Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 18 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-2903/2013
на решение от 23.01.2013
судьи А.К. Калягина
по делу N А51-22246/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Плюс" (ОГРН 1032501345733, ИНН 2536140148)
к гаражно-строительному кооперативу N 140 "ОКТАН" (ОГРН 1022501915831, ИНН 2538028310), Администрации г. Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783)
третье лицо: Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
о признании права собственности
при участии:
от истца представитель не явился,
от Администрации г. Владивостока: главный специалист 1 разряда правового управления Салыкова Л.В., удостоверение от 31.12.2008 N 2712, доверенность от 03.12.2012 N 1-3/3767 сроком действия до 31.12.2012,
от гаражно-строительного кооператива N 140 "ОКТАН" представитель не явился,
от третьего лица представитель не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гранд-Плюс" (далее - ООО "Гранд-Плюс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу N 140 "ОКТАН" (далее - ГСК N 140 "ОКТАН"), Администрации г. Владивостока о признании права собственности на нежилые помещения (лит. А3; А4; А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, инвентарный номер: 05:401:002:000260760:0001.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2013 признано право собственности ООО "Гранд-Плюс" на нежилые помещения (лит. А3, А4, А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, инвентарный номер: 05:401:002:000260760:0001.
Не согласившись с вынесенным решением, Администрация г. Владивостока обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что договор о долевом участии в строительстве спортивного комплекса на кровлях гаражных боксов в гаражном комплексе ГСК N 140 "ОКТАН" от 16.08.2007 является ничтожной сделкой, поскольку в данном случае строительство спорного объекта противоречило разрешенному использованию земельного участка, предоставленного для строительства гаражных боксов. Указывает, что разрешение на строительство выдавалось непосредственно ГСК N 140 "ОКТАН" для строительства второй очереди, истцом не представлено доказательств того, что спорный объект являлся предметом рассмотрения при утверждении положительного заключения Главгосэкспертизы России по Хабаровскому краю от 10.04.2008. Ответчик не согласен с выводом суда о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2010 по делу N А51-9956/2010. Указывает на то, что у истца отсутствуют какие-либо права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка. Истец не предпринимал меры к легализации самовольной постройки, к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ООО "Гранд-Плюс", ГСК N 140 "ОКТАН" и правопреемник Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца, ответчика и третьего лица.
В судебном заседании представитель Администрации г. Владивостока поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя лица, участвующего в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что постановлением главы администрации г. Владивостока Приморского края от 30.06.1993 N 571 "О предоставлении гаражно-строительному кооперативу N 140 "Октан" Первореченского района земельного участка в районе ул. Карбышева, 6-12 для строительства подземных гаражей с эксплуатируемой кровлей" ГСК N 140 "ОКТАН" был предоставлен земельный участок площадью 0,5280 га в районе ул. Карбышева, 6-12 для строительства подземных гаражей в количестве 120 боксов с эксплуатируемой кровлей под объекты спортивного назначения.
В соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ N 16/94, выданным 22.09.1999, ГСК N 140 "ОКТАН" разрешено выполнение строительно-монтажных работ по строительству 2-ой очереди строительства объекта - нежилых помещений на кровле гаражных боксов, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 6-12.
Также в материалы дела представлено архитектурно-планировочное задание N 123/91, согласно которому на вышеуказанном земельном участке запроектированы гаражи с размещением над ними спортивного сооружения.
В дальнейшем ГСК N 140 "ОКТАН" (кооператив) и Луценко В.И. (застройщиком) заключен договор от 16.08.2007 о 100% долевом участии в строительстве спортивного комплекса на кровлях гаражных боксов в гаражном комплексе ГСК N 140 "ОКТАН" по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева (далее - договор долевого участия в строительстве), по которому застройщику переданы правомочия по 100% инвестированию строительства на кровлях гаражного комплекса ГСК N 140 "ОКТАН" спортивного комплекса с правом получения всего спортивного комплекса по окончании строительства в собственность застройщика.
Договор долевого участия в строительстве был одобрен общим собранием членов ГСК N 140 "ОКТАН", что подтверждается протоколом общего собрания членов кооператива от 15.08.2007 N 2.
