Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что она была постоянно вселена в комнату, которая является ее единственным жильем, ранее в приватизации не участвовала, комната была предоставлена ей для проживания в связи с трудовыми отношениями, как работнику предприятия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гусева С.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
в составе председательствующего Медведевой Д.С.
судей Калединой Е.Г. и Шишовой В.Ю.
при секретаре Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 мая 2015 года
дело по апелляционной жалобе представителя министерства имущественных отношений СК по доверенности М.А.
на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 19 февраля 2015 года по гражданскому делу по иску М.Р. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, третьи лица без самостоятельных требований: ГОУ СПО "Ставропольский государственный политехнический колледж", Министерство образования и молодежной политики, о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации
заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.
установила:
М.Р. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации, обосновав свои требования тем, что она является нанимателем жилого помещения - однокомнатной квартиры "..." в квартале 378 г. Ставрополя. Она была вселена в указанное жилое помещение на основании договора найма жилого помещения. В указанной квартире зарегистрирована и проживает постоянно, других помещений для проживания не имеет, оплату найма жилья и коммунальных услуг производит постоянно и своевременно, задолженности по оплате не имеет.
Согласно постановлению администрации г. Ставрополя N 3560 от 21.10.2013 года присвоен адрес земельному участку с кадастровым номером 26:12:02050:456, площадью 46281 кв. м, и расположенным на нем объекты недвижимости, в т.ч. и Лит. "А1" с идентификационным номером объекта 040119640012 - по "...".
Согласно выписки из реестра Министерства имущественных отношений за N 4547/04 от 09.07.2014 года государственное имущество, находится на праве оперативного управления на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования (Ставропольский государственный политехнический колледж) внесенное в реестр государственного имущества Ставропольского края в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.08.2003 года N 1157-п, постановлением правительства СК от 6.12.1998 года N 228-п "Об организации учета и ведении реестра государственного имущества СК.
В целях улучшения жилищных условий семье истца, и всем жильцам общежития N 1, было дано согласие директора училища, который в соответствии с Положением "Об организации и проведений реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.88 г. N 312 самостоятельно мог утверждать и переутверждать проект на сметные документации на капитальный ремонт и реконструкции, в соответствии с этим разрешением она за свой счет выполнила переустройство и перепланировку квартиры "..." в лит. "А1" на 1-м этаже, 5-этажного здания, общей площадью 20.3 кв. м, жилой площадью 17.1 кв. м, количество жилых комнат-1, санузел. Согласно техническому паспорту от 02.06.2008 года, однокомнатная квартира "...", общежитие N 1, где указано, что имеется самовольная перепланировка. Право собственности на данное жилое помещение квартиры "..." не оформлено, согласно справки БТИ и выписки из ЕГРП. Техническим заключением о состоянии строительных конструкций здания общежития (Лит. А1) после перепланировки и переустройства комнаты "..." установлено, что несущие и ограждающие строительные конструкции существующего здания общежития находятся в удовлетворительном состоянии. Несущая способность несущих конструкций здания после перепланировки и переустройства не изменились, конструкции пригодны для дальнейшей эксплуатации. Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома по "..." находятся в удовлетворительном состоянии, конструкции пригодны для дальнейшей эксплуатации. Технические решения, принятые при выполнении перепланировки комнаты "..." соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
ГОУ СПО "СГПК" в своей справке сообщил, что М.Р. проживает в общежитии N 1 по "..." с момента регистрации по настоящее время, в стоимость проживания входит оплата коммунальных услуг, в том числе электроэнергия, отопление, водоснабжение, задолженности не имеется. Согласно, акту приема-сдачи осуществлен монтаж электропроводки и водоснабжение за счет жильцов. Кроме того, ее квартира телефонизирована также с разрешения колледжа. Истец обратилась за согласованием к ответчику, который не возражал против перепланировки. Данное общежитие является многоквартирным жилым домом, что подтверждается технической документацией, студенты и учащиеся в нем не проживают. Основными квартиросъемщиками их дома являются граждане, прожившие в данном доме более 20 лет, а некоторые более 30 лет, живут семьями на постоянной основе, как в квартирах. Практически все жильцы относятся к малообеспеченной категории граждан - это работники образования, как бывшие, так и настоящие, пенсионеры, инвалиды, молодые семьи, имеющие малолетних детей, беженцы и вынужденные переселенцы, а также незначительная часть лиц, вообще не имеющих отношения к колледжу.
Все квартиры в их доме полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к квартирам в жилых домах: отсутствуют общие кухни, нет общих душевых, нет вахтера, дом оборудован домофоном и т.д. На средства жильцов была заменена общая система канализации, водоснабжения, как горячего, так и холодного. За время проживания жильцами была произведена полная замена напольного покрытия. Каждый квартиросъемщик в своей квартире заменил окна, двери, батареи отопления, все сантехнические приборы, электропроводку, водопроводные трубы с установкой приборов учета, по показаниям которых производится оплата за их проживание в данных квартирах в соответствии с действующими нормами. С 1983 года по приказу директора Профессионального училища N 1 в г. Ставрополе в общежитии N 1 стали поселяться сотрудники училища, которым выделялись в зависимости от состава семьи по одной, две комнаты. Тем сотрудникам, которым выделялась по одной и более комнаты администрацией училища, была разрешена перепланировка и объединение комнат. С 1990 года по приказу директора училища М.В. N 402-К от 06.10.1990 года "О сокращении штатных единиц" ввиду отсутствия проживания учащихся, данное общежитие приобрело статус семейного общежития.". Более того, приказом директора училища от 14.01.1991 года N 2 "а" - с жильцов стала взиматься квартирная плата в соответствии с тарифами, предусмотренными для квартирного жилищного фонда, что фиксируется по настоящее время в расчетных книжках на оплату коммунальных услуг.
