Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 31.01.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" (г. Новомосковск, ОГРН 127101411974, ИНН 7116015136) - Черноскуловой В.Н. (доверенность от 20.01.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича (г. Новомосковск, ОГРНИП 304711602900012, ИНН 711600071138) - Бабокиной Л.А. (доверенность от 10.04.2014), в отсутствие представителя третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ОГРН 1097154026056, ИНН 7106512065), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 по делу N А68-2934/2014 (судья Воронцов И.Ю.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гусеву Денису Евгеньевичу (далее - ответчик, предприниматель) о признании договора аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества) от 01.09.2012 расторгнутым с 31.01.2014.
Определением суда от 25.04.2014 данное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу с присвоением номера А68-2934/14.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области,
В свою очередь предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о взыскании 290 тыс. рублей долга и 101 235 рублей неустойки (с учетом уточнения).
Определением суда от 13.05.2014 данное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу с присвоением номера А68-4213/14.
Определением суда от 11.06.2014 по ходатайству общества дела N А68-2934/14 и N А68-4213/14 были объединены для совместного рассмотрения с присвоением номера дела А68-2934/14.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 исковые требования индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича удовлетворены. Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя 290 тыс. рублей долга и 101 235 рублей неустойки, всего - 391 235 рублей, а также 9072 рубля 84 копейки расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований общества отказано.
В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить,.
До рассмотрения Двадцатым арбитражным апелляционным судом дела от предпринимателя поступило ходатайство об отказе от требований в части взыскания с общества неустойки в размере 84 435 рублей.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный отказ от части требований подписан представителем предпринимателя Бабокиной Л.А. по доверенности от 10.04.2014, уполномоченным на совершение данных действий.
Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Обсудив заявленный предпринимателем частичный отказ от иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности принятия данного отказа, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
В силу части 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
В связи с принятием судом частичного отказа от заявленных требований решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 по делу N А68-2934/2014 в указанной части подлежит отмене, производство по делу в указанной части прекращению.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 20.01.2015.
В остальной части решение отмене или изменению не подлежит по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 01.09.2012 между обществом (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества), в соответствии с указанным договором арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое встроено-пристроенное помещение II, полезной площадью 141, 6 кв. м, в том числе основной площадью 107,6 кв. м, расположенное по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Коммунистическая, д. 15, для ведения коммерческой деятельности.
Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2011 71-АГ 510066 (запись регистрации N 71-71-15/068/2011-166).
Недвижимое имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи имущества в день подписания договора - 01.09.2012.
Пунктом 2.1 указанного договора установлен срок действия договора с 01.09.2012 по 01.09.2017.
Названный договор аренды был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 29.10.2012.
Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы составляет 100 тыс. рублей в месяц. Арендная плата перечисляется на счет арендодателя не позднее 10 рабочих дней с начала очередного расчетного периода (месяца) (пункт 5.2 договора).
В стоимость арендной платы не входят платежи за отопление, электроэнергию, газоснабжение, охрану объекта, телефонную связь, водоснабжение, канализацию, эксплуатационные расходы. Арендатор обязан перезаключить от собственного имени договоры на поставку энергоносителей электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение и канализацию, оказание услуг связи, охраны объекта, эксплуатационные расходы с соответствующими поставщиками и оплачивать их услуги независимо от оплаты арендной платы (пункт 5.5 договора).
Пунктом 3.3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, установленные договором.
Письмом от 28.01.2014 N 1-8/6 общество уведомило предпринимателя об одностороннем расторжении договора аренды от 01.09.2012, которое было получено последним 29.01.2014.
Письмом от 31.01.2014 N 2 предприниматель сообщил о своем согласии досрочно расторгнуть вышеуказанный договор с 27.04.2014.
Письмом от 20.03.2014 арендодателем в адрес арендатора был направлен акт выполненных работ (услуг) за февраль 2014 года по аренде помещения по договору от 01.09.2012 и повторное предложение расторгнуть договор с 27.04.2014, ответ на которое не поступил.
