Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик и истец, действующий в интересах несовершеннолетней дочери, заключили договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Объект недвижимости ответчиком (застройщиком) построен, но не сдан в эксплуатацию. Истец считает, что объект долевого строительства построен, в том числе, на денежные средства истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Верхотуровой И.В., Железовского С.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 ноября 2014 года в городе Хабаровске дело по иску Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ООО Финансово-строительная компания "Мыс", ООО "Виола" о признании недействительным договора купли-продажи по продаже доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности в виде доли в объекте незавершенного строительства,
по апелляционной жалобе представителя истца Ф. - Т. на решение Кировского районного суда города Хабаровска от 19 июня 2014 года.
Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения представителя Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края - Л., представителей ОАО "Сбербанк России" - Д. и М.И., представителя ООО ФСК "МЫС" - М.В., представителя Ф. - Т., судебная коллегия
установила:
Ф., действующая в интересах несовершеннолетней ФИО1., обратилась в суд с иском к ООО Финансово-строительная компания "Мыс", ООО "Виола" о признании недействительным договора купли-продажи по продаже доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности в виде доли в объекте незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований указала, что между ООО ФСК "Мыс" (застройщик) и Б.В., действующим в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 (участник), ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N. В соответствии с условиями данного договора участник обязался направить застройщику денежные средства в размере <данные изъяты> на строительство офиса N общей площадью 158,21 кв. м, находящегося на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс) по <адрес>. Застройщик обязался осуществить строительство объекта недвижимости - многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземные гаражи по <адрес> получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, после получения разрешения не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность участника указанный офис N 8. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ Описание объекта долевого строительства, принадлежащего истцу, - офис N 8, расположенный на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс), общей площадью 158,21 кв. м, находящийся в объекте недвижимости многоквартирный жилой дом, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>. Истец свои обязательства по договору выполнил. Объект недвижимости ответчиком построен, но не сдан в эксплуатацию. Право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63% зарегистрировано за ООО ФСК "Мыс" в размере <данные изъяты>, за Е.Н. и Е.С. в размере <данные изъяты>. Считает, что объект долевого строительства, право на долю в котором зарегистрировано за ответчиком, построен в том числе на денежные средства истца, часть доли в праве на данный объект подлежит передаче на праве собственности истцу с соответствующей государственной регистрацией права. Офисное помещение, построенное для истца, расположено на 3 этаже, в настоящее время оно создано. Право собственности на спорную долю в праве на объект незавершенного строительства в размере <данные изъяты> принадлежит ответчику. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.08.2011 г. по делу N ответчик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.11.2011 г. по делу N суд признал подлежащими применению при рассмотрении данного дела правил, регулирующих банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим выставлено на торги имущество, принадлежащее ООО ФСК "Мыс", доля в праве <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес>. Организатором торгов и лицом, отвечающим за законность действий продавца при продаже имущества предприятия-банкрота, является ООО "Эксперт". ДД.ММ.ГГГГ подведены итоги публичного предложения по продаже спорного имущества, победителем торгов стало ООО "Виола", заключен договор купли-продажи. В настоящее время доля в праве по акту покупателю не передана, документы для регистрации перехода прав на долю не сданы. Застройщику до организации торгов было известно о необходимости передать истцу его долю в построенном объекте незавершенного строительства. По итогам публичного предложения между ООО ФСК "Мыс" и ООО "Виола" заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности на долю в праве, в которую включена доля истца, переходит к покупателю. Совершенная ООО ФСК "Мыс" сделка по продаже доли в праве нарушает права и охраняемые законом интересы истца, так как в проданной доле имеется неотделимая часть имущественных прав истца, созданных за его счет и подлежащая передаче в его собственность. Считает договор купли-продажи ничтожной сделкой, нарушающей закон и посягающей на его права и охраняемые законом интересы. ООО ФСК "Мыс" на момент выставления доли в праве на публичные торги было известно о наличии прав истца на часть созданного имущества. Договор купли-продажи доли в праве является недействительной сделкой и не влечет правовых последствий в виде исполнения сторонами данной сделки и перехода прав на объект. Выставление доли в праве, включающей в себя долю истца, и заключение по итогам торгов договора купли-продажи являются ничтожными, противоречащими закону действиями.
