силу чего оно не вправе оспаривать факты, установленные вступившими в законную силу судебными актами по данному делу.
В соответствии с абзацем третьим пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
Поскольку общество не вправе оспаривать установленные судебными актами по делу N А53-15922/2014 факты подписания спорного договора и передачи ответчику спорных объектов, а обладающее такой процессуальной возможностью управление данные факты подтверждает, постольку основания для иных, нежели содержащиеся в судебных актах по указанному делу, выводов об указанных обстоятельствах отсутствуют.
С учетом изложенного подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, утверждающие о необоснованности выводов суда первой инстанции по указанным обстоятельствам.
При таких обстоятельствах подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о неправомерности применения судом первой инстанции пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73). В соответствии с выраженной в данном пункте правовой позицией отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества само по себе не означает отсутствия арендного обязательства; данное обязательство, как следует из указанной правовой позиции, порождается достижением сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям и передачей-принятием имущества.
Поскольку существование указанных обстоятельств подтверждается материалами дела, постольку обоснованным является вывод суда первой инстанции об обязанности ответчика по уплате в пользу истца арендной платы по согласованной сторонами ставке.
Довод апелляционной жалобы о неправильном определении периода, за который истцу причитается арендная плата - с 23.08.2011 по 21.02.2014 - подлежит отклонению в силу следующего.
В частности, ответчик указывает на необоснованность даты начала данного периода по причине недоказанности фактической передачи имущества в условиях отсутствия на представленном истцом акте сведений о дате его совершения. Между тем, по смыслу правового института аренды (статья 606 ГК РФ), и статьи 611 ГК РФ, арендованное имущество считается предоставленным арендатору с момента, когда последний приобрел возможность его (имущества) использования. Из материалов дела следует, что спорное имущество на день проведения торгов было свободным от третьих лиц; фактический доступ к данному имуществу ответчик имел еще до проведения аукциона (что подтверждается фактом осмотра обществом спорных объектов до проведения аукциона); из материалов дела следует факт уплаты ответчиком коммунальных платежей по спорным помещениям в 2011 году. Доказательства невозможности использования спорного имущества по состоянию на 01.12.2011 (день начала периода, за который взыскана арендная плата с учетом применения срока исковой давности по заявлению ответчика) по причинам, зависящим от арендодателя, ответчик не представил. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о взыскании арендной платы с 01.12.2011 не может быть признан неправомерным.
Довод о необоснованности взыскания арендной платы по 21.02.2014 ответчик мотивирует тем, что письмом N 141/2-8328 от 29.06.2012 управление сообщило обществу о расторжении спорного договора аренды, в силу чего его действие было прекращено 05.07.2012.
Пунктом 7.4.1 спорного договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора при неуплате арендной платы более двух раз подряд; из указанного условия следует, что данное право может быть реализовано министерством либо управлением по согласованию с министерством. Таким образом, в основе одностороннего отказа арендодателя от спорного договора по установленным пунктом 7.4 основаниям в любом случае лежит волеизъявление министерства; волеизъявления только лишь управления для такого отказа недостаточно. Письмо N 141/2-8328 от 29.06.2012 выражает волю только управления, в силу чего не является достаточным основанием расторжения спорного договора с учетом установленного договором порядка осуществления права арендодателя на односторонний отказ от договора.
Кроме того, из части второй статьи 622 ГК РФ следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; данное обязательство прекращается исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При этом, поскольку договорное обязательство по уплате арендной платы не прекращается до момента фактического возврата арендованного имущества, постольку по смыслу пункта 4 статьи 329 ГК РФ не прекращается и обеспечивающее его исполнение акцессорное обязательство по уплате договорной неустойки.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорное имущество находилось в состоянии, исключающем возможность его использования, подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Из материалов дела следует, что до участия в аукционе, по результатам которого был заключен спорный договор аренды, общество произвело осмотр объектов аренды, после чего приняло участие в аукционе на право заключения договора аренды; из этого следует, что недостатки имущества, коль скоро они имели место, были известны арендатору заранее.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у управления на момент проведения аукциона и заключения спорного договора аренды статуса правообладателя объектов аренды подлежит отклонению, поскольку по смыслу выраженной в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 правовой позиции не имеет юридического значения при рассмотрении спора о взыскании арендной платы, поскольку положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду; доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Доводу апелляционной жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении встречного иска апелляционным судом дана следующая правовая оценка.