В силу пункта 2 договора долевого участия в строительстве застройщик обязуется за счет собственных средств разработать проектно-сметную документацию, своими силами и материально-техническими средствами выполнить работы по строительству спортивного комплекса на кровлях гаражного комплекса ГСК-140 (с подводом всех коммуникаций, независимых от гаражного комплекса), устранить существующую течь кровли гаражей, выполнить благоустройство застраиваемой территории, положить асфальт между блоками 1 и 3, сделать металлоконструкции и сделать крышу над проезжей частью в блоке N 2, в блоке N 1 и N 2 провести освещение, установить приточную и вытяжную вентиляции, установить металлические ворота на въезде и выезде из блоков N 1 и N 2. Также застройщик обязался осуществлять действия по оформлению прав кооператива на земельный участок, выделенный ГСК под строительство гаражей и спортивного комплекса и иные юридические действия.
В свою очередь, кооператив обязался оказывать содействие в получении застройщиком разрешительных документов на строительство спортивного комплекса, акта государственной комиссии о приемке объекта - спортивного комплекса в эксплуатацию, утвержденного в установленном порядке, по окончании строительства спортивного комплекса и выполнения застройщиком всех принятых на себя обязательств - передать застройщику все документы, необходимые для оформления права собственности застройщика на спортивный комплекс. Документы передаются с подписанием акта приема-передачи (пункт 2.3 договора).
13.12.2009 Луценко В.И. (застройщик, инвестор), ООО "Гранд-Плюс" (новый инвестор) в лице директора Луценко В.И. и ГСК N 140 "ОКТАН" (кооператив) заключено соглашение о передаче прав по договору о 100% долевом участии в строительстве спортивного комплекса на кровлях гаражных боксов в гаражном комплексе, по которому Луценко В.И. передал ООО "Гранд-Плюс" свои права по указанному от 16.08.2007. В соответствии с данным соглашением к новому инвестору перешло, в том числе, право требовать у ГСК N 140 "ОКТАН" получения всех разрешительных документов, необходимых для ввода вновь построенных на кровлях гаражного комплекса объектов в эксплуатацию в целях дальнейшего оформления права собственности нового инвестора на вновь построенные объекты: нежилые помещения (лит. В1; В2; В3) 2 этаж (пом. 1-47); 3 этаж (пом. 1-24) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 1322,5 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760; нежилые помещения (лит. А1; А2) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 608,3 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2010 по делу N А51-9956/2010 за ООО "Гранд-Плюс" признано право собственности на возведенные объекты недвижимости: нежилые помещения (лит. В1; В2; В3) 2 этаж (пом. 1-47); 3 этаж (пом. 1-24) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 1322,5 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760; нежилые помещения (лит. А1; А2) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 608,3 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760 как на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ. Право собственности ООО "Гранд-Плюс" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке на основании указанного судебного акта.
Дополнительным соглашением от 01.09.2010 N 1 к соглашению уступки прав требования (цессии) от 13.12.2009, заключенным Луценко В.И. (инвестор), ООО "Гранд-Плюс" (новый инвестор, застройщик) и ГСК N 140 "ОКТАН", стороны предусмотрели, что с момента подписания дополнительного соглашения к новому инвестору переходят права инвестора по договору о долевом участии в строительстве, в том числе право требовать у ГСК N 140 "ОКТАН" получения всех разрешительных документов, необходимых для ввода построенных на кровлях гаражного комплекса объектов в эксплуатацию: нежилых помещений (лит. А3, А4, А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, инвентарный номер: 05:401:002:000260760:0001 (далее по тексту - спорные объекты). Стороны предусмотрели, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора о долевом участии, соглашения от 13.12.2009 о передаче прав.
