Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Чупрова А.И.,
судей: Кадниковой Л.А., Юшкарева И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущества администрации города Норильска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2013 года по делу N А33-10676/2013 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Раздобреева И.А.; суд апелляционной инстанции: Колесникова Г.А., Дунаева Л.А., Морозова Н.А.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Борзенкова Надежда Агафоновна (г. Норильск Красноярского края; ОГРН 304245711200113; далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительным отказа Управления имущества администрации города Норильска" (г. Норильск Красноярского края; ОГРН 1052457011276; далее - управление) от 13.05.2013 N 150-1628/154 в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года, заявленные требования удовлетворены.
Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права и заявляя об их отмене с принятием нового судебного акта, управление оспаривает вывод судов о возможности реализации предпринимателем предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, поскольку полагает ошибочным вывод судов о том, что арендуемое имущество находится в пользовании предпринимателя в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного закона; управление оспаривает вывод судов о законном владении предпринимателем спорным нежилым помещением в период с 31.01.2000 по 31.11.2012.
По мнению управления, вывод судов о том, что права и обязанности по аренде спорного нежилого помещения перешли от общества к предпринимателю на законных основаниях, основан на неправильном толковании норм материального права (статьи 425, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В кассационной жалобе управление указывает на неверное толкование и применение судом апелляционной инстанции пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73).
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении, обжалуемые судебные акты - оставить без изменения.
Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"), своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Норильска и обществом с ограниченной ответственностью "Элиса" (далее - общество), единственным учредителем которого являлась предприниматель, заключен договор аренды от 31.10.1995 N 33 объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, д. 47, общей площадью 649 кв. м (далее - объект недвижимости), переданного обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 31.10.1996; срок действия договора аренды установлен с 01.10.1995 по 31.12.2009.
На основании заявления предпринимателя от 13.01.2000 распоряжением главы города Норильска от 03.02.2000 N 32 принято решение о переоформлении договора аренды от 31.10.1995 N 33 с общества на предпринимателя, послужившее основанием для подготовки Управлением имущественно-правовых вопросов администрации города Норильска соответствующих изменений к договору аренды от 31.10.1995 N 33, которые подписаны между управлением и обществом.
Между предпринимателем и обществом подписан договор перенайма от 03.02.2000 N 3, по которому к предпринимателю перешли все права и обязанности по аренде объекта недвижимости.
До окончания срока действия договора аренды от 31.10.1995 N 33 предприниматель обратилась в управление с просьбой о продлении договора аренды.
На основании распоряжения администрации города Норильска от 28.01.2010 N 205 между управлением и предпринимателем заключен договор аренды на новый срок с 01.01.2010 до 01.07.2015.
Предприниматель в январе 2013 года обратилась в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости.
Письмом от 13.05.2013 N 150-1628/154 управление отказало предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости по мотиву того, что, заключенный между обществом и предпринимателем договор перенайма от 03.02.2000 N 3 является ничтожной сделкой (нарушена форма соглашения о перенайме), в силу чего в период с 31.01.2000 по 13.11.2012 объект недвижимости не находился у предпринимателя в пользовании непрерывно в течение двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия предпринимателя требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, Федерального закона N 209-ФЗ и нарушения оспариваемым отказом управления прав и законных интересов предпринимателя.
Суд принял во внимание, что предприниматель являлась учредителем общества, пришел к выводу о том, что фактическое владение и пользование объектом недвижимости осуществлялось предпринимателем, в связи с чем срок временного арендного пользования этим объектом обществом подлежал включению в срок арендного пользования этим помещением предпринимателем.
Третий арбитражный апелляционный суд, установив, что изменения к договору аренды от 31.01.2000 и договор перенайма от 03.02.2000 N 3 не зарегистрированы в установленном законом порядке, пришел к выводу о незаключенности договора перенайма.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами арбитражного суда о соответствии предпринимателя требованиям Федерального закона N 159-ФЗ и наличия у предпринимателя права на приобретение арендуемого объекта недвижимости, исходил из наличия между предпринимателем и управлением арендных отношений в период с 31.01.2000 по 13.11.2012.
Принимая во внимание разъяснения, данные в пункте 14 постановления N 73, и учитывая наличие сингулярного правопреемства в отношении объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции указал, что при переоформлении договора аренды спорное нежилое помещение не высвобождалось из временного пользования предпринимателя и арендодателю не передавалось, между управлением и предпринимателем было достигнуто соглашение по всем существенным условиям пользования предпринимателем объектом недвижимости.
Суд апелляционной инстанции также учел, что с 28.01.2010 между предпринимателем и управлением заключен, зарегистрирован и продолжает выполнятся сторонами договор аренды объекта недвижимости.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и их участия в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия управлением оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Арбитражные суды, руководствуясь правовыми позициями, изложенными в пунктах 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 постановления N 73, правомерно признали предпринимателя соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ.
Поддерживая указанный вывод судов, суд кассационной инстанции принимает во внимание, что Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ изложен в новой редакции, согласно которой одним из необходимых условий для реализации преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого муниципального имущества является его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества по состоянию на 1 июля 2013 года.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлены основания для отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2013 года по делу N А33-10676/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.ЧУПРОВ
Судьи
Л.А.КАДНИКОВА
И.Ю.ЮШКАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.04.2014 ПО ДЕЛУ N А33-10676/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. по делу N А33-10676/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе
председательствующего Чупрова А.И.,
судей: Кадниковой Л.А., Юшкарева И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущества администрации города Норильска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2013 года по делу N А33-10676/2013 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Раздобреева И.А.; суд апелляционной инстанции: Колесникова Г.А., Дунаева Л.А., Морозова Н.А.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Борзенкова Надежда Агафоновна (г. Норильск Красноярского края; ОГРН 304245711200113; далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании недействительным отказа Управления имущества администрации города Норильска" (г. Норильск Красноярского края; ОГРН 1052457011276; далее - управление) от 13.05.2013 N 150-1628/154 в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимого имущества; об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2013 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года, заявленные требования удовлетворены.
