Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Уведомления о предстоящей продаже комнаты, на покупку которой истец имеет первичное право, он не получал, узнал о продаже от покупателя после его вселения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мусимович М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Колосовой С.И.
при секретаре Б.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе *** М.Н.
на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 03 октября 2014 г.,
которым постановлено:
- в удовлетворении иска *** М.Н. к *** А.Ю., *** Е.В., *** С.В., Управлению Росреестра по г. Москве о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, перевода прав и обязанностей покупателя, - отказать,
установила:
*** М.Н. обратился в суд с иском к *** А.Ю., *** Е.В., *** С.В., Управлению Росреестра по г. Москве о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указал на то, что предметом спора является комната, принадлежавшая *** А.Ю., Е.В. в трехкомнатной квартире по адресу: ***; ему (истцу) принадлежит комната N 3 этой квартиры, собственником комнаты N 1, в этой же квартире, является *** Р.Р. Несмотря на его (истца) обращение к *** продать ему эту комнату, она была продана *** С.В., уведомления о предстоящей продаже истец не получал, узнал о продаже от покупателя после его вселения.
Ссылаясь на изложенное, истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу: ***, номер в реестре *** от 31.12.2013 г. между покупателем *** С.В. и *** А.Ю., *** Е.В.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отменить государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу: ***; обязать ответчиков *** А.Ю., *** Е.В. уведомить в письменном виде истца *** М.Н. о продаже комнаты N 2, находящейся по адресу: *** и перевести на истца *** М.Н. права и обязанности покупателя. В судебном заседании заявленные требования поддержал.
Ответчики Ф., *** Е.В. в судебном заседании доводы истца оспорили, требования не признали, просили суд в иске истцу отказать.
Управление Росреестра по г. Москве о дне слушания дела извещено, представитель в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
Третье лицо *** Р.Р. в судебном заседании поддержал доводы истца.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене решения суда просит истец *** М.Н. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что судом нарушены нормы материального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, настаивает на том, что не был извещен о предстоящей продаже комнаты, направление ему извещения, которое не было получено, не свидетельствует о том, что требование закона было соблюдено.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения *** М.Н., его представителя по ордеру С.С., ответчика *** С.В. третьего лица *** Р.Р., судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, спорной жилой площадью является комната N 2, площадью 18,0 кв. м, в трехкомнатной квартире расположенной по адресу: ***.
Истец является собственником комнаты N 3, площадью 13,1 кв. м, в этой же трехкомнатной квартире расположенной по адресу: ***, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14) на основании договора передачи от 28.07.2004 года N 011001-У00819.
Ответчики *** А.Ю. и Е.В. являлись собственниками спорной комнаты N 2, площадью 18,0 кв. м, в трехкомнатной квартире расположенной по адресу: ***, при этом *** Е.В. принадлежало 3\\4 доли в комнате, соответственно, *** А.Ю., 1\\4 доля в спорной комнате на основании решения Замоскворецкого районного суда от 21.12.2010 года.
Суд также установил из объяснений ответчиков и документальных доказательств, что *** Е.В. и А.Ю., решив продать спорную комнату, обратились в ноябре 2011 года к нотариусу города Москвы Л. для составления соответствующего уведомления для истца об их намерении продать комнату. Нотариусом города Москвы Л. 27.01.2012 года было удостоверено уведомление на имя истца *** М.Н. от имени *** Е.В. и А.Ю. об их намерении продать за *** рублей принадлежащую им на праве собственности спорную комнату с разъяснением права преимущественной покупки.
Указанное уведомление истцом получено не было, письмо возвращено в нотариальную контору с пометкой на почтовом уведомлении "Истец срок хранения" (л.д. 30).
20.12.2013 года *** А.Ю. и Е.В., с одной стороны, и *** С.В., с другой стороны, заключили договор купли-продажи спорной комнаты, согласно которому *** С.В. приобрел принадлежащую *** А.Ю. и Е.В. спорную комнату за *** рублей. Договор купли-продажи доли квартиры зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 31.12.2013, что также подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 6).
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.02.2014 г. собственником комнаты N 2, площадью 18 кв. м, расположенной по адресу: ***, является ответчик *** С.В. Согласно этой же выписке по данной комнате имеется обременение, вид: ипотека.
В судебном заседании *** Е.В. пояснила, что неоднократно лично уведомляла *** М.В. о продаже комнаты, высылаемые ему уведомления он отказывался получать, рвал почтовые извещения.