В соответствии с решением межведомственной комиссии Октябрьского района г. Ставрополя ПТИ была проведена инвентаризация дома и был оформлен технический паспорт дома, в соответствии с которым была зарегистрирована общая жилая площадь - 2036,3 кв. м.
По согласованию с училищем был заказан проект в ОАО "Ставропольпроектстрой", в котором отражено, что путем осмотра здания установлено, что дом "..." фактически является 5-этажным, 36-квартирным жилым домом, соответствующим санитарно-пожарным и другим необходимым нормам статуса жилого дома и других документов у заинтересованных лиц не имеется.
Общежитие N 1 по адресу: "..." является жилым домом, что подтверждается техническим и кадастровым паспортами, где на учете в кадастре состоит как многоквартирный дом.
Согласно справки БТИ, квартира истца находится на балансе ПТУ-1, поставлена на технический учет, право собственности не оформлено.
Истец считает, что в порядке приватизации за ней может быть признано право собственности на изолированную комнату в жилом доме, который ранее использовался в качестве общежития, так как она была постоянно вселена в комнату, которая является ее единственным жильем, ранее в приватизации не участвовала, комната была предоставлена ей для проживания в связи с трудовыми отношениями как работнику предприятия, после трудоустройства она была зарегистрирована по месту жительства в общежитии. Кроме того, она оплачивает коммунальные и другие платежи, не имеет задолженности по квартплате, о чем свидетельствуют расчетные листки, подтверждающие удержание квартплаты из заработной платы. Поскольку истец вселился в комнату и проживал в ней до приватизации общежития, то последующая приватизация не влияет на право истца приватизировать занимаемую им комнату.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 19 февраля 2015 года исковые требования М.Р. удовлетворены, суд сохранил жилое помещение - квартиру "...", расположенную по адресу: "..." в "Лит. А1", общей площадью 20.3 кв. м в перепланированном и переустроенном состоянии и признал за истцом право собственности в порядке приватизации на квартиру "...", расположенную в жилом доме по адресу: "..." в Литере "А1", общей площадью 20.3 кв. м.
В апелляционной жалобе представитель министерства имущественных отношений СК по доверенности М.А. просит решение суда отменить, указав, что судом неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Общежитие значится в реестре государственного имущества Ставропольского края и находится на праве оперативного управления у государственного бюджетного образовательного учреждения "Ставропольский государственный политехнический колледж". Общежитие передано на баланс для использования по целевому назначению (обеспечение иногородних граждан на время их обучения). Указанное общежитие относится к объектам специализированного жилищного фонда, и согласно действующего законодательства, общежития приватизации не подлежат. Решения об изменении статуса объекта не принималось.
В возражениях на апелляционную жалобу истец М.Р. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца М.Р. по доверенности Лобкову Г.И., просившую оставить решение суда без изменения, представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности С., представителя Министерства образования и молодежной политики Ставропольского края по доверенности Л. и представителя государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж" по доверенности Ж., просивших отменить решение и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного решения по следующим основаниям.
Разрешая возникший спор и удовлетворяя исковые требования М.Р., суд исходил из того, что предоставленная истице квартира не отнесена к какому-либо специализированному фонду, жилой дом стоит на кадастровом учете, назначение указанного жилого дома - многоквартирный дом. Суд указал, что указание на специализированный жилой фонд - общежитие отсутствует, занимаемые истицей жилые помещения не являются общежитием, а потому на их приватизацию не распространяется ограничения, установленные статьей 4 Закона РФ "О приватизации жилого фонда". Суд пришел к выводу о возможности признании за истицей права собственности на квартиру, поскольку право гражданина на приобретение в порядке приватизации в собственность жилого помещения не может быть ограничено по мотивам нерешенности вопроса о передаче в государственную собственность и постановке на балансовую принадлежность недвижимого имущества. При этом суд указал, что нарушение прав истца произошло в результате неправомерных действий ответчиков и третьих лиц, допустивших бездействие по передаче объекта недвижимости в государственную собственность и регистрации институтом правом оперативного управления в отношении жилого помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, основанными на неправильной оценке фактических обстоятельств дела, и неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее по тексту - Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.
Как вытекает из преамбулы названного Закона, закрепление данного права предполагает создание равных правовых условий для осуществления гражданами выбора способа удовлетворения потребностей в жилье, в том числе на основе свободы выбора места жительства, а также на обеспечение гражданам возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.
Согласно части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, т.е. вводимые законодателем ограничения должны обеспечивать достижение указанных целей и не быть чрезмерными.
Такой ограничения установлены Федеральным законом от 29.12.2012 года N 273-ФЗ (ред. от 31.12.2014, с изм. от 02.05.2015) "Об образовании в Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 102 названного Закона государственные и муниципальные образовательные организации, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты (здания, строения, сооружения) учебной, производственной, социальной инфраструктуры, включая жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы, находящиеся в оперативном управлении образовательных организаций или принадлежащие им на ином праве, приватизации не подлежат.
Аналогичный запрет предусмотрен статьей 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат.
В соответствии с первоначальной редакцией статьи 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее по тексту - Закон о приватизации) жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.
В соответствии с изменениями и дополнениями, внесенными в указанную статью Законом РФ от 23.12.1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", статья 18 изложена в следующей редакции:
"При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.".
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, равно как и запрет приватизации общежитий, принадлежащих государственным и муниципальным образовательным организациям, установленный статьей 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "Об образовании в Российской Федерации", предопределен специальным целевым назначением и особым правовым режимом общежитий и сам по себе не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права граждан (Постановления от 3 ноября 1998 года N 25-П и от 15 июня 2006 года N 6-П, Определения от 2 ноября 2000 года N 220-О и от 25 ноября 2010 года N 1510-О-О).
Действующее законодательство предусматривает возможность приватизации жилого помещения, расположенного в общежитии, в случае, если данное общежитие передано в ведение органов местного самоуправления, утратило статус специализированного жилья в силу закона и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Разрешая возникший между сторонами спор, суд не учел, что таких обстоятельств по настоящему делу не имеется.