Предмет встречного иска образует требование о признании спорного договора аренды недействительным; в качестве основания встречного иска обществом указано на несоблюдение требования государственной регистрации договора, пороки его формы и содержания, не подписание со стороны общества, порок субъекта (отсутствие у управления статуса правообладателя спорного имущества). Встречный иск направлен на обоснование отсутствия между сторонами опосредованного спорным договором обязательства, в содержание которого входит защищаемое первоначальным иском право требования управления (арендодателя) и корреспондирующая ему обязанность общества (арендатора) по уплате арендной платы.
Из пункта 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, не следует, что порок государственной регистрации обусловливает недействительность договора аренды недвижимости. Как указано выше, несоблюдение требования государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства при согласовании условий договора и доказанности факта передачи имущества (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Довод о пороке содержания спорного договора, выразившемся в отсутствии сведений, позволяющих определенно установить объекты аренды, подлежит отклонению. В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доводы о пороке формы договора аренды, не подписании его со стороны общества подлежат отклонению как не соответствующие обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, в том числе с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15922/2014.
Довод о пороке субъекта, выразившемся в отсутствии у управления статуса правообладателя спорного имущества, подлежит отклонению, поскольку, как указано выше, доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату по установленной договором аренды ставке за период с 01.12.2011 по 21.02.2014 в размере 15 270 220 руб. 44 коп., а также договорную неустойку за просрочку арендной платы уплаты за период с 07.05.2015 по 30.04.2015 в размере 12 535 054 руб. 52 коп.
При взыскании суммы задолженности и неустойки судом первой инстанции по заявлению ответчика применена исковая давность в части требований; при определении суммы неустойки - статья 333 ГК РФ, в результате чего неустойка уменьшена до ставки 0,1% от сумм просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Истцом решение суда в части отказа в иске по указанным основаниям не оспаривается.
В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 июля 2015 года по делу N А53-28208/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.10.2015 N 15АП-15232/2015 ПО ДЕЛУ N А53-28208/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2015 г. N 15АП-15232/2015
Дело N А53-28208/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
от истца: представитель Семенова Е.А., удостоверение, доверенность N 14 от 22.05.2015
от ответчика: адвокат Тихоненков И.А., удостоверение, доверенность от 05.05.2015
от третьего лица: представитель Шетова Л.А., паспорт, доверенность N 212/1/22 от 20.01.2015
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ларго"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 20 июля 2015 года по делу N А53-28208/2014
по иску федерального государственного казенного учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Ларго"
при участии третьего лица Министерства обороны Российской Федерации
о взыскании задолженности и неустойки
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ларго"
к федеральному государственному казенному учреждению "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России
о признании договора недействительным,
объединенное с делом N А53-11552/2015 по иску федерального государственного казенного учреждения "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации
к обществу с ограниченной ответственностью "Ларго"
о взыскании неустойки,
принятое в составе судьи Палий Ю.А.
установил:
федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (далее - управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ларго" (далее - общество, ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 за период с 23.08.2011 по 21.02.2014 в размере 17 132 570 руб. 94 коп. (с учетом изменения размера искового требования о взыскании долга и отказа от иска в части требования о взыскании процентов в размере 2 906 899 руб. 48 коп. в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Общество предъявило встречный иск к управлению о признании договора аренды N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 недействительным, который принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.06.2015 настоящее дело объединено с делом N А53-11552/2015 по иску управления к обществу о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы по договору N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011 за период с 08.09.2011 по 30.04.2015 в размере 103 307 723 руб. 14 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее - министерство, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.07.2015 принят отказ управления от иска в части требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 906 899 руб. 48 коп.; производство по делу в данной части прекращено. По первоначальному иску с общества в пользу управления взыскано 15 270 220 руб. 44 коп. задолженности, 12 535 054 руб. 52 коп. пени; в остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С управления в доход федерального бюджета взыскано 28 935 руб. 05 коп. государственной пошлины. С общества в доход федерального бюджета взыскано 52 172 руб. 71 коп. государственной пошлины.