Обжалуя судебные акты по мотиву нарушения судами норм материального права и заявляя об их отмене с принятием нового судебного акта, управление оспаривает вывод судов о возможности реализации предпринимателем предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, поскольку полагает ошибочным вывод судов о том, что арендуемое имущество находится в пользовании предпринимателя в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного закона; управление оспаривает вывод судов о законном владении предпринимателем спорным нежилым помещением в период с 31.01.2000 по 31.11.2012.
По мнению управления, вывод судов о том, что права и обязанности по аренде спорного нежилого помещения перешли от общества к предпринимателю на законных основаниях, основан на неправильном толковании норм материального права (статьи 425, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В кассационной жалобе управление указывает на неверное толкование и применение судом апелляционной инстанции пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73).
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении, обжалуемые судебные акты - оставить без изменения.
Стороны о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"), своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Норильска и обществом с ограниченной ответственностью "Элиса" (далее - общество), единственным учредителем которого являлась предприниматель, заключен договор аренды от 31.10.1995 N 33 объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, д. 47, общей площадью 649 кв. м (далее - объект недвижимости), переданного обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества в аренду от 31.10.1996; срок действия договора аренды установлен с 01.10.1995 по 31.12.2009.
На основании заявления предпринимателя от 13.01.2000 распоряжением главы города Норильска от 03.02.2000 N 32 принято решение о переоформлении договора аренды от 31.10.1995 N 33 с общества на предпринимателя, послужившее основанием для подготовки Управлением имущественно-правовых вопросов администрации города Норильска соответствующих изменений к договору аренды от 31.10.1995 N 33, которые подписаны между управлением и обществом.
Между предпринимателем и обществом подписан договор перенайма от 03.02.2000 N 3, по которому к предпринимателю перешли все права и обязанности по аренде объекта недвижимости.
До окончания срока действия договора аренды от 31.10.1995 N 33 предприниматель обратилась в управление с просьбой о продлении договора аренды.
На основании распоряжения администрации города Норильска от 28.01.2010 N 205 между управлением и предпринимателем заключен договор аренды на новый срок с 01.01.2010 до 01.07.2015.
Предприниматель в январе 2013 года обратилась в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости.
Письмом от 13.05.2013 N 150-1628/154 управление отказало предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости по мотиву того, что, заключенный между обществом и предпринимателем договор перенайма от 03.02.2000 N 3 является ничтожной сделкой (нарушена форма соглашения о перенайме), в силу чего в период с 31.01.2000 по 13.11.2012 объект недвижимости не находился у предпринимателя в пользовании непрерывно в течение двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.
Удовлетворяя заявленные предпринимателем требования о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия предпринимателя требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, Федерального закона N 209-ФЗ и нарушения оспариваемым отказом управления прав и законных интересов предпринимателя.
Суд принял во внимание, что предприниматель являлась учредителем общества, пришел к выводу о том, что фактическое владение и пользование объектом недвижимости осуществлялось предпринимателем, в связи с чем срок временного арендного пользования этим объектом обществом подлежал включению в срок арендного пользования этим помещением предпринимателем.
Третий арбитражный апелляционный суд, установив, что изменения к договору аренды от 31.01.2000 и договор перенайма от 03.02.2000 N 3 не зарегистрированы в установленном законом порядке, пришел к выводу о незаключенности договора перенайма.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами арбитражного суда о соответствии предпринимателя требованиям Федерального закона N 159-ФЗ и наличия у предпринимателя права на приобретение арендуемого объекта недвижимости, исходил из наличия между предпринимателем и управлением арендных отношений в период с 31.01.2000 по 13.11.2012.
Принимая во внимание разъяснения, данные в пункте 14 постановления N 73, и учитывая наличие сингулярного правопреемства в отношении объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции указал, что при переоформлении договора аренды спорное нежилое помещение не высвобождалось из временного пользования предпринимателя и арендодателю не передавалось, между управлением и предпринимателем было достигнуто соглашение по всем существенным условиям пользования предпринимателем объектом недвижимости.
Суд апелляционной инстанции также учел, что с 28.01.2010 между предпринимателем и управлением заключен, зарегистрирован и продолжает выполнятся сторонами договор аренды объекта недвижимости.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и их участия в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент принятия управлением оспариваемого отказа) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Арбитражные суды, руководствуясь правовыми позициями, изложенными в пунктах 6 и 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 постановления N 73, правомерно признали предпринимателя соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ.
Поддерживая указанный вывод судов, суд кассационной инстанции принимает во внимание, что Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ изложен в новой редакции, согласно которой одним из необходимых условий для реализации преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого муниципального имущества является его нахождение во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества по состоянию на 1 июля 2013 года.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлены основания для отмены судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2013 года по делу N А33-10676/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.ЧУПРОВ
Судьи
Л.А.КАДНИКОВА
И.Ю.ЮШКАРЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)