Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 31.08.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И
судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
АО "Каширский двор-Северянин"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2015 года по делу N А40-9796/2015, принятое судьей Михайловой Е.В.,
по иску ООО Ювелирный дом "Платина Кострома" (ОГРН 1117746174226)
к АО "Каширский двор-Северянин" (ОГРН 1027739179775)
о признании договора расторгнутым, обязании подписать акт приема-передачи,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Микулин Н.И. по дов. от 19.11.2014;
- от ответчика: Сивак В.В. по дов. от 20.07.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Ювелирный дом "Платина Кострома" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "Каширский двор - Северянин" (далее - ответчик) с требованиями о признании договора аренды нежилого помещения от 24 марта 2011 года N 624/0ДА-2011, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Ювелирный дом "Платина Кострома" и Акционерным обществом "Каширский Двор - Северянин" - расторгнутым с 22 января 2015 года; обязании АО "Каширский Двор-Северянин" подписать акт приема-передачи (возврата) помещения и принять от ООО Ювелирный дом "Платина Кострома" нежилое помещение - комнату N 112 площадью 69,2 квадратных метра, расположенную по адресу: Москва, пр. Мира, д. 211, корп. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2015 г. исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом АО "Каширский двор-Северянин" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на иное толкование пункта 11.7 договора. По мнению заявителя, при согласовании пункта 11.7 договора воля сторон в изложенной в пункте 11.7 формулировке была направлена не на возможность отказа стороны арендатора от договора без оснований, а на возможность отказа арендатора от договора по иным основаниям, предусмотренным законом, или которые могли бы быть предусмотрены договором в случае внесения в него изменений сторонами путем заключения дополнительного соглашения. При этом воля сторон в 11.7 договора направлена на определение судьбы обеспечительного депозита в случае отказа арендатора от договора по таким иным основаниям.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 02.06.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 24.03.2011 года между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 624/ОДА-2011 по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату, указанную в п. 4.9, нежилое помещение, расположенное в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, 211-2.
В соответствии с п. 2.1 срок аренды по договору устанавливается 10 лет, считая с 01.05.2011 года, окончание срока действия договора 03.04.2021 года.
Согласно материалам дела 12.01.2015 года истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды N 624/ОДА-2011, в котором ссылаясь на сложившуюся неблагоприятную финансово-экономическую ситуацию, а также на ГК РФ и условия договора аренды, сообщает о своем намерении досрочно в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в связи с чем, уведомляет о расторжении указанного договора аренды по истечении 10 календарных дней с момента получения данного уведомления.
В качестве приложения к указанному уведомлению истец направил ответчику акт возврата помещения.
16.01.2015 года ответчик направил в адрес истца ответ на уведомление о прекращении договора аренды от 12.01.2015 года (л.д. 59), в котором заявил, что оснований для досрочного расторжения договора и возврата помещения из арендного пользования нет, поскольку право арендатора на односторонний отказ в одностороннем порядке предусмотрено лишь п. 11.5 договора, согласно которому арендатор вправе отказаться от договора в случае существенного нарушения арендодателем своих обязательств по договору, если арендодатель не устранит нарушения в разумный срок после того, как арендатор в письменной форме потребует от него устранения нарушений. Поскольку никаких нарушений со стороны арендодателя допущено не было, по мнению, ответчика у арендатора не имеется оснований для прекращения договора.
Обращаясь в суд, истец мотивировал свои требования тем, что в разделе 11 договора стороны предусмотрели порядок изменения и прекращения договора, а именно, в пунктах 11.2 и 11.3 договора стороны предусмотрели условия и порядок одностороннего отказа от исполнения договора по воле арендодателя, что соответствует ст. 619 ГК РФ, в пункте 11.5 - порядок и условия одностороннего расторжения договора по воле арендатора, что соответствует ст. 620 ГК РФ.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что договором аренды N 624/ОДА-2011 предусмотрено одностороннее, внесудебное, досрочное прекращение правоотношений по договору, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, что полностью соответствует принципу равноправия участников гражданских правоотношений.
При этом, суд исходил из того, что глава 11 "Изменение и прекращение договора" условно может быть разделана на несколько частей, логически связанных между собой.
К случаям, позволяющим арендатору (истцу) отказаться от договора, суд указал на:
- - пункт 11.5, согласно которому арендатор вправе отказаться от договора в случае существенного нарушения арендодателем своих обязательств по договору, если арендодатель не устранит нарушения в разумный срок после того, как арендатор потребует от него в письменной форме устранения нарушений;
- - пункт 11.6, согласно которому после истечения 5 лет со дня подписания договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора (прекратить договор), на том условии, что он сообщит об этом за 6 календарных месяцев до истечения 5 лет со дня подписания договора. Такое прекращение действия договора не является нарушением его условий и не влечет для арендатора неблагоприятных последствий (применения к нему арендодателем мер ответственности или возмещения убытков), связанных с таким прекращением. В случае такого прекращения действия настоящего договора арендодатель возвращает арендатору сумму обеспечительного депозита согласно Разделу 6 настоящего договора, за исключением удержанных сумм.
