Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Соколовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2009 по делу N А07-5158/2009 (судья Пакутин А.В.),
установил:
Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования Уфимский государственный авиационный университет (далее - ГОУ ВПО УГАУ, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" (далее - ООО ЮК "ЮристЪ", ответчик) с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (далее - ТУФАУГИ по РБ) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 046 руб. 46 коп., и задолженности за возмездное оказание коммунальных услуг в размере 29562 руб. 30 коп. (с учетом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении исковых требований т. 1, л.д. 131-132).
ООО ЮК "ЮристЪ" обратилось в суд с встречным иском о признании договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 02/08-0108 от 31.03.2008 и договора возмездного оказания коммунальных услуг арендатору N 124-08-У от 18.11.2008 недействительными и применении последствий недействительности сделки.
Решением суда от 24.07.2009 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма основного долга в размере 329 159 руб. 96 коп., суммы пени в размере 60 000 рублей и сумма возмещения расходов по уплате госпошлины в размере 11 681 рубль. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2009 года внесены исправления в резолютивную часть решения, согласно которой исковое заявление ГОУ ВПО УГАУ удовлетворено, с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга по арендной плате в сумме 218 964 руб. 46 коп., сумма долга за возмездное оказание коммунальных услуг в размере 29 562 руб. 30 коп., распределены судебные расходы.
В апелляционной жалобе ООО ЮК "ЮристЪ" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказывающий в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяющий встречный иск.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, самостоятельно взыскав пени и завысив сумму основного долга. Вывод суда о фактическом использовании ответчиком помещения не основан на доказательствах. Вывод суда об отсутствии правового значения для взыскания задолженности обстоятельств наличия или отсутствия арендных правоотношений противоречит законодательству. Сумма госпошлины, взысканная с ответчика, завышена. Договор аренды не может быть заключен ранее получения согласия собственника, то есть 05.11.2008. Фактически договор аренды был подписан 13.11.2008.
В отзыве на апелляционную жалобу ГОУ ВПО УГАУ считает решение суда законным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились. ТУФАУГИ по РБ просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.03.2008 на основании Протокола конкурсной комиссии Территориального управления Росимущества по Республике Башкортостан о результатах конкурса на право аренды федерального недвижимого имущества от 10.01.2008 с согласия собственника - в лице Территориального управления Росимущества по РБ между ГОУ ВПО УГАУ (арендодатель) и ООО ЮК "ЮристЪ" заключен договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа N 02/08-0108 (т. 1 л.д. 15-18, 22).
Согласно условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование объект федерального недвижимого имущества: встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 12-ти этажного кирпичного здания, общей площадью 54,8 кв. м, согласно плана прилагаемого к настоящему договору, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, 160, для использования в целях административной деятельности (офис). Характеристики объекта приведены в выкопировке из технического паспорта N 539 от 09.11.2001 (приложение N 1) (п. 1.1).
Согласно п. 2.1 договора аренды, размер арендной платы определяется в Расчете, который оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 2.3 договора аренды арендатор производит оплату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца, платежным поручением по реквизитам и в сумме, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно п. 2.5 договора аренды, коммунальные и иные услуги оплачиваются по отдельным договорам. Платежи по данным договорам в состав арендной платы не включаются.
Расчет годовой арендной платы, оформленной в виде приложения N 1, подписан сторонами, размер арендной платы в год составил 233 448 рублей, ежемесячная плата оставляет 19 454 рублей, включая сумму НДС (т. 1, л.д. 18).
Технический паспорт (выкопировка) представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 118).
15.11.2007 года указанное нежилое помещение передано ООО ЮК "ЮристЪ" по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 19).
18.11.2008 между ГОУ ВПО УГАУ (балансодержатель) и ООО ЮК "ЮристЪ" (арендатор) заключен договор возмездного оказания коммунальных услуг арендатору N 124-08У (т. 1, л.д. 28-35).
