Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявителем и застройщиком заключен предварительный договор на заключение основного договора участия в долевом строительстве жилого дома, заявитель в счет исполнения договора уплатил денежные средства. Решением суда застройщик признан банкротом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий Кондратенко О.С.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Страховой О.А.,
судей Редько Е.П., Долгополовой Т.В.,
при секретаре О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К. об оспаривании решения Министерства регионального развития <данные изъяты>
по апелляционной жалобе заявителя К. на решение Абаканского городского суда от 04 марта 2015 года, которым в удовлетворении требований отказано.
Заслушав доклад судьи Редько Е.П., выслушав объяснения представителя заинтересованного лица Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты> Б., выразившей согласие с решением суда, судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с заявлением о признании решения Министерства регионального развития <данные изъяты> об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и об обязании включить в указанный реестр, требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Организация" заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в течение двух месяцев заключить основной договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. Сторонами определена стоимость строящейся квартиры. К. в счет исполнения договора оплатил ... руб. Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Организация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве ООО "Организация" прекращено ввиду отсутствия имущества и денежных средств. Приговором суда генеральный директор ООО "Организация" А.Л. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ. Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013 N 403 утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В целях включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены К. подал соответствующее заявление. ДД.ММ.ГГГГ К. было отказано во включении в реестр, при этом, по мнению заявителя, конкретных оснований для отказа не указано. Полагал, что отказ не соответствует закону и нарушает его права.
Заявитель К. в судебное заседание не явился, направил представителя.
Представитель заявителя Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала требования по основаниям, изложенным в заявлении.
Постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.12.2014 N 679 Министерство регионального развития <данные изъяты> переименовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты>.
Представитель заинтересованного лица Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты> Б., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указала, что решение об отказе во включении заявителя в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, законно и обоснованно.
Решением Абаканского городского суда от 04 марта 2015 года К. отказано в удовлетворении заявления.
В апелляционной жалобе заявитель К., выражая несогласие с решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым требования удовлетворить. Ссылаясь на доводы первоначального заявления, цитируя положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, полагает, что государственным органом не представлено доказательств того, что денежные средства привлекались для строительства многоквартирного дома на землях, не предназначенных для этих целей. Считает, что у него возникло право требования на передачу жилого помещения в собственность, поскольку при заключении с ООО "Организация" предварительного договора сторонами, имелся в виду договор участия в долевом строительстве. Поясняет, что он подлежит включению в реестр как лицо, относящееся к гражданам, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в том числе оплативших средства по незаключенным или недействительным договорам. Указывает на то, что предварительный договор заключен до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Полагает необоснованным вывод суда о том, что строительство многоквартирного дома только предполагалось. Обращает внимание, что оспариваемое решение не содержит указания на конкретные основания для отказа во включении в реестр.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты> Б. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Выслушав представителя заинтересованного лица Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Данная конституционная норма конкретизирована в ч. 1 ст. 254 ГПК РФ, согласно положению которой гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
По правилам ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов, которые могут быть оспорены в указанном порядке, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 1 ст. 23 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 7 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013 N 403 утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (далее - Критерии) и Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее - Правила).
Пунктом 4 Правил предусмотрено, что включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 приложения N 1 к настоящему приказу.
Из содержания приведенных нормативных актов усматривается, что право на включение в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, обусловлено наличием правоотношений, связанных с привлечением денежных средств этих граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у граждан права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируемых Законом N 214-ФЗ.
Частью 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно п. 3 Правил, формирование и ведение реестра осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома, для строительства которого привлечены денежные средства граждан, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с настоящими Правилами.
В силу п. 2.1.1.11 Положения о Министерстве регионального развития Республики Хакасия, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 28.02.2011 N 94, Министерство регионального развития РХ осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ К. заключил с ООО "Организация" предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в течение двух месяцев со дня получения застройщиком разрешения на строительство заключить основной договор участия в долевом строительстве 2-й очереди 5-й блок-секции многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкульбыта по адресу: <адрес> (л.д. 8 - 11).