Из содержания решения исполкома Ставропольского городского Совета депутатов трудящихся N 848 от 28 декабря 1973 года следует, что в связи с окончанием строительства 5-этажного здания общежития на 216 мест краевого управления "Ставропольремстрой" по "...", исполком горсовета трудящихся решил утвердить акт государственной комиссии о технической приемке и вводе в эксплуатацию указанного 5-этажного здания общежития.
Следовательно, объект недвижимого имущества - общежитие N 3 в настоящее время числящееся под литером Б1, расположенный по адресу: "..." (ранее - 180), было изначально построено как имеющее специализированный статус.
Данное обстоятельство являлось предметом исследования и судебной проверки по ранее рассмотренному делу.
Определением Президиума Ставропольского краевого суда от 15 сентября 2003 года установлено, что дом по "..." построен и принят в эксплуатацию как общежитие. На момент рассмотрения дела судом упомянутый дом являлся федеральной собственностью и находился в оперативном управлении Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Ставропольский государственный колледж".
Указывая, что суд в нарушение требований закона изменил правовой статус жилого помещения, изъяв его из числа общежитий, принадлежащих государству, Президиум Ставропольского краевого суда отменил решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 04 июля 2002 года, в соответствии с которым на Министерство имущественных отношений Ставропольского края и на Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Ставропольский государственный колледж" возложена обязанность дать согласие на присвоение общежитию N 3 статуса жилого дома и закрепление квартир за жильцами по факту проживания, а также определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 августа 2002 года, которым указанное решение от 04 июля 2002 года оставлено без изменения, направив дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении данного гражданского дела, возбужденного по иску жильцов общежития по "..." Октябрьским районным судом г. Ставрополя вынесено решение от 12 октября 2004 года, согласно которому истцам отказано в удовлетворении требований к Министерству образования Ставропольского края, Министерству имущественных отношений Ставропольского края и Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Ставропольский государственный колледж" о присвоении общежитию N 3 статуса жилого дома и закреплении квартир за жильцами по факту проживания. Решение вступило в законную силу.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя N 2199 от 04.10.1994 года земельный участок по "..." площадью 6,0 га закреплен за строительным учебно-производственным комплексом ПТУ-1 г. Ставрополя в долгосрочную аренду сроком на 50 лет по фактическому пользованию в границах, согласно прилагаемому чертежу.
Суду апелляционной инстанции предоставлены акт об отводе границ участка в натуре от 23.10.1994 года, схема отвода участка, договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 16.11.1994 года, а также паспорт объекта, изготовленный проектно-производственным архитектурно-планировочным бюро, составленные и изготовленные во исполнение постановления главы администрации г. Ставрополя N 2199 от 04.10.1994 года.
Таким образом, права на земельный участок по "..." площадью 6,0 га возникли у строительного учебно-производственного комплекса ПТУ-1 г. Ставрополя по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
Государственное образовательное учреждение "Профессиональное училище N 1 города Ставрополя" (федерального уровня собственности) учреждено распоряжением N 692 от 29.12.1995 года Комитета по управлению имуществом администрации Ставропольского края Территориального агентства Госкомимущества Российской Федерации.
В соответствии с договором от 27.12.1995 года за государственным образовательным учреждением Профессиональным училищем N 1 города Ставрополя закреплено на праве оперативного управления государственное имущество, относящееся к федеральной собственности, состоящее из основных и оборотных средств бывшего строительного учебно-производственного комплекса ПТУ-1 г. Ставрополя, в том числе здания всех трех общежитий по адресу: <...>.
Распоряжением Правительства Российской Федерации N 1157-р от 16.08.2003 года государственные образовательные учреждения, находящиеся в ведении Минобразования России, переданы в ведение Ставропольского края.
В перечне передаваемых учреждений, указанных в приложении N 1 к данному распоряжению, под номером 1 числится государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональное училище N 1", "...".
Во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации N 1157-р от 16.08.2003 года Министерством имущественных отношений Российской Федерации издано распоряжение N 3768-р от 25.08.2003 года о передаче государственных образовательных учреждений в государственную собственность Ставропольского края.
В перечне передаваемых государственных учреждений, указанном в приложении к распоряжению N 3768-р от 25.08.2003 года, также указано государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональное училище N 1", "..." а (пункт 1 перечня).
Доводы возражений истца и ее представителя - адвоката Лобковой Г.А. о том, что общежития не передавались в государственную собственность Ставропольского края, поскольку не указаны в данных перечнях - несостоятельны, так как основаны на ошибочном толковании закона.
Общежития, расположенные по адресу: "...", в том числе и являющееся предметом спора по настоящему делу здание, не существовали в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
Как уже указывалось выше, данный объект был изначально построен как имеющий специализированный статус и предназначенный для реализации целей государственного образовательного учреждения, которому он был передан в оперативное управление наряду с другими основными и оборотными средствами.
Суду апелляционной инстанции предоставлена копия свидетельства о внесении в реестр государственного имущества Ставропольского края сведений об имуществе государственной (краевой) собственности, закрепленного на праве оперативного управления, выданного государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж" "...".
В настоящее время здание общежития (литер А1), здание общежития (литер В), здание общежития (литер Б1), расположенные по адресу: "...", значатся в реестре государственного имущества Ставропольского края, находящегося на праве оперативного управления на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж", что отражено в выписке из реестра государственного имущества Ставропольского края N 1727/04 от 21.03.2014 года.
Из системного анализа вышеприведенных документов следует, что здание общежития колледжа, которое относилось к специализированному жилью еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, в настоящее время, после вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, также не утратило своего статуса специализированного жилья, и находится в собственности субъекта РФ.
Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж" по-прежнему осуществляет образовательную деятельность.
