Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Коса Л.В.
Суд апелляционной инстанции:
Председательствующий Лепехина Н.В.
Судья-докладчик: Орлова О.А., судья Долгова Л.П.
Президиум Липецкого областного суда в составе:
Председательствующего Маркова И.И.
членов президиума:
Беседина А.В., Фоминой Н.В., Бирюковой Н.К.,
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО МУП "Издательский дом "Липецк" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 1 сентября 2014 года
установил:
ООО МУП "Издательский дом "Липецк" обратилось в суд с иском к С. о взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 01.09.2011 года оплатило ответчику авансом арендную плату в сумме N рублей. Однако ответчик ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке расторг договор, запретив использование помещения по назначению, отказав возвратить излишне оплаченную авансом сумму оплаты аренды, которая в соответствии с п. п. 4.1 и 4.3 должна быть равной стоимости ежемесячных коммунальных платежей по квитанциям, предъявляемым управляющей компанией, и фактически составила N.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие обязательств по возврату истцу перечисленных денег, поскольку они получены в счет оплаты несуществующего обязательства в указанной сумме.
Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 17 июня 2014 года исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано N, как разница между перечисленной истцом авансом суммой оплаты аренды в размере N рублей и фактически начисленной суммой коммунальных платежей по всем счетам, квитанциям и актам сверки, представленным ОАО "ЛГЭК" по запросу суда, равной в N.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 сентября 2014 года решение суда первой инстанции отменено и постановлено новое об отказе в иске. При этом судебная коллегия, со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 ГК РФ указала, что истец, зная об отсутствии у него обязательств по ежемесячной оплате аренды в большем размере N рублей, чем предусмотрено договором, добровольно переплачивал в пользу ответчика сумму, превышающую размер общей суммы коммунальных платежей, а потому такая сумма не подлежит возврату.
ООО МУП "Издательский дом "Липецк" обратилось в Липецкий областной суд с кассационной жалобой, в которой просило отменить вышеназванные судебные постановления, ссылаясь на допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы указало, что отменяя решение суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не было принято во внимание то обстоятельство, что при вынесении судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда апелляционного определения были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в ошибочном применении судебной коллегий положений пункта 4 статьи 1109 ГК РФ, поскольку все платежи являлись ничем иным как авансом, в счет исполнения обязательств оплаты аренды по условиям договора от 01.10.2011 года, квитанции ответчиком истцу ежемесячно не передавались, точный размер коммунальных платежей был неизвестен, а потому все платежи являлись исключительно авансом в рамках конкретного договора аренды.
Определением судьи Липецкого областного суда Захарова Н.И. от 8 декабря 2014 года гражданское дело передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Липецкого областного суда.
Заслушав доклад судьи Липецкого областного суда Захарова Н.И., выслушав объяснения представителя истца по доверенности Ц., поддержавшую жалобу, представителя ответчика адвоката Уласевич Т.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к выводу о необходимости отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 сентября 2014 года с вынесением нового решения об оставлении без изменения решения суда первой инстанции.
Согласно статье 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из материалов дела следует, что 01.09.2011 года между сторонами был заключен договор найма нежилого помещения, сроком до 31.07.2012 года расположенного адресу: <адрес> помещение N, принадлежащего С. на праве собственности. По условиям договора (п. п. 4.1 - 4.3) размер арендной платы в месяц установлен равным сумме всех коммунальных платежей, которая вносится ежемесячно при предъявлении квитанции управляющей компанией. Кроме этого, арендатор вносит плату за все эксплуатационные расходы, за использование центрального отопления и коммунальные услуги (электроэнергия, холодная и горячая вода по счетчику) по расшифрованному расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью. Коммунальные услуги оплачиваются в срок не позднее 15-ти дней за прошедший месяц.
Переданное в аренду помещение с указанного времени фактически использовалось истцом как до ДД.ММ.ГГГГ, так и в последующем с согласия сторон был пролонгирован, помещение находилось в пользовании истца до ДД.ММ.ГГГГ, когда в связи с возникшим между сторонами спором о размере задолженности по оплате аренды, ответчик запретил истцу использование помещения по назначению, обязательства по договору были прекращены. Помещение было возвращено ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. За период использования истцом арендуемого помещения, в счет оплаты аренды было перечислено всего N рублей. Общий размер оплаты всех коммунальных платежей согласно представленным управляющей компанией счетам составил N.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правильно признал природу перечисляемых истцом ежемесячно по N рублей в адрес ответчика денежных сумм авансом, как оплату в счет исполнения обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а потому обоснованно взыскал в пользу истца разницу между фактически начисленной суммой всех коммунальных платежей и перечисленного аванса, поскольку в приходных кассовых ордерах и квитанциях в качестве назначения платежа указано "оплата аренды помещения за конкретный месяц". В противном случае со стороны ответчика имело место неосновательное обогащение.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, не согласился с выводом суда о природе перечисленных истцом денег, сделав вывод об отсутствии у истца каких-либо обязательств по ежемесячному перечислению ответчику денежной суммы больше, чем это предусмотрено договором, а потому со ссылкой на положения пункта 4 статьи 1109 ГК РФ признала перечисленные ответчику деньги в размере N как предоставленные в счет несуществующего обязательства.