Просила суд признать недействительным ввиду ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в праве общей долевой собственности <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес>, заключенный между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" и ООО "Виола", признать право собственности Б.А. на долю в праве на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес> в виде офисного помещения - офиса N, общей площадью 158,21 кв. м, находящегося на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс) по <адрес>.
Уточнив исковые требования, просила суд признать за Б.А. право собственности в виде доли в размере <данные изъяты> в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес> в виде офисного помещения - офис N общей площадью 158,21 кв. м, находящегося на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс).
Определением судьи Кировского районного суда г. Хабаровска от 24 апреля 2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ОАО "Сбербанк России" в лице Дальневосточного банка и Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 19 июня 2014 г. отказано в удовлетворении исковых требований Ф., действующей в интересах несовершеннолетней Б.А.
В апелляционной жалобе представитель истца Ф. - Т., ссылаясь на незаконность и необоснованность, нарушение норм материального права, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом не установлен факт волеизъявления участника долевого строительства Б.А. на односторонний отказ от исполнения договора долевого участия, факт составления уведомления о расторжении договора долевого участия и факт его направления застройщику, спорный договор является действующим. При неисполнении ответчиком своего обязательства истец вправе требовать защиты своих гражданских прав путем признания за ней права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, соответствующую стоимости ее инвестиционного вклада.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Ф., представитель Федеральной государственной службы регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО, представитель ООО "Эксперт", представитель ООО "Виола" в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащих образом, о причинах неявки не уведомили.
В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В силу части 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" (застройщик) и Б.В., действующим в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО1 (участник долевого строительства), заключен договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно условий которого, участник обязался направлять денежные средства на строительство офиса N 8, расположенного на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс), общей площадью 158,21 кв. м по <адрес>, цена договора составила <данные изъяты>. Пунктами 6.1, 9.3, 9.4, 9.5, 9.5.1, 9.5.2, 9.6 договора предусмотрена обязанность застройщика передать участнику, обязанность участника принять по акту приема-передачи объект в течение 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., а также основания и порядок расторжения договора, в том числе досрочное. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Б.В. свои обязательства по договору выполнил, застройщиком обязательства не были исполнены.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 25.08.2011 г. ООО Финансово-строительная компания "Мыс" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Строительство объекта - многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>, на дату возбуждения производства по делу о банкротстве ООО Финансово-строительная компания "Мыс", в настоящее время не завершено, за Финансово-строительная компания "Мыс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства доля в праве <данные изъяты>, площадью застройки 1273,5 кв. м, степенью готовности 63%, кадастровый номер N.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 11.05.2012 г. в удовлетворении заявления о признании права собственности за Б.А. на объект незавершенного строительства - офис N, расположенный на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс), общей площадью 158,21 кв. м по <адрес>, осуществить передачу и государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество отказано, денежные требования Б.В., действующего в интересах своей несовершеннолетней дочери Б.А. в виде неустойки в размере <данные изъяты>. признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке п. 4 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", указав, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо, в случае невозможности передачи помещения и при условии расторжения договора о долевом участии в строительстве, путем включения в реестр требований должника денежного требования.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г. N определение Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 11.05.2012 г. в обжалуемой части оставлено без изменения.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 19.03.2013 г. денежное требование Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ООО Финансово-строительная компания "Мыс" в размере <данные изъяты> признано обоснованным и подлежащим удовлетворению в порядке п. 4 ст. 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" (продавец) и ООО "Виола" (покупатель) на основании протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения с конкурсными условиями имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ г., проведенной организатором торгов ООО "Эксперт", заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО ФСК "Мыс", находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве и ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки, договора кредитной линии - доля в праве общей долевой собственности <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N Литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес>.
