Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сараевой Елены Евгеньевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу N А07-21685/2014 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Сараевой Е.Е. - Самойлов Э.А. (доверенность от 02.12.2013), Круглов И.В. (доверенность от 06.11.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Дустар" (далее - общество "Дустар", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сараевой Елене Евгеньевне (далее - предприниматель Сараева Е.Е., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 253 548 руб. 38 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 24 578 руб. 35 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 (резолютивная часть от 24.02.2015) исковые требования удовлетворены.
Суд также присудил на случай неисполнения судебного акта к взысканию с предпринимателя Сараевой Е.Е. в пользу общества "Дустар" проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму по учетной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Сараева Е.Е. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт считает, что при оценке правоотношений сторон суд не дал оценку обстоятельству ничтожности договора аренды от 01.03.2012, поскольку договор был составлен позднее даты, указанной в нем как даты заключения договора и сторонами фактически не исполнялся. Судом не дана надлежащая оценка доказательствам, представленным в дело в обоснование довода ответчика об отсутствии фактического исполнения сторонами договора аренды. Так, судом не учтено, что акт N 1 работы комиссии по приемке имущества общества "Дустар" от руководителя Круглова И.В. в рамках конкурсного производства, в котором отражено на несогласие ответчицы передать имущество и ее ссылки на наличие действующего договора аренды, подписан только конкурсным управляющим и Ждановым М.Р., должностное положение которого не установлено. Кроме того, позднее конкурсный управляющий Лисин С.А. ссылался на то, что Круглов И.В. передал ему договор аренды недвижимости от 01.03.2012 еще 16.10.2012. Судом не дана оценка указанным противоречивым доказательствам. Судом не установлена дата фактического возврата ответчиком имущества арендодателю, не дана оценка акту от 29.07.2013, составленному истцом, которым установлено нахождение в помещении неизвестных лиц. Судом не установлено обстоятельство добровольности возврата имущества арендатором арендодателю.
Апеллянт полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлена копия экспертного заключения 25/03 КИВ/15 от 25.03.2015, содержащего сведения о дате создания файла "договор аренды" на персональном компьютере, договор аренды б/н от 01.03.2012 в отношении нежилого помещения площадью 20 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления указанных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о судебном разбирательстве по настоящему делу (т. 1 л.д. 41), суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в приобщении указанных дополнительных доказательств к материалам дела (протокольное определение от 13.05.2015).
По тем же мотивам судом оставлено без рассмотрения заявление о фальсификации доказательств.
К дате судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителей ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом "Дустар" в лице генерального директора Круглова И.В. (арендодатель) и предпринимателем Сараевой Е.Е. (арендатор) оформлен договор аренды недвижимости от 01.03.2012, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: торговый дом, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1053,1 кв. м, инв. N 11096, лит А, а, а1, а2, адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4, условный номер 02-04-17/2005-142. Имущество передается за плату для осуществления арендатором оптовой и розничной торговой деятельности.
Объект аренды принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АБ 121080 от 04.02.2008 (т. 2 л.д. 4).
Согласно п. 1.3 договора срок действия договора аренды - до 31.12.2012.
Пунктом 1.4 договора установлено, что арендная плата устанавливается в размере 15 000 руб. ежемесячно с учетом налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 2.3 договора арендодатель согласился, что арендные платежи уплачиваются арендатором посредством перечисления им денежных средств в счет погашения задолженности арендодателя перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроэнергия, вода, связь). Оставшаяся часть суммы арендной платы после осуществления расчетов за коммунальные платежи уплачивается арендатором на счет арендодателя.
Согласно п. 2.5 договора помимо имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, арендатор в рамках настоящего договора обязуется в течение срока действия настоящего договора обеспечивать сохранность (обеспечивать охрану) следующих объектов недвижимости: нежилое строение - подстанция, кол-во этажей 1, общая площадь 38,4 кв. м, литера Е, инвентарный номер 11096, адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4, номер объекта 02-04-17/004/2005-144; холодный склад, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 629,2 кв. м, инв. N 11096, лит. Ж, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4.
В силу п. 3.1 договора имущество, указанное в п. 1.1 договора, считается переданным арендатору во владение и пользование в день подписания договора, который имеет силу передаточного акта.
