Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.20089 по делу N А47-938/2009 (судья Миллер И.Э.), при участии от подателя жалобы Провоторовой Ю.С. (доверенность от 01.09.2009),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" (далее - ООО "Сеть универсамов", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ресторан Оренбург" (далее - ЗАО "Ресторан Оренбург", ответчик) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Ресторан Оренбург" (далее - ООО "Ресторан Оренбург", 3 лицо) о понуждении ответчика заключить основной договор аренды недвижимого имущества: нежилого двухэтажного помещения с подвалом, общей площадью 2012,4 кв. м, Литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, N 30А, сроком на 10 лет с размером арендной платы 1100000 рублей в месяц, включая НДС 18% в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 и в приложении N 2 "Проекта договора аренды (долгосрочный) недвижимого имущества к предварительному договору аренды от 27.03.2007".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.07.2009 в исковых требованиях отказано.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что в определенный в предварительном договоре срок основной договор заключен не был, доказательств о намерении заключить основной договор аренды в установленный предварительным договором аренды срок не представлено. Следовательно отношения сторон по предварительному договору прекращены в связи с истечением срока его действия. Вступившим в законную силу решением по делу А47-4477/2008 предварительный договор аренды признан незаключенным, а также установлены обстоятельства отсутствия доказательств надлежащего направления ответчику предложения о заключении основного договора.
В апелляционной жалобе ООО "Сеть универсамов" просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда согласно которым ответчик не получал предложений о заключении основного договора аренды сделаны без надлежащего анализа представленных в дело доказательств и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Судом не применен закон, подлежащий применению, и сделан необоснованный вывод о незаключенности предварительного договора, так как имущество было истцу передано, передача в аренду помещения, не имеющего точно установленных технических характеристик, не является основанием для признания условия о предмете договора аренды неурегулированным. Суд вышел за пределы заявленных требований, признав предварительный договор аренды незаключенным.
В судебном заседании представитель подателя жалобы на доводах настаивал. Суду пояснил, что на момент заключения предварительного договора была проведена реконструкция помещения, после которой инвентаризация не проводилась, предварительный договор заключался по данным старой инвентаризации, обязанность производства инвентаризации договором была возложена на арендодателя.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, помещение N 3 (литер Б3), расположенное в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом; номера на поэтажном плане 12, 13, 16-в правое; 40-42 на первом этаже; 9-15 на втором этаже, общей площадью 238,7 кв. м, помещение N 5 (в литере ББ1Б2), расположенное в подвале, на первом, втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале: 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746,7 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/Туркестанская, 30/2 принадлежит на праве собственности ЗАО "Ресторан Оренбург" (л.д. 97, 98, 99, 100 т. 1).
27.07.2007 года между ЗАО "Ресторан Оренбург" (арендодатель) и ООО "Сеть универсамов" (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества (л.д. 30-31 т. 1).
Согласно условиям договора предметом настоящего предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем долгосрочного договора аренды (сроком на десять лет) недвижимого имущества (далее договор аренды). Предметом договора аренды является следующее недвижимое имущество: нежилое двухэтажное помещение с подвалом, общей площадью 2012,4 кв. м, литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б2Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30А, принадлежащем Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи N 697 от 17.11.1994 года и от 31.09.1994 г. (п. 1.1, 1.2).
Договор аренды заключается сторонами в срок не позднее одного года с момента заключения настоящего предварительного договора. В указанный срок Арендодатель обязуется осуществить инвентаризацию Помещения с привлечением ГУП "Областной Центр инвентаризации и оценки недвижимости" в г. Оренбурге или ФГУП "Ростехинвентаризация", получить техническое описание помещения, а также получить все документы, необходимые для государственной регистрации указанного в п. 1.1 договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (п. 2.1).
В случае если Арендодатель не выполнил обязательства, предусмотренные п. 2.1 настоящего договора в срок, установленный этим пунктом, он обязуется перезаключать Договор аренды недвижимого имущества (краткосрочный), подписываемый сторонами в день подписания настоящего договора, на тех же условиях на срок 11 месяцев, до момента подписания долгосрочного Договора аренды недвижимого имущества (п. 2.2).
27.03.2007 года между ЗАО "Ресторан Оренбург" (арендодатель) и ООО "Сеть универсамов" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (краткосрочный) (л.д. 44-50 т. 1).
Также сторонами подписано Приложение N 1 к договору (л.д. 32-35 т. 1).
