Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нечаева С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Фирма Мебель-Сервис" - Смирнова И.А. по дов. от 11.06.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Бускин А.А. по дов. от 15.05.2015,
рассмотрев 23 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 05 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Верстовой М.Е., Лаптевой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Мебель-Сервис"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма Мебель-Сервис" (далее - истец, ООО "Фирма Мебель-Сервис") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3, общей площадью 176,6 кв. м (этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 11) по цене 13 918 644 руб., без учета НДС, с условием о рассрочке платежа сроком на три года и условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 года решение суда отменено, иск удовлетворен. Суд обязал Департамент заключить с ООО "Фирма Мебель-Сервис" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3, общей площадью 176,6 кв. м (этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 11) по цене 15 319 491 руб., без учета НДС, с условием о рассрочке платежа сроком на три года и условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях прилагаемого проекта договора.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что требование об обязании заключить договор купли-продажи является ненадлежащим способом защиты права; Департамент по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагает условия договора, с которыми истец не согласен, таким образом, имеет место спор о разногласиях по условиям договора, соответственно, надлежащим способом защиты является передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда; Департамент не уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, фактически согласен заключить договор на иных условиях, по сравнению с условиями истца; на момент рассмотрения иска предмет спора фактически отсутствовал; истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации; по запросу Департамента ООО "АБН-Консалт" проведена оценка на дату 23.05.2014 и составлен отчет от 30.05.2014 об определении рыночной стоимости спорного нежилого здания, итоговая величина стоимости объекта оценки без учета НДС составляет 20 025 424 руб.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Фирма Мебель-Сервис", возражая против доводов жалобы, указало, что направление проекта договора купли-продажи от имени обязанной к заключению договора стороны в процессе рассмотрения настоящего спора не может влиять на судьбу заявленных требований, поскольку договор купли-продажи не является заключенным, т.к. не согласовано существенное условие договора о цене, и спор не мог бы считаться разрешенным в силу отказа в удовлетворении требований судом с мотивом необходимости подачи нового искового заявления; разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке; обязанности рассмотрения разногласий, несмотря на то, что заявлено требование о понуждении к заключению договора, вытекает из норм процессуального законодательства.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятого постановления.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Фирма Мебель-Сервис" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы и ответчиком не оспаривается.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 10.07.2007 N 06-00884/2007, с дополнительным соглашением от 04.06.2012, аренды нежилого помещения общей площадью 176,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3, (этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 11), находящегося в собственности города Москвы (срок действия договора до 30.06.2015).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 14.03.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.
Письмом от 01.04.2014 Департамент уведомил общество о приостановлении предоставления государственной услуги на основании пункта 2.17.1 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП.
Истец 30.04.2014 направил в адрес ответчика оферту о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с приложением проекта договора купли-продажи по цене 13 918 644 руб., без НДС.
Письмом от 19.05.2014 ответчик направленную истцом оферту не акцептовал.
Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного помещения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела спор о заявленном истцом предмете по заявленным истцом основаниям фактически отсутствовал, поскольку ответчиком подписан договор купли-продажи спорного нежилого помещения.
Отклоняя выводы суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении публичного договора, со ссылкой на то, что ответчик письмом от 19.05.2014 не акцептовал оферту, что в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации является уклонением от заключения договора обязанной к заключению стороны.
Кассационная коллегия соглашается с выводами апелляционного суда об удовлетворении иска ввиду следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 указанного Закона и предусматривает принятие уполномоченным органом соответствующего решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление в адрес арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества с приложением проекта договора в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи, а именно: в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
При получении данного заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции на основании исследования представленных в материалы дела доказательств установил, что истец и арендуемое им помещение соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется истцом с 2007 года и из владения истца не выбывало; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного законом; истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, 28.09.2014, в период рассмотрения настоящего спора, истцом был получен проект договора купли-продажи, который был подписан вместе с протоколом разногласий, и 30.09.2014 передан в Департамент.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением апелляционного суда от 02.02.2015 по ходатайству истца была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 176,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3 (этаж 1, помещение V, комн. 1 - 11) по состоянию на 14.03.2014, проведение которой было поручено эксперту ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка".
Согласно заключению эксперта ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.03.2014 составляет 15 319 491 руб. (без учета НДС).
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
О проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было.
Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена апелляционным судом в размере 15 319 491 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу, что истец, как субъект малого предпринимательства, более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях, по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Суд установил, что истец также вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Таким образом, судебная коллегия находит, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 года по делу N А40-87175/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 30.09.2015 N Ф05-11626/2015 ПО ДЕЛУ N А40-87175/14
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2015 г. по делу N А40-87175/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Нечаева С.В., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Фирма Мебель-Сервис" - Смирнова И.А. по дов. от 11.06.2015,
от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы - Бускин А.А. по дов. от 15.05.2015,
рассмотрев 23 сентября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 05 июня 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Солоповой А.А., Верстовой М.Е., Лаптевой О.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма Мебель-Сервис"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о понуждении заключить договор купли-продажи имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма Мебель-Сервис" (далее - истец, ООО "Фирма Мебель-Сервис") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) с иском об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3, общей площадью 176,6 кв. м (этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 11) по цене 13 918 644 руб., без учета НДС, с условием о рассрочке платежа сроком на три года и условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях прилагаемого проекта договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 года решение суда отменено, иск удовлетворен. Суд обязал Департамент заключить с ООО "Фирма Мебель-Сервис" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3, общей площадью 176,6 кв. м (этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 11) по цене 15 319 491 руб., без учета НДС, с условием о рассрочке платежа сроком на три года и условием о регистрации ипотеки в силу закона, на условиях прилагаемого проекта договора.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что требование об обязании заключить договор купли-продажи является ненадлежащим способом защиты права; Департамент по существу не возражает против заключения договора, в котором заинтересован истец, а предлагает условия договора, с которыми истец не согласен, таким образом, имеет место спор о разногласиях по условиям договора, соответственно, надлежащим способом защиты является передача разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда; Департамент не уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, фактически согласен заключить договор на иных условиях, по сравнению с условиями истца; на момент рассмотрения иска предмет спора фактически отсутствовал; истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации; по запросу Департамента ООО "АБН-Консалт" проведена оценка на дату 23.05.2014 и составлен отчет от 30.05.2014 об определении рыночной стоимости спорного нежилого здания, итоговая величина стоимости объекта оценки без учета НДС составляет 20 025 424 руб.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ООО "Фирма Мебель-Сервис", возражая против доводов жалобы, указало, что направление проекта договора купли-продажи от имени обязанной к заключению договора стороны в процессе рассмотрения настоящего спора не может влиять на судьбу заявленных требований, поскольку договор купли-продажи не является заключенным, т.к. не согласовано существенное условие договора о цене, и спор не мог бы считаться разрешенным в силу отказа в удовлетворении требований судом с мотивом необходимости подачи нового искового заявления; разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке; обязанности рассмотрения разногласий, несмотря на то, что заявлено требование о понуждении к заключению договора, вытекает из норм процессуального законодательства.
Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность принятого постановления.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Фирма Мебель-Сервис" является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы и ответчиком не оспаривается.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 10.07.2007 N 06-00884/2007, с дополнительным соглашением от 04.06.2012, аренды нежилого помещения общей площадью 176,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3, (этаж 1, помещение V, комнаты 1 - 11), находящегося в собственности города Москвы (срок действия договора до 30.06.2015).
На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", истец 14.03.2014 обратился в Департамент с письменным заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества.
Письмом от 01.04.2014 Департамент уведомил общество о приостановлении предоставления государственной услуги на основании пункта 2.17.1 Административного регламента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП.
Истец 30.04.2014 направил в адрес ответчика оферту о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с приложением проекта договора купли-продажи по цене 13 918 644 руб., без НДС.
Письмом от 19.05.2014 ответчик направленную истцом оферту не акцептовал.
Неисполнение ответчиком обязательства по заключению договора купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения при наличии у истца преимущественного права на приобретение спорного помещения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения дела спор о заявленном истцом предмете по заявленным истцом основаниям фактически отсутствовал, поскольку ответчиком подписан договор купли-продажи спорного нежилого помещения.
Отклоняя выводы суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, осуществил выбор способа защиты права путем передачи на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разногласий, возникших при заключении публичного договора, со ссылкой на то, что ответчик письмом от 19.05.2014 не акцептовал оферту, что в силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации является уклонением от заключения договора обязанной к заключению стороны.
Кассационная коллегия соглашается с выводами апелляционного суда об удовлетворении иска ввиду следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен в статье 4 указанного Закона и предусматривает принятие уполномоченным органом соответствующего решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направление в адрес арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества с приложением проекта договора в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи, а именно: в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.
При получении данного заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции на основании исследования представленных в материалы дела доказательств установил, что истец и арендуемое им помещение соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям: истец является субъектом малого предпринимательства; нежилое помещение арендуется истцом с 2007 года и из владения истца не выбывало; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемого нежилого помещения не превышает предельного значения площади, установленного законом; истцом предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного помещения в соответствии с названным Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, 28.09.2014, в период рассмотрения настоящего спора, истцом был получен проект договора купли-продажи, который был подписан вместе с протоколом разногласий, и 30.09.2014 передан в Департамент.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением апелляционного суда от 02.02.2015 по ходатайству истца была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 176,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Чертановская, д. 9, стр. 3 (этаж 1, помещение V, комн. 1 - 11) по состоянию на 14.03.2014, проведение которой было поручено эксперту ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка".
Согласно заключению эксперта ООО "Землеустройство, городской кадастр и оценка", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.03.2014 составляет 15 319 491 руб. (без учета НДС).
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда кассационной инстанции не имеется.
О проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы участвующими в деле лицами заявлено не было.
Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена апелляционным судом в размере 15 319 491 руб. на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Учитывая изложенное, суд обоснованно пришел к выводу, что истец, как субъект малого предпринимательства, более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях, по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.
Суд установил, что истец также вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
Таким образом, судебная коллегия находит, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с выводами суда, основанными на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемого постановления судом апелляционной инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2015 года по делу N А40-87175/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
С.В.НЕЧАЕВ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)