Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 марта 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Холминова А.А., судей Кутузовой И.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
при участии предпринимателя Лядовой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы предпринимателя Лядовой Оксаны Григорьевны и предпринимателя Денисова Сергея Геннадьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 ноября 2014 года по делу N А05-8336/2014 (судья Шперлинг М.Ю.),
установил:
предприниматель Лядова Оксана Григорьевна (ОГРНИП 304290127800188, ИНН 292700255410; город Архангельск) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к предпринимателю Денисову Сергею Геннадьевичу (ОГРНИП 311290117500020, ИНН 290124962557; город Архангельск) о взыскании 205 971,77 руб., в том числе долга по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2013 N 3 в сумме 54 248,92 руб. (из которых долг по арендной плате за период с 01.05.2014 по 20.05.2014 - 38 709,68 руб., долг за коммунальные услуги с 28.02.2014 по 20.05.2014 - 15 539,24 руб.), пеней за несвоевременный возврат арендованных помещений в сумме 271,24 руб., убытков в сумме 151 451,61 руб., в том числе ущерба в виде уплаченной неустойки за несвоевременную сдачу в аренду недвижимого имущества новому арендатору в сумме 45 000 руб. и упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору с новым арендатором за 15 дней простоя в сумме 106 451,61 руб.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует предприниматель Луферова Елена Анатольевна.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2014 заявленные требования удовлетворены частично. С предпринимателя Денисова С.Г. в пользу предпринимателя Лядовой О.Г. взыскан долг в сумме 54 248,92 руб., пени в сумме 271,24 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1884,50 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Лядова О.Г. не согласилась с этим решением суда в той части, в которой отказано в удовлетворении иска, и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в этой части отменить. В обоснование жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Денисов С.Г. также не согласился с решением суда в той части, в которой иск удовлетворен, и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение в этой части отменить. В обоснование ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В судебном заседании Лядова О.Г. свою апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.
Денисов С.Г. и Луферова Е.А. извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие согласно статьям 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав Лядову О.Г., исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2013 N 3 (том 1, лист 11; далее - Договор аренды) предприниматель Лядова О.Г. (арендодатель) передала предпринимателю Денисову С.Г. (арендатор) во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 53,2 кв. м, расположенное по адресу: город Архангельск, окр. Майская горка, ул. Первомайская, дом 8, пом. 3н.
Пунктом 2.1 этого Договора арендная плата установлена в размере 60 000 руб. в месяц.
Договор аренды заключен сроком на 10 месяцев (пункт 1.2 Договора).
Предприниматель Лядова О.Г., ссылаясь на наличие у предпринимателя Денисова С.Г. долга по арендной плате, а также на несвоевременное освобождение Денисовым С.Г. помещения после прекращения действия Договора аренды, обратилась в суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя этот иск, правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 рассматриваемого Договора аренды арендная плата установлена в размере 60 000 руб. ежемесячно (лом 1, лист 12).
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 2 данной статьи установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Пунктом 1.2 рассматриваемого Договора аренды установлено, что он заключен сроком на 10 месяцев, то есть на период с июля 2013 года по апрель 2014 года включительно.
Согласно пункту 7.2 Договора после прекращения его действия арендуемые помещения в течение 5 дней подлежат передаче арендодателю по акту приема-передачи.
Таким образом, помещение должно быть возвращено истцу в срок до 05.05.2014.
Однако ответчик освободил арендованное помещение лишь 20.05.2014, что подтверждается актом приема-передачи от 20.05.2014 (том 1, лист 29).
В апелляционной жалобе ответчик Денисов С.Г. указывает на то, что он освободил арендованное помещение 12.05.2014.
Данные доводы являются необоснованными.
Ответчик Денисов С.Г. 12.05.2014 был выдворен из арендованного помещения сотрудниками полиции. Однако в данном помещении оставалось имущество Денисова С.Г., что подтверждается актом описи этого имущества от 12.05.2014 (том 1, лист 23). Помещение было освобождено ответчиком лишь 20.05.2014, о чем и составлен акт приема-передачи от 20.05.2014 (том 1, лист 29).
