Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом некапитального торгового павильона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Пономарева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зубковой З.В.,
при секретаре Г.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе М.А. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года, которым постановлено:
- взыскать с М.А. в пользу П. излишне уплаченные денежные средства в размере... рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать,
П. обратился в суд с иском к М.И. и просит суд о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере... рублей, мотивируя свои требования тем, что 01.08.2012 года между ним и М.И. был заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом некапитального торгового павильона. В соответствии с условиями договора срок аренды определен в течение одного года с даты его подписания. Согласно условиям договора истец обязался внести предоплату в размере... рублей, которые были переданы ответчику в полном объеме. Дополнительным соглашением от 01.08.2013 года между сторонами изменен ряд условий договора от 01.08.2012 года, в частности срок действия основного договора был сокращен до 01.07.2013 года. По истечении срока договора, истец на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ продолжал пользоваться павильоном, в связи с чем, заключенный договор от 01.08.2012 года продолжал свое действие на тех же условиях на неопределенный срок. 26.12.2013 года истец воспользовался своим правом на расторжение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом в одностороннем порядке, в связи с чем, почтовым отправлением направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате излишне уплаченной суммы. Ответчиком почтовая корреспонденция не получена, таким образом, он уклонился от приема объекта, который истец был готов ему сдать по акту приема-передачи 04.01.2014. Истец полагает, что с 04.02.2014 года договор от 01.08.2012 расторгнут, обязательство истца по уплате арендной платы прекращено. Общая сумма арендных платежей на момент расторжения договора составила... рублей, следовательно, истцом излишне уплачена сумма... рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика.
По ходатайству представителя истца определением суда от 08.08.2014 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен М.А.
Истец П. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, доверив представление своих интересов Г.А.О.
Представитель истца по доверенности Г.А.О. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить, указав, что истец воспользовался своим правом на расторжение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом в одностороннем порядке, в связи с чем, почтовым отправлением направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате излишне уплаченной суммы.
Ответчик М.И. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил письменные возражения, согласно которым считает себя ненадлежащим ответчиком, так как 01.10.2012 М.И. заключил договор купли-продажи спорного торгового павильона с М.А., с условием, что покупатель принимает на себя все обязательства по заключенному ранее договору аренды с последующим выкупом от 01.08.2012. В последующем П. передавал денежные средства по выкупу торгового павильона и заключал дополнительное соглашение с М.А.
Ответчик М.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, также представлял в суд свои письменные возражения, указывая на то, что в отношении него истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора, поскольку в его адрес истцом уведомление об одностороннем отказе от договора, прекращении арендных отношений не направлялось, соответствующих доказательств его соблюдения истцом не представлено.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года исковые требования П. к М.А. о взыскании излишне уплаченных денежных средств удовлетворены в части.
Не согласившись с постановленным решением, представитель М.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований истцу к ответчикам отказать, поскольку истец не известил надлежащим образом собственника о принятом решении расторгнуть договора аренды в одностороннем порядке, кроме того, по мнению ответчика, в деле в принципе отсутствуют достоверные доказательства направления кому-либо из ответчиков уведомления о расторжении договора аренды, таким образом, не соблюдена процедура отказа от договора аренды, несмотря на то, что истцу достоверно было известно о смене собственника торгового павильона, а потому действие договора аренды до настоящего момента между сторонами не прекращено, отсутствуют доказательства надлежащей передачи арендованного имущества по акту приема-передачи, а потому оплаченные истцом платежи не могут быть расценены как неосновательное обогащение, так как являются оплатой истца ответчику по договору аренды, кроме того, требования истцом в установленном порядке не уточнялись, и имущественных требований П. к М.А. не предъявлял, что следует из полученной ответчиком копии искового заявления, а потому, по мнению ответчика, суд вышел за пределы заявленных истцом требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требований к М.А., в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Как усматривается из материалов дела, истец П. (арендатор) и ответчик М.И. (арендодатель) 01 августа 2012 заключили договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом (л.д. 5 - 6).