Общество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просило решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске полностью и удовлетворении встречного иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции необоснованно установил фактические обстоятельства, связанные с возникновением арендных отношений, включая факт передачи объекта аренды арендатору, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами по делу N А53-15922/2014, так как учреждение в данном деле не участвовало, в силу чего указанные акты не являются преюдициальными для настоящего дела. При рассмотрении настоящего дела суд был связан своими же выводами, сделанными при рассмотрении дела N А53-15922/2014, в силу чего ответчику было неправомерно отказано в отводе судьи, рассмотревшего настоящее дело. Необоснованным является указание в решении суда на заявление ответчика о фальсификации договора, поскольку истец заявлял о фальсификации иного документа - акта приема-передачи (т. 3, л.д. 25-26). Вопреки содержащемуся в решении суда указанию на представление ответчиком письма от 14.11.2013, данное письмо в настоящее дело не представлялось, было адресовано истцу по делу N А53-15922/2014 - ФГКУ "Северо-Кавказское ТУИО", которое в настоящем дело не участвует, а потому данное письмо для настоящего дела не имеет доказательственного значения. Неуместной является ссылка суда первой инстанции на письмо N 48 от 03.04.2013, так как данное письмо в деле отсутствует. Из текста решения следует, что выводы о фактических обстоятельствах заимствованы из решения суда по делу N А53-15922/2014. Суд первой инстанции не дал оценку представленным в дело письмам от 19.03.2012 N 05, от 27.07.2012 N 23, 26.02.2013 N 23, опровергающим утверждение истца о передаче помещений ответчику. Представленная истцом копия акта приема-передачи не имеет доказательственного значения, поскольку не содержит сведений о дате его совершения, а ответчиком была представлена копия данного акта с другим содержанием. В условиях недоказанности передачи объектов аренды арендатору необоснованным является применение пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011. Вывод суда первой инстанции о доказанности факта передачи объектов аренды арендатору направлением арендодателем в его адрес актов приема-передачи является необоснованным, поскольку составление документа о передаче является вторичным по отношению к собственно фактической передаче объекта аренды с участием представителей сторон; фактическая передача осуществлена не была. Факт осмотра обществом спорных объектов до проведения аукциона не свидетельствует о свершившейся приемке объекта аренды арендатором. Суд первой инстанции не применил подлежащую применению норму пункта 3 статьи 433 ГК РФ. Вывод суда первой инстанции о том, что, не зарегистрировав направленный ему договор аренды, ответчик злоупотребил правом, является необоснованным; в представленном истцом виде и содержании договор аренды не мог быть зарегистрирован органом государственной регистрации, поскольку не содержал сведений, индивидуализирующих объекты аренды, к нему не был приложен кадастровый паспорт передаваемых в аренду помещений. С иском о понуждении ответчика к государственной регистрации договора истец не обращался, соответствующие претензии не предъявлял. Суд первой инстанции не применил подлежащие применению п. 3 ст. 607 ГК РФ, п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 3 ст. 165 ГК РФ, ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ. Действия истца по передаче в аренду объекта, по своим техническим характеристикам реально отличающегося от того состояния, которое было им задекларировано в аукционной документации ("хорошее"), является злоупотреблением правом. С учетом письма управления N 141/2-8328 от 29.06.2012 о расторжении спорного договора аренды суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика арендную плату по 21.02.2014, поскольку в силу указанного выше письма действия договора аренды было прекращено 05.07.2012. Также необоснованным является вывод суда первой инстанции о возникновении обязанности ответчика по уплате арендной платы с 23.08.2011 (дня предполагаемого заключения договора аренды). Судом первой инстанции не принят во внимание довод ответчика об отсутствии у управления на момент проведения аукциона и заключения спорного договора аренды статуса правообладателя объекта аренды; таким правообладателем являлось ФГУ "Загородная квартирно-эксплуатационная часть района". Отказ в удовлетворении встречного иска необоснован, поскольку спорный договор аренды не может считаться совершенным в надлежащей форме, все существующие условия которого согласованы сторонами. Вопреки изложенному в решении суда утверждению ответчик не делал самостоятельно ссылку на незаключенность спорного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку такая оценка договора выражена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу N А53-15922/2014.
В отзыве на апелляционную жалобу управление просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу министерство просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель министерства возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании приказа директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 28.04.2011 N 176 был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды нежилых помещений общей площадью 2272,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Московская 43/13 (литер А) в отношении следующего имущества: комнаты на 2 этаже N N 15-21, 21а, 216, 21в, 21г, 22, 22а, 226, 22в, 23, места общего пользования, комнаты N N 1, 6-13; комнаты на 3 этаже N N 2-4, 17-21, 21а, 216, 21в, 21г, 21д, 21е, 22-24, 24а, места общего пользования, комнаты N N 1, 5-12, 16а; комнаты на 4 этаже N N 2, 3, 12, 14-29, 25а, места общего пользования, комнаты N N 1, 4-11; комнаты на 5 этаже N N 2, 3, 13-21, 21а, 20а, места общего пользования, комнаты N N 1, 4-11; комнаты на 6 этаже N N 2, 3, 12-17, 19-23, 13а, 17а, 19а, 22а, 23а, места общего пользования, комнаты N N 1, 4-11. Приложением N 2 к документации об аукционе (характеристика объекта) определено состояние объекта как хорошее: внутренняя отделка простая; отдельный вход со двора; объект подключен к инженерным коммуникациям и обеспечен водой, электроснабжением, ТЭЦ; телефон отдельная проводка; паркет, линолеум, на плитке имеются трещины; потолки подвесные со встроенными светильниками и др.