Пунктами 1.3, 3.6 предварительного договора предусмотрено, что приобретатель обязуются до заключения основного договора внести застройщику денежные средства при подписании настоящего договора, которые с момента заключения основного договора являются оплатой стоимости приобретаемого помещения.
В счет исполнения обязательств по указанному предварительному договору К. внес в кассу ООО "Организация" ... руб. (л.д. 12).
Приговором Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, А.Л. (генеральный директор ООО "Организация") признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ (л.д. 13 - 100).
ДД.ММ.ГГГГ К. обратился в Министерство регионального развития <данные изъяты> с заявлением о включении в реестр граждан, инвестировавших средства в строительство жилых домов, по которым застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений (л.д. 6).
Решением Министерства регионального развития <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ N К. отказано во включении в реестр (л.д. 125 - 127).
В решении указано, что представленный заявителем предварительный договор не являются договором участия в долевом строительстве, не порождает право гражданина на получение в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, в связи с чем заявитель не может быть включены в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Разделом IV Правил установлены основания для отказа во включении заявителя в реестр. Одним из оснований для отказа во включении заявителя в реестр является непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил.
К заявлению прилагаются копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю (подп. 2 п. 10 Правил).
Такие документы заявителем представлены не были.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Поскольку предварительным договором, заключенным между К. и ООО "Организация", не определен срок заключения основного договора, отвечающий требованиям статьи 190 ГК РФ, следовательно, обязательства сторон, предусмотренные указанным предварительным договором, прекратились в течение года с момента их заключения.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что, исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Рассмотрев дело, суд первой инстанции, проанализировав нормы закона, обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Министерства регионального развития Республики Хакасия соответствует закону, поскольку предварительный договор не подтверждает возникновение у заявителя права собственности на жилое помещение после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, что исключает возможность его включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении и толковании норм права, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, соответствуют фактическим обстоятельствам.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор, заключенный между заявителем и ООО "Организация", является договором участия в долевом строительстве, не прошедшим государственную регистрацию является необоснованным согласно нижеследующего.
Предварительный договор участия в долевом строительстве может быть признан договором участия в долевом строительстве при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Закона N 214-ФЗ.
В данном случае ООО "Организация" таким требованиям не отвечало: общество не имело каких-либо прав на земельный участок, разрешение на строительство II, III, V блок-секций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не выдавалось, проектная декларация не была опубликована и размещена, строительство такого объекта начато не было.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что заявитель соответствует условиям, установленным п. 2 Критерия безосновательно и опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела. В данном случае оснований для просрочки исполнения какого-либо обязательства перед заявителем не имеется, поскольку обязательства сторон по предварительному договору прекращены в связи с истечением их срока. При этом следует отметить, что договор не содержат существенного условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства - обязательства застройщика, поскольку условие пункта 4.1.3 договоров не соответствует требованиям ст. 190 ГК РФ.
Данные Критерии производны от положений Правил и Закона N 214-ФЗ, и наличие одного или нескольких критериев подлежит применению к гражданам в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, а заявители не представили документов, позволяющих отнести их к данной категории лиц.
Не имеет правового значения дата внесения заявителем денежных средств по заключенному им договору - до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" или после, поскольку данные обстоятельства не являлись основаниями для отказа во включении заявителя в реестр.
Довод апелляционной жалобы о том, что строительство многоквартирного дома осуществлялось, не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Как установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство II, III, V блок-секций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ООО "Организация" не выдавалось.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы, изложенные в первоначальном заявлении, были исследованы судом, получили соответствующую оценку в решении. Выводы суда основаны на нормах права, проанализированных в судебном постановлении, предусмотренных законом оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда принято при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушений материального и (или) процессуального права, которые могли послужить основанием для отмены решения суда, не допущено.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Абаканского городского суда от 04 марта 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя К. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.СТРАХОВА
Судьи
Е.П.РЕДЬКО
Т.В.ДОЛГОПОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ ОТ 24.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1308/2015
Требование: О признании незаконным решения государственного органа об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, обязании включить в реестр.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявителем и застройщиком заключен предварительный договор на заключение основного договора участия в долевом строительстве жилого дома, заявитель в счет исполнения договора уплатил денежные средства. Решением суда застройщик признан банкротом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июня 2015 г. по делу N 33-1308/2015
Председательствующий Кондратенко О.С.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Страховой О.А.,
судей Редько Е.П., Долгополовой Т.В.,
при секретаре О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К. об оспаривании решения Министерства регионального развития <данные изъяты>
по апелляционной жалобе заявителя К. на решение Абаканского городского суда от 04 марта 2015 года, которым в удовлетворении требований отказано.