Ссылаясь на то, что ГСК N 140 "ОКТАН" обязательства по договору о долевом участии в строительстве не выполнило, в том числе в части представления разрешительных документов для ввода объекта в эксплуатацию и обращения в Администрацию г. Владивостока за вводом построенных объектов в эксплуатацию, ООО "Гранд-Плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что фактически между ГСК N 140 "ОКТАН" и ООО "Гранд-Плюс" сложились отношения, регулируемые нормами главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации "Простое товарищество" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Установив факт выполнения застройщиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве в полном объеме, в порядке, согласованном сторонами в договоре долевого участия в строительстве, руководствуясь заключением ООО "Экспертус" от 09.07.2012, экспертным заключением о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы от 10.07.2012, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения (Лит. А3, А4, А5) фактически построены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, без нарушения прав и законных интересов других лиц, без создания угрозы жизни и здоровью граждан, а также с соблюдением требований о назначении земельного участка, в связи с чем посчитал, что исковые требования истца о признании права собственности на спорные нежилые помещения (Лит. А3, А4, А5) как на объекты, являющиеся самовольными постройками, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
Как следует из искового заявления, основанием заявленных исковых требований являются статьи 12, 131, 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В судебном заседании 16.01.2013 истец уточнил основание заявленных требований, просил о признании права собственности на нежилые помещения (лит. А3; А4; А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, со ссылкой на статью 218 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
При этом в силу пункта 2 указанной статьи обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного Федерального закона.
Таким образом, право собственности на новую недвижимую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникает у такого лица с момента государственной регистрации права собственности на такую вещь.
До государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество право собственности на него не возникает, соответственно, не может быть признано.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как установлено судом, право собственности истца на спорное имущество никогда не было зарегистрировано. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Гранд-Плюс" о признании права собственности на спорный объект у суда первой инстанции не имелось, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.
Исковые требования по основаниям, предусмотренным статьей 222 ГК РФ, также не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
Согласно положениям пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из материалов дела следует, что фактически истцом осуществлена реконструкция существующего здания гаражей, поскольку спорные объекты возведены не на земельном участке, а непосредственно на крышах гаражей ГСК N 140 "ОКТАН".
В пункте 28 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По правилу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке как способ защиты права применяется в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном порядке. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты интереса, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.
В обоснование требований о признании права собственности на спорные нежилые помещения как самовольную постройку в исковом заявлении истец ссылался на уклонение ГСК N 140 "ОКТАН" от исполнения обязательств по получению разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, в связи с чем спорное имущество является самовольной постройкой и в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ без признания в судебном порядке своего права собственности на него истец не вправе законно владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом.
Из содержания положений статьи 222 ГК РФ следует, что закон, не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права, а именно: наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка; отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии со статьями 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В материалы настоящего дела не представлены доказательства того, что ГСК N 140 "ОКТАН" либо ООО "Гранд-Плюс" с начала возведения постройки и до настоящего времени обращались в установленном порядке за получением разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, что им чинились препятствия в получении или в получении разрешения им было необоснованно отказано. Таким образом, никто из лиц, имевших возможность получить соответствующее разрешение, условий для легализации спорного объекта не предпринял. Нет доказательств и того, что такое разрешение не могло быть получено указанными лицами в административном порядке.
В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
В подтверждение того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан истцом представлено заключение по результатам обследования здания нежилого назначения, изготовленное 09.07.2012 ООО "Экспертус" по заказу Луценко В.И.
По вопросу об определении соответствия требованиям СП, СНиП, ГОСТ работ по реконструкции здания нежилого назначения в районе: г. Владивосток, ул. Карбышева, д. 12, сделан вывод о том, что все конструктивные элементы реконструируемой части здания удовлетворяют несущей способности, соответствуют высокому классу надежности, удовлетворяют СП, СНиП, ГОСТ, СанПиН, градостроительным и пожарным нормам. По вопросу нарушения произведенными работами по реконструкции части здания нежилого назначения в районе: г. Владивосток, ул. Карбышева, д. 12, прав и законных интересов граждан в части строительно-технических норм сделан вывод о том, что технические решения, принятые при реконструкции путем пристройки (литеры А3, А4, А5) обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, а также сохранность инженерного оборудования; произведенные работы по реконструкции не создают угрозы жизни и здоровью, не нарушают прав и законных интересов граждан в части строительно-технических норм.