Протоколом от 13.07.2011 победителем аукциона признано общество, предложившее наибольший размер арендной платы - 571 612 руб. 53 коп. в месяц. В протоколе о проведении торгов указано, что проект договора аренды передается победителю в течение трех дней с даты подписания протокола.
Факт подписания сторонами (со стороны арендодателя - министерством и управлением, со стороны арендатора - обществом) по итогам указанного аукциона договора аренды N 141/3/АИ-131 от 23.08.2011, объектом которого являются указанные выше помещения, а также факт их передачи арендодателем арендатору установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15922/2014 (решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015, оставленные без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2015).
Довод апелляционной жалобы об отсутствии преюдициальности установленных указанными судебными актами фактов для настоящего дела по причине нетождественности субъектного состава дела N А53-15922/2014 и настоящего дела не свидетельствует о необоснованности выводов суда первой инстанции о подписании сторонами спорного договора и передаче спорного имущества в аренду в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов, обусловленная обязательностью вступившего в законную силу судебного акта, означает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. В силу выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20.04.2011 по делу N А53-18969/2010 правовой позиции условием преюдициальности выступает наличие в решении суда по ранее рассмотренному делу установленных обстоятельств имеющих то или иное отношение к лицам, участвующим в деле, а идентичность состава участвующих в деле лиц не является обязательным условием преюдиции.
Ограничение доказательственной преюдиции лицами, участвующими в деле, обусловлено тем, что субъекты, не привлеченные к участию в деле, не имели процессуальной возможности по представлению доказательств в соответствующем деле. Таким образом, тот факт, что управление не входило в круг лиц, участвовавших в деле N А53-15922/2014, означает, что оно не может быть лишено процессуальной возможности по оспариванию установленных в результате его рассмотрения фактов. Между тем, управление установленные судебными актами по указанному делу факты подписания спорного договора и передачи ответчику спорных объектов не оспаривает.
Общество входило в состав лиц, участвующих в деле N А53-15922/2014, в качестве ответчика, в силу чего оно не вправе оспаривать факты, установленные вступившими в законную силу судебными актами по данному делу.
В соответствии с абзацем третьим пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.
Поскольку общество не вправе оспаривать установленные судебными актами по делу N А53-15922/2014 факты подписания спорного договора и передачи ответчику спорных объектов, а обладающее такой процессуальной возможностью управление данные факты подтверждает, постольку основания для иных, нежели содержащиеся в судебных актах по указанному делу, выводов об указанных обстоятельствах отсутствуют.
С учетом изложенного подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, утверждающие о необоснованности выводов суда первой инстанции по указанным обстоятельствам.
При таких обстоятельствах подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о неправомерности применения судом первой инстанции пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73). В соответствии с выраженной в данном пункте правовой позицией отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества само по себе не означает отсутствия арендного обязательства; данное обязательство, как следует из указанной правовой позиции, порождается достижением сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям и передачей-принятием имущества.
Поскольку существование указанных обстоятельств подтверждается материалами дела, постольку обоснованным является вывод суда первой инстанции об обязанности ответчика по уплате в пользу истца арендной платы по согласованной сторонами ставке.
Довод апелляционной жалобы о неправильном определении периода, за который истцу причитается арендная плата - с 23.08.2011 по 21.02.2014 - подлежит отклонению в силу следующего.