Отказывая в удовлетворении требований, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 218 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 4, п. п. 1, 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исходил из того, что фактически договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" и Б.В., действующим в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО1., расторгнут с момента подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов в Арбитражный суд Хабаровского края и удовлетворения на основании определения от 19.03.2013 г. заявления Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1., к ООО ФСК "Мыс" о включении денежного требования кредитора в размере <данные изъяты>. за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, что не противоречит п. 9.4 договора, и пришел к обоснованному выводу о том, что возникновение денежного требования Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и его включение в реестр требований кредиторов должника обусловлено отказом кредитора от договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением данного договора застройщиком ООО ФСК "Мыс".
Разрешая требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО ФСК "Мыс" и ООО "Виола", суд исходил из того, что истец реализовал свое право к ООО ФСК "Мыс", в виде перевода не денежного требования в денежное, что привело к утрате права требования права собственности на долю в объекте незавершенного строительством объекта, право собственности у истца, как участника долевого строительства, на долю в общей долевой собственности объекта незавершенного строительства не возникло. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение данного договора купли-продажи не может нарушать права истца.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, так как они основаны на правильном применении и толковании норм материального права.
Мотивы, изложенные судом в решении достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы в дополнительной проверке не нуждаются, основана на ошибочном толковании правовых норм, по существу сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Хабаровска от 19 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ф. - Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.ВЕРХОТУРОВА
С.И.ЖЕЛЕЗОВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7309/2014
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на долю.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Застройщик и истец, действующий в интересах несовершеннолетней дочери, заключили договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости. Объект недвижимости ответчиком (застройщиком) построен, но не сдан в эксплуатацию. Истец считает, что объект долевого строительства построен, в том числе, на денежные средства истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 ноября 2014 г. по делу N 33-7309/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Верхотуровой И.В., Железовского С.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 ноября 2014 года в городе Хабаровске дело по иску Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ООО Финансово-строительная компания "Мыс", ООО "Виола" о признании недействительным договора купли-продажи по продаже доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности в виде доли в объекте незавершенного строительства,
по апелляционной жалобе представителя истца Ф. - Т. на решение Кировского районного суда города Хабаровска от 19 июня 2014 года.
Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснения представителя Главного контрольного управления Правительства Хабаровского края - Л., представителей ОАО "Сбербанк России" - Д. и М.И., представителя ООО ФСК "МЫС" - М.В., представителя Ф. - Т., судебная коллегия
установила:
Ф., действующая в интересах несовершеннолетней ФИО1., обратилась в суд с иском к ООО Финансово-строительная компания "Мыс", ООО "Виола" о признании недействительным договора купли-продажи по продаже доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности в виде доли в объекте незавершенного строительства.