Таким образом, из указанного заключения следует, что обследование проводилось только в отношении реконструированной части здания. Однако, спорный объект недвижимости располагается на крыше эксплуатируемых гаражных боксов, составляющих с вновь созданными нежилыми помещениями единое строение, в отношении которого фактически, как указывалось выше, осуществлена реконструкция. Выводов об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации реконструированного объекта в целом, в том числе гаражных боксов, представленное заключение не содержит.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано обстоятельство, что сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что является необходимым условием признания судом права собственности на самовольную постройку в силу прямого указания статьи 222 ГК РФ.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истцом не доказаны обстоятельства, позволяющие признать право собственности на спорный объект, в том числе и как на самовольную постройку с учетом требований статьи 222 ГК РФ по представленным в материалы дела доказательствам. Совокупность условий, необходимых для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на недвижимое имущество на основании статьи 222 ГК РФ отсутствует, истец не доказал того, что им предпринимались меры по легализации спорного имущества, а также не доказал соответствие постройки строительным нормам и правилам и то, что эксплуатация данного здания не несет угрозы жизни и здоровью граждан.
Более того, из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:0613, расположенный под гаражными боксами, на кровле которых возведены спорные нежилые помещения, предоставлен в аренду физическим лицам - членам ГСК N 140 "ОКТАН" на срок с 29.09.2009 по 28.09.2034 в целях дальнейшей эксплуатации гаражных боксов ГСК N 140 "ОКТАН" на основании договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 04-Ю-11598.
Таким образом, лицом, имеющим право в порядке статьи 222 ГК РФ заявлять требования о признании права собственности на спорное имущество, является собственник земельного участка. Такое право, как и право аренды, у ООО "Гранд-Плюс" отсутствует.
При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истца на спорный объект как на основании статьи 218 ГК РФ, так и статьи 222 ГК РФ.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2013 по делу N А51-22246/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Плюс" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2013 N 05АП-2903/2013 ПО ДЕЛУ N А51-22246/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2013 г. N 05АП-2903/2013
Дело N А51-22246/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 18 апреля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г. Владивостока,
апелляционное производство N 05АП-2903/2013
на решение от 23.01.2013
судьи А.К. Калягина
по делу N А51-22246/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Плюс" (ОГРН 1032501345733, ИНН 2536140148)
к гаражно-строительному кооперативу N 140 "ОКТАН" (ОГРН 1022501915831, ИНН 2538028310), Администрации г. Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783)
третье лицо: Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
о признании права собственности
при участии:
от истца представитель не явился,
от Администрации г. Владивостока: главный специалист 1 разряда правового управления Салыкова Л.В., удостоверение от 31.12.2008 N 2712, доверенность от 03.12.2012 N 1-3/3767 сроком действия до 31.12.2012,
от гаражно-строительного кооператива N 140 "ОКТАН" представитель не явился,
от третьего лица представитель не явился,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гранд-Плюс" (далее - ООО "Гранд-Плюс") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Гаражно-строительному кооперативу N 140 "ОКТАН" (далее - ГСК N 140 "ОКТАН"), Администрации г. Владивостока о признании права собственности на нежилые помещения (лит. А3; А4; А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, инвентарный номер: 05:401:002:000260760:0001.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2013 признано право собственности ООО "Гранд-Плюс" на нежилые помещения (лит. А3, А4, А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, инвентарный номер: 05:401:002:000260760:0001.
Не согласившись с вынесенным решением, Администрация г. Владивостока обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что договор о долевом участии в строительстве спортивного комплекса на кровлях гаражных боксов в гаражном комплексе ГСК N 140 "ОКТАН" от 16.08.2007 является ничтожной сделкой, поскольку в данном случае строительство спорного объекта противоречило разрешенному использованию земельного участка, предоставленного для строительства гаражных боксов. Указывает, что разрешение на строительство выдавалось непосредственно ГСК N 140 "ОКТАН" для строительства второй очереди, истцом не представлено доказательств того, что спорный объект являлся предметом рассмотрения при утверждении положительного заключения Главгосэкспертизы России по Хабаровскому краю от 10.04.2008. Ответчик не согласен с выводом суда о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2010 по делу N А51-9956/2010. Указывает на то, что у истца отсутствуют какие-либо права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка. Истец не предпринимал меры к легализации самовольной постройки, к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
ООО "Гранд-Плюс", ГСК N 140 "ОКТАН" и правопреемник Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца, ответчика и третьего лица.