Распиской от 17.10.2012 о получении имущества во владение в рамках договора аренды от 01.03.2012, подписанной предпринимателем Сараевой Е.Е., ответчик подтвердил факт получения 01.03.2012 недвижимого имущества: торгового дома, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1053,1 кв. м, инв. N 11096, лит А, а, а1, а2, условный номер 02-04-17/2005-142; нежилого строения - подстанции, кол-во этажей 1, общая площадь 38,4 кв. м, литера Е, инв. N 11096, условный номер 02-04-17/004/2005-144; холодного склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 629,2 кв. м, инв. N 11096, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4 (т. 1 л.д. 17).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2012 по делу N А07-18367/2011 общество "Дустар" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Лисин Сергей Андреевич.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А07-18367/2011 названное решение суда отменено по основанию, предусмотренному пунктом 6 части 4 статьи 270 АПК РФ, общество "Дустар" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Лисин Сергей Андреевич.
22.01.2013 предприниматель направила обществу в лице конкурсного управляющего Лисина С.А. подписанное со своей стороны дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимости от 01.03.2012, в котором предлагала продлить срок действия договора до 31.03.2013 (т. 1 л.д. 94, 95).
Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 24.07.2013 предприниматель Сараева Е.Е. в связи с окончанием действия договора аренды недвижимости от 01.03.2012 передала конкурсному управляющему Лисину С.А. нежилое строение - подстанцию и холодный склад (т. 1 л.д. 18).
Письмом от 24.07.2013 предприниматель сообщила конкурсному управляющему Лисину С.А. о готовности передать объекты недвижимости, арендованные по договору аренды недвижимости от 01.03.2012 в срок до 29.07.2013 после вывоза из арендуемых помещений принадлежащего ей имущества (т. 1 л.д. 19).
29.07.2013 комиссия в составе конкурсного управляющего Лисина С.А. и уполномоченных им представителей Раянова Н.М., Сергеевой А.Р. явились для передачи им здания торгового дома. В связи с тем, что двери оказались закрыты, конкурсным управляющим была вызвана бригада дежурных слесарей, которые с помощью технических средств вскрыли замки и предоставили доступ в помещение, о чем составлен акт от 29.07.2013 (т. 1 л.д. 20).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды недвижимости от 01.03.2012, наличие задолженности по арендной плате в сумме 253 548,38 руб. за период с 01.03.2012 по 29.07.2013, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за фактически используемое им по заключенному и действительному договору аренды помещение.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между обществом "Дустар" (арендодатель) и предпринимателем Сараевой Е.Е. (арендатор) подписан договор аренды недвижимости от 01.03.2012, в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование на срок до 31.12.2012 передано недвижимое имущество: торговый дом, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1053,1 кв. м, инв. N 11096, лит А, а, а1, а2, адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4, условный номер 02-04-17/2005-142. Имущество передается за плату для осуществления арендатором оптовой и розничной торговой деятельности за плату в размере 15 000 руб. ежемесячно с учетом налога на добавленную стоимость.
Содержание договора позволяет сделать вывод о том, что истец и ответчик согласовали существенные условия договора аренды недвижимости от 01.03.2012.
Названный договор аренды был оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации.
Договор аренды недвижимости от 01.03.2012 исполнялся сторонами, о чем свидетельствует факт передачи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора аренды, во временное владение и пользование предпринимателя в день подписания договора на основании п. 3.1 договора.
Обстоятельство пользования ответчиком объектом аренды также подтверждается распиской предпринимателя Сараевой Е.Е. от 17.10.2012 о получении имущества во владение в рамках договора аренды от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 17), проектом дополнительного соглашения N 1 от 17.12.2012, предложенным ответчиком, о пролонгации до 31.03.2013 договора аренды от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 94), актом приема-передачи недвижимого имущества от 24.07.2013 (т. 1 л.д. 18), а также письмом предпринимателя Сараевой Е.Е. от 24.07.2013, согласно которому она сообщала конкурсному управляющему Лисину С.А. о готовности передать объекты недвижимости, арендованные по договору аренды недвижимости от 01.03.2012 в срок до 29.07.2013 после вывоза из арендуемых помещений принадлежащего ей имущества (т. 1 л.д. 19).