- пункт 11.7, согласно которому в случае отказа арендатора от договора по иным основаниям, чем те, которые указаны в п. п. 11.5, 11.6 договора, сумма обеспечительного депозита не подлежит возврату арендатору.
В совокупности и во взаимосвязи оценив условия спорного договора аренды, истолковав их в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, учитывая последовательность расположения пункта 11.7 договора, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора досрочно, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по иным основаниям, не поименованным в договоре (в пунктах 11.5, 11.6), при условии потери права на возврат обеспечительного депозита.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Поскольку стороны свободны в заключении договора и определении его условий, не противоречащих закону (п. 1 ст. 421 ГК РФ), то праву арендатора в любом случае, до истечения 5-летнего срока аренды, и в отсутствие нарушений со стороны арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по условиям сделки корреспондирует право арендодателя получить в таком случае денежную компенсацию за счет удержания обеспечительного платежа, что не происходит при отказе от договора во исполнение условий, предусмотренных в пунктах 11.5 и 11.6 договора. Таким образом, соблюдается баланс интереса сторон.
Предложенное ответчиком толкование спорного условия договора (пункта 11.7) как "иные основания, предусмотренные законом или договором, в случае внесения в него изменений" носит абстрактный характер, не позволяет определить ни объем таких оснований, ни отграничить их от оснований для отказа от договора, которые законом не предусмотрены, в договор не включены в виде изменений к договору, однако закону не противоречат.
Поскольку истец отказался от исполнения договора в одностороннем порядке правомерно, то в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды от 24.03.2011 N 624/ОДА-2011 такой договор считается расторгнутым, а обязательства сторон прекращенными, в связи с чем суд обоснованно обязал арендодателя подписать акт сдачи-приемки помещений и принять их из аренды.
Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении исков, направленных на изменение правоотношения (расторжение договора).
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2015 года по делу N А40-9796/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2015 N 09АП-31107/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-9796/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. N 09АП-31107/2015-ГК
Дело N А40-9796/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2015 г.
Полный текст постановления изготовлен 31.08.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И
судей Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
АО "Каширский двор-Северянин"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2015 года по делу N А40-9796/2015, принятое судьей Михайловой Е.В.,
по иску ООО Ювелирный дом "Платина Кострома" (ОГРН 1117746174226)
к АО "Каширский двор-Северянин" (ОГРН 1027739179775)
о признании договора расторгнутым, обязании подписать акт приема-передачи,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Микулин Н.И. по дов. от 19.11.2014;
- от ответчика: Сивак В.В. по дов. от 20.07.2015;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Ювелирный дом "Платина Кострома" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "Каширский двор - Северянин" (далее - ответчик) с требованиями о признании договора аренды нежилого помещения от 24 марта 2011 года N 624/0ДА-2011, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Ювелирный дом "Платина Кострома" и Акционерным обществом "Каширский Двор - Северянин" - расторгнутым с 22 января 2015 года; обязании АО "Каширский Двор-Северянин" подписать акт приема-передачи (возврата) помещения и принять от ООО Ювелирный дом "Платина Кострома" нежилое помещение - комнату N 112 площадью 69,2 квадратных метра, расположенную по адресу: Москва, пр. Мира, д. 211, корп. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.06.2015 г. исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом АО "Каширский двор-Северянин" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на иное толкование пункта 11.7 договора. По мнению заявителя, при согласовании пункта 11.7 договора воля сторон в изложенной в пункте 11.7 формулировке была направлена не на возможность отказа стороны арендатора от договора без оснований, а на возможность отказа арендатора от договора по иным основаниям, предусмотренным законом, или которые могли бы быть предусмотрены договором в случае внесения в него изменений сторонами путем заключения дополнительного соглашения. При этом воля сторон в 11.7 договора направлена на определение судьбы обеспечительного депозита в случае отказа арендатора от договора по таким иным основаниям.
Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении требований в полном объеме.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 02.06.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 24.03.2011 года между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 624/ОДА-2011 по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату, указанную в п. 4.9, нежилое помещение, расположенное в здании многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, 211-2.
В соответствии с п. 2.1 срок аренды по договору устанавливается 10 лет, считая с 01.05.2011 года, окончание срока действия договора 03.04.2021 года.