Предприниматель неоднократно обращался в адрес общества с предложением погасить образовавшуюся задолженность, что подтверждается письмами от 30.10.2013 N 13 и от 20.03.2014 б/н.
Данные требования были исполнены обществом не в полном объеме, в связи с чем у него образовалась задолженность перед предпринимателем в размере 290 тыс. рублей за период с февраля по апрель 2014 года.
Общество 08.08.2014 в соответствии с актом приема-передачи имущества передало предпринимателю ключи от помещения.
С указанным актом общество не согласно, ссылается на то, что ранее в июле - августе 2013 года оно устно предупредило предпринимателя о своем желании расторгнуть договор, с 30.01.2014 арендуемым помещением общество не пользуется и на основании односторонних актов от 31.01.2014 и от 03.02.2014 неоднократно пыталось передать арендуемое помещение предпринимателю, который от их подписания и получения ключей от помещения отказался.
В связи с этим, полагая, что предприниматель уклоняется от приемки помещения и искусственно создает условия для возникновения задолженности по арендной плате, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недвижимости от 01.09.2012 расторгнутым с 31.01.2014.
Рассматривая дело по существу в части требований общества, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как усматривается из материалов дела, пунктом 11.3 договора от 01.09.2012 стороны предусмотрели, что сторона, по требованию которой может быть досрочно расторгнут настоящий договор, должна уведомить другую сторону о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до даты расторжения.
Воспользовавшись таким правом, общество письмом от 28.01.2014 N 1-8/6 уведомило предпринимателя об одностороннем расторжении договора аренды от 01.09.2012, которое было получено последним 29.01.2014.
Поскольку процедура расторжения договора соблюдена, то договор аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества) от 01.09.2012 прекращен с 30.04.2014.
Довод апелляционной жалобы о том, что основанием для досрочного расторжения договора явилось ненадлежащее состояние арендуемого помещения, что подтверждается актами от 28.02.2013 и от 04.03.2013, а также экспертным заключением от 05.03.2013 N 139, не может быть принят во внимание судом, поскольку факт расторжения договора предпринимателем не оспаривается, спор возник в отношении даты прекращения договора.
Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что предпринимателем в августе 2013 года было размещено объявление о сдаче помещения в аренду, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения в рамках рассматриваемого спора.
Довод жалобы о направлении в адрес предпринимателя писем от 05.08.2013 б/н и от 06.09.2013 б/н о расторжении указанного договора аренды подлежит отклонению, поскольку в отсутствие описи вложения об отправлении не подтвержден документально, противоречит обстоятельствам дела и установленным судом обстоятельствам.
Кроме того, в судебном заседании обеих инстанций представитель предпринимателя сообщил, что по квитанции от 06.08.2013, на которую ссылается общество, в адрес предпринимателя было направлено не уведомление о расторжении договора аренды, а письмо от 05.08.2013 N 1-8/71 с просьбой сообщить сроки окончания работ по замене системы отопления в арендуемом помещении. Доказательств обратного обществом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом того, что доказательств, подтверждающих факт уведомления предпринимателя за три месяца до 31.01.2014 в соответствии с условиями пункта 11.3 договора аренды обществом не представлено, суд первой инстанции правомерно оставил исковые требования общества без удовлетворения.
Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд исходил из того, что в силу статьи 309 ГК РФ обязательство должно быть исполнено надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).
Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 ГК РФ, определяющей правоотношения по договору аренды.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судом, договор аренды недвижимости от 01.09.2012 прекращен с 30.04.2014, в связи с чем требование предпринимателя о взыскании с общества задолженности в сумме 290 тыс. рублей за период с февраля по 28.04.2014 является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что представитель предпринимателя явился в помещение и отказался от подписания акта приема-передачи помещения, является несостоятельным.
Согласно пояснениям арендодателя, предприниматель не был согласен с датой расторжения договора, и его представитель явился для передачи письма, содержащего согласие на расторжение договора аренды с 27.04.2014, а не для подписания акта приема-передачи.