Согласно условиям договора балансодержатель окажет арендатору, принявшему о договору аренды во временное возмездное владение и пользование находящиеся в оперативном управлении балансодержателя объекты федерального недвижимого имущества, коммунальные услуги, необходимые арендатору для нормальной эксплуатации указанных объектов федерального имущества, согласно перечню коммунальных услуг, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1), а арендатор оплатит эти коммунальные услуги согласно настоящему договору (дополнительному соглашению к нему) и в соответствии со счетом-фактурой (п. 1.1).
В соответствии с п. 1.2 договора в обязательный перечень услуг, предоставленных ответчику по основному иску в связи с использованием им объектов федерального имущества, включаются услуги по энергоснабжению, центральному отоплению и горячему водоснабжению, водоснабжению и канализации, содержанию и текущему ремонту здания (сооружения), дезинфекции, вывозу мусора, если иное не предусмотрено настоящим договором. Арендатор в безусловном порядке участвует в расходах истца по оплате названных услуг, получаемых истцом от энергоснабжающих и других организаций, в части, соразмерной потреблению их арендатором, а также в расходах истца по содержанию и текущему ремонту здания (сооружения); по охране объектов федерального имущества, в случаях, предусмотренных пунктом 2.8.2 настоящего договора, а также в прочих расходах истца. Отказ арендатора от участия в указанных расходах допускается лишь в случаях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно п. 3 договора ООО ЮК "ЮристЪ" обязано оплачивать коммунальные услуги ежемесячно в течение 5-ти банковских дней с момента получения счета-фактуры. Оплату производить платежным поручением.
Приложением N 1 к договору N 124-08У стороны согласовали перечень коммунальных услуг, оказываемых арендатору: электроснабжение, центральное отопление, водоснабжение и канализация, горячее водоснабжение, вывоз мусора, дезинфекция, текущее содержание здания, накладные расходы (т. 1 л.д. 32).
В приложении N 2 к договору стороны пришли к соглашению о расчете цены коммунальных услуг. С 15.11.2007 стоимость коммунальных услуг в год определена в размере 20 614 руб. 31 коп. и с 01.01.2008-22 541 руб. 30 коп. в год (т. 1 л.д. 33-35).
Неисполнение ответчиком условий договора аренды о внесении арендной платы и условий договора возмездного оказания услуг о внесении оплаты за оказанные услуги явилось основанием обращения истца в суд.
Полагая, что договоры в силу ст. 651, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными, поскольку договор аренды не позволяет определить момент его заключения, кроме того, дата заключения договора имеет признаки затирки, а также, учитывая, что договор оказания коммунальных услуг подписывался неоднократно, также имеет место подмен листов, ответчик обратился в суд с встречными исковыми требованиями.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор аренды от 31.02.2008, соблюдена процедура торгов, в силу чего требования п. 3 Постановления Правительства N 685 соблюдены, оснований признания договора недействительным по изложенным во встречном иске доводам не имеется, так как наличие признаков затирки в дате договора не влечет его недействительности. Истцом предоставлены доказательства наличия задолженности в требуемой сумме. Следовательно, требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению, а требования по встречному - отклонению.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Статьей 607 ГК РФ (абз. 2 п. 1) установлено, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно п. 3, 4 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
В соответствии с п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.05.2006) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Данный перечень является исчерпывающим.
Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации N 774-р от 28.07.1998 утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.
Из письменных материалов дела следует, что договор аренды заключен, содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды N 02/08-01108.
Также судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то есть в установленной законом для данного вида договора форме по результатам конкурса на право аренды федерального имущества. Доказательств того, что результаты конкурса оспорены, либо признаны недействительными в установленном законом порядке, суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку контрагенты по правилам статьи 421 названного Кодекса согласовали его действие на срок менее года.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для его признания недействительным в силу ст. ст. 651, 168 ГК РФ не имеется.
Доводы ответчика на допущенные в дате договора аренды признаки затирки, в связи с чем он ничтожен со ссылкой на нормы ст. 651 ГК РФ, несостоятельны, основаны на ошибочно толковании указанной нормы права, не содержащей названного условия для признания договора аренды недействительным. Кроме того, указанный довод какими-либо доказательствами не подтвержден.