Согласно материалам дела 12.01.2015 года истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды N 624/ОДА-2011, в котором ссылаясь на сложившуюся неблагоприятную финансово-экономическую ситуацию, а также на ГК РФ и условия договора аренды, сообщает о своем намерении досрочно в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, в связи с чем, уведомляет о расторжении указанного договора аренды по истечении 10 календарных дней с момента получения данного уведомления.
В качестве приложения к указанному уведомлению истец направил ответчику акт возврата помещения.
16.01.2015 года ответчик направил в адрес истца ответ на уведомление о прекращении договора аренды от 12.01.2015 года (л.д. 59), в котором заявил, что оснований для досрочного расторжения договора и возврата помещения из арендного пользования нет, поскольку право арендатора на односторонний отказ в одностороннем порядке предусмотрено лишь п. 11.5 договора, согласно которому арендатор вправе отказаться от договора в случае существенного нарушения арендодателем своих обязательств по договору, если арендодатель не устранит нарушения в разумный срок после того, как арендатор в письменной форме потребует от него устранения нарушений. Поскольку никаких нарушений со стороны арендодателя допущено не было, по мнению, ответчика у арендатора не имеется оснований для прекращения договора.
Обращаясь в суд, истец мотивировал свои требования тем, что в разделе 11 договора стороны предусмотрели порядок изменения и прекращения договора, а именно, в пунктах 11.2 и 11.3 договора стороны предусмотрели условия и порядок одностороннего отказа от исполнения договора по воле арендодателя, что соответствует ст. 619 ГК РФ, в пункте 11.5 - порядок и условия одностороннего расторжения договора по воле арендатора, что соответствует ст. 620 ГК РФ.
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что договором аренды N 624/ОДА-2011 предусмотрено одностороннее, внесудебное, досрочное прекращение правоотношений по договору, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, что полностью соответствует принципу равноправия участников гражданских правоотношений.
При этом, суд исходил из того, что глава 11 "Изменение и прекращение договора" условно может быть разделана на несколько частей, логически связанных между собой.
К случаям, позволяющим арендатору (истцу) отказаться от договора, суд указал на:
- - пункт 11.5, согласно которому арендатор вправе отказаться от договора в случае существенного нарушения арендодателем своих обязательств по договору, если арендодатель не устранит нарушения в разумный срок после того, как арендатор потребует от него в письменной форме устранения нарушений;
- - пункт 11.6, согласно которому после истечения 5 лет со дня подписания договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора (прекратить договор), на том условии, что он сообщит об этом за 6 календарных месяцев до истечения 5 лет со дня подписания договора. Такое прекращение действия договора не является нарушением его условий и не влечет для арендатора неблагоприятных последствий (применения к нему арендодателем мер ответственности или возмещения убытков), связанных с таким прекращением. В случае такого прекращения действия настоящего договора арендодатель возвращает арендатору сумму обеспечительного депозита согласно Разделу 6 настоящего договора, за исключением удержанных сумм.
- пункт 11.7, согласно которому в случае отказа арендатора от договора по иным основаниям, чем те, которые указаны в п. п. 11.5, 11.6 договора, сумма обеспечительного депозита не подлежит возврату арендатору.
В совокупности и во взаимосвязи оценив условия спорного договора аренды, истолковав их в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, учитывая последовательность расположения пункта 11.7 договора, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договором аренды предусмотрено право арендатора досрочно, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по иным основаниям, не поименованным в договоре (в пунктах 11.5, 11.6), при условии потери права на возврат обеспечительного депозита.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Поскольку стороны свободны в заключении договора и определении его условий, не противоречащих закону (п. 1 ст. 421 ГК РФ), то праву арендатора в любом случае, до истечения 5-летнего срока аренды, и в отсутствие нарушений со стороны арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по условиям сделки корреспондирует право арендодателя получить в таком случае денежную компенсацию за счет удержания обеспечительного платежа, что не происходит при отказе от договора во исполнение условий, предусмотренных в пунктах 11.5 и 11.6 договора. Таким образом, соблюдается баланс интереса сторон.
Предложенное ответчиком толкование спорного условия договора (пункта 11.7) как "иные основания, предусмотренные законом или договором, в случае внесения в него изменений" носит абстрактный характер, не позволяет определить ни объем таких оснований, ни отграничить их от оснований для отказа от договора, которые законом не предусмотрены, в договор не включены в виде изменений к договору, однако закону не противоречат.
Поскольку истец отказался от исполнения договора в одностороннем порядке правомерно, то в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды от 24.03.2011 N 624/ОДА-2011 такой договор считается расторгнутым, а обязательства сторон прекращенными, в связи с чем суд обоснованно обязал арендодателя подписать акт сдачи-приемки помещений и принять их из аренды.
Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении исков, направленных на изменение правоотношения (расторжение договора).
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02 июня 2015 года по делу N А40-9796/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)