В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив указанные доказательства в совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о заключенности договора аренды недвижимости от 01.03.2012, а также о его фактическом исполнении сторонами.
Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта об отсутствии фактического исполнения сторонами договора аренды от 01.03.2012 в силу их противоречия фактическим обстоятельствам дела.
Действительность указанного договора аренды ответчиком оспорена также не была.
Ссылки ответчика на то, что договор не был подписан Кругловым И.В., отклоняются, поскольку указанное обстоятельство ответчиком не доказано, заявление о фальсификации в суде первой инстанции не сделано, в суде апелляционной инстанции такое заявление оставлено без рассмотрения.
Наличие в материалах дела договора аренды недвижимости от 06.03.2012 о предоставлении обществом "Дустар" предпринимателю Сараевой Е.Е. во временное владение и пользование торгового зала площадью 10 кв. м, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов Интернационалистов, д. 4 (т. 1 л.д. 49), не опровергает существование между сторонами правоотношений по аренде здания торгового дома на основании договора от 01.03.2012.
К дополнительному соглашению N 1 от 02.03.2012 к договору аренды недвижимости от 01.03.2012, которым стороны констатировали недействительность договора (т. 1 л.д. 50), суд относится критически, учитывая, что совокупностью доказательств подтверждается факт исполнения ответчиком названного договора после даты подписания указанного дополнительного соглашения, что опровергает направленность воли сторон договора на его прекращение, а также принимая во внимание наличие трудовых отношений Сараевой Е.Е. с обществом "Дустар" (т. 1 л.д. 21).
Доводы подателя апелляционной жалобы о ничтожности указанного договора ввиду его составления позднее даты, указанной в нем как даты заключения договора, отклоняются апелляционной коллегией ввиду непредставления апеллянтом соответствующих доказательств в обоснование данных доводов (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). В приобщении апеллянту дополнительного доказательства в материалы дела на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отказано, ввиду чего такое доказательство не может быть предметом судебной оценки.
Ссылки апеллянта на недостоверность акта N 1 работы комиссии по приемке имущества общества "Дустар" от руководителя Круглова И.В. в рамках конкурсного производства также подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы суда о действительности договора аренды и исполнении сторонами его условий на основе совокупности иных вышеперечисленных доказательств.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1.4 договора от 01.03.2012 стороны установили, что арендная плата устанавливается в размере 15 000 руб. ежемесячно с учетом налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 2.3 договора арендодатель согласился, что арендные платежи уплачиваются арендатором посредством перечисления им денежных средств в счет погашения задолженности арендодателя перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроэнергия, вода, связь). Оставшаяся часть суммы арендной платы после осуществления расчетов за коммунальные платежи уплачивается арендатором на счет арендодателя.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 253 548,38 руб. за период с 01.03.2012 по 29.07.2013.
Доводы подателя апелляционной жалобы о недоказанности истцом момента прекращения пользования арендатором торговым домом по договору аренды 29.07.2013 признаются апелляционным судом необоснованными, поскольку доказательств освобождения арендуемого недвижимого имущества ранее указанной даты в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 655 ГК РФ, ответчиком суду не представлено.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, в том числе путем погашения задолженности общества "Дустар" перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроэнергия, вода, связь), как это было согласовано сторонами в п. 2.3 договора аренды от 01.03.2012, в материалы дела также не представлено, в силу чего суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Поскольку ответчиком не было исполнено обязательство арендатора по своевременной оплате арендной платы по договору аренды недвижимости от 01.03.2012, суд пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по арендной плате.
Возражений относительно порядка начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, а также контррасчет таких процентов предпринимателем в суд первой и апелляционной инстанций представлен не был.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Доводы апеллянта о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению, поскольку из условий договора аренды от 01.03.2012 не следует согласование сторонами такого порядка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу N А07-21685/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сараевой Елены Евгеньевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2015 N 18АП-4552/2015 ПО ДЕЛУ N А07-21685/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. N 18АП-4552/2015
Дело N А07-21685/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сараевой Елены Евгеньевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу N А07-21685/2014 (судья Шамсутдинов Э.Р.).