*** М.В. подтвердил, что на момент рассматриваемого уведомления - ноябрь - декабрь 2011 года - денежных средств для покупки комнаты у него не было, деньги у него появились только в июне 2012 года, что подтверждается и представленными документами банка (л.д. 45 - 51).
Исходя из представленных доказательств, суд пришел к правильному выводу о том, что положения ст. 250 ГК РФ при продаже комнаты не были нарушены, и отказал в удовлетворении заявленных требований.
Верным является и указание суда на неправильно избранный истцом способ защиты нарушенного права: нарушение положений ст. 250 ГК РФ не является основанием для признания сделки недействительной.
Выводы суда сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, поэтому коллегия с ними согласна.
В поданной апелляционной жалобе *** М.Н. оспаривает вывод решения о том, что в его адрес было направлено извещение и что это извещение можно рассматривать как состоявшееся уведомление о предстоящей продаже. Коллегия не может принять такой довод во внимание, поскольку он опровергается доказательствами собранными по делу. Так, в материалах дела имеется почтовый документ, подтверждающий, что уведомление доставлялось *** М.Н., ему были оставлены извещения о необходимости получения документа, по извещениям в отделение связи он не явился, и письмо нотариуса было возвращено "за истечением срока хранения". Таким образом, ответчиками были предприняты все установленные законом меры к извещению истца. Ссылки заявителя жалобы на то, что *** могли лично уведомить его и умышленно скрыли факт продажи, несостоятельны, поскольку *** Е.В. сообщала суду, что она лично говорила *** М.Н. о предстоящей продаже, предлагала прослушать сделанную аудиозапись телефонного разговора. С мнением истца о невозможности рассматривать в качестве уведомления только направление письма, а не его получение, коллегия также не согласна, полагая, что оно проистекает из неверного толкования нормы закона. Коллегия учитывает, что у истца имелась реальная возможность получить уведомление, при этом на тот момент денежными средствами, необходимыми для покупки комнаты, он не располагал.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 03 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7419
Требование: О признании договора купли-продажи комнаты недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Уведомления о предстоящей продаже комнаты, на покупку которой истец имеет первичное право, он не получал, узнал о продаже от покупателя после его вселения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N 33-7419
Судья: Мусимович М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Строгонова М.В.
судей: Дубинской В.К., Колосовой С.И.
при секретаре Б.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дубинской В.К.
Дело по апелляционной жалобе *** М.Н.
на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 03 октября 2014 г.,
которым постановлено:
- в удовлетворении иска *** М.Н. к *** А.Ю., *** Е.В., *** С.В., Управлению Росреестра по г. Москве о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, перевода прав и обязанностей покупателя, - отказать,
установила:
*** М.Н. обратился в суд с иском к *** А.Ю., *** Е.В., *** С.В., Управлению Росреестра по г. Москве о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование иска указал на то, что предметом спора является комната, принадлежавшая *** А.Ю., Е.В. в трехкомнатной квартире по адресу: ***; ему (истцу) принадлежит комната N 3 этой квартиры, собственником комнаты N 1, в этой же квартире, является *** Р.Р. Несмотря на его (истца) обращение к *** продать ему эту комнату, она была продана *** С.В., уведомления о предстоящей продаже истец не получал, узнал о продаже от покупателя после его вселения.
Ссылаясь на изложенное, истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу: ***, номер в реестре *** от 31.12.2013 г. между покупателем *** С.В. и *** А.Ю., *** Е.В.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отменить государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты N 2, расположенной по адресу: ***; обязать ответчиков *** А.Ю., *** Е.В. уведомить в письменном виде истца *** М.Н. о продаже комнаты N 2, находящейся по адресу: *** и перевести на истца *** М.Н. права и обязанности покупателя. В судебном заседании заявленные требования поддержал.
Ответчики Ф., *** Е.В. в судебном заседании доводы истца оспорили, требования не признали, просили суд в иске истцу отказать.
Управление Росреестра по г. Москве о дне слушания дела извещено, представитель в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
Третье лицо *** Р.Р. в судебном заседании поддержал доводы истца.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене решения суда просит истец *** М.Н. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что судом нарушены нормы материального права, неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, настаивает на том, что не был извещен о предстоящей продаже комнаты, направление ему извещения, которое не было получено, не свидетельствует о том, что требование закона было соблюдено.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения *** М.Н., его представителя по ордеру С.С., ответчика *** С.В. третьего лица *** Р.Р., судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о дне слушания дела надлежащим образом, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в решении суда.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как правильно установлено судом и следует из материалов дела, спорной жилой площадью является комната N 2, площадью 18,0 кв. м, в трехкомнатной квартире расположенной по адресу: ***.