Здание общежития, расположенное по адресу: "..." находится на балансе образовательного учреждения, что подтверждается инвентарной карточкой учета объекта основных средств.
Документов, подтверждающих, что спорное здание общежития N 3 в установленном законом порядке изменило форму собственности, в связи с чем, находящийся в его оперативном управлении жилищный фонд подлежал бы передаче в муниципальную собственность органа местного самоуправления, а у проживающих в нем граждан возникло право на приватизацию - в деле не имеется.
Не представлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии данных, подтверждающих отнесение спорного здания общежития к специализированному жилому фонду, представляется судебной коллегии несостоятельным.
Судом апелляционной инстанции проверены доводы возражений истицы о том, что она вселена в жилое помещение в общежитии в установленном законом порядке, с нею заключен договор социального найма и оплачиваются коммунальные услуги, как по договору социального найма, ею произведена перепланировка помещений, которые фактически представляют собой квартиру, на которую ей выдан соответствующий технический паспорт.
Данные возражения не имеют правового значения, поскольку, исходя из положений части 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ принадлежность жилого помещения к специализированному жилищному фонду определяется не его жилищно-бытовыми характеристиками, а на основании решения соответствующего государственного органа и (или) органа местного самоуправления об отнесении такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещении, принятого в пределах их компетенции, в установленном законом порядке, с соблюдением процедуры принятия такого решения.
Как уже указывалось ранее, здание общежития, расположенное по адресу: "..." было изначально построено как имеющее специализированный статус, который не изменен до настоящего времени.
Как установлено судом, истица М.Р. зарегистрирована в жилом доме по адресу: "...", она проживает в спорном жилом помещении, с ней заключен договор найма жилого помещения, которое находится в перепланированном и переустроенном состоянии.
По условиям договора найма жилого помещения в указанном общежитии, заключенного между истицей и ГУ "Ставропольский государственный политехнический колледж" в лице его директора (наймодателем), наймодатель принял на себя обязательство предоставить нанимателю во временное пользование жилое помещение в общежитии N 1 по адресу: "..." для временного проживания в нем. При этом наймодатель принял на себя обязательство ходатайствовать перед местными административными органами о регистрации по фактическому месту проживания нанимателя на срок действия настоящего договора.
Таким образом, предметом договора найма является не отдельная квартира, а указанная в договоре комната общежития.
Регистрация истицы в занимаемом жилом помещении произведена во исполнение договора найма жилого помещения в общежитии.
Таким образом, правоотношения сторон по данному спору основаны на договоре о предоставлении истице жилого помещения в общежитии, являющемся собственностью субъекта РФ и переданного в оперативное управление государственному образовательному учреждению, т.е. основаны на договоре найма специализированного жилого помещения.
Из содержания инвентарного дела N 1 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: "...", следует, что в техническом паспорте на жилой дом N 180 здание литер Б1 по "..." указаны сведения относительно распределения жилой площади в общежитии. Общая полезная площадь дома составляет 2936,9 кв. м, полезная площадь - 2063,9 кв. м. В графе "жилая площадь" указана цифра 1262,4 кв. м, которая зачеркнута и с припиской карандашом "ошибка" исправлена на цифру 1277,6 кв. м, однако, указанные исправления никем не заверены и не оговорены. Технический паспорт изготовлен по состоянию на 10.03.2011 года (л.д. 16).
В материалах указанного инвентарного дела не имеется сведений о том, что здание общежития, расположенного по адресу: "..." изменило статус на 5-этажный 36-квартирный жилой дом.
Представленный в материалы гражданского дела технический паспорт, выданный истице на занимаемое жилое помещение как на квартиру, кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества - квартиру в многоквартирном жилом доме "...", не меняют правовой судьбы рассматриваемого вопроса ввиду следующего.
В силу прямого указания закона общежитие может утратить свой статус при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности, либо при их ликвидации, вследствие чего жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, подлежит передаче в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления поселений, что является основанием для реализации всех жилищных прав проживающих в общежитии граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Однако, действующее гражданское законодательство не содержит правовых норм, наделяющих органы, осуществляющие государственный технический и кадастровый учет, полномочиями по изменению специального целевого назначения и особого правового режима общежитий.
Ссылки истицы и ее представителя на отсутствие в здании общежития общих кухонь, общих душевых, вахтера, замену за средства жильцов общей системы канализации, водоснабжения (горячего и холодного), замену напольного покрытия и т.д., не являются основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку закон не связывает возникновение права на приватизацию жилого помещения с указанными выше обстоятельствами.
Анализируя фактические обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное здание общежития колледжа, которое относилось к специализированному жилью еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, и в настоящий момент также не утратило своего статуса специализированного жилья, находится в собственности субъекта РФ, не передавалось в муниципальную собственность, правоотношения сторон по данному спору основаны на договоре найма специализированного жилого помещения, право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма у истицы не возникло, в связи с чем спорные жилые помещения в данном общежитии приватизации не подлежат.
Следовательно, в удовлетворении исковых требований М.Р. надлежит отказать.
Исковые требования о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии также не подлежат удовлетворению, поскольку указанные требования заявлены к ненадлежащему ответчику.
Согласно ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства в силу п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается отказ.
Судебная коллегия считает, что требования М.Р. о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии заявлены к Министерству имущественных отношений Ставропольского края как ненадлежащему ответчику и, следовательно, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 19 февраля 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований М.Р. о сохранении жилого помещения - квартиры "...", расположенной по адресу: "..." в "Лит. А1", общей площадью 20.3 кв. м в перепланированном и переустроенном состоянии и о признании за истцом право собственности в порядке приватизации на указанную квартиру - отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2681/15
Требование: О сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что она была постоянно вселена в комнату, которая является ее единственным жильем, ранее в приватизации не участвовала, комната была предоставлена ей для проживания в связи с трудовыми отношениями, как работнику предприятия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2015 г. по делу N 33-2681/15
Судья Гусева С.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
в составе председательствующего Медведевой Д.С.