В судебном заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Сараевой Е.Е. - Самойлов Э.А. (доверенность от 02.12.2013), Круглов И.В. (доверенность от 06.11.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Дустар" (далее - общество "Дустар", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сараевой Елене Евгеньевне (далее - предприниматель Сараева Е.Е., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 253 548 руб. 38 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 24 578 руб. 35 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 (резолютивная часть от 24.02.2015) исковые требования удовлетворены.
Суд также присудил на случай неисполнения судебного акта к взысканию с предпринимателя Сараевой Е.Е. в пользу общества "Дустар" проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму по учетной ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Сараева Е.Е. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт считает, что при оценке правоотношений сторон суд не дал оценку обстоятельству ничтожности договора аренды от 01.03.2012, поскольку договор был составлен позднее даты, указанной в нем как даты заключения договора и сторонами фактически не исполнялся. Судом не дана надлежащая оценка доказательствам, представленным в дело в обоснование довода ответчика об отсутствии фактического исполнения сторонами договора аренды. Так, судом не учтено, что акт N 1 работы комиссии по приемке имущества общества "Дустар" от руководителя Круглова И.В. в рамках конкурсного производства, в котором отражено на несогласие ответчицы передать имущество и ее ссылки на наличие действующего договора аренды, подписан только конкурсным управляющим и Ждановым М.Р., должностное положение которого не установлено. Кроме того, позднее конкурсный управляющий Лисин С.А. ссылался на то, что Круглов И.В. передал ему договор аренды недвижимости от 01.03.2012 еще 16.10.2012. Судом не дана оценка указанным противоречивым доказательствам. Судом не установлена дата фактического возврата ответчиком имущества арендодателю, не дана оценка акту от 29.07.2013, составленному истцом, которым установлено нахождение в помещении неизвестных лиц. Судом не установлено обстоятельство добровольности возврата имущества арендатором арендодателю.
Апеллянт полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлена копия экспертного заключения 25/03 КИВ/15 от 25.03.2015, содержащего сведения о дате создания файла "договор аренды" на персональном компьютере, договор аренды б/н от 01.03.2012 в отношении нежилого помещения площадью 20 кв. м, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления указанных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о судебном разбирательстве по настоящему делу (т. 1 л.д. 41), суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в приобщении указанных дополнительных доказательств к материалам дела (протокольное определение от 13.05.2015).
По тем же мотивам судом оставлено без рассмотрения заявление о фальсификации доказательств.
К дате судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителей ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом "Дустар" в лице генерального директора Круглова И.В. (арендодатель) и предпринимателем Сараевой Е.Е. (арендатор) оформлен договор аренды недвижимости от 01.03.2012, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: торговый дом, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1053,1 кв. м, инв. N 11096, лит А, а, а1, а2, адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4, условный номер 02-04-17/2005-142. Имущество передается за плату для осуществления арендатором оптовой и розничной торговой деятельности.
Объект аренды принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АБ 121080 от 04.02.2008 (т. 2 л.д. 4).
Согласно п. 1.3 договора срок действия договора аренды - до 31.12.2012.
Пунктом 1.4 договора установлено, что арендная плата устанавливается в размере 15 000 руб. ежемесячно с учетом налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 2.3 договора арендодатель согласился, что арендные платежи уплачиваются арендатором посредством перечисления им денежных средств в счет погашения задолженности арендодателя перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроэнергия, вода, связь). Оставшаяся часть суммы арендной платы после осуществления расчетов за коммунальные платежи уплачивается арендатором на счет арендодателя.
Согласно п. 2.5 договора помимо имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, арендатор в рамках настоящего договора обязуется в течение срока действия настоящего договора обеспечивать сохранность (обеспечивать охрану) следующих объектов недвижимости: нежилое строение - подстанция, кол-во этажей 1, общая площадь 38,4 кв. м, литера Е, инвентарный номер 11096, адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4, номер объекта 02-04-17/004/2005-144; холодный склад, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 629,2 кв. м, инв. N 11096, лит. Ж, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4.
В силу п. 3.1 договора имущество, указанное в п. 1.1 договора, считается переданным арендатору во владение и пользование в день подписания договора, который имеет силу передаточного акта.