Данный акт приема-передачи от 20.05.2014 подписан Денисовым С.Г. Этот акт не только подтверждает то обстоятельство, что помещение было передано истцу именно 20.05.2014, но и является согласно приведенной выше статье 655 ГК РФ надлежащим доказательством как факта возврата арендодателю помещения, так и даты этого возврата.
В рассматриваемом помещении вещи Денисова С.Г. находились в значительном объеме, что подтверждается актом описи имущества от 12.05.2014 (том 1, лист 23). В связи с этим истец Лядова О.Г. не могла передать помещение новому арендатору, а новый арендатор не имел возможности надлежаще осуществлять в этом помещении деятельность.
Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика долга в размере 54 248,92 руб., из которых:
- - 38 709,68 руб. - долг по арендной плате за период с 01.05.2014 по 20.05.2014;
- - 15 539,24 руб. - долг за коммунальные услуги за период с 28.02.2014 по 20.05.2014.
Размер указанной задолженности по оплате коммунальных услуг подтвержден представленными суду расчетами и показаниями счетчиков, ответчиком он надлежаще не опровергнут. Так, ответчик Денисов С.Г. не представил документов, опровергающих предъявленные истцом доказательства размера оплаты коммунальных услуг. Более того, ответчик не представил и свой контррасчет. Копии записей Денисова С.Г., на которые он ссылается, дополнительно подтвердили предъявленные истцом доказательства размера оплаты коммунальных услуг.
Пунктами 2.3, 7.3 Договора аренды установлена неустойка (пеня) за несвоевременной возврат арендованного помещения в размере 0,5% от общей суммы арендной платы и коммунальных платежей.
Данная неустойка (пеня) составляет 271,24 руб. (54 248,92 руб. x 0,5%). Она обоснованно взыскана с ответчика согласно статье 330 ГК РФ.
Истец Лядова О.Г. предъявила также исковые требования о взыскании убытков. Суд первой инстанции обоснованно отказал в их удовлетворении.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков истец должен доказать не только противоправное поведение ответчика, но и размер убытков, а также наличие причинной связи между причиненными убытками и противоправным поведением ответчика.
В рассматриваемом случае Лядова О.Г. свои требования о взыскании убытков мотивировала тем, что она по договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 (том 1, лист 37) обязалась передать рассматриваемое помещение предпринимателю Луферовой Е.А. не позднее 06.05.2014, но в связи с поздним освобождением помещения ответчиком она смогла это сделать лишь 21.05.2014. Лядова О.Г. указывает на то, что за несвоевременную передачу помещения она уплатила Луферовой Е.А. штраф в размере 45 000 руб.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представленными истцом доказательствами не подтверждается причинная связь между несвоевременным освобождением помещения ответчиком и уплатой истцом штрафа в размере 45 000 руб.
Так, в обоснование данных требований истцом предъявлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.06.2014 N 24 на сумму 45 000 руб., в которой назначение платежа указано как "оплата счета N 1 от 22.05.2014" (том 1, лист 44).
В данном счете от 22.05.2014 N 1 в отношении суммы 45 000 руб. указано назначение "неустойка", но без ссылки на договор как на основание начисления этой неустойки (том 1, лист 43).
Таким образом, данные представленные истцом документы не подтверждают тех обстоятельств, что платеж неустойки в сумме 45 000 руб. был совершен истцом Лядовой О.Г. именно в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 и именно за несвоевременную сдачу помещения.
Кроме того, согласно пункту 2.1 договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 арендная плата в месяц составляет 300 000 руб. (том 1, лист 38), а согласно пункту 4.4 этого договора штраф за несвоевременную передачу помещения составляет 2% от месячной арендной платы за каждый день просрочки (том 2, лист 40).
Таким образом, в соответствии с условиями данного договора размер штрафа за несвоевременную передачу помещения составляет 90 000 руб. (300 000 руб. x 2% x 15 дней).
Однако в предъявленных истцом документах (названные выше квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.06.2014 N 24 и счет от 22.05.2014 N 1) размер неустойки указан в сумме 45 000 руб. (том 1, листы 44, 43), то есть сумма уплаченной неустойки не соответствует условиям договора.