судей Калединой Е.Г. и Шишовой В.Ю.
при секретаре Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании 29 мая 2015 года
дело по апелляционной жалобе представителя министерства имущественных отношений СК по доверенности М.А.
на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 19 февраля 2015 года по гражданскому делу по иску М.Р. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, третьи лица без самостоятельных требований: ГОУ СПО "Ставропольский государственный политехнический колледж", Министерство образования и молодежной политики, о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации
заслушав доклад судьи Калединой Е.Г.
установила:
М.Р. обратилась в суд с иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности в порядке приватизации, обосновав свои требования тем, что она является нанимателем жилого помещения - однокомнатной квартиры "..." в квартале 378 г. Ставрополя. Она была вселена в указанное жилое помещение на основании договора найма жилого помещения. В указанной квартире зарегистрирована и проживает постоянно, других помещений для проживания не имеет, оплату найма жилья и коммунальных услуг производит постоянно и своевременно, задолженности по оплате не имеет.
Согласно постановлению администрации г. Ставрополя N 3560 от 21.10.2013 года присвоен адрес земельному участку с кадастровым номером 26:12:02050:456, площадью 46281 кв. м, и расположенным на нем объекты недвижимости, в т.ч. и Лит. "А1" с идентификационным номером объекта 040119640012 - по "...".
Согласно выписки из реестра Министерства имущественных отношений за N 4547/04 от 09.07.2014 года государственное имущество, находится на праве оперативного управления на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования (Ставропольский государственный политехнический колледж) внесенное в реестр государственного имущества Ставропольского края в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.08.2003 года N 1157-п, постановлением правительства СК от 6.12.1998 года N 228-п "Об организации учета и ведении реестра государственного имущества СК.
В целях улучшения жилищных условий семье истца, и всем жильцам общежития N 1, было дано согласие директора училища, который в соответствии с Положением "Об организации и проведений реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.88 г. N 312 самостоятельно мог утверждать и переутверждать проект на сметные документации на капитальный ремонт и реконструкции, в соответствии с этим разрешением она за свой счет выполнила переустройство и перепланировку квартиры "..." в лит. "А1" на 1-м этаже, 5-этажного здания, общей площадью 20.3 кв. м, жилой площадью 17.1 кв. м, количество жилых комнат-1, санузел. Согласно техническому паспорту от 02.06.2008 года, однокомнатная квартира "...", общежитие N 1, где указано, что имеется самовольная перепланировка. Право собственности на данное жилое помещение квартиры "..." не оформлено, согласно справки БТИ и выписки из ЕГРП. Техническим заключением о состоянии строительных конструкций здания общежития (Лит. А1) после перепланировки и переустройства комнаты "..." установлено, что несущие и ограждающие строительные конструкции существующего здания общежития находятся в удовлетворительном состоянии. Несущая способность несущих конструкций здания после перепланировки и переустройства не изменились, конструкции пригодны для дальнейшей эксплуатации. Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома по "..." находятся в удовлетворительном состоянии, конструкции пригодны для дальнейшей эксплуатации. Технические решения, принятые при выполнении перепланировки комнаты "..." соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
ГОУ СПО "СГПК" в своей справке сообщил, что М.Р. проживает в общежитии N 1 по "..." с момента регистрации по настоящее время, в стоимость проживания входит оплата коммунальных услуг, в том числе электроэнергия, отопление, водоснабжение, задолженности не имеется. Согласно, акту приема-сдачи осуществлен монтаж электропроводки и водоснабжение за счет жильцов. Кроме того, ее квартира телефонизирована также с разрешения колледжа. Истец обратилась за согласованием к ответчику, который не возражал против перепланировки. Данное общежитие является многоквартирным жилым домом, что подтверждается технической документацией, студенты и учащиеся в нем не проживают. Основными квартиросъемщиками их дома являются граждане, прожившие в данном доме более 20 лет, а некоторые более 30 лет, живут семьями на постоянной основе, как в квартирах. Практически все жильцы относятся к малообеспеченной категории граждан - это работники образования, как бывшие, так и настоящие, пенсионеры, инвалиды, молодые семьи, имеющие малолетних детей, беженцы и вынужденные переселенцы, а также незначительная часть лиц, вообще не имеющих отношения к колледжу.
Все квартиры в их доме полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к квартирам в жилых домах: отсутствуют общие кухни, нет общих душевых, нет вахтера, дом оборудован домофоном и т.д. На средства жильцов была заменена общая система канализации, водоснабжения, как горячего, так и холодного. За время проживания жильцами была произведена полная замена напольного покрытия. Каждый квартиросъемщик в своей квартире заменил окна, двери, батареи отопления, все сантехнические приборы, электропроводку, водопроводные трубы с установкой приборов учета, по показаниям которых производится оплата за их проживание в данных квартирах в соответствии с действующими нормами. С 1983 года по приказу директора Профессионального училища N 1 в г. Ставрополе в общежитии N 1 стали поселяться сотрудники училища, которым выделялись в зависимости от состава семьи по одной, две комнаты. Тем сотрудникам, которым выделялась по одной и более комнаты администрацией училища, была разрешена перепланировка и объединение комнат. С 1990 года по приказу директора училища М.В. N 402-К от 06.10.1990 года "О сокращении штатных единиц" ввиду отсутствия проживания учащихся, данное общежитие приобрело статус семейного общежития.". Более того, приказом директора училища от 14.01.1991 года N 2 "а" - с жильцов стала взиматься квартирная плата в соответствии с тарифами, предусмотренными для квартирного жилищного фонда, что фиксируется по настоящее время в расчетных книжках на оплату коммунальных услуг.