Распиской от 17.10.2012 о получении имущества во владение в рамках договора аренды от 01.03.2012, подписанной предпринимателем Сараевой Е.Е., ответчик подтвердил факт получения 01.03.2012 недвижимого имущества: торгового дома, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1053,1 кв. м, инв. N 11096, лит А, а, а1, а2, условный номер 02-04-17/2005-142; нежилого строения - подстанции, кол-во этажей 1, общая площадь 38,4 кв. м, литера Е, инв. N 11096, условный номер 02-04-17/004/2005-144; холодного склада, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 629,2 кв. м, инв. N 11096, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4 (т. 1 л.д. 17).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2012 по делу N А07-18367/2011 общество "Дустар" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Лисин Сергей Андреевич.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А07-18367/2011 названное решение суда отменено по основанию, предусмотренному пунктом 6 части 4 статьи 270 АПК РФ, общество "Дустар" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим утвержден Лисин Сергей Андреевич.
22.01.2013 предприниматель направила обществу в лице конкурсного управляющего Лисина С.А. подписанное со своей стороны дополнительное соглашение N 1 к договору аренды недвижимости от 01.03.2012, в котором предлагала продлить срок действия договора до 31.03.2013 (т. 1 л.д. 94, 95).
Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 24.07.2013 предприниматель Сараева Е.Е. в связи с окончанием действия договора аренды недвижимости от 01.03.2012 передала конкурсному управляющему Лисину С.А. нежилое строение - подстанцию и холодный склад (т. 1 л.д. 18).
Письмом от 24.07.2013 предприниматель сообщила конкурсному управляющему Лисину С.А. о готовности передать объекты недвижимости, арендованные по договору аренды недвижимости от 01.03.2012 в срок до 29.07.2013 после вывоза из арендуемых помещений принадлежащего ей имущества (т. 1 л.д. 19).
29.07.2013 комиссия в составе конкурсного управляющего Лисина С.А. и уполномоченных им представителей Раянова Н.М., Сергеевой А.Р. явились для передачи им здания торгового дома. В связи с тем, что двери оказались закрыты, конкурсным управляющим была вызвана бригада дежурных слесарей, которые с помощью технических средств вскрыли замки и предоставили доступ в помещение, о чем составлен акт от 29.07.2013 (т. 1 л.д. 20).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств арендатора по договору аренды недвижимости от 01.03.2012, наличие задолженности по арендной плате в сумме 253 548,38 руб. за период с 01.03.2012 по 29.07.2013, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы за фактически используемое им по заключенному и действительному договору аренды помещение.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что между обществом "Дустар" (арендодатель) и предпринимателем Сараевой Е.Е. (арендатор) подписан договор аренды недвижимости от 01.03.2012, в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование на срок до 31.12.2012 передано недвижимое имущество: торговый дом, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1053,1 кв. м, инв. N 11096, лит А, а, а1, а2, адрес: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов-Интернационалистов, д. 4, условный номер 02-04-17/2005-142. Имущество передается за плату для осуществления арендатором оптовой и розничной торговой деятельности за плату в размере 15 000 руб. ежемесячно с учетом налога на добавленную стоимость.
Содержание договора позволяет сделать вывод о том, что истец и ответчик согласовали существенные условия договора аренды недвижимости от 01.03.2012.
Названный договор аренды был оформлен на срок, не превышающий одного календарного года, в силу чего на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ не требовал государственной регистрации.
Договор аренды недвижимости от 01.03.2012 исполнялся сторонами, о чем свидетельствует факт передачи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 договора аренды, во временное владение и пользование предпринимателя в день подписания договора на основании п. 3.1 договора.
Обстоятельство пользования ответчиком объектом аренды также подтверждается распиской предпринимателя Сараевой Е.Е. от 17.10.2012 о получении имущества во владение в рамках договора аренды от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 17), проектом дополнительного соглашения N 1 от 17.12.2012, предложенным ответчиком, о пролонгации до 31.03.2013 договора аренды от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 94), актом приема-передачи недвижимого имущества от 24.07.2013 (т. 1 л.д. 18), а также письмом предпринимателя Сараевой Е.Е. от 24.07.2013, согласно которому она сообщала конкурсному управляющему Лисину С.А. о готовности передать объекты недвижимости, арендованные по договору аренды недвижимости от 01.03.2012 в срок до 29.07.2013 после вывоза из арендуемых помещений принадлежащего ей имущества (т. 1 л.д. 19).