Из изложенного следуют выводы:
1) в документах об уплате неустойки отсутствуют ссылки на договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4;
2) сумма уплаченной по этим документам неустойки не соответствует условиям договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4.
Данные обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи свидетельствуют о том, что представленными истцом доказательствами не подтверждается причинная связь между уплатой истцом штрафа в сумме 45 000 руб. и несвоевременным освобождением помещения ответчиком.
Лядова О.Г. предъявила также требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 106 451,61 руб., а именно неполученной арендной платы по договору с новым арендатором (Луферовой Е.А.) за 15 дней простоя.
Данные требования являются необоснованными.
Согласно статье 15 ГК РФ упущенная выгода - это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Таким образом, размер упущенной выгоды связан законом с обычными условиями гражданского оборота.
В рассматриваемом случае не имеется надлежащих доказательств того, что за 15 дней мая 2014 года истец мог бы получить арендную плату исходя из расчета 300 000 руб. в месяц.
Так, по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2013 N 3 ответчик Денисов С.Г. уплачивал истцу арендную плату в размере 60 000 руб. в месяц. Поэтому само по себе условие представленного истцом договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 о размере арендной платы в сумме 300 000 руб. в месяц не означает, что арендная плата в данном размере является не только реальной к получению, но и соответствует установленному статьей 15 ГК РФ такому критерию упущенной выгоды, как ее связанность с обычными условиями гражданского оборота.
Также суд первой инстанции обоснованно указал на то, что представленные истцом приходные кассовые ордера об уплате предпринимателем Луферовой Е.А. арендной платы в размере 300 000 руб. в месяц (том 1, листы 92 - 99) оформлены с нарушением законодательства о порядке осуществления расчетов между предпринимателями.
Так, согласно пункту 6 указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов (к которым относятся индивидуальные предприниматели и юридические лица) в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции о том, что лицо, допустившее нарушение указанного выше порядка осуществления расчетов, не может ссылаться в суде на документы, оформленные с нарушением данного порядка, как на доказательства перед третьими лицами, не участвовавшими в таких расчетах.
Ответчик Денисов С.Г. в расчетах между истцом и предпринимателем Луферовой Е.А. не участвовал, возможность уплаты арендной платы в размере 300 000 руб. он оспаривает.
В материалах дела N А05-5275/2014, в котором предприниматель Денисов С.Г. обращался с требованием о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному с предпринимателем Луферовой Е.А. договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4, отсутствует договор аренды с размером арендной платы 300 000 руб., на что указано в протоколе судебного заседания от 25.09.2014 по настоящему делу, когда судом обозревались материалы дела N А05-5275/2014 (том 1, лист 71).
Поскольку доказательств перечисления истцу предпринимателем Луферовой Е.А. денежных средств в установленном порядке (путем безналичных расчетов) не представлено, то не имеется оснований для вывода о том, что по отношению к предпринимателю Денисову С.Г. суммы по приходным кассовым ордерам в расчетах между истцом и Луферовой Е.А. можно расценивать как упущенную выгоду истца, и что за 15 дней мая 2014 года истец имел реальную возможность получить арендную плату в размере большем, чем исходя из расчета 60 000 руб. в месяц.
Арендная же плата исходя из расчета 60 000 руб. в месяц, то есть в установленном заключенным с ответчиком Денисовым С.Г. договором размере (60 000 руб. в месяц), взыскана по настоящему делу с ответчика в составе суммы его долга по арендной плате, оснований для дополнительного взыскания упущенной выгоды не имеется.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.
Выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с этим основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 ноября 2014 года по делу N А05-8336/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы предпринимателя Лядовой Оксаны Григорьевны и предпринимателя Денисова Сергея Геннадьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.А.ХОЛМИНОВ
Судьи
И.В.КУТУЗОВА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.03.2015 ПО ДЕЛУ N А05-8336/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 марта 2015 г. по делу N А05-8336/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 марта 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Холминова А.А., судей Кутузовой И.В. и Потеевой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Яндоуровой Е.А.,
при участии предпринимателя Лядовой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы предпринимателя Лядовой Оксаны Григорьевны и предпринимателя Денисова Сергея Геннадьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 ноября 2014 года по делу N А05-8336/2014 (судья Шперлинг М.Ю.),
установил:
предприниматель Лядова Оксана Григорьевна (ОГРНИП 304290127800188, ИНН 292700255410; город Архангельск) обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к предпринимателю Денисову Сергею Геннадьевичу (ОГРНИП 311290117500020, ИНН 290124962557; город Архангельск) о взыскании 205 971,77 руб., в том числе долга по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2013 N 3 в сумме 54 248,92 руб. (из которых долг по арендной плате за период с 01.05.2014 по 20.05.2014 - 38 709,68 руб., долг за коммунальные услуги с 28.02.2014 по 20.05.2014 - 15 539,24 руб.), пеней за несвоевременный возврат арендованных помещений в сумме 271,24 руб., убытков в сумме 151 451,61 руб., в том числе ущерба в виде уплаченной неустойки за несвоевременную сдачу в аренду недвижимого имущества новому арендатору в сумме 45 000 руб. и упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы по договору с новым арендатором за 15 дней простоя в сумме 106 451,61 руб.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует предприниматель Луферова Елена Анатольевна.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 24.11.2014 заявленные требования удовлетворены частично. С предпринимателя Денисова С.Г. в пользу предпринимателя Лядовой О.Г. взыскан долг в сумме 54 248,92 руб., пени в сумме 271,24 руб. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1884,50 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.
Лядова О.Г. не согласилась с этим решением суда в той части, в которой отказано в удовлетворении иска, и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение в этой части отменить. В обоснование жалобы ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Денисов С.Г. также не согласился с решением суда в той части, в которой иск удовлетворен, и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение в этой части отменить. В обоснование ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В судебном заседании Лядова О.Г. свою апелляционную жалобу поддержала по изложенным в ней основаниям.
Денисов С.Г. и Луферова Е.А. извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие согласно статьям 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав Лядову О.Г., исследовав доказательства по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб.
Как следует из материалов дела, по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2013 N 3 (том 1, лист 11; далее - Договор аренды) предприниматель Лядова О.Г. (арендодатель) передала предпринимателю Денисову С.Г. (арендатор) во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 53,2 кв. м, расположенное по адресу: город Архангельск, окр. Майская горка, ул. Первомайская, дом 8, пом. 3н.
Пунктом 2.1 этого Договора арендная плата установлена в размере 60 000 руб. в месяц.
Договор аренды заключен сроком на 10 месяцев (пункт 1.2 Договора).
Предприниматель Лядова О.Г., ссылаясь на наличие у предпринимателя Денисова С.Г. долга по арендной плате, а также на несвоевременное освобождение Денисовым С.Г. помещения после прекращения действия Договора аренды, обратилась в суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя этот иск, правомерно руководствовался следующим.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.1 рассматриваемого Договора аренды арендная плата установлена в размере 60 000 руб. ежемесячно (лом 1, лист 12).
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Пунктом 2 данной статьи установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Пунктом 1.2 рассматриваемого Договора аренды установлено, что он заключен сроком на 10 месяцев, то есть на период с июля 2013 года по апрель 2014 года включительно.
Согласно пункту 7.2 Договора после прекращения его действия арендуемые помещения в течение 5 дней подлежат передаче арендодателю по акту приема-передачи.
Таким образом, помещение должно быть возвращено истцу в срок до 05.05.2014.
Однако ответчик освободил арендованное помещение лишь 20.05.2014, что подтверждается актом приема-передачи от 20.05.2014 (том 1, лист 29).
В апелляционной жалобе ответчик Денисов С.Г. указывает на то, что он освободил арендованное помещение 12.05.2014.
Данные доводы являются необоснованными.
Ответчик Денисов С.Г. 12.05.2014 был выдворен из арендованного помещения сотрудниками полиции. Однако в данном помещении оставалось имущество Денисова С.Г., что подтверждается актом описи этого имущества от 12.05.2014 (том 1, лист 23). Помещение было освобождено ответчиком лишь 20.05.2014, о чем и составлен акт приема-передачи от 20.05.2014 (том 1, лист 29).