Согласно условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилое двухэтажное помещение с подвалом, общей площадью 2012,4 кв. м, литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б2Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30А (Приложение N 1) на срок 11 месяцев с 01.07.2007 по 01.06.2008 (п. 1.1, 7.1)
По истечении срока аренды, если ранее договор не был досрочно прекращен или не было досрочно прекращено фактическое пользование Помещением, арендатор имеет преимущественное право на аренду Помещения на новый срок. Для этого Арендатор не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до даты окончания срока аренды должен сообщить Арендодателю о своем намерении арендовать Помещение на новый срок (п. 3.2.9).
05.07.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества ООО "Ресторан Оренбург" передал ООО "Сеть универсамов" указанное в договоре имущество (л.д. 51 т. 1).
30.04.2008 года, 30.05.2008 ЗАО "Ресторан Оренбург" направило ООО "Сеть универсамов" уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 (л.д. 129, 130 т. 1).
05.03.2008 ООО "Сеть Универсамов" направило ЗАО "Ресторан Оренбург" предложение о заключении основного договора на основании п. 2.1 (л.д. 52 т. 1).
Полагая, что обязанность по заключению долгосрочного договора у ответчика возникает на основании п. п. 2.1, 2.2, 2.3 предварительного договора, ответчик уклоняется от заключения основного (долгосрочного) договора аренды нежилых помещений, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованного судебного акта.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.
Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. ст. 429, 445 ГК РФ).
Из письменных материалов дела следует, что истец свои требования основывает на п. 2.2 предварительного договора от 27.03.2007 года.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Содержание в договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора относится и к предварительному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Из письменных материалов дела следует, что предварительный договор и акт приема-передачи не содержат данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче. Кроме того, из текста договора следует, что на момент подписания предварительного договора стороны не располагали данными, которые позволили определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как техническая инвентаризация объекта не проводилась (п. 3.6 предварительного договора).
В результате проведенной инвентаризации 19.01.2008 имеются существенные различия в описании нежилых помещений.
То обстоятельство, что стороны при подписании предварительного договора не согласовали условие об объекте договора аренды подтверждается и пояснениями представителя истца, данными в судебном заседании суду апелляционной инстанции, согласно которых на момент подписания предварительного договора в спорных помещениях была произведена реконструкция, но инвентаризация проведена не была, в связи с чем при заключении предварительного договора стороны руководствовались данным старой инвентаризации.
Кроме того, из материалов дела следует, что арбитражным судом в рамках дела А47-4477/2008 рассмотрены требования истца к ответчику о понуждении последнего заключить основной договор аренды помещений, поименованных в "Описании объекта недвижимости" по данным последней инвентаризации, от 19.01.2008 г. на условиях предварительного договора положенного в основу настоящих требований. Судом кассационной инстанции принят отказ истца от иска по данному делу, о чем вынесено постановление от 27.07.2009 N Ф09-5246/09-С6. Как следует из пояснений представителя истца, предмет требований по делу А47-4477/2008 не является тождественным предмету требований по настоящему делу, в силу чего оснований для прекращения производства по настоящему делу не имеется. Изложенная позиция вступает в противоречие с доводами истца о согласованности предмета предварительного договора аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на момент заключения предварительного договора, фактически существовавшие помещения, в силу их реконструкции не были тождественны помещениям, поименованным в договоре аренды, о чем свидетельствует расхождение в общей площади помещений, указанной в договоре и площади, указанной в техническом паспорте, выданном по результатам последней инвентаризации.
Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом в заседание суда апелляционной инстанции ответами ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" из которых следует, что инвентаризация объекта по заявке ответчика производилась 22.03.2007 г., т.е. до заключения предварительного договора аренды. По результатам данной инвентаризации составлено Описание объекта недвижимости от 19.01.2008 г. (л.д. 141-151).
Поскольку условие об объекте является существенным, а из содержания предварительного договора следует, что оно не было согласовано, то оснований для признания предварительного договора заключенным нет.
При таких обстоятельствах, учитывая, что незаключенные договоры не порождают правовых последствий для сторон в виде возникновения обязательств по исполнению условий данных договоров в том числе, касающихся обязанности ответчика в будущем заключить долгосрочные договоры аренды нежилых помещений, то вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является верным.