В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив указанные доказательства в совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о заключенности договора аренды недвижимости от 01.03.2012, а также о его фактическом исполнении сторонами.
Указанное позволяет отклонить доводы апеллянта об отсутствии фактического исполнения сторонами договора аренды от 01.03.2012 в силу их противоречия фактическим обстоятельствам дела.
Действительность указанного договора аренды ответчиком оспорена также не была.
Ссылки ответчика на то, что договор не был подписан Кругловым И.В., отклоняются, поскольку указанное обстоятельство ответчиком не доказано, заявление о фальсификации в суде первой инстанции не сделано, в суде апелляционной инстанции такое заявление оставлено без рассмотрения.
Наличие в материалах дела договора аренды недвижимости от 06.03.2012 о предоставлении обществом "Дустар" предпринимателю Сараевой Е.Е. во временное владение и пользование торгового зала площадью 10 кв. м, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Воинов Интернационалистов, д. 4 (т. 1 л.д. 49), не опровергает существование между сторонами правоотношений по аренде здания торгового дома на основании договора от 01.03.2012.
К дополнительному соглашению N 1 от 02.03.2012 к договору аренды недвижимости от 01.03.2012, которым стороны констатировали недействительность договора (т. 1 л.д. 50), суд относится критически, учитывая, что совокупностью доказательств подтверждается факт исполнения ответчиком названного договора после даты подписания указанного дополнительного соглашения, что опровергает направленность воли сторон договора на его прекращение, а также принимая во внимание наличие трудовых отношений Сараевой Е.Е. с обществом "Дустар" (т. 1 л.д. 21).
Доводы подателя апелляционной жалобы о ничтожности указанного договора ввиду его составления позднее даты, указанной в нем как даты заключения договора, отклоняются апелляционной коллегией ввиду непредставления апеллянтом соответствующих доказательств в обоснование данных доводов (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). В приобщении апеллянту дополнительного доказательства в материалы дела на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" отказано, ввиду чего такое доказательство не может быть предметом судебной оценки.
Ссылки апеллянта на недостоверность акта N 1 работы комиссии по приемке имущества общества "Дустар" от руководителя Круглова И.В. в рамках конкурсного производства также подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы суда о действительности договора аренды и исполнении сторонами его условий на основе совокупности иных вышеперечисленных доказательств.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1.4 договора от 01.03.2012 стороны установили, что арендная плата устанавливается в размере 15 000 руб. ежемесячно с учетом налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 2.3 договора арендодатель согласился, что арендные платежи уплачиваются арендатором посредством перечисления им денежных средств в счет погашения задолженности арендодателя перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроэнергия, вода, связь). Оставшаяся часть суммы арендной платы после осуществления расчетов за коммунальные платежи уплачивается арендатором на счет арендодателя.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 253 548,38 руб. за период с 01.03.2012 по 29.07.2013.
Доводы подателя апелляционной жалобы о недоказанности истцом момента прекращения пользования арендатором торговым домом по договору аренды 29.07.2013 признаются апелляционным судом необоснованными, поскольку доказательств освобождения арендуемого недвижимого имущества ранее указанной даты в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 655 ГК РФ, ответчиком суду не представлено.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, в том числе путем погашения задолженности общества "Дустар" перед организациями, предоставляющими коммунальные услуги (электроэнергия, вода, связь), как это было согласовано сторонами в п. 2.3 договора аренды от 01.03.2012, в материалы дела также не представлено, в силу чего суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Поскольку ответчиком не было исполнено обязательство арендатора по своевременной оплате арендной платы по договору аренды недвижимости от 01.03.2012, суд пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по арендной плате.
Возражений относительно порядка начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, а также контррасчет таких процентов предпринимателем в суд первой и апелляционной инстанций представлен не был.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Доводы апеллянта о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению, поскольку из условий договора аренды от 01.03.2012 не следует согласование сторонами такого порядка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу N А07-21685/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сараевой Елены Евгеньевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)