Вместе с тем, президиум находит такой вывод суда апелляционной инстанции ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.
Коль скоро обязательства по оплате истцом арендных платежей возникли из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, точная сумма ежемесячных платежей в счет оплаты аренды была истцу неизвестна, квитанции по оплате коммунальных услуг ответчиком не предоставлялись, назначение ежемесячных платежей по N рублей истцом указывалось как оплата аренды помещения, то в данном случае положения пункта 4 с. 1109 ГК РФ к возникшим правоотношениям неприменимы. Наличие между сторонами договорных обязательств исключает вывод о предоставлении истцом ответчику денег в счет несуществующего обязательства. При этом не имеет правового значения для правильного разрешения дела то обстоятельство, что договором конкретная сумма оплаты ежемесячных платежей не был определен, поскольку все платежи перечислялись истцом в счет исполнения обязательств по договору. Применение положений п. 4 ст. 1109 ГК РФ на конкретную сумму оплаты аренды, при отсутствии таковой в договоре и неприменение данной нормы на другую часть перечисленных истцом денег в данной ситуации недопустимо. Вывод суда второй инстанции о том, что истцу было известно об отсутствии обязательства в оплате арендных платежей в сумме, превышающей общий размер ежемесячных коммунальных платежей, основан на предположении.
Более того, суд апелляционной инстанции допустил противоречие в выводах, признав наличие между сторонами обязательств, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в части наличия у истца обязательств по оплате аренды в сумме N, и отсутствия таких обязательств в превышающей сумме, перечисленной истцом авансом. Наоборот, сам по себе факт наличия между сторонами договорных отношений по аренде нежилого помещения свидетельствует о возникновении у сторон обязательств, в том числе у истца по оплате аренды.
По изложенным обстоятельствам обжалуемое апелляционное определение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с оставлением суда первой инстанции без изменения, поскольку все юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены в полном объеме, истцом не обжалуется определенная судом, как общая сумма авансированных платежей, так и размер подлежащих арендных платежей, по представленным квитанциям и счетам коммунальных услуг и имеет место ошибка суда апелляционной инстанции в применении норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 сентября 2014 года отменить, решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 17 июня 2014 года оставить без изменения.
Председательствующий
И.И.МАРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.12.2014 ПО ДЕЛУ N 44Г-965-2014
Обстоятельства: Определением решение по делу о взыскании неосновательного обогащения отменено, в удовлетворении требования отказано в связи с тем, что истец добровольно переплачивал в пользу ответчика сумму в счет несуществующего обязательства.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2014 г. по делу N 44г-965-2014
Судья Коса Л.В.
Суд апелляционной инстанции:
Председательствующий Лепехина Н.В.
Судья-докладчик: Орлова О.А., судья Долгова Л.П.
Президиум Липецкого областного суда в составе:
Председательствующего Маркова И.И.
членов президиума:
Беседина А.В., Фоминой Н.В., Бирюковой Н.К.,
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО МУП "Издательский дом "Липецк" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 1 сентября 2014 года
установил:
ООО МУП "Издательский дом "Липецк" обратилось в суд с иском к С. о взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 01.09.2011 года оплатило ответчику авансом арендную плату в сумме N рублей. Однако ответчик ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке расторг договор, запретив использование помещения по назначению, отказав возвратить излишне оплаченную авансом сумму оплаты аренды, которая в соответствии с п. п. 4.1 и 4.3 должна быть равной стоимости ежемесячных коммунальных платежей по квитанциям, предъявляемым управляющей компанией, и фактически составила N.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие обязательств по возврату истцу перечисленных денег, поскольку они получены в счет оплаты несуществующего обязательства в указанной сумме.
Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 17 июня 2014 года исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано N, как разница между перечисленной истцом авансом суммой оплаты аренды в размере N рублей и фактически начисленной суммой коммунальных платежей по всем счетам, квитанциям и актам сверки, представленным ОАО "ЛГЭК" по запросу суда, равной в N.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 сентября 2014 года решение суда первой инстанции отменено и постановлено новое об отказе в иске. При этом судебная коллегия, со ссылкой на пункт 4 статьи 1109 ГК РФ указала, что истец, зная об отсутствии у него обязательств по ежемесячной оплате аренды в большем размере N рублей, чем предусмотрено договором, добровольно переплачивал в пользу ответчика сумму, превышающую размер общей суммы коммунальных платежей, а потому такая сумма не подлежит возврату.
ООО МУП "Издательский дом "Липецк" обратилось в Липецкий областной суд с кассационной жалобой, в которой просило отменить вышеназванные судебные постановления, ссылаясь на допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы указало, что отменяя решение суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции не было принято во внимание то обстоятельство, что при вынесении судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда апелляционного определения были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в ошибочном применении судебной коллегий положений пункта 4 статьи 1109 ГК РФ, поскольку все платежи являлись ничем иным как авансом, в счет исполнения обязательств оплаты аренды по условиям договора от 01.10.2011 года, квитанции ответчиком истцу ежемесячно не передавались, точный размер коммунальных платежей был неизвестен, а потому все платежи являлись исключительно авансом в рамках конкретного договора аренды.