В соответствии с решением межведомственной комиссии Октябрьского района г. Ставрополя ПТИ была проведена инвентаризация дома и был оформлен технический паспорт дома, в соответствии с которым была зарегистрирована общая жилая площадь - 2036,3 кв. м.
По согласованию с училищем был заказан проект в ОАО "Ставропольпроектстрой", в котором отражено, что путем осмотра здания установлено, что дом "..." фактически является 5-этажным, 36-квартирным жилым домом, соответствующим санитарно-пожарным и другим необходимым нормам статуса жилого дома и других документов у заинтересованных лиц не имеется.
Общежитие N 1 по адресу: "..." является жилым домом, что подтверждается техническим и кадастровым паспортами, где на учете в кадастре состоит как многоквартирный дом.
Согласно справки БТИ, квартира истца находится на балансе ПТУ-1, поставлена на технический учет, право собственности не оформлено.
Истец считает, что в порядке приватизации за ней может быть признано право собственности на изолированную комнату в жилом доме, который ранее использовался в качестве общежития, так как она была постоянно вселена в комнату, которая является ее единственным жильем, ранее в приватизации не участвовала, комната была предоставлена ей для проживания в связи с трудовыми отношениями как работнику предприятия, после трудоустройства она была зарегистрирована по месту жительства в общежитии. Кроме того, она оплачивает коммунальные и другие платежи, не имеет задолженности по квартплате, о чем свидетельствуют расчетные листки, подтверждающие удержание квартплаты из заработной платы. Поскольку истец вселился в комнату и проживал в ней до приватизации общежития, то последующая приватизация не влияет на право истца приватизировать занимаемую им комнату.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 19 февраля 2015 года исковые требования М.Р. удовлетворены, суд сохранил жилое помещение - квартиру "...", расположенную по адресу: "..." в "Лит. А1", общей площадью 20.3 кв. м в перепланированном и переустроенном состоянии и признал за истцом право собственности в порядке приватизации на квартиру "...", расположенную в жилом доме по адресу: "..." в Литере "А1", общей площадью 20.3 кв. м.
В апелляционной жалобе представитель министерства имущественных отношений СК по доверенности М.А. просит решение суда отменить, указав, что судом неполно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Общежитие значится в реестре государственного имущества Ставропольского края и находится на праве оперативного управления у государственного бюджетного образовательного учреждения "Ставропольский государственный политехнический колледж". Общежитие передано на баланс для использования по целевому назначению (обеспечение иногородних граждан на время их обучения). Указанное общежитие относится к объектам специализированного жилищного фонда, и согласно действующего законодательства, общежития приватизации не подлежат. Решения об изменении статуса объекта не принималось.
В возражениях на апелляционную жалобу истец М.Р. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца М.Р. по доверенности Лобкову Г.И., просившую оставить решение суда без изменения, представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края по доверенности С., представителя Министерства образования и молодежной политики Ставропольского края по доверенности Л. и представителя государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж" по доверенности Ж., просивших отменить решение и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного решения по следующим основаниям.
Разрешая возникший спор и удовлетворяя исковые требования М.Р., суд исходил из того, что предоставленная истице квартира не отнесена к какому-либо специализированному фонду, жилой дом стоит на кадастровом учете, назначение указанного жилого дома - многоквартирный дом. Суд указал, что указание на специализированный жилой фонд - общежитие отсутствует, занимаемые истицей жилые помещения не являются общежитием, а потому на их приватизацию не распространяется ограничения, установленные статьей 4 Закона РФ "О приватизации жилого фонда". Суд пришел к выводу о возможности признании за истицей права собственности на квартиру, поскольку право гражданина на приобретение в порядке приватизации в собственность жилого помещения не может быть ограничено по мотивам нерешенности вопроса о передаче в государственную собственность и постановке на балансовую принадлежность недвижимого имущества. При этом суд указал, что нарушение прав истца произошло в результате неправомерных действий ответчиков и третьих лиц, допустивших бездействие по передаче объекта недвижимости в государственную собственность и регистрации институтом правом оперативного управления в отношении жилого помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, основанными на неправильной оценке фактических обстоятельств дела, и неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее по тексту - Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.
Как вытекает из преамбулы названного Закона, закрепление данного права предполагает создание равных правовых условий для осуществления гражданами выбора способа удовлетворения потребностей в жилье, в том числе на основе свободы выбора места жительства, а также на обеспечение гражданам возможности эффективно использовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости.
Согласно части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, т.е. вводимые законодателем ограничения должны обеспечивать достижение указанных целей и не быть чрезмерными.
Такой ограничения установлены Федеральным законом от 29.12.2012 года N 273-ФЗ (ред. от 31.12.2014, с изм. от 02.05.2015) "Об образовании в Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 102 названного Закона государственные и муниципальные образовательные организации, закрепленные за ними на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты (здания, строения, сооружения) учебной, производственной, социальной инфраструктуры, включая жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, общежития, а также клинические базы, находящиеся в оперативном управлении образовательных организаций или принадлежащие им на ином праве, приватизации не подлежат.
Аналогичный запрет предусмотрен статьей 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой жилые помещения в общежитиях приватизации не подлежат.
В соответствии с первоначальной редакцией статьи 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее по тексту - Закон о приватизации) жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.
В соответствии с изменениями и дополнениями, внесенными в указанную статью Законом РФ от 23.12.1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", статья 18 изложена в следующей редакции:
"При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.".
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, равно как и запрет приватизации общежитий, принадлежащих государственным и муниципальным образовательным организациям, установленный статьей 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "Об образовании в Российской Федерации", предопределен специальным целевым назначением и особым правовым режимом общежитий и сам по себе не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права граждан (Постановления от 3 ноября 1998 года N 25-П и от 15 июня 2006 года N 6-П, Определения от 2 ноября 2000 года N 220-О и от 25 ноября 2010 года N 1510-О-О).