В судебном заседании представитель Администрации г. Владивостока поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителя лица, участвующего в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что постановлением главы администрации г. Владивостока Приморского края от 30.06.1993 N 571 "О предоставлении гаражно-строительному кооперативу N 140 "Октан" Первореченского района земельного участка в районе ул. Карбышева, 6-12 для строительства подземных гаражей с эксплуатируемой кровлей" ГСК N 140 "ОКТАН" был предоставлен земельный участок площадью 0,5280 га в районе ул. Карбышева, 6-12 для строительства подземных гаражей в количестве 120 боксов с эксплуатируемой кровлей под объекты спортивного назначения.
В соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ N 16/94, выданным 22.09.1999, ГСК N 140 "ОКТАН" разрешено выполнение строительно-монтажных работ по строительству 2-ой очереди строительства объекта - нежилых помещений на кровле гаражных боксов, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 6-12.
Также в материалы дела представлено архитектурно-планировочное задание N 123/91, согласно которому на вышеуказанном земельном участке запроектированы гаражи с размещением над ними спортивного сооружения.
В дальнейшем ГСК N 140 "ОКТАН" (кооператив) и Луценко В.И. (застройщиком) заключен договор от 16.08.2007 о 100% долевом участии в строительстве спортивного комплекса на кровлях гаражных боксов в гаражном комплексе ГСК N 140 "ОКТАН" по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева (далее - договор долевого участия в строительстве), по которому застройщику переданы правомочия по 100% инвестированию строительства на кровлях гаражного комплекса ГСК N 140 "ОКТАН" спортивного комплекса с правом получения всего спортивного комплекса по окончании строительства в собственность застройщика.
Договор долевого участия в строительстве был одобрен общим собранием членов ГСК N 140 "ОКТАН", что подтверждается протоколом общего собрания членов кооператива от 15.08.2007 N 2.
В силу пункта 2 договора долевого участия в строительстве застройщик обязуется за счет собственных средств разработать проектно-сметную документацию, своими силами и материально-техническими средствами выполнить работы по строительству спортивного комплекса на кровлях гаражного комплекса ГСК-140 (с подводом всех коммуникаций, независимых от гаражного комплекса), устранить существующую течь кровли гаражей, выполнить благоустройство застраиваемой территории, положить асфальт между блоками 1 и 3, сделать металлоконструкции и сделать крышу над проезжей частью в блоке N 2, в блоке N 1 и N 2 провести освещение, установить приточную и вытяжную вентиляции, установить металлические ворота на въезде и выезде из блоков N 1 и N 2. Также застройщик обязался осуществлять действия по оформлению прав кооператива на земельный участок, выделенный ГСК под строительство гаражей и спортивного комплекса и иные юридические действия.
В свою очередь, кооператив обязался оказывать содействие в получении застройщиком разрешительных документов на строительство спортивного комплекса, акта государственной комиссии о приемке объекта - спортивного комплекса в эксплуатацию, утвержденного в установленном порядке, по окончании строительства спортивного комплекса и выполнения застройщиком всех принятых на себя обязательств - передать застройщику все документы, необходимые для оформления права собственности застройщика на спортивный комплекс. Документы передаются с подписанием акта приема-передачи (пункт 2.3 договора).
13.12.2009 Луценко В.И. (застройщик, инвестор), ООО "Гранд-Плюс" (новый инвестор) в лице директора Луценко В.И. и ГСК N 140 "ОКТАН" (кооператив) заключено соглашение о передаче прав по договору о 100% долевом участии в строительстве спортивного комплекса на кровлях гаражных боксов в гаражном комплексе, по которому Луценко В.И. передал ООО "Гранд-Плюс" свои права по указанному от 16.08.2007. В соответствии с данным соглашением к новому инвестору перешло, в том числе, право требовать у ГСК N 140 "ОКТАН" получения всех разрешительных документов, необходимых для ввода вновь построенных на кровлях гаражного комплекса объектов в эксплуатацию в целях дальнейшего оформления права собственности нового инвестора на вновь построенные объекты: нежилые помещения (лит. В1; В2; В3) 2 этаж (пом. 1-47); 3 этаж (пом. 1-24) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 1322,5 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760; нежилые помещения (лит. А1; А2) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 608,3 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 12.08.2010 по делу N А51-9956/2010 за ООО "Гранд-Плюс" признано право собственности на возведенные объекты недвижимости: нежилые помещения (лит. В1; В2; В3) 2 этаж (пом. 1-47); 3 этаж (пом. 1-24) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 1322,5 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760; нежилые помещения (лит. А1; А2) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 608,3 кв. м, инвентарный номер 05:401:002:000260760 как на самовольную постройку на основании статьи 222 ГК РФ. Право собственности ООО "Гранд-Плюс" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке на основании указанного судебного акта.