Ссылка апелляционной жалобы на досрочное освобождение арендуемого помещения и неиспользование обществом помещения с 30.01.2014 является несостоятельной ввиду следующего.
Как разъяснено в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, досрочное освобождение обществом арендуемого помещения и не пользование им не освобождает общество от внесения арендных платежей.
Кроме того, предпринимателем заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы в сумме 101 235 рублей, исходя из суммы задолженности, периода начисления неустойки с 14.10.2013 по 28.04.2014.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Взыскание с арендатора пени в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки предусмотрено пунктом 5.3 договора аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества) от 01.09.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с общества неустойку в размере 101 235 рублей.
При этом доводы жалобы о неверном расчете размера неустойки отклоняются апелляционным судом, так как, во-первых, в части взыскания неустойки в размере 84 435 рублей предприниматель отказался от исковых требований, а, во-вторых, в оставшейся части он проверен апелляционным судом, соответствует положениям пунктов 5.2 и 5.3 договора аренды. Контррасчета в обоснование своего довода обществом не представлено.
Остальные доводы апелляционной жалобы общества сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 2 статьи 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, частью 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
принять отказ индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича от встречных исковых требований в части взыскания неустойки в размере 84 435 рублей.
Решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 по делу N А68-2934/2014 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" в пользу индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича неустойки в размере 84 435 рублей и расходов по уплате госпошлины в сумме 2336 рублей 15 копеек. Производство по делу в указанной части прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Гусеву Денису Евгеньевичу (ИНН 711600071138, ОГРНИП 304711602900012) из федерального бюджета госпошлину в размере 2336 рублей 15 копеек, уплаченную по платежному поручению от 10.04.2014 N 195.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2015 N 20АП-7464/2014 ПО ДЕЛУ N А68-2934/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2015 г. по делу N А68-2934/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27.01.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 31.01.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" (г. Новомосковск, ОГРН 127101411974, ИНН 7116015136) - Черноскуловой В.Н. (доверенность от 20.01.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича (г. Новомосковск, ОГРНИП 304711602900012, ИНН 711600071138) - Бабокиной Л.А. (доверенность от 10.04.2014), в отсутствие представителя третьего лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ОГРН 1097154026056, ИНН 7106512065), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 по делу N А68-2934/2014 (судья Воронцов И.Ю.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гусеву Денису Евгеньевичу (далее - ответчик, предприниматель) о признании договора аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества) от 01.09.2012 расторгнутым с 31.01.2014.
Определением суда от 25.04.2014 данное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу с присвоением номера А68-2934/14.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области,
В свою очередь предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу о взыскании 290 тыс. рублей долга и 101 235 рублей неустойки (с учетом уточнения).
Определением суда от 13.05.2014 данное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу с присвоением номера А68-4213/14.
Определением суда от 11.06.2014 по ходатайству общества дела N А68-2934/14 и N А68-4213/14 были объединены для совместного рассмотрения с присвоением номера дела А68-2934/14.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 исковые требования индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича удовлетворены. Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя 290 тыс. рублей долга и 101 235 рублей неустойки, всего - 391 235 рублей, а также 9072 рубля 84 копейки расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований общества отказано.
В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить,.
До рассмотрения Двадцатым арбитражным апелляционным судом дела от предпринимателя поступило ходатайство об отказе от требований в части взыскания с общества неустойки в размере 84 435 рублей.
В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Заявленный отказ от части требований подписан представителем предпринимателя Бабокиной Л.А. по доверенности от 10.04.2014, уполномоченным на совершение данных действий.
Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.
Обсудив заявленный предпринимателем частичный отказ от иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности принятия данного отказа, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
В силу части 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
В связи с принятием судом частичного отказа от заявленных требований решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 по делу N А68-2934/2014 в указанной части подлежит отмене, производство по делу в указанной части прекращению.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 20.01.2015.