Вместе с тем, выводы суда о прекращении обязательств по предварительному договору в связи с истечением срока его действия, а также ссылка на решение суда по делу А47-4477/2008 в подтверждение данного вывода являются ошибочными, поскольку из незаключенного договора у сторон не возникло никаких обязательств, несуществующее обязательство не может быть прекращено, а в силу отмены состоявшихся судебных актов суда первой и апелляционной инстанции по делу А47-4477/2008 изложенные в данных актах выводы не могут быть положены в основу решения по настоящему делу.
Однако, неверный вывод суда не привел к принятию неправильного решения (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).
Доводы жалобы согласно которым вывод суда о том, что ответчик не получил предложение о заключении основного договора, без надлежащего анализа представленного в дело доказательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела, не имеют самостоятельного юридического значения, неисполнение условий незаключенного договора не влечет каких-либо юридических последствий.
Довод жалобы о том, судом не применен закон, подлежащий применению и сделан необоснованный вывод о незаключенности предварительного договора, так как имущество было истцу передано, передача в аренду помещения, не имеющего точно установленных технических характеристик, не является основанием признания условия о предмете договора аренды не урегулированным, несостоятельны, опровергаются письменными материалами дела.
Как указывалось ранее, предмет договора аренды согласован не был, определенно установить имущество, подлежащее передаче и переданное истцу по акту приема-передачи, не представляется возможным, поскольку на момент заключения договора помещений с указанными характеристиками не существовало.
Доводы жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, дав оценку предварительному договору аренды как незаключенному, основан на неправильном толковании правовых норм. Требования по настоящему делу заявлены истцом, в том числе на основании подписанного с ответчиком предварительного договора. Рассматривая заявленные на основании договора требования, суд обязан, как установить соответствие данного договора нормам права, так и проверить положенный в основание иска договор на предмет его заключенности, то есть согласования сторонами существенных условий. Данная обязанность суда вытекает из того, что недействительный, либо незаключенный договор не могут породить для сторон договора какие-либо правовые последствия в силу противоречия договора закону, если он является ничтожным, либо в силу его отсутствия как такового, в связи с его незаключенностью.
Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта (ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.2009 по делу N А47-938/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2009 N 18АП-7733/2009 ПО ДЕЛУ N А47-938/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2009 г. N 18АП-7733/2009
Дело N А47-938/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.20089 по делу N А47-938/2009 (судья Миллер И.Э.), при участии от подателя жалобы Провоторовой Ю.С. (доверенность от 01.09.2009),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" (далее - ООО "Сеть универсамов", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ресторан Оренбург" (далее - ЗАО "Ресторан Оренбург", ответчик) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора общества с ограниченной ответственностью "Ресторан Оренбург" (далее - ООО "Ресторан Оренбург", 3 лицо) о понуждении ответчика заключить основной договор аренды недвижимого имущества: нежилого двухэтажного помещения с подвалом, общей площадью 2012,4 кв. м, Литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, N 30А, сроком на 10 лет с размером арендной платы 1100000 рублей в месяц, включая НДС 18% в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 и в приложении N 2 "Проекта договора аренды (долгосрочный) недвижимого имущества к предварительному договору аренды от 27.03.2007".
Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.07.2009 в исковых требованиях отказано.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что в определенный в предварительном договоре срок основной договор заключен не был, доказательств о намерении заключить основной договор аренды в установленный предварительным договором аренды срок не представлено. Следовательно отношения сторон по предварительному договору прекращены в связи с истечением срока его действия. Вступившим в законную силу решением по делу А47-4477/2008 предварительный договор аренды признан незаключенным, а также установлены обстоятельства отсутствия доказательств надлежащего направления ответчику предложения о заключении основного договора.
В апелляционной жалобе ООО "Сеть универсамов" просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что выводы суда согласно которым ответчик не получал предложений о заключении основного договора аренды сделаны без надлежащего анализа представленных в дело доказательств и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Судом не применен закон, подлежащий применению, и сделан необоснованный вывод о незаключенности предварительного договора, так как имущество было истцу передано, передача в аренду помещения, не имеющего точно установленных технических характеристик, не является основанием для признания условия о предмете договора аренды неурегулированным. Суд вышел за пределы заявленных требований, признав предварительный договор аренды незаключенным.
В судебном заседании представитель подателя жалобы на доводах настаивал. Суду пояснил, что на момент заключения предварительного договора была проведена реконструкция помещения, после которой инвентаризация не проводилась, предварительный договор заключался по данным старой инвентаризации, обязанность производства инвентаризации договором была возложена на арендодателя.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, помещение N 3 (литер Б3), расположенное в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом; номера на поэтажном плане 12, 13, 16-в правое; 40-42 на первом этаже; 9-15 на втором этаже, общей площадью 238,7 кв. м, помещение N 5 (в литере ББ1Б2), расположенное в подвале, на первом, втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале: 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746,7 кв. м по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/Туркестанская, 30/2 принадлежит на праве собственности ЗАО "Ресторан Оренбург" (л.д. 97, 98, 99, 100 т. 1).