В обоснование заявленных требований указала, что между ООО ФСК "Мыс" (застройщик) и Б.В., действующим в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1 (участник), ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N. В соответствии с условиями данного договора участник обязался направить застройщику денежные средства в размере <данные изъяты> на строительство офиса N общей площадью 158,21 кв. м, находящегося на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс) по <адрес>. Застройщик обязался осуществить строительство объекта недвижимости - многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземные гаражи по <адрес> получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, после получения разрешения не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность участника указанный офис N 8. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ Описание объекта долевого строительства, принадлежащего истцу, - офис N 8, расположенный на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс), общей площадью 158,21 кв. м, находящийся в объекте недвижимости многоквартирный жилой дом, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>. Истец свои обязательства по договору выполнил. Объект недвижимости ответчиком построен, но не сдан в эксплуатацию. Право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63% зарегистрировано за ООО ФСК "Мыс" в размере <данные изъяты>, за Е.Н. и Е.С. в размере <данные изъяты>. Считает, что объект долевого строительства, право на долю в котором зарегистрировано за ответчиком, построен в том числе на денежные средства истца, часть доли в праве на данный объект подлежит передаче на праве собственности истцу с соответствующей государственной регистрацией права. Офисное помещение, построенное для истца, расположено на 3 этаже, в настоящее время оно создано. Право собственности на спорную долю в праве на объект незавершенного строительства в размере <данные изъяты> принадлежит ответчику. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.08.2011 г. по делу N ответчик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.11.2011 г. по делу N суд признал подлежащими применению при рассмотрении данного дела правил, регулирующих банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Конкурсным управляющим выставлено на торги имущество, принадлежащее ООО ФСК "Мыс", доля в праве <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес>. Организатором торгов и лицом, отвечающим за законность действий продавца при продаже имущества предприятия-банкрота, является ООО "Эксперт". ДД.ММ.ГГГГ подведены итоги публичного предложения по продаже спорного имущества, победителем торгов стало ООО "Виола", заключен договор купли-продажи. В настоящее время доля в праве по акту покупателю не передана, документы для регистрации перехода прав на долю не сданы. Застройщику до организации торгов было известно о необходимости передать истцу его долю в построенном объекте незавершенного строительства. По итогам публичного предложения между ООО ФСК "Мыс" и ООО "Виола" заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым право собственности на долю в праве, в которую включена доля истца, переходит к покупателю. Совершенная ООО ФСК "Мыс" сделка по продаже доли в праве нарушает права и охраняемые законом интересы истца, так как в проданной доле имеется неотделимая часть имущественных прав истца, созданных за его счет и подлежащая передаче в его собственность. Считает договор купли-продажи ничтожной сделкой, нарушающей закон и посягающей на его права и охраняемые законом интересы. ООО ФСК "Мыс" на момент выставления доли в праве на публичные торги было известно о наличии прав истца на часть созданного имущества. Договор купли-продажи доли в праве является недействительной сделкой и не влечет правовых последствий в виде исполнения сторонами данной сделки и перехода прав на объект. Выставление доли в праве, включающей в себя долю истца, и заключение по итогам торгов договора купли-продажи являются ничтожными, противоречащими закону действиями.
Просила суд признать недействительным ввиду ничтожности договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по продаже доли в праве общей долевой собственности <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес>, заключенный между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" и ООО "Виола", признать право собственности Б.А. на долю в праве на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес> в виде офисного помещения - офиса N, общей площадью 158,21 кв. м, находящегося на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс) по <адрес>.
Уточнив исковые требования, просила суд признать за Б.А. право собственности в виде доли в размере <данные изъяты> в объекте незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N, литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес> в виде офисного помещения - офис N общей площадью 158,21 кв. м, находящегося на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс).
Определением судьи Кировского районного суда г. Хабаровска от 24 апреля 2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ОАО "Сбербанк России" в лице Дальневосточного банка и Главное контрольное управление Правительства Хабаровского края.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 19 июня 2014 г. отказано в удовлетворении исковых требований Ф., действующей в интересах несовершеннолетней Б.А.
В апелляционной жалобе представитель истца Ф. - Т., ссылаясь на незаконность и необоснованность, нарушение норм материального права, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что судом не установлен факт волеизъявления участника долевого строительства Б.А. на односторонний отказ от исполнения договора долевого участия, факт составления уведомления о расторжении договора долевого участия и факт его направления застройщику, спорный договор является действующим. При неисполнении ответчиком своего обязательства истец вправе требовать защиты своих гражданских прав путем признания за ней права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, соответствующую стоимости ее инвестиционного вклада.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.
Ф., представитель Федеральной государственной службы регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю и ЕАО, представитель ООО "Эксперт", представитель ООО "Виола" в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащих образом, о причинах неявки не уведомили.