В остальной части решение отмене или изменению не подлежит по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 01.09.2012 между обществом (арендатор) и предпринимателем (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества), в соответствии с указанным договором арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое встроено-пристроенное помещение II, полезной площадью 141, 6 кв. м, в том числе основной площадью 107,6 кв. м, расположенное по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Коммунистическая, д. 15, для ведения коммерческой деятельности.
Указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2011 71-АГ 510066 (запись регистрации N 71-71-15/068/2011-166).
Недвижимое имущество было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи имущества в день подписания договора - 01.09.2012.
Пунктом 2.1 указанного договора установлен срок действия договора с 01.09.2012 по 01.09.2017.
Названный договор аренды был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 29.10.2012.
Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы составляет 100 тыс. рублей в месяц. Арендная плата перечисляется на счет арендодателя не позднее 10 рабочих дней с начала очередного расчетного периода (месяца) (пункт 5.2 договора).
В стоимость арендной платы не входят платежи за отопление, электроэнергию, газоснабжение, охрану объекта, телефонную связь, водоснабжение, канализацию, эксплуатационные расходы. Арендатор обязан перезаключить от собственного имени договоры на поставку энергоносителей электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение и канализацию, оказание услуг связи, охраны объекта, эксплуатационные расходы с соответствующими поставщиками и оплачивать их услуги независимо от оплаты арендной платы (пункт 5.5 договора).
Пунктом 3.3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, установленные договором.
Письмом от 28.01.2014 N 1-8/6 общество уведомило предпринимателя об одностороннем расторжении договора аренды от 01.09.2012, которое было получено последним 29.01.2014.
Письмом от 31.01.2014 N 2 предприниматель сообщил о своем согласии досрочно расторгнуть вышеуказанный договор с 27.04.2014.
Письмом от 20.03.2014 арендодателем в адрес арендатора был направлен акт выполненных работ (услуг) за февраль 2014 года по аренде помещения по договору от 01.09.2012 и повторное предложение расторгнуть договор с 27.04.2014, ответ на которое не поступил.
Предприниматель неоднократно обращался в адрес общества с предложением погасить образовавшуюся задолженность, что подтверждается письмами от 30.10.2013 N 13 и от 20.03.2014 б/н.
Данные требования были исполнены обществом не в полном объеме, в связи с чем у него образовалась задолженность перед предпринимателем в размере 290 тыс. рублей за период с февраля по апрель 2014 года.
Общество 08.08.2014 в соответствии с актом приема-передачи имущества передало предпринимателю ключи от помещения.
С указанным актом общество не согласно, ссылается на то, что ранее в июле - августе 2013 года оно устно предупредило предпринимателя о своем желании расторгнуть договор, с 30.01.2014 арендуемым помещением общество не пользуется и на основании односторонних актов от 31.01.2014 и от 03.02.2014 неоднократно пыталось передать арендуемое помещение предпринимателю, который от их подписания и получения ключей от помещения отказался.
В связи с этим, полагая, что предприниматель уклоняется от приемки помещения и искусственно создает условия для возникновения задолженности по арендной плате, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недвижимости от 01.09.2012 расторгнутым с 31.01.2014.
Рассматривая дело по существу в части требований общества, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 3).
В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Как усматривается из материалов дела, пунктом 11.3 договора от 01.09.2012 стороны предусмотрели, что сторона, по требованию которой может быть досрочно расторгнут настоящий договор, должна уведомить другую сторону о расторжении договора не позднее, чем за 3 месяца до даты расторжения.
Воспользовавшись таким правом, общество письмом от 28.01.2014 N 1-8/6 уведомило предпринимателя об одностороннем расторжении договора аренды от 01.09.2012, которое было получено последним 29.01.2014.
Поскольку процедура расторжения договора соблюдена, то договор аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества) от 01.09.2012 прекращен с 30.04.2014.
Довод апелляционной жалобы о том, что основанием для досрочного расторжения договора явилось ненадлежащее состояние арендуемого помещения, что подтверждается актами от 28.02.2013 и от 04.03.2013, а также экспертным заключением от 05.03.2013 N 139, не может быть принят во внимание судом, поскольку факт расторжения договора предпринимателем не оспаривается, спор возник в отношении даты прекращения договора.