27.07.2007 года между ЗАО "Ресторан Оренбург" (арендодатель) и ООО "Сеть универсамов" (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества (л.д. 30-31 т. 1).
Согласно условиям договора предметом настоящего предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем долгосрочного договора аренды (сроком на десять лет) недвижимого имущества (далее договор аренды). Предметом договора аренды является следующее недвижимое имущество: нежилое двухэтажное помещение с подвалом, общей площадью 2012,4 кв. м, литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б2Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30А, принадлежащем Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи N 697 от 17.11.1994 года и от 31.09.1994 г. (п. 1.1, 1.2).
Договор аренды заключается сторонами в срок не позднее одного года с момента заключения настоящего предварительного договора. В указанный срок Арендодатель обязуется осуществить инвентаризацию Помещения с привлечением ГУП "Областной Центр инвентаризации и оценки недвижимости" в г. Оренбурге или ФГУП "Ростехинвентаризация", получить техническое описание помещения, а также получить все документы, необходимые для государственной регистрации указанного в п. 1.1 договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (п. 2.1).
В случае если Арендодатель не выполнил обязательства, предусмотренные п. 2.1 настоящего договора в срок, установленный этим пунктом, он обязуется перезаключать Договор аренды недвижимого имущества (краткосрочный), подписываемый сторонами в день подписания настоящего договора, на тех же условиях на срок 11 месяцев, до момента подписания долгосрочного Договора аренды недвижимого имущества (п. 2.2).
27.03.2007 года между ЗАО "Ресторан Оренбург" (арендодатель) и ООО "Сеть универсамов" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (краткосрочный) (л.д. 44-50 т. 1).
Также сторонами подписано Приложение N 1 к договору (л.д. 32-35 т. 1).
Согласно условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилое двухэтажное помещение с подвалом, общей площадью 2012,4 кв. м, литер ББ1Б3 (подвал), ББ1Б2Б3 (первый этаж), АББ3 (второй этаж), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30А (Приложение N 1) на срок 11 месяцев с 01.07.2007 по 01.06.2008 (п. 1.1, 7.1)
По истечении срока аренды, если ранее договор не был досрочно прекращен или не было досрочно прекращено фактическое пользование Помещением, арендатор имеет преимущественное право на аренду Помещения на новый срок. Для этого Арендатор не позднее, чем за 30 (тридцать) дней до даты окончания срока аренды должен сообщить Арендодателю о своем намерении арендовать Помещение на новый срок (п. 3.2.9).
05.07.2007 по акту приема-передачи недвижимого имущества ООО "Ресторан Оренбург" передал ООО "Сеть универсамов" указанное в договоре имущество (л.д. 51 т. 1).
30.04.2008 года, 30.05.2008 ЗАО "Ресторан Оренбург" направило ООО "Сеть универсамов" уведомление о прекращении обязательств по предварительному договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 (л.д. 129, 130 т. 1).
05.03.2008 ООО "Сеть Универсамов" направило ЗАО "Ресторан Оренбург" предложение о заключении основного договора на основании п. 2.1 (л.д. 52 т. 1).
Полагая, что обязанность по заключению долгосрочного договора у ответчика возникает на основании п. п. 2.1, 2.2, 2.3 предварительного договора, ответчик уклоняется от заключения основного (долгосрочного) договора аренды нежилых помещений, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение истца, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованного судебного акта.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.
Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. ст. 429, 445 ГК РФ).
Из письменных материалов дела следует, что истец свои требования основывает на п. 2.2 предварительного договора от 27.03.2007 года.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Содержание в договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия договора относится и к предварительному договору (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Из письменных материалов дела следует, что предварительный договор и акт приема-передачи не содержат данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче. Кроме того, из текста договора следует, что на момент подписания предварительного договора стороны не располагали данными, которые позволили определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как техническая инвентаризация объекта не проводилась (п. 3.6 предварительного договора).
В результате проведенной инвентаризации 19.01.2008 имеются существенные различия в описании нежилых помещений.