Действующее законодательство предусматривает возможность приватизации жилого помещения, расположенного в общежитии, в случае, если данное общежитие передано в ведение органов местного самоуправления, утратило статус специализированного жилья в силу закона и к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Разрешая возникший между сторонами спор, суд не учел, что таких обстоятельств по настоящему делу не имеется.
Из содержания решения исполкома Ставропольского городского Совета депутатов трудящихся N 848 от 28 декабря 1973 года следует, что в связи с окончанием строительства 5-этажного здания общежития на 216 мест краевого управления "Ставропольремстрой" по "...", исполком горсовета трудящихся решил утвердить акт государственной комиссии о технической приемке и вводе в эксплуатацию указанного 5-этажного здания общежития.
Следовательно, объект недвижимого имущества - общежитие N 3 в настоящее время числящееся под литером Б1, расположенный по адресу: "..." (ранее - 180), было изначально построено как имеющее специализированный статус.
Данное обстоятельство являлось предметом исследования и судебной проверки по ранее рассмотренному делу.
Определением Президиума Ставропольского краевого суда от 15 сентября 2003 года установлено, что дом по "..." построен и принят в эксплуатацию как общежитие. На момент рассмотрения дела судом упомянутый дом являлся федеральной собственностью и находился в оперативном управлении Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Ставропольский государственный колледж".
Указывая, что суд в нарушение требований закона изменил правовой статус жилого помещения, изъяв его из числа общежитий, принадлежащих государству, Президиум Ставропольского краевого суда отменил решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 04 июля 2002 года, в соответствии с которым на Министерство имущественных отношений Ставропольского края и на Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Ставропольский государственный колледж" возложена обязанность дать согласие на присвоение общежитию N 3 статуса жилого дома и закрепление квартир за жильцами по факту проживания, а также определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 августа 2002 года, которым указанное решение от 04 июля 2002 года оставлено без изменения, направив дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении данного гражданского дела, возбужденного по иску жильцов общежития по "..." Октябрьским районным судом г. Ставрополя вынесено решение от 12 октября 2004 года, согласно которому истцам отказано в удовлетворении требований к Министерству образования Ставропольского края, Министерству имущественных отношений Ставропольского края и Государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Ставропольский государственный колледж" о присвоении общежитию N 3 статуса жилого дома и закреплении квартир за жильцами по факту проживания. Решение вступило в законную силу.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя N 2199 от 04.10.1994 года земельный участок по "..." площадью 6,0 га закреплен за строительным учебно-производственным комплексом ПТУ-1 г. Ставрополя в долгосрочную аренду сроком на 50 лет по фактическому пользованию в границах, согласно прилагаемому чертежу.
Суду апелляционной инстанции предоставлены акт об отводе границ участка в натуре от 23.10.1994 года, схема отвода участка, договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 16.11.1994 года, а также паспорт объекта, изготовленный проектно-производственным архитектурно-планировочным бюро, составленные и изготовленные во исполнение постановления главы администрации г. Ставрополя N 2199 от 04.10.1994 года.
Таким образом, права на земельный участок по "..." площадью 6,0 га возникли у строительного учебно-производственного комплекса ПТУ-1 г. Ставрополя по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.
Государственное образовательное учреждение "Профессиональное училище N 1 города Ставрополя" (федерального уровня собственности) учреждено распоряжением N 692 от 29.12.1995 года Комитета по управлению имуществом администрации Ставропольского края Территориального агентства Госкомимущества Российской Федерации.
В соответствии с договором от 27.12.1995 года за государственным образовательным учреждением Профессиональным училищем N 1 города Ставрополя закреплено на праве оперативного управления государственное имущество, относящееся к федеральной собственности, состоящее из основных и оборотных средств бывшего строительного учебно-производственного комплекса ПТУ-1 г. Ставрополя, в том числе здания всех трех общежитий по адресу: <...>.
Распоряжением Правительства Российской Федерации N 1157-р от 16.08.2003 года государственные образовательные учреждения, находящиеся в ведении Минобразования России, переданы в ведение Ставропольского края.
В перечне передаваемых учреждений, указанных в приложении N 1 к данному распоряжению, под номером 1 числится государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональное училище N 1", "...".
Во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации N 1157-р от 16.08.2003 года Министерством имущественных отношений Российской Федерации издано распоряжение N 3768-р от 25.08.2003 года о передаче государственных образовательных учреждений в государственную собственность Ставропольского края.
В перечне передаваемых государственных учреждений, указанном в приложении к распоряжению N 3768-р от 25.08.2003 года, также указано государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональное училище N 1", "..." а (пункт 1 перечня).
Доводы возражений истца и ее представителя - адвоката Лобковой Г.А. о том, что общежития не передавались в государственную собственность Ставропольского края, поскольку не указаны в данных перечнях - несостоятельны, так как основаны на ошибочном толковании закона.
Общежития, расположенные по адресу: "...", в том числе и являющееся предметом спора по настоящему делу здание, не существовали в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
Как уже указывалось выше, данный объект был изначально построен как имеющий специализированный статус и предназначенный для реализации целей государственного образовательного учреждения, которому он был передан в оперативное управление наряду с другими основными и оборотными средствами.
Суду апелляционной инстанции предоставлена копия свидетельства о внесении в реестр государственного имущества Ставропольского края сведений об имуществе государственной (краевой) собственности, закрепленного на праве оперативного управления, выданного государственному бюджетному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж" "...".
В настоящее время здание общежития (литер А1), здание общежития (литер В), здание общежития (литер Б1), расположенные по адресу: "...", значатся в реестре государственного имущества Ставропольского края, находящегося на праве оперативного управления на балансе государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж", что отражено в выписке из реестра государственного имущества Ставропольского края N 1727/04 от 21.03.2014 года.
Из системного анализа вышеприведенных документов следует, что здание общежития колледжа, которое относилось к специализированному жилью еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, в настоящее время, после вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, также не утратило своего статуса специализированного жилья, и находится в собственности субъекта РФ.
Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Ставропольский государственный политехнический колледж" по-прежнему осуществляет образовательную деятельность.
Здание общежития, расположенное по адресу: "..." находится на балансе образовательного учреждения, что подтверждается инвентарной карточкой учета объекта основных средств.
Документов, подтверждающих, что спорное здание общежития N 3 в установленном законом порядке изменило форму собственности, в связи с чем, находящийся в его оперативном управлении жилищный фонд подлежал бы передаче в муниципальную собственность органа местного самоуправления, а у проживающих в нем граждан возникло право на приватизацию - в деле не имеется.
Не представлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии данных, подтверждающих отнесение спорного здания общежития к специализированному жилому фонду, представляется судебной коллегии несостоятельным.
Судом апелляционной инстанции проверены доводы возражений истицы о том, что она вселена в жилое помещение в общежитии в установленном законом порядке, с нею заключен договор социального найма и оплачиваются коммунальные услуги, как по договору социального найма, ею произведена перепланировка помещений, которые фактически представляют собой квартиру, на которую ей выдан соответствующий технический паспорт.
Данные возражения не имеют правового значения, поскольку, исходя из положений части 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ принадлежность жилого помещения к специализированному жилищному фонду определяется не его жилищно-бытовыми характеристиками, а на основании решения соответствующего государственного органа и (или) органа местного самоуправления об отнесении такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещении, принятого в пределах их компетенции, в установленном законом порядке, с соблюдением процедуры принятия такого решения.
Как уже указывалось ранее, здание общежития, расположенное по адресу: "..." было изначально построено как имеющее специализированный статус, который не изменен до настоящего времени.
Как установлено судом, истица М.Р. зарегистрирована в жилом доме по адресу: "...", она проживает в спорном жилом помещении, с ней заключен договор найма жилого помещения, которое находится в перепланированном и переустроенном состоянии.
По условиям договора найма жилого помещения в указанном общежитии, заключенного между истицей и ГУ "Ставропольский государственный политехнический колледж" в лице его директора (наймодателем), наймодатель принял на себя обязательство предоставить нанимателю во временное пользование жилое помещение в общежитии N 1 по адресу: "..." для временного проживания в нем. При этом наймодатель принял на себя обязательство ходатайствовать перед местными административными органами о регистрации по фактическому месту проживания нанимателя на срок действия настоящего договора.
Таким образом, предметом договора найма является не отдельная квартира, а указанная в договоре комната общежития.
Регистрация истицы в занимаемом жилом помещении произведена во исполнение договора найма жилого помещения в общежитии.
Таким образом, правоотношения сторон по данному спору основаны на договоре о предоставлении истице жилого помещения в общежитии, являющемся собственностью субъекта РФ и переданного в оперативное управление государственному образовательному учреждению, т.е. основаны на договоре найма специализированного жилого помещения.
Из содержания инвентарного дела N 1 на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: "...", следует, что в техническом паспорте на жилой дом N 180 здание литер Б1 по "..." указаны сведения относительно распределения жилой площади в общежитии. Общая полезная площадь дома составляет 2936,9 кв. м, полезная площадь - 2063,9 кв. м. В графе "жилая площадь" указана цифра 1262,4 кв. м, которая зачеркнута и с припиской карандашом "ошибка" исправлена на цифру 1277,6 кв. м, однако, указанные исправления никем не заверены и не оговорены. Технический паспорт изготовлен по состоянию на 10.03.2011 года (л.д. 16).
В материалах указанного инвентарного дела не имеется сведений о том, что здание общежития, расположенного по адресу: "..." изменило статус на 5-этажный 36-квартирный жилой дом.
Представленный в материалы гражданского дела технический паспорт, выданный истице на занимаемое жилое помещение как на квартиру, кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества - квартиру в многоквартирном жилом доме "...", не меняют правовой судьбы рассматриваемого вопроса ввиду следующего.
В силу прямого указания закона общежитие может утратить свой статус при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности, либо при их ликвидации, вследствие чего жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, подлежит передаче в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления поселений, что является основанием для реализации всех жилищных прав проживающих в общежитии граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Однако, действующее гражданское законодательство не содержит правовых норм, наделяющих органы, осуществляющие государственный технический и кадастровый учет, полномочиями по изменению специального целевого назначения и особого правового режима общежитий.
Ссылки истицы и ее представителя на отсутствие в здании общежития общих кухонь, общих душевых, вахтера, замену за средства жильцов общей системы канализации, водоснабжения (горячего и холодного), замену напольного покрытия и т.д., не являются основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку закон не связывает возникновение права на приватизацию жилого помещения с указанными выше обстоятельствами.
Анализируя фактические обстоятельства дела в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное здание общежития колледжа, которое относилось к специализированному жилью еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, и в настоящий момент также не утратило своего статуса специализированного жилья, находится в собственности субъекта РФ, не передавалось в муниципальную собственность, правоотношения сторон по данному спору основаны на договоре найма специализированного жилого помещения, право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма у истицы не возникло, в связи с чем спорные жилые помещения в данном общежитии приватизации не подлежат.
Следовательно, в удовлетворении исковых требований М.Р. надлежит отказать.
Исковые требования о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии также не подлежат удовлетворению, поскольку указанные требования заявлены к ненадлежащему ответчику.
Согласно ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства в силу п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается отказ.
Судебная коллегия считает, что требования М.Р. о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии заявлены к Министерству имущественных отношений Ставропольского края как ненадлежащему ответчику и, следовательно, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 19 февраля 2015 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований М.Р. о сохранении жилого помещения - квартиры "...", расположенной по адресу: "..." в "Лит. А1", общей площадью 20.3 кв. м в перепланированном и переустроенном состоянии и о признании за истцом право собственности в порядке приватизации на указанную квартиру - отказать.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)