Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А40-146809/2014,
по иску Общества с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" (ОГРН 1037700198271, ИНН 7734099620)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о понуждении заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Карпов Р.Д. по доверенности от 17.07.2015 г.
от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" (далее - ООО ТЗФ "ЛУНГЕ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 348,6 кв. м (подвал, помещение 1 - комнаты с 1 по 6, ч. 7, с 7 по 19), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 45, по цене 17 611 000 руб. с рассрочкой на 3 года на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2014 года по делу N А40-146809/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО ТЗФ "ЛУНГЕ", отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции были установлены следующие обстоятельства:
ООО ТЗФ "ЛУНГЕ", обращаясь с иском в суд, ссылалось на то, что 26.05 2014 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации предоставленного ему Федеральным законом N 159-ФЗ как субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Поскольку в установленный законом срок проект договора от Департамента истцу не поступил, 28.07.2014 г. ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" направило ответчику претензию с проектом договора и вследствие непоступления ответа 10.09.2014 года обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Как видно из материалов дела, в процессе судебного разбирательства 07.10.2014 года Департамент направил в адрес ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" подписанный им проект договора купли-продажи имущества, который был подписан истцом с протоколом разногласий и направлен Департаменту 5 ноября 2014 года.
Так как ответчик информацию относительно принятия либо отклонения протокола разногласий истцу не представил, истец обратился с заявлением об изменении исковых требований и просил, в связи с изложенными выше обстоятельствами, изложить пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции - цена объекта составляет 17 611 000 руб.; и пункт 3.4 договора в следующей редакции - все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 489 194 руб. 45 коп.
Между тем, суд указанные выше изменения исковых требований не принял, посчитав, что истец одновременно изменил предмет и основание иска, в удовлетворении исковых требований отказал, сославшись на отсутствие факта уклонения ответчика от заключения спорного договора.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции неправильно определил соотношение предмета спора и формулировку заявленного требования, а также не учел возможность истца возражать по отдельным условиям договора купли-продажи, в том числе и в форме подписания протокола разногласий при рассмотрении спора в суде, что повлекло необоснованный отказ ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" в защите права на заключение договора.
Основанием для обращения ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях и поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключении., так как последствием такового отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению права на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, в результате оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" в суд.
Поскольку, как следует из материалов дела, при принятии решения по результатам судебного разбирательства суд не рассмотрел указанное выше заявление истца об уточнении исковых требований и принял судебный акт по требованиям ООО ТЗФ "ЛУНГЕ", заявленным в исковом заявлении, и в настоящее время утрачена возможность принятия дополнительного решения по данному делу, суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о повторном рассмотрении дела, в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 18 марта 2015 года перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции (п. п. 27, 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
В процессе судебного разбирательства по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец уточнил исковые требования и просит изложить пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости спорного помещения в следующей редакции - цена объекта составляет 18 930 000 руб. без учета НДС; и пункт 3.4 договора в следующей редакции - все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 834 руб. Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Представитель ответчика заявленные требования отклонил, сославшись на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным, при этом не согласен с ценой выкупа спорного объекта, полагает, что она занижена.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 10.04.2001 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" (Арендатор) был заключен договор аренды N 9-088/2011, по условиям которого Арендатору в аренду передано нежилое помещение общей площадью 348,6 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 25 (подвал, помещение 1 - комнаты с 1 по 6, ч. 7, с 7 по 19).
Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2010 г.), срок его действия составляет с 01.04.2001 г. по 30.06.2015 г.
Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, истец 26.05.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" Департамента.
Поскольку в установленный законом срок проект договора от Департамента истцу не поступил, 28.07.2014 г. ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" направило ответчику претензию с проектом договора и вследствие непоступления ответа 10.09.2014 года обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Как видно из материалов дела, в процессе судебного разбирательства 07.10.2014 года Департамент направил в адрес ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" подписанный им проект договора купли-продажи имущества.
Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, 05.11.2014 г. ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" подписало указанный договор купли-продажи нежилого помещения и направило ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом, в котором предложило п. 3.1 и п. 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения изложить в иной редакции, чем предложил Департамент.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Указанный выше протокол истца ответчик оставил без ответа и удовлетворения.
Судебная коллегия отмечает, что согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая заявленные исковые требования, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "ППО-КОНСАЛТ", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.05.2014 г. составляет 17 611 000 руб. (без НДС).
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "ППО-КОНСАЛТ" оценку, суд апелляционной инстанции, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 26.05.2014 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 18 930 000 руб., без НДС.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют, при этом ответчик основания полагать заключение экспертизы недостоверным не представил, о проведении повторной экспертизы не заявлял.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах, требования, заявленные истцом, являются обоснованными и подлежат удовлетворению,
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2014 года по делу N А40-146809/2014 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 348,6 кв. м (подвал, помещения 1 - комнаты с 1 по 6, ч. 7, с 7 по 19), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 45, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: цена объекта составляет 18 930 000 руб. без учета НДС; и пункт 3.4 договора в следующей редакции - все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 834 руб.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" 7 000 руб., - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, 40 000 руб. - в возмещение расходов по оплате за проведение экспертизы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2015 N 09АП-3860/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-146809/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2015 г. N 09АП-3860/2015-ГК
Дело N А40-146809/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Меликсетяном А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А40-146809/2014,
по иску Общества с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" (ОГРН 1037700198271, ИНН 7734099620)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о понуждении заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Карпов Р.Д. по доверенности от 17.07.2015 г.
от ответчика: Деменкова Д.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" (далее - ООО ТЗФ "ЛУНГЕ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 348,6 кв. м (подвал, помещение 1 - комнаты с 1 по 6, ч. 7, с 7 по 19), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 45, по цене 17 611 000 руб. с рассрочкой на 3 года на условиях проекта, приложенного к исковому заявлению.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2014 года по делу N А40-146809/2014 в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО ТЗФ "ЛУНГЕ", отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В процессе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции были установлены следующие обстоятельства:
ООО ТЗФ "ЛУНГЕ", обращаясь с иском в суд, ссылалось на то, что 26.05 2014 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации предоставленного ему Федеральным законом N 159-ФЗ как субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Поскольку в установленный законом срок проект договора от Департамента истцу не поступил, 28.07.2014 г. ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" направило ответчику претензию с проектом договора и вследствие непоступления ответа 10.09.2014 года обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Как видно из материалов дела, в процессе судебного разбирательства 07.10.2014 года Департамент направил в адрес ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" подписанный им проект договора купли-продажи имущества, который был подписан истцом с протоколом разногласий и направлен Департаменту 5 ноября 2014 года.
Так как ответчик информацию относительно принятия либо отклонения протокола разногласий истцу не представил, истец обратился с заявлением об изменении исковых требований и просил, в связи с изложенными выше обстоятельствами, изложить пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости в следующей редакции - цена объекта составляет 17 611 000 руб.; и пункт 3.4 договора в следующей редакции - все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 489 194 руб. 45 коп.
Между тем, суд указанные выше изменения исковых требований не принял, посчитав, что истец одновременно изменил предмет и основание иска, в удовлетворении исковых требований отказал, сославшись на отсутствие факта уклонения ответчика от заключения спорного договора.
По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции неправильно определил соотношение предмета спора и формулировку заявленного требования, а также не учел возможность истца возражать по отдельным условиям договора купли-продажи, в том числе и в форме подписания протокола разногласий при рассмотрении спора в суде, что повлекло необоснованный отказ ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" в защите права на заключение договора.
Основанием для обращения ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия Департамента, совершенные к моменту предъявления иска.
Вместе с тем, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях и поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключении., так как последствием такового отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению права на судопроизводство в разумный срок.
Таким образом, в результате оспариваемого судебного акта не достигнута цель обращения ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" в суд.