Данный акт приема-передачи от 20.05.2014 подписан Денисовым С.Г. Этот акт не только подтверждает то обстоятельство, что помещение было передано истцу именно 20.05.2014, но и является согласно приведенной выше статье 655 ГК РФ надлежащим доказательством как факта возврата арендодателю помещения, так и даты этого возврата.
В рассматриваемом помещении вещи Денисова С.Г. находились в значительном объеме, что подтверждается актом описи имущества от 12.05.2014 (том 1, лист 23). В связи с этим истец Лядова О.Г. не могла передать помещение новому арендатору, а новый арендатор не имел возможности надлежаще осуществлять в этом помещении деятельность.
Согласно статье 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика долга в размере 54 248,92 руб., из которых:
- - 38 709,68 руб. - долг по арендной плате за период с 01.05.2014 по 20.05.2014;
- - 15 539,24 руб. - долг за коммунальные услуги за период с 28.02.2014 по 20.05.2014.
Размер указанной задолженности по оплате коммунальных услуг подтвержден представленными суду расчетами и показаниями счетчиков, ответчиком он надлежаще не опровергнут. Так, ответчик Денисов С.Г. не представил документов, опровергающих предъявленные истцом доказательства размера оплаты коммунальных услуг. Более того, ответчик не представил и свой контррасчет. Копии записей Денисова С.Г., на которые он ссылается, дополнительно подтвердили предъявленные истцом доказательства размера оплаты коммунальных услуг.
Пунктами 2.3, 7.3 Договора аренды установлена неустойка (пеня) за несвоевременной возврат арендованного помещения в размере 0,5% от общей суммы арендной платы и коммунальных платежей.
Данная неустойка (пеня) составляет 271,24 руб. (54 248,92 руб. x 0,5%). Она обоснованно взыскана с ответчика согласно статье 330 ГК РФ.
Истец Лядова О.Г. предъявила также исковые требования о взыскании убытков. Суд первой инстанции обоснованно отказал в их удовлетворении.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков истец должен доказать не только противоправное поведение ответчика, но и размер убытков, а также наличие причинной связи между причиненными убытками и противоправным поведением ответчика.
В рассматриваемом случае Лядова О.Г. свои требования о взыскании убытков мотивировала тем, что она по договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 (том 1, лист 37) обязалась передать рассматриваемое помещение предпринимателю Луферовой Е.А. не позднее 06.05.2014, но в связи с поздним освобождением помещения ответчиком она смогла это сделать лишь 21.05.2014. Лядова О.Г. указывает на то, что за несвоевременную передачу помещения она уплатила Луферовой Е.А. штраф в размере 45 000 руб.
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представленными истцом доказательствами не подтверждается причинная связь между несвоевременным освобождением помещения ответчиком и уплатой истцом штрафа в размере 45 000 руб.
Так, в обоснование данных требований истцом предъявлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.06.2014 N 24 на сумму 45 000 руб., в которой назначение платежа указано как "оплата счета N 1 от 22.05.2014" (том 1, лист 44).
В данном счете от 22.05.2014 N 1 в отношении суммы 45 000 руб. указано назначение "неустойка", но без ссылки на договор как на основание начисления этой неустойки (том 1, лист 43).
Таким образом, данные представленные истцом документы не подтверждают тех обстоятельств, что платеж неустойки в сумме 45 000 руб. был совершен истцом Лядовой О.Г. именно в рамках договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 и именно за несвоевременную сдачу помещения.
Кроме того, согласно пункту 2.1 договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 арендная плата в месяц составляет 300 000 руб. (том 1, лист 38), а согласно пункту 4.4 этого договора штраф за несвоевременную передачу помещения составляет 2% от месячной арендной платы за каждый день просрочки (том 2, лист 40).
Таким образом, в соответствии с условиями данного договора размер штрафа за несвоевременную передачу помещения составляет 90 000 руб. (300 000 руб. x 2% x 15 дней).