Определением судьи Липецкого областного суда Захарова Н.И. от 8 декабря 2014 года гражданское дело передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Липецкого областного суда.
Заслушав доклад судьи Липецкого областного суда Захарова Н.И., выслушав объяснения представителя истца по доверенности Ц., поддержавшую жалобу, представителя ответчика адвоката Уласевич Т.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к выводу о необходимости отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 сентября 2014 года с вынесением нового решения об оставлении без изменения решения суда первой инстанции.
Согласно статье 654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из материалов дела следует, что 01.09.2011 года между сторонами был заключен договор найма нежилого помещения, сроком до 31.07.2012 года расположенного адресу: <адрес> помещение N, принадлежащего С. на праве собственности. По условиям договора (п. п. 4.1 - 4.3) размер арендной платы в месяц установлен равным сумме всех коммунальных платежей, которая вносится ежемесячно при предъявлении квитанции управляющей компанией. Кроме этого, арендатор вносит плату за все эксплуатационные расходы, за использование центрального отопления и коммунальные услуги (электроэнергия, холодная и горячая вода по счетчику) по расшифрованному расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью. Коммунальные услуги оплачиваются в срок не позднее 15-ти дней за прошедший месяц.
Переданное в аренду помещение с указанного времени фактически использовалось истцом как до ДД.ММ.ГГГГ, так и в последующем с согласия сторон был пролонгирован, помещение находилось в пользовании истца до ДД.ММ.ГГГГ, когда в связи с возникшим между сторонами спором о размере задолженности по оплате аренды, ответчик запретил истцу использование помещения по назначению, обязательства по договору были прекращены. Помещение было возвращено ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. За период использования истцом арендуемого помещения, в счет оплаты аренды было перечислено всего N рублей. Общий размер оплаты всех коммунальных платежей согласно представленным управляющей компанией счетам составил N.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правильно признал природу перечисляемых истцом ежемесячно по N рублей в адрес ответчика денежных сумм авансом, как оплату в счет исполнения обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а потому обоснованно взыскал в пользу истца разницу между фактически начисленной суммой всех коммунальных платежей и перечисленного аванса, поскольку в приходных кассовых ордерах и квитанциях в качестве назначения платежа указано "оплата аренды помещения за конкретный месяц". В противном случае со стороны ответчика имело место неосновательное обогащение.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, не согласился с выводом суда о природе перечисленных истцом денег, сделав вывод об отсутствии у истца каких-либо обязательств по ежемесячному перечислению ответчику денежной суммы больше, чем это предусмотрено договором, а потому со ссылкой на положения пункта 4 статьи 1109 ГК РФ признала перечисленные ответчику деньги в размере N как предоставленные в счет несуществующего обязательства.
Вместе с тем, президиум находит такой вывод суда апелляционной инстанции ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.
Коль скоро обязательства по оплате истцом арендных платежей возникли из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, точная сумма ежемесячных платежей в счет оплаты аренды была истцу неизвестна, квитанции по оплате коммунальных услуг ответчиком не предоставлялись, назначение ежемесячных платежей по N рублей истцом указывалось как оплата аренды помещения, то в данном случае положения пункта 4 с. 1109 ГК РФ к возникшим правоотношениям неприменимы. Наличие между сторонами договорных обязательств исключает вывод о предоставлении истцом ответчику денег в счет несуществующего обязательства. При этом не имеет правового значения для правильного разрешения дела то обстоятельство, что договором конкретная сумма оплаты ежемесячных платежей не был определен, поскольку все платежи перечислялись истцом в счет исполнения обязательств по договору. Применение положений п. 4 ст. 1109 ГК РФ на конкретную сумму оплаты аренды, при отсутствии таковой в договоре и неприменение данной нормы на другую часть перечисленных истцом денег в данной ситуации недопустимо. Вывод суда второй инстанции о том, что истцу было известно об отсутствии обязательства в оплате арендных платежей в сумме, превышающей общий размер ежемесячных коммунальных платежей, основан на предположении.
Более того, суд апелляционной инстанции допустил противоречие в выводах, признав наличие между сторонами обязательств, вытекающих из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в части наличия у истца обязательств по оплате аренды в сумме N, и отсутствия таких обязательств в превышающей сумме, перечисленной истцом авансом. Наоборот, сам по себе факт наличия между сторонами договорных отношений по аренде нежилого помещения свидетельствует о возникновении у сторон обязательств, в том числе у истца по оплате аренды.
По изложенным обстоятельствам обжалуемое апелляционное определение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с оставлением суда первой инстанции без изменения, поскольку все юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены в полном объеме, истцом не обжалуется определенная судом, как общая сумма авансированных платежей, так и размер подлежащих арендных платежей, по представленным квитанциям и счетам коммунальных услуг и имеет место ошибка суда апелляционной инстанции в применении норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 01 сентября 2014 года отменить, решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 17 июня 2014 года оставить без изменения.
Председательствующий
И.И.МАРКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)