Дополнительным соглашением от 01.09.2010 N 1 к соглашению уступки прав требования (цессии) от 13.12.2009, заключенным Луценко В.И. (инвестор), ООО "Гранд-Плюс" (новый инвестор, застройщик) и ГСК N 140 "ОКТАН", стороны предусмотрели, что с момента подписания дополнительного соглашения к новому инвестору переходят права инвестора по договору о долевом участии в строительстве, в том числе право требовать у ГСК N 140 "ОКТАН" получения всех разрешительных документов, необходимых для ввода построенных на кровлях гаражного комплекса объектов в эксплуатацию: нежилых помещений (лит. А3, А4, А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, инвентарный номер: 05:401:002:000260760:0001 (далее по тексту - спорные объекты). Стороны предусмотрели, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора о долевом участии, соглашения от 13.12.2009 о передаче прав.
Ссылаясь на то, что ГСК N 140 "ОКТАН" обязательства по договору о долевом участии в строительстве не выполнило, в том числе в части представления разрешительных документов для ввода объекта в эксплуатацию и обращения в Администрацию г. Владивостока за вводом построенных объектов в эксплуатацию, ООО "Гранд-Плюс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что фактически между ГСК N 140 "ОКТАН" и ООО "Гранд-Плюс" сложились отношения, регулируемые нормами главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации "Простое товарищество" и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Установив факт выполнения застройщиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве в полном объеме, в порядке, согласованном сторонами в договоре долевого участия в строительстве, руководствуясь заключением ООО "Экспертус" от 09.07.2012, экспертным заключением о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы от 10.07.2012, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения (Лит. А3, А4, А5) фактически построены с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, без нарушения прав и законных интересов других лиц, без создания угрозы жизни и здоровью граждан, а также с соблюдением требований о назначении земельного участка, в связи с чем посчитал, что исковые требования истца о признании права собственности на спорные нежилые помещения (Лит. А3, А4, А5) как на объекты, являющиеся самовольными постройками, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
Как следует из искового заявления, основанием заявленных исковых требований являются статьи 12, 131, 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В судебном заседании 16.01.2013 истец уточнил основание заявленных требований, просил о признании права собственности на нежилые помещения (лит. А3; А4; А5) по адресу: г. Владивосток, ул. Карбышева, 12, общей площадью 294,1 кв. м, со ссылкой на статью 218 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
При этом в силу пункта 2 указанной статьи обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного Федерального закона.
Таким образом, право собственности на новую недвижимую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", возникает у такого лица с момента государственной регистрации права собственности на такую вещь.
До государственной регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество право собственности на него не возникает, соответственно, не может быть признано.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как установлено судом, право собственности истца на спорное имущество никогда не было зарегистрировано. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Гранд-Плюс" о признании права собственности на спорный объект у суда первой инстанции не имелось, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.
Исковые требования по основаниям, предусмотренным статьей 222 ГК РФ, также не подлежат удовлетворению ввиду следующего.
Согласно положениям пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из материалов дела следует, что фактически истцом осуществлена реконструкция существующего здания гаражей, поскольку спорные объекты возведены не на земельном участке, а непосредственно на крышах гаражей ГСК N 140 "ОКТАН".
В пункте 28 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По правилу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке как способ защиты права применяется в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном порядке. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты интереса, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.