Поскольку, как следует из материалов дела, при принятии решения по результатам судебного разбирательства суд не рассмотрел указанное выше заявление истца об уточнении исковых требований и принял судебный акт по требованиям ООО ТЗФ "ЛУНГЕ", заявленным в исковом заявлении, и в настоящее время утрачена возможность принятия дополнительного решения по данному делу, суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о повторном рассмотрении дела, в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 18 марта 2015 года перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции (п. п. 27, 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").
В процессе судебного разбирательства по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец уточнил исковые требования и просит изложить пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости спорного помещения в следующей редакции - цена объекта составляет 18 930 000 руб. без учета НДС; и пункт 3.4 договора в следующей редакции - все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 834 руб. Данное заявление истца судом было принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Представитель ответчика заявленные требования отклонил, сославшись на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным, при этом не согласен с ценой выкупа спорного объекта, полагает, что она занижена.
Проверив правильность применения норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 10.04.2001 г. между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель) и ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" (Арендатор) был заключен договор аренды N 9-088/2011, по условиям которого Арендатору в аренду передано нежилое помещение общей площадью 348,6 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 25 (подвал, помещение 1 - комнаты с 1 по 6, ч. 7, с 7 по 19).
Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 03.11.2010 г.), срок его действия составляет с 01.04.2001 г. по 30.06.2015 г.
Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, истец 26.05.2014 г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемых помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ), что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" Департамента.
Поскольку в установленный законом срок проект договора от Департамента истцу не поступил, 28.07.2014 г. ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" направило ответчику претензию с проектом договора и вследствие непоступления ответа 10.09.2014 года обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.
Как видно из материалов дела, в процессе судебного разбирательства 07.10.2014 года Департамент направил в адрес ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" подписанный им проект договора купли-продажи имущества.
Не согласившись с ценой выкупаемого имущества, 05.11.2014 г. ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" подписало указанный договор купли-продажи нежилого помещения и направило ответчику вместе с ним протокол разногласий с сопроводительным письмом, в котором предложило п. 3.1 и п. 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения изложить в иной редакции, чем предложил Департамент.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Указанный выше протокол истца ответчик оставил без ответа и удовлетворения.
Судебная коллегия отмечает, что согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данное право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных этой статьей, в том числе - если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 02.07.2010 г., действовавшей на момент обращения истца к ответчику), ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений: во-первых, ООО ТЗФ "ЛУНГЕ" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; во-вторых, у истца отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, при этом арендуемое помещения не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая заявленные исковые требования, ответчик ссылается на то, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании проведенной судебной экспертизы полагает неправомерным.
Между тем, как отмечено выше, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Аналогичная позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда российской Федерации в постановлении от 18.10.2012 г. N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.
Как видно из материалов дела, истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта представлен отчет, выполненный ООО "ППО-КОНСАЛТ", согласно которому стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 26.05.2014 г. составляет 17 611 000 руб. (без НДС).
В связи с тем, что ответчик оспаривал произведенную ООО "ППО-КОНСАЛТ" оценку, суд апелляционной инстанции, руководствуясь правилами, установленными статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, по результатам которой стоимость спорного объекта на дату 26.05.2014 г., т.е. дату обращения истца с заявлением о выкупе, составила 18 930 000 руб., без НДС.
Основания полагать, что выводы проведенной по делу экспертизы являются недостоверными, либо, что экспертиза проведена с нарушением норм действующего законодательства, у судебной коллегии отсутствуют, при этом ответчик основания полагать заключение экспертизы недостоверным не представил, о проведении повторной экспертизы не заявлял.
В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах, требования, заявленные истцом, являются обоснованными и подлежат удовлетворению,
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2014 года по делу N А40-146809/2014 отменить.
Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 348,6 кв. м (подвал, помещения 1 - комнаты с 1 по 6, ч. 7, с 7 по 19), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Народного Ополчения, д. 45, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: цена объекта составляет 18 930 000 руб. без учета НДС; и пункт 3.4 договора в следующей редакции - все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 525 834 руб.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью ТОРГОВО-ЗАКУПОЧНАЯ ФИРМА "ЛУНГЕ" 7 000 руб., - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, 40 000 руб. - в возмещение расходов по оплате за проведение экспертизы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)