01 октября 2012 года М.И. (продавец) и М.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 29), согласно которому продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение: торговый павильон, общей площадью... кв. м, расположенный по адресу: ..., представляющее собой отдельно стоящее одноэтажное здание общей площадью... кв. м, а покупатель принимает указанное помещение и обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену (п. 1.1 договора) в размере... рублей (п. 2.1 договора).
01 августа 2013 М.А. (арендодатель) и П. (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения с выкупом от 01 августа 2012 (л.д. 7), согласно которому пункт 8.1 договора изменен и изложен в следующей редакции "Настоящий договор заключен на срок с "1" августа 2012 по "1" июля 2013 и вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон" (п. 1 соглашения).
Пункт 2.1 договора дополнен и изложен в следующей редакции: "В период действия настоящего договора, с 01 августа 2013, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме... рублей ежемесячно в срок до 15 числа следующего за оплачиваемым периодом, кроме сентября, октября 2013, в которые арендная плата составляет... рублей." (п. 2 соглашения).
Стороны оговаривают, что арендатор произвел оплату по выкупу торгового павильона в размере... рублей, остаток цены выкупа торгового павильона на 01 августа 2013 составляет... рублей (п. 3 соглашения).
Пункт 3.1 договора изменен и изложен в следующей редакции: "Арендатор имеет право в течение срока действия договора аренды, с момента подписания настоящего договора (приложения к договору) выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены, и в случае отказа арендатора от выкупа возврату не подлежит." (п. 4 соглашения).
Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения с выкупом от 01 августа 2012.
В пункте 8.1 договора, с учетом дополнительного соглашения, сторонами установлено, что договор заключен на срок с "1" августа 2012 по "1" июля 2013 и вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон. В период действия настоящего договора, с 01 августа 2013, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме... рублей ежемесячно в срок до 15 числа следующего за оплачиваемым периодом, кроме сентября, октября 2013, в которые арендная плата составляет... рублей (пункт 2.1 договора).
Каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Между тем в соответствии с положениями ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Однако доказательств обращения к ответчику с таким предложением о расторжении договора аренды истцом в материалы дела не представлено.
Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; по решению суда при существенном нарушении договора стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Таким образом, расторжение договора возможно в судебном порядке при недостижении соглашения сторон, что требует обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
В силу абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора суд оставляет заявление без рассмотрения.
Вышеуказанные нормы материального и процессуального права судом первой инстанции применены не были, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом ответчику М.А. уведомления о расторжении договора аренды, кроме того, отсутствуют доказательства направления такого уведомления предыдущему собственнику указанного выше имущества - М.И., так как из представленного в дело чека-ордера не усматривается направление П. М.И. именно уведомления о расторжении договора, почтовой описи вложений не имеется, более того, в судебном порядке требования истцом не уточнялись и в направленной в адрес ответчика М.А. копии искового заявления и приложенных к нему документов, в надлежащем порядке имущественные требования к М.А. истцом не заявлялись, а потому ответчик был лишен возможности урегулировать данный спор во внесудебном порядке, в связи с чем разрешен спор, не подлежащий рассмотрению в связи с несоблюдением досудебного порядка его урегулирования.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требований к М.А. о взыскании денежных средств, а требования П. в отношении М.А. - оставлению без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329, 330 ч. 1 п. 4 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года отменить в части удовлетворения требований П. к М.А.