В обоснование требований о признании права собственности на спорные нежилые помещения как самовольную постройку в исковом заявлении истец ссылался на уклонение ГСК N 140 "ОКТАН" от исполнения обязательств по получению разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, в связи с чем спорное имущество является самовольной постройкой и в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ без признания в судебном порядке своего права собственности на него истец не вправе законно владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом.
Из содержания положений статьи 222 ГК РФ следует, что закон, не устанавливая запрета на признание права собственности на самовольную постройку, определяет условия возникновения указанного права, а именно: наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка; отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии со статьями 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В материалы настоящего дела не представлены доказательства того, что ГСК N 140 "ОКТАН" либо ООО "Гранд-Плюс" с начала возведения постройки и до настоящего времени обращались в установленном порядке за получением разрешения на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию, что им чинились препятствия в получении или в получении разрешения им было необоснованно отказано. Таким образом, никто из лиц, имевших возможность получить соответствующее разрешение, условий для легализации спорного объекта не предпринял. Нет доказательств и того, что такое разрешение не могло быть получено указанными лицами в административном порядке.
В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
В подтверждение того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан истцом представлено заключение по результатам обследования здания нежилого назначения, изготовленное 09.07.2012 ООО "Экспертус" по заказу Луценко В.И.
По вопросу об определении соответствия требованиям СП, СНиП, ГОСТ работ по реконструкции здания нежилого назначения в районе: г. Владивосток, ул. Карбышева, д. 12, сделан вывод о том, что все конструктивные элементы реконструируемой части здания удовлетворяют несущей способности, соответствуют высокому классу надежности, удовлетворяют СП, СНиП, ГОСТ, СанПиН, градостроительным и пожарным нормам. По вопросу нарушения произведенными работами по реконструкции части здания нежилого назначения в районе: г. Владивосток, ул. Карбышева, д. 12, прав и законных интересов граждан в части строительно-технических норм сделан вывод о том, что технические решения, принятые при реконструкции путем пристройки (литеры А3, А4, А5) обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, а также сохранность инженерного оборудования; произведенные работы по реконструкции не создают угрозы жизни и здоровью, не нарушают прав и законных интересов граждан в части строительно-технических норм.
Таким образом, из указанного заключения следует, что обследование проводилось только в отношении реконструированной части здания. Однако, спорный объект недвижимости располагается на крыше эксплуатируемых гаражных боксов, составляющих с вновь созданными нежилыми помещениями единое строение, в отношении которого фактически, как указывалось выше, осуществлена реконструкция. Выводов об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации реконструированного объекта в целом, в том числе гаражных боксов, представленное заключение не содержит.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано обстоятельство, что сохранение спорного объекта не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что является необходимым условием признания судом права собственности на самовольную постройку в силу прямого указания статьи 222 ГК РФ.
С учетом изложенного апелляционный суд считает, что истцом не доказаны обстоятельства, позволяющие признать право собственности на спорный объект, в том числе и как на самовольную постройку с учетом требований статьи 222 ГК РФ по представленным в материалы дела доказательствам. Совокупность условий, необходимых для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на недвижимое имущество на основании статьи 222 ГК РФ отсутствует, истец не доказал того, что им предпринимались меры по легализации спорного имущества, а также не доказал соответствие постройки строительным нормам и правилам и то, что эксплуатация данного здания не несет угрозы жизни и здоровью граждан.
Более того, из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:0613, расположенный под гаражными боксами, на кровле которых возведены спорные нежилые помещения, предоставлен в аренду физическим лицам - членам ГСК N 140 "ОКТАН" на срок с 29.09.2009 по 28.09.2034 в целях дальнейшей эксплуатации гаражных боксов ГСК N 140 "ОКТАН" на основании договора аренды земельного участка от 07.06.2010 N 04-Ю-11598.
Таким образом, лицом, имеющим право в порядке статьи 222 ГК РФ заявлять требования о признании права собственности на спорное имущество, является собственник земельного участка. Такое право, как и право аренды, у ООО "Гранд-Плюс" отсутствует.
При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности истца на спорный объект как на основании статьи 218 ГК РФ, так и статьи 222 ГК РФ.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2013 по делу N А51-22246/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Гранд-Плюс" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)