В частности, ответчик указывает на необоснованность даты начала данного периода по причине недоказанности фактической передачи имущества в условиях отсутствия на представленном истцом акте сведений о дате его совершения. Между тем, по смыслу правового института аренды (статья 606 ГК РФ), и статьи 611 ГК РФ, арендованное имущество считается предоставленным арендатору с момента, когда последний приобрел возможность его (имущества) использования. Из материалов дела следует, что спорное имущество на день проведения торгов было свободным от третьих лиц; фактический доступ к данному имуществу ответчик имел еще до проведения аукциона (что подтверждается фактом осмотра обществом спорных объектов до проведения аукциона); из материалов дела следует факт уплаты ответчиком коммунальных платежей по спорным помещениям в 2011 году. Доказательства невозможности использования спорного имущества по состоянию на 01.12.2011 (день начала периода, за который взыскана арендная плата с учетом применения срока исковой давности по заявлению ответчика) по причинам, зависящим от арендодателя, ответчик не представил. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о взыскании арендной платы с 01.12.2011 не может быть признан неправомерным.
Довод о необоснованности взыскания арендной платы по 21.02.2014 ответчик мотивирует тем, что письмом N 141/2-8328 от 29.06.2012 управление сообщило обществу о расторжении спорного договора аренды, в силу чего его действие было прекращено 05.07.2012.
Пунктом 7.4.1 спорного договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора при неуплате арендной платы более двух раз подряд; из указанного условия следует, что данное право может быть реализовано министерством либо управлением по согласованию с министерством. Таким образом, в основе одностороннего отказа арендодателя от спорного договора по установленным пунктом 7.4 основаниям в любом случае лежит волеизъявление министерства; волеизъявления только лишь управления для такого отказа недостаточно. Письмо N 141/2-8328 от 29.06.2012 выражает волю только управления, в силу чего не является достаточным основанием расторжения спорного договора с учетом установленного договором порядка осуществления права арендодателя на односторонний отказ от договора.
Кроме того, из части второй статьи 622 ГК РФ следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; данное обязательство прекращается исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). При этом, поскольку договорное обязательство по уплате арендной платы не прекращается до момента фактического возврата арендованного имущества, постольку по смыслу пункта 4 статьи 329 ГК РФ не прекращается и обеспечивающее его исполнение акцессорное обязательство по уплате договорной неустойки.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорное имущество находилось в состоянии, исключающем возможность его использования, подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Из материалов дела следует, что до участия в аукционе, по результатам которого был заключен спорный договор аренды, общество произвело осмотр объектов аренды, после чего приняло участие в аукционе на право заключения договора аренды; из этого следует, что недостатки имущества, коль скоро они имели место, были известны арендатору заранее.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у управления на момент проведения аукциона и заключения спорного договора аренды статуса правообладателя объектов аренды подлежит отклонению, поскольку по смыслу выраженной в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 правовой позиции не имеет юридического значения при рассмотрении спора о взыскании арендной платы, поскольку положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду; доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Доводу апелляционной жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении встречного иска апелляционным судом дана следующая правовая оценка.
Предмет встречного иска образует требование о признании спорного договора аренды недействительным; в качестве основания встречного иска обществом указано на несоблюдение требования государственной регистрации договора, пороки его формы и содержания, не подписание со стороны общества, порок субъекта (отсутствие у управления статуса правообладателя спорного имущества). Встречный иск направлен на обоснование отсутствия между сторонами опосредованного спорным договором обязательства, в содержание которого входит защищаемое первоначальным иском право требования управления (арендодателя) и корреспондирующая ему обязанность общества (арендатора) по уплате арендной платы.
Из пункта 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, не следует, что порок государственной регистрации обусловливает недействительность договора аренды недвижимости. Как указано выше, несоблюдение требования государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства при согласовании условий договора и доказанности факта передачи имущества (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Довод о пороке содержания спорного договора, выразившемся в отсутствии сведений, позволяющих определенно установить объекты аренды, подлежит отклонению. В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Доводы о пороке формы договора аренды, не подписании его со стороны общества подлежат отклонению как не соответствующие обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, в том числе с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15922/2014.
Довод о пороке субъекта, выразившемся в отсутствии у управления статуса правообладателя спорного имущества, подлежит отклонению, поскольку, как указано выше, доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца арендную плату по установленной договором аренды ставке за период с 01.12.2011 по 21.02.2014 в размере 15 270 220 руб. 44 коп., а также договорную неустойку за просрочку арендной платы уплаты за период с 07.05.2015 по 30.04.2015 в размере 12 535 054 руб. 52 коп.
При взыскании суммы задолженности и неустойки судом первой инстанции по заявлению ответчика применена исковая давность в части требований; при определении суммы неустойки - статья 333 ГК РФ, в результате чего неустойка уменьшена до ставки 0,1% от сумм просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Истцом решение суда в части отказа в иске по указанным основаниям не оспаривается.
В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 июля 2015 года по делу N А53-28208/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)