Требования П. к М.А. о взыскании излишне уплаченных денежных средств оставить без рассмотрения по существу.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-45541
Требование: О взыскании излишне уплаченных денежных средств.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом некапитального торгового павильона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. по делу N 33-45541
Судья: Пономарева Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Митрофановой Г.Н., Зубковой З.В.,
при секретаре Г.А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Митрофановой Г.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе М.А. на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года, которым постановлено:
- взыскать с М.А. в пользу П. излишне уплаченные денежные средства в размере... рублей 00 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать,
установила:
П. обратился в суд с иском к М.И. и просит суд о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в размере... рублей, мотивируя свои требования тем, что 01.08.2012 года между ним и М.И. был заключен договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом некапитального торгового павильона. В соответствии с условиями договора срок аренды определен в течение одного года с даты его подписания. Согласно условиям договора истец обязался внести предоплату в размере... рублей, которые были переданы ответчику в полном объеме. Дополнительным соглашением от 01.08.2013 года между сторонами изменен ряд условий договора от 01.08.2012 года, в частности срок действия основного договора был сокращен до 01.07.2013 года. По истечении срока договора, истец на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ продолжал пользоваться павильоном, в связи с чем, заключенный договор от 01.08.2012 года продолжал свое действие на тех же условиях на неопределенный срок. 26.12.2013 года истец воспользовался своим правом на расторжение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом в одностороннем порядке, в связи с чем, почтовым отправлением направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате излишне уплаченной суммы. Ответчиком почтовая корреспонденция не получена, таким образом, он уклонился от приема объекта, который истец был готов ему сдать по акту приема-передачи 04.01.2014. Истец полагает, что с 04.02.2014 года договор от 01.08.2012 расторгнут, обязательство истца по уплате арендной платы прекращено. Общая сумма арендных платежей на момент расторжения договора составила... рублей, следовательно, истцом излишне уплачена сумма... рублей, которая и подлежит взысканию с ответчика.
По ходатайству представителя истца определением суда от 08.08.2014 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен М.А.
Истец П. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, доверив представление своих интересов Г.А.О.
Представитель истца по доверенности Г.А.О. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить, указав, что истец воспользовался своим правом на расторжение договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом в одностороннем порядке, в связи с чем, почтовым отправлением направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате излишне уплаченной суммы.
Ответчик М.И. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, представил письменные возражения, согласно которым считает себя ненадлежащим ответчиком, так как 01.10.2012 М.И. заключил договор купли-продажи спорного торгового павильона с М.А., с условием, что покупатель принимает на себя все обязательства по заключенному ранее договору аренды с последующим выкупом от 01.08.2012. В последующем П. передавал денежные средства по выкупу торгового павильона и заключал дополнительное соглашение с М.А.
Ответчик М.А. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, также представлял в суд свои письменные возражения, указывая на то, что в отношении него истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок расторжения договора, поскольку в его адрес истцом уведомление об одностороннем отказе от договора, прекращении арендных отношений не направлялось, соответствующих доказательств его соблюдения истцом не представлено.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года исковые требования П. к М.А. о взыскании излишне уплаченных денежных средств удовлетворены в части.
Не согласившись с постановленным решением, представитель М.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований истцу к ответчикам отказать, поскольку истец не известил надлежащим образом собственника о принятом решении расторгнуть договора аренды в одностороннем порядке, кроме того, по мнению ответчика, в деле в принципе отсутствуют достоверные доказательства направления кому-либо из ответчиков уведомления о расторжении договора аренды, таким образом, не соблюдена процедура отказа от договора аренды, несмотря на то, что истцу достоверно было известно о смене собственника торгового павильона, а потому действие договора аренды до настоящего момента между сторонами не прекращено, отсутствуют доказательства надлежащей передачи арендованного имущества по акту приема-передачи, а потому оплаченные истцом платежи не могут быть расценены как неосновательное обогащение, так как являются оплатой истца ответчику по договору аренды, кроме того, требования истцом в установленном порядке не уточнялись, и имущественных требований П. к М.А. не предъявлял, что следует из полученной ответчиком копии искового заявления, а потому, по мнению ответчика, суд вышел за пределы заявленных истцом требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требований к М.А., в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Как усматривается из материалов дела, истец П. (арендатор) и ответчик М.И. (арендодатель) 01 августа 2012 заключили договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом (л.д. 5 - 6).