В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В силу части 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" (застройщик) и Б.В., действующим в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО1 (участник долевого строительства), заключен договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно условий которого, участник обязался направлять денежные средства на строительство офиса N 8, расположенного на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс), общей площадью 158,21 кв. м по <адрес>, цена договора составила <данные изъяты>. Пунктами 6.1, 9.3, 9.4, 9.5, 9.5.1, 9.5.2, 9.6 договора предусмотрена обязанность застройщика передать участнику, обязанность участника принять по акту приема-передачи объект в течение 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ г., а также основания и порядок расторжения договора, в том числе досрочное. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.
Б.В. свои обязательства по договору выполнил, застройщиком обязательства не были исполнены.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 25.08.2011 г. ООО Финансово-строительная компания "Мыс" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
Строительство объекта - многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>, на дату возбуждения производства по делу о банкротстве ООО Финансово-строительная компания "Мыс", в настоящее время не завершено, за Финансово-строительная компания "Мыс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства доля в праве <данные изъяты>, площадью застройки 1273,5 кв. м, степенью готовности 63%, кадастровый номер N.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 11.05.2012 г. в удовлетворении заявления о признании права собственности за Б.А. на объект незавершенного строительства - офис N, расположенный на 3 этаже 27-этажного дома (первый пусковой комплекс), общей площадью 158,21 кв. м по <адрес>, осуществить передачу и государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество отказано, денежные требования Б.В., действующего в интересах своей несовершеннолетней дочери Б.А. в виде неустойки в размере <данные изъяты>. признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке п. 4 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", указав, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо, в случае невозможности передачи помещения и при условии расторжения договора о долевом участии в строительстве, путем включения в реестр требований должника денежного требования.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2012 г. N определение Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 11.05.2012 г. в обжалуемой части оставлено без изменения.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края по делу N от 19.03.2013 г. денежное требование Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1, к ООО Финансово-строительная компания "Мыс" в размере <данные изъяты> признано обоснованным и подлежащим удовлетворению в порядке п. 4 ст. 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" (продавец) и ООО "Виола" (покупатель) на основании протокола о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения с конкурсными условиями имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ г., проведенной организатором торгов ООО "Эксперт", заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО ФСК "Мыс", находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве и ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки, договора кредитной линии - доля в праве общей долевой собственности <данные изъяты> на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв. м, степень готовности 63%, инв. N Литер А, кадастровый номер N, расположенный по <адрес>.
Отказывая в удовлетворении требований, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 218 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 4, п. п. 1, 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исходил из того, что фактически договор N участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ООО Финансово-строительная компания "Мыс" и Б.В., действующим в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО1., расторгнут с момента подачи заявления о включении в реестр требований кредиторов в Арбитражный суд Хабаровского края и удовлетворения на основании определения от 19.03.2013 г. заявления Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1., к ООО ФСК "Мыс" о включении денежного требования кредитора в размере <данные изъяты>. за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, что не противоречит п. 9.4 договора, и пришел к обоснованному выводу о том, что возникновение денежного требования Ф., действующей в интересах несовершеннолетней ФИО1 и его включение в реестр требований кредиторов должника обусловлено отказом кредитора от договора участия в долевом строительстве в связи с неисполнением данного договора застройщиком ООО ФСК "Мыс".
Разрешая требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО ФСК "Мыс" и ООО "Виола", суд исходил из того, что истец реализовал свое право к ООО ФСК "Мыс", в виде перевода не денежного требования в денежное, что привело к утрате права требования права собственности на долю в объекте незавершенного строительством объекта, право собственности у истца, как участника долевого строительства, на долю в общей долевой собственности объекта незавершенного строительства не возникло. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение данного договора купли-продажи не может нарушать права истца.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, так как они основаны на правильном применении и толковании норм материального права.
Мотивы, изложенные судом в решении достаточно убедительны и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы в дополнительной проверке не нуждаются, основана на ошибочном толковании правовых норм, по существу сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Хабаровска от 19 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Ф. - Т. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
И.В.ВЕРХОТУРОВА
С.И.ЖЕЛЕЗОВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)