Также не может быть принят во внимание судом довод жалобы о том, что предпринимателем в августе 2013 года было размещено объявление о сдаче помещения в аренду, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения в рамках рассматриваемого спора.
Довод жалобы о направлении в адрес предпринимателя писем от 05.08.2013 б/н и от 06.09.2013 б/н о расторжении указанного договора аренды подлежит отклонению, поскольку в отсутствие описи вложения об отправлении не подтвержден документально, противоречит обстоятельствам дела и установленным судом обстоятельствам.
Кроме того, в судебном заседании обеих инстанций представитель предпринимателя сообщил, что по квитанции от 06.08.2013, на которую ссылается общество, в адрес предпринимателя было направлено не уведомление о расторжении договора аренды, а письмо от 05.08.2013 N 1-8/71 с просьбой сообщить сроки окончания работ по замене системы отопления в арендуемом помещении. Доказательств обратного обществом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
С учетом того, что доказательств, подтверждающих факт уведомления предпринимателя за три месяца до 31.01.2014 в соответствии с условиями пункта 11.3 договора аренды обществом не представлено, суд первой инстанции правомерно оставил исковые требования общества без удовлетворения.
Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд исходил из того, что в силу статьи 309 ГК РФ обязательство должно быть исполнено надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).
Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 ГК РФ, определяющей правоотношения по договору аренды.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено судом, договор аренды недвижимости от 01.09.2012 прекращен с 30.04.2014, в связи с чем требование предпринимателя о взыскании с общества задолженности в сумме 290 тыс. рублей за период с февраля по 28.04.2014 является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о том, что представитель предпринимателя явился в помещение и отказался от подписания акта приема-передачи помещения, является несостоятельным.
Согласно пояснениям арендодателя, предприниматель не был согласен с датой расторжения договора, и его представитель явился для передачи письма, содержащего согласие на расторжение договора аренды с 27.04.2014, а не для подписания акта приема-передачи.
Ссылка апелляционной жалобы на досрочное освобождение арендуемого помещения и неиспользование обществом помещения с 30.01.2014 является несостоятельной ввиду следующего.
Как разъяснено в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Таким образом, досрочное освобождение обществом арендуемого помещения и не пользование им не освобождает общество от внесения арендных платежей.
Кроме того, предпринимателем заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы в сумме 101 235 рублей, исходя из суммы задолженности, периода начисления неустойки с 14.10.2013 по 28.04.2014.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Взыскание с арендатора пени в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки предусмотрено пунктом 5.3 договора аренды недвижимости (нежилого недвижимого имущества) от 01.09.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с общества неустойку в размере 101 235 рублей.
При этом доводы жалобы о неверном расчете размера неустойки отклоняются апелляционным судом, так как, во-первых, в части взыскания неустойки в размере 84 435 рублей предприниматель отказался от исковых требований, а, во-вторых, в оставшейся части он проверен апелляционным судом, соответствует положениям пунктов 5.2 и 5.3 договора аренды. Контррасчета в обоснование своего довода обществом не представлено.
Остальные доводы апелляционной жалобы общества сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, при этом не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
Руководствуясь частью 2 статьи 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, частью 3 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
принять отказ индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича от встречных исковых требований в части взыскания неустойки в размере 84 435 рублей.
Решение Арбитражного суда Тульской области от 27.10.2014 по делу N А68-2934/2014 отменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Новомосковский экспертно-консультационный центр" в пользу индивидуального предпринимателя Гусева Дениса Евгеньевича неустойки в размере 84 435 рублей и расходов по уплате госпошлины в сумме 2336 рублей 15 копеек. Производство по делу в указанной части прекратить.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Гусеву Денису Евгеньевичу (ИНН 711600071138, ОГРНИП 304711602900012) из федерального бюджета госпошлину в размере 2336 рублей 15 копеек, уплаченную по платежному поручению от 10.04.2014 N 195.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)