Истец является собственником комнаты N 3, площадью 13,1 кв. м, в этой же трехкомнатной квартире расположенной по адресу: ***, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14) на основании договора передачи от 28.07.2004 года N 011001-У00819.
Ответчики *** А.Ю. и Е.В. являлись собственниками спорной комнаты N 2, площадью 18,0 кв. м, в трехкомнатной квартире расположенной по адресу: ***, при этом *** Е.В. принадлежало 3\\4 доли в комнате, соответственно, *** А.Ю., 1\\4 доля в спорной комнате на основании решения Замоскворецкого районного суда от 21.12.2010 года.
Суд также установил из объяснений ответчиков и документальных доказательств, что *** Е.В. и А.Ю., решив продать спорную комнату, обратились в ноябре 2011 года к нотариусу города Москвы Л. для составления соответствующего уведомления для истца об их намерении продать комнату. Нотариусом города Москвы Л. 27.01.2012 года было удостоверено уведомление на имя истца *** М.Н. от имени *** Е.В. и А.Ю. об их намерении продать за *** рублей принадлежащую им на праве собственности спорную комнату с разъяснением права преимущественной покупки.
Указанное уведомление истцом получено не было, письмо возвращено в нотариальную контору с пометкой на почтовом уведомлении "Истец срок хранения" (л.д. 30).
20.12.2013 года *** А.Ю. и Е.В., с одной стороны, и *** С.В., с другой стороны, заключили договор купли-продажи спорной комнаты, согласно которому *** С.В. приобрел принадлежащую *** А.Ю. и Е.В. спорную комнату за *** рублей. Договор купли-продажи доли квартиры зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 31.12.2013, что также подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 6).
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.02.2014 г. собственником комнаты N 2, площадью 18 кв. м, расположенной по адресу: ***, является ответчик *** С.В. Согласно этой же выписке по данной комнате имеется обременение, вид: ипотека.
В судебном заседании *** Е.В. пояснила, что неоднократно лично уведомляла *** М.В. о продаже комнаты, высылаемые ему уведомления он отказывался получать, рвал почтовые извещения.
*** М.В. подтвердил, что на момент рассматриваемого уведомления - ноябрь - декабрь 2011 года - денежных средств для покупки комнаты у него не было, деньги у него появились только в июне 2012 года, что подтверждается и представленными документами банка (л.д. 45 - 51).
Исходя из представленных доказательств, суд пришел к правильному выводу о том, что положения ст. 250 ГК РФ при продаже комнаты не были нарушены, и отказал в удовлетворении заявленных требований.
Верным является и указание суда на неправильно избранный истцом способ защиты нарушенного права: нарушение положений ст. 250 ГК РФ не является основанием для признания сделки недействительной.
Выводы суда сделаны на основании правильно и полно установленных юридически значимых обстоятельств по делу, при верном применении норм материального права, поэтому коллегия с ними согласна.
В поданной апелляционной жалобе *** М.Н. оспаривает вывод решения о том, что в его адрес было направлено извещение и что это извещение можно рассматривать как состоявшееся уведомление о предстоящей продаже. Коллегия не может принять такой довод во внимание, поскольку он опровергается доказательствами собранными по делу. Так, в материалах дела имеется почтовый документ, подтверждающий, что уведомление доставлялось *** М.Н., ему были оставлены извещения о необходимости получения документа, по извещениям в отделение связи он не явился, и письмо нотариуса было возвращено "за истечением срока хранения". Таким образом, ответчиками были предприняты все установленные законом меры к извещению истца. Ссылки заявителя жалобы на то, что *** могли лично уведомить его и умышленно скрыли факт продажи, несостоятельны, поскольку *** Е.В. сообщала суду, что она лично говорила *** М.Н. о предстоящей продаже, предлагала прослушать сделанную аудиозапись телефонного разговора. С мнением истца о невозможности рассматривать в качестве уведомления только направление письма, а не его получение, коллегия также не согласна, полагая, что оно проистекает из неверного толкования нормы закона. Коллегия учитывает, что у истца имелась реальная возможность получить уведомление, при этом на тот момент денежными средствами, необходимыми для покупки комнаты, он не располагал.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, доводы жалобы не содержат оснований к отмене либо изменению решения.
Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 03 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)