То обстоятельство, что стороны при подписании предварительного договора не согласовали условие об объекте договора аренды подтверждается и пояснениями представителя истца, данными в судебном заседании суду апелляционной инстанции, согласно которых на момент подписания предварительного договора в спорных помещениях была произведена реконструкция, но инвентаризация проведена не была, в связи с чем при заключении предварительного договора стороны руководствовались данным старой инвентаризации.
Кроме того, из материалов дела следует, что арбитражным судом в рамках дела А47-4477/2008 рассмотрены требования истца к ответчику о понуждении последнего заключить основной договор аренды помещений, поименованных в "Описании объекта недвижимости" по данным последней инвентаризации, от 19.01.2008 г. на условиях предварительного договора положенного в основу настоящих требований. Судом кассационной инстанции принят отказ истца от иска по данному делу, о чем вынесено постановление от 27.07.2009 N Ф09-5246/09-С6. Как следует из пояснений представителя истца, предмет требований по делу А47-4477/2008 не является тождественным предмету требований по настоящему делу, в силу чего оснований для прекращения производства по настоящему делу не имеется. Изложенная позиция вступает в противоречие с доводами истца о согласованности предмета предварительного договора аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на момент заключения предварительного договора, фактически существовавшие помещения, в силу их реконструкции не были тождественны помещениям, поименованным в договоре аренды, о чем свидетельствует расхождение в общей площади помещений, указанной в договоре и площади, указанной в техническом паспорте, выданном по результатам последней инвентаризации.
Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом в заседание суда апелляционной инстанции ответами ГУП Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" из которых следует, что инвентаризация объекта по заявке ответчика производилась 22.03.2007 г., т.е. до заключения предварительного договора аренды. По результатам данной инвентаризации составлено Описание объекта недвижимости от 19.01.2008 г. (л.д. 141-151).
Поскольку условие об объекте является существенным, а из содержания предварительного договора следует, что оно не было согласовано, то оснований для признания предварительного договора заключенным нет.
При таких обстоятельствах, учитывая, что незаключенные договоры не порождают правовых последствий для сторон в виде возникновения обязательств по исполнению условий данных договоров в том числе, касающихся обязанности ответчика в будущем заключить долгосрочные договоры аренды нежилых помещений, то вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является верным.
Вместе с тем, выводы суда о прекращении обязательств по предварительному договору в связи с истечением срока его действия, а также ссылка на решение суда по делу А47-4477/2008 в подтверждение данного вывода являются ошибочными, поскольку из незаключенного договора у сторон не возникло никаких обязательств, несуществующее обязательство не может быть прекращено, а в силу отмены состоявшихся судебных актов суда первой и апелляционной инстанции по делу А47-4477/2008 изложенные в данных актах выводы не могут быть положены в основу решения по настоящему делу.
Однако, неверный вывод суда не привел к принятию неправильного решения (ч. 3 ст. 270 АПК РФ).
Доводы жалобы согласно которым вывод суда о том, что ответчик не получил предложение о заключении основного договора, без надлежащего анализа представленного в дело доказательства и противоречат фактическим обстоятельствам дела, не имеют самостоятельного юридического значения, неисполнение условий незаключенного договора не влечет каких-либо юридических последствий.
Довод жалобы о том, судом не применен закон, подлежащий применению и сделан необоснованный вывод о незаключенности предварительного договора, так как имущество было истцу передано, передача в аренду помещения, не имеющего точно установленных технических характеристик, не является основанием признания условия о предмете договора аренды не урегулированным, несостоятельны, опровергаются письменными материалами дела.
Как указывалось ранее, предмет договора аренды согласован не был, определенно установить имущество, подлежащее передаче и переданное истцу по акту приема-передачи, не представляется возможным, поскольку на момент заключения договора помещений с указанными характеристиками не существовало.
Доводы жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, дав оценку предварительному договору аренды как незаключенному, основан на неправильном толковании правовых норм. Требования по настоящему делу заявлены истцом, в том числе на основании подписанного с ответчиком предварительного договора. Рассматривая заявленные на основании договора требования, суд обязан, как установить соответствие данного договора нормам права, так и проверить положенный в основание иска договор на предмет его заключенности, то есть согласования сторонами существенных условий. Данная обязанность суда вытекает из того, что недействительный, либо незаключенный договор не могут породить для сторон договора какие-либо правовые последствия в силу противоречия договора закону, если он является ничтожным, либо в силу его отсутствия как такового, в связи с его незаключенностью.
Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта (ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 10.07.2009 по делу N А47-938/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)