Заслушав доклад судьи Редько Е.П., выслушав объяснения представителя заинтересованного лица Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты> Б., выразившей согласие с решением суда, судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с заявлением о признании решения Министерства регионального развития <данные изъяты> об отказе во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и об обязании включить в указанный реестр, требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Организация" заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в течение двух месяцев заключить основной договор участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. Сторонами определена стоимость строящейся квартиры. К. в счет исполнения договора оплатил ... руб. Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Организация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве ООО "Организация" прекращено ввиду отсутствия имущества и денежных средств. Приговором суда генеральный директор ООО "Организация" А.Л. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ. Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013 N 403 утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В целях включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены К. подал соответствующее заявление. ДД.ММ.ГГГГ К. было отказано во включении в реестр, при этом, по мнению заявителя, конкретных оснований для отказа не указано. Полагал, что отказ не соответствует закону и нарушает его права.
Заявитель К. в судебное заседание не явился, направил представителя.
Представитель заявителя Ю., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала требования по основаниям, изложенным в заявлении.
Постановлением Правительства Республики Хакасия от 16.12.2014 N 679 Министерство регионального развития <данные изъяты> переименовано в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты>.
Представитель заинтересованного лица Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты> Б., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, указала, что решение об отказе во включении заявителя в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, законно и обоснованно.
Решением Абаканского городского суда от 04 марта 2015 года К. отказано в удовлетворении заявления.
В апелляционной жалобе заявитель К., выражая несогласие с решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение, которым требования удовлетворить. Ссылаясь на доводы первоначального заявления, цитируя положения ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, полагает, что государственным органом не представлено доказательств того, что денежные средства привлекались для строительства многоквартирного дома на землях, не предназначенных для этих целей. Считает, что у него возникло право требования на передачу жилого помещения в собственность, поскольку при заключении с ООО "Организация" предварительного договора сторонами, имелся в виду договор участия в долевом строительстве. Поясняет, что он подлежит включению в реестр как лицо, относящееся к гражданам, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в том числе оплативших средства по незаключенным или недействительным договорам. Указывает на то, что предварительный договор заключен до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Полагает необоснованным вывод суда о том, что строительство многоквартирного дома только предполагалось. Обращает внимание, что оспариваемое решение не содержит указания на конкретные основания для отказа во включении в реестр.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства <данные изъяты> Б. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Выслушав представителя заинтересованного лица Б., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Данная конституционная норма конкретизирована в ч. 1 ст. 254 ГПК РФ, согласно положению которой гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
По правилам ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов, которые могут быть оспорены в указанном порядке, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Частью 1 ст. 23 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 7 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013 N 403 утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (далее - Критерии) и Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее - Правила).
Пунктом 4 Правил предусмотрено, что включению в реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 приложения N 1 к настоящему приказу.
Из содержания приведенных нормативных актов усматривается, что право на включение в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, обусловлено наличием правоотношений, связанных с привлечением денежных средств этих граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у граждан права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируемых Законом N 214-ФЗ.
Частью 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно п. 3 Правил, формирование и ведение реестра осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома, для строительства которого привлечены денежные средства граждан, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с настоящими Правилами.
В силу п. 2.1.1.11 Положения о Министерстве регионального развития Республики Хакасия, утвержденного постановлением Правительства Республики Хакасия от 28.02.2011 N 94, Министерство регионального развития РХ осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ К. заключил с ООО "Организация" предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в течение двух месяцев со дня получения застройщиком разрешения на строительство заключить основной договор участия в долевом строительстве 2-й очереди 5-й блок-секции многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкульбыта по адресу: <адрес> (л.д. 8 - 11).