01 октября 2012 года М.И. (продавец) и М.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения (л.д. 29), согласно которому продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение: торговый павильон, общей площадью... кв. м, расположенный по адресу: ..., представляющее собой отдельно стоящее одноэтажное здание общей площадью... кв. м, а покупатель принимает указанное помещение и обязуется уплатить за него согласованную сторонами цену (п. 1.1 договора) в размере... рублей (п. 2.1 договора).
01 августа 2013 М.А. (арендодатель) и П. (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения с выкупом от 01 августа 2012 (л.д. 7), согласно которому пункт 8.1 договора изменен и изложен в следующей редакции "Настоящий договор заключен на срок с "1" августа 2012 по "1" июля 2013 и вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон" (п. 1 соглашения).
Пункт 2.1 договора дополнен и изложен в следующей редакции: "В период действия настоящего договора, с 01 августа 2013, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме... рублей ежемесячно в срок до 15 числа следующего за оплачиваемым периодом, кроме сентября, октября 2013, в которые арендная плата составляет... рублей." (п. 2 соглашения).
Стороны оговаривают, что арендатор произвел оплату по выкупу торгового павильона в размере... рублей, остаток цены выкупа торгового павильона на 01 августа 2013 составляет... рублей (п. 3 соглашения).
Пункт 3.1 договора изменен и изложен в следующей редакции: "Арендатор имеет право в течение срока действия договора аренды, с момента подписания настоящего договора (приложения к договору) выкупить в собственность арендованное нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора, по истечении срока настоящего договора аренды или до его истечения при условии уплаты арендатором всей обусловленной настоящим договором выкупной цены. Арендная плата, уплачиваемая по настоящему договору аренды, засчитывается в счет уплаты выкупной цены, и в случае отказа арендатора от выкупа возврату не подлежит." (п. 4 соглашения).
Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения с выкупом от 01 августа 2012.
В пункте 8.1 договора, с учетом дополнительного соглашения, сторонами установлено, что договор заключен на срок с "1" августа 2012 по "1" июля 2013 и вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон. В период действия настоящего договора, с 01 августа 2013, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в сумме... рублей ежемесячно в срок до 15 числа следующего за оплачиваемым периодом, кроме сентября, октября 2013, в которые арендная плата составляет... рублей (пункт 2.1 договора).
Каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.
Между тем в соответствии с положениями ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Однако доказательств обращения к ответчику с таким предложением о расторжении договора аренды истцом в материалы дела не представлено.
Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; по решению суда при существенном нарушении договора стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Таким образом, расторжение договора возможно в судебном порядке при недостижении соглашения сторон, что требует обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
В силу абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора суд оставляет заявление без рассмотрения.
Вышеуказанные нормы материального и процессуального права судом первой инстанции применены не были, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом ответчику М.А. уведомления о расторжении договора аренды, кроме того, отсутствуют доказательства направления такого уведомления предыдущему собственнику указанного выше имущества - М.И., так как из представленного в дело чека-ордера не усматривается направление П. М.И. именно уведомления о расторжении договора, почтовой описи вложений не имеется, более того, в судебном порядке требования истцом не уточнялись и в направленной в адрес ответчика М.А. копии искового заявления и приложенных к нему документов, в надлежащем порядке имущественные требования к М.А. истцом не заявлялись, а потому ответчик был лишен возможности урегулировать данный спор во внесудебном порядке, в связи с чем разрешен спор, не подлежащий рассмотрению в связи с несоблюдением досудебного порядка его урегулирования.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части удовлетворения требований к М.А. о взыскании денежных средств, а требования П. в отношении М.А. - оставлению без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 193, 328, 329, 330 ч. 1 п. 4 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года отменить в части удовлетворения требований П. к М.А.
Требования П. к М.А. о взыскании излишне уплаченных денежных средств оставить без рассмотрения по существу.
В остальной части решение Чертановского районного суда г. Москвы от 02 сентября 2014 года - оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)