Однако в предъявленных истцом документах (названные выше квитанция к приходному кассовому ордеру от 12.06.2014 N 24 и счет от 22.05.2014 N 1) размер неустойки указан в сумме 45 000 руб. (том 1, листы 44, 43), то есть сумма уплаченной неустойки не соответствует условиям договора.
Из изложенного следуют выводы:
1) в документах об уплате неустойки отсутствуют ссылки на договор аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4;
2) сумма уплаченной по этим документам неустойки не соответствует условиям договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4.
Данные обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи свидетельствуют о том, что представленными истцом доказательствами не подтверждается причинная связь между уплатой истцом штрафа в сумме 45 000 руб. и несвоевременным освобождением помещения ответчиком.
Лядова О.Г. предъявила также требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 106 451,61 руб., а именно неполученной арендной платы по договору с новым арендатором (Луферовой Е.А.) за 15 дней простоя.
Данные требования являются необоснованными.
Согласно статье 15 ГК РФ упущенная выгода - это неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Таким образом, размер упущенной выгоды связан законом с обычными условиями гражданского оборота.
В рассматриваемом случае не имеется надлежащих доказательств того, что за 15 дней мая 2014 года истец мог бы получить арендную плату исходя из расчета 300 000 руб. в месяц.
Так, по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2013 N 3 ответчик Денисов С.Г. уплачивал истцу арендную плату в размере 60 000 руб. в месяц. Поэтому само по себе условие представленного истцом договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4 о размере арендной платы в сумме 300 000 руб. в месяц не означает, что арендная плата в данном размере является не только реальной к получению, но и соответствует установленному статьей 15 ГК РФ такому критерию упущенной выгоды, как ее связанность с обычными условиями гражданского оборота.
Также суд первой инстанции обоснованно указал на то, что представленные истцом приходные кассовые ордера об уплате предпринимателем Луферовой Е.А. арендной платы в размере 300 000 руб. в месяц (том 1, листы 92 - 99) оформлены с нарушением законодательства о порядке осуществления расчетов между предпринимателями.
Так, согласно пункту 6 указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов" наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов (к которым относятся индивидуальные предприниматели и юридические лица) в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции о том, что лицо, допустившее нарушение указанного выше порядка осуществления расчетов, не может ссылаться в суде на документы, оформленные с нарушением данного порядка, как на доказательства перед третьими лицами, не участвовавшими в таких расчетах.
Ответчик Денисов С.Г. в расчетах между истцом и предпринимателем Луферовой Е.А. не участвовал, возможность уплаты арендной платы в размере 300 000 руб. он оспаривает.
В материалах дела N А05-5275/2014, в котором предприниматель Денисов С.Г. обращался с требованием о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному с предпринимателем Луферовой Е.А. договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2014 N 4, отсутствует договор аренды с размером арендной платы 300 000 руб., на что указано в протоколе судебного заседания от 25.09.2014 по настоящему делу, когда судом обозревались материалы дела N А05-5275/2014 (том 1, лист 71).
Поскольку доказательств перечисления истцу предпринимателем Луферовой Е.А. денежных средств в установленном порядке (путем безналичных расчетов) не представлено, то не имеется оснований для вывода о том, что по отношению к предпринимателю Денисову С.Г. суммы по приходным кассовым ордерам в расчетах между истцом и Луферовой Е.А. можно расценивать как упущенную выгоду истца, и что за 15 дней мая 2014 года истец имел реальную возможность получить арендную плату в размере большем, чем исходя из расчета 60 000 руб. в месяц.
Арендная же плата исходя из расчета 60 000 руб. в месяц, то есть в установленном заключенным с ответчиком Денисовым С.Г. договором размере (60 000 руб. в месяц), взыскана по настоящему делу с ответчика в составе суммы его долга по арендной плате, оснований для дополнительного взыскания упущенной выгоды не имеется.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков.
Выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с этим основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 ноября 2014 года по делу N А05-8336/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы предпринимателя Лядовой Оксаны Григорьевны и предпринимателя Денисова Сергея Геннадьевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.А.ХОЛМИНОВ
Судьи
И.В.КУТУЗОВА
А.В.ПОТЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)