Пунктами 1.3, 3.6 предварительного договора предусмотрено, что приобретатель обязуются до заключения основного договора внести застройщику денежные средства при подписании настоящего договора, которые с момента заключения основного договора являются оплатой стоимости приобретаемого помещения.
В счет исполнения обязательств по указанному предварительному договору К. внес в кассу ООО "Организация" ... руб. (л.д. 12).
Приговором Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, А.Л. (генеральный директор ООО "Организация") признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. <данные изъяты> ст. <данные изъяты> УК РФ (л.д. 13 - 100).
ДД.ММ.ГГГГ К. обратился в Министерство регионального развития <данные изъяты> с заявлением о включении в реестр граждан, инвестировавших средства в строительство жилых домов, по которым застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений (л.д. 6).
Решением Министерства регионального развития <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ N К. отказано во включении в реестр (л.д. 125 - 127).
В решении указано, что представленный заявителем предварительный договор не являются договором участия в долевом строительстве, не порождает право гражданина на получение в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, в связи с чем заявитель не может быть включены в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Разделом IV Правил установлены основания для отказа во включении заявителя в реестр. Одним из оснований для отказа во включении заявителя в реестр является непредставление или представление не в полном объеме документов, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил.
К заявлению прилагаются копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю (подп. 2 п. 10 Правил).
Такие документы заявителем представлены не были.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Поскольку предварительным договором, заключенным между К. и ООО "Организация", не определен срок заключения основного договора, отвечающий требованиям статьи 190 ГК РФ, следовательно, обязательства сторон, предусмотренные указанным предварительным договором, прекратились в течение года с момента их заключения.
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что, исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Рассмотрев дело, суд первой инстанции, проанализировав нормы закона, обоснованно пришел к выводу о том, что оспариваемое решение Министерства регионального развития Республики Хакасия соответствует закону, поскольку предварительный договор не подтверждает возникновение у заявителя права собственности на жилое помещение после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, что исключает возможность его включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении и толковании норм права, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, соответствуют фактическим обстоятельствам.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор, заключенный между заявителем и ООО "Организация", является договором участия в долевом строительстве, не прошедшим государственную регистрацию является необоснованным согласно нижеследующего.
Предварительный договор участия в долевом строительстве может быть признан договором участия в долевом строительстве при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Закона N 214-ФЗ.
В данном случае ООО "Организация" таким требованиям не отвечало: общество не имело каких-либо прав на земельный участок, разрешение на строительство II, III, V блок-секций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> не выдавалось, проектная декларация не была опубликована и размещена, строительство такого объекта начато не было.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что заявитель соответствует условиям, установленным п. 2 Критерия безосновательно и опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела. В данном случае оснований для просрочки исполнения какого-либо обязательства перед заявителем не имеется, поскольку обязательства сторон по предварительному договору прекращены в связи с истечением их срока. При этом следует отметить, что договор не содержат существенного условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства - обязательства застройщика, поскольку условие пункта 4.1.3 договоров не соответствует требованиям ст. 190 ГК РФ.
Данные Критерии производны от положений Правил и Закона N 214-ФЗ, и наличие одного или нескольких критериев подлежит применению к гражданам в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, а заявители не представили документов, позволяющих отнести их к данной категории лиц.
Не имеет правового значения дата внесения заявителем денежных средств по заключенному им договору - до вступления в силу Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" или после, поскольку данные обстоятельства не являлись основаниями для отказа во включении заявителя в реестр.
Довод апелляционной жалобы о том, что строительство многоквартирного дома осуществлялось, не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Как установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство II, III, V блок-секций многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ООО "Организация" не выдавалось.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы, изложенные в первоначальном заявлении, были исследованы судом, получили соответствующую оценку в решении. Выводы суда основаны на нормах права, проанализированных в судебном постановлении, предусмотренных законом оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда принято при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушений материального и (или) процессуального права, которые могли послужить основанием для отмены решения суда, не допущено.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Абаканского городского суда от 04 марта 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу заявителя К. - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.СТРАХОВА
Судьи
Е.П.РЕДЬКО
Т.В.ДОЛГОПОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)