Таким образом, встречные исковые требования о признании договора аренды N 02-/08-0108 недействительным и применении последствий недействительности сделки правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.
Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды, который недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком доказательств исполнения обязательств по оплате не представлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 218 946 руб. 46 коп.
Расчет задолженности судом проверен, признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен.
В соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с ч. 1 ст. 781 ГК РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Из письменных материалов дела следует, что перечень услуг, которые необходимо оказать, стороны согласовали в п. 1.2 договора N 124-08У и Приложении N 1 к нему. Расчет цены коммунальных услуг сторонами согласован в приложении N 2 к договору N 124-08У.
Таким образом, спорный договор содержит перечень услуг, достаточно конкретный, чтобы считать предмет договора согласованным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), а также определена цена оказываемых услуг.
Доводы ООО ЮК "ЮристЪ" о том, что договор подписывался неоднократно, имеет место подмен листов, что подтверждается расчетами цен коммунальных услуг, где от имени ООО ЮК "ЮристЪ" договор подписан 28.03.2009, подлежат отклонению, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании договора возмездного оказания услуг N 124-08У от 18.11.2008 недействительным и применении последствий недействительности сделки, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку факт оказания истцом коммунальных услуг нашел свое подтверждение, ответчиком не оспаривается, ответчиком доказательств исполнения обязательства по оплате услуг, суду не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности удовлетворения исковых требований о взыскании суммы долга за указанные услуги в размере 29 562 руб. 30 коп.
Расчет суммы долга подлежащего взысканию, произведенный истцом, апелляционным судом проверен, сомнений не вызывает, ответчиком не оспорен.
При таких обстоятельствах решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2009 по делу N А07-5158/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Т.В.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2009 N 18АП-8030/2009 ПО ДЕЛУ N А07-5158/2009
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, за возмездное оказание коммунальных услуг.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2009 г. N 18АП-8030/2009
Дело N А07-5158/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Соколовой Т.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2009 по делу N А07-5158/2009 (судья Пакутин А.В.),
установил:
Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования Уфимский государственный авиационный университет (далее - ГОУ ВПО УГАУ, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" (далее - ООО ЮК "ЮристЪ", ответчик) с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (далее - ТУФАУГИ по РБ) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 046 руб. 46 коп., и задолженности за возмездное оказание коммунальных услуг в размере 29562 руб. 30 коп. (с учетом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении исковых требований т. 1, л.д. 131-132).
ООО ЮК "ЮристЪ" обратилось в суд с встречным иском о признании договора о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа N 02/08-0108 от 31.03.2008 и договора возмездного оказания коммунальных услуг арендатору N 124-08-У от 18.11.2008 недействительными и применении последствий недействительности сделки.
Решением суда от 24.07.2009 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана сумма основного долга в размере 329 159 руб. 96 коп., суммы пени в размере 60 000 рублей и сумма возмещения расходов по уплате госпошлины в размере 11 681 рубль. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2009 года внесены исправления в резолютивную часть решения, согласно которой исковое заявление ГОУ ВПО УГАУ удовлетворено, с ответчика в пользу истца взыскана сумма долга по арендной плате в сумме 218 964 руб. 46 коп., сумма долга за возмездное оказание коммунальных услуг в размере 29 562 руб. 30 коп., распределены судебные расходы.
В апелляционной жалобе ООО ЮК "ЮристЪ" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказывающий в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяющий встречный иск.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, самостоятельно взыскав пени и завысив сумму основного долга. Вывод суда о фактическом использовании ответчиком помещения не основан на доказательствах. Вывод суда об отсутствии правового значения для взыскания задолженности обстоятельств наличия или отсутствия арендных правоотношений противоречит законодательству. Сумма госпошлины, взысканная с ответчика, завышена. Договор аренды не может быть заключен ранее получения согласия собственника, то есть 05.11.2008. Фактически договор аренды был подписан 13.11.2008.
В отзыве на апелляционную жалобу ГОУ ВПО УГАУ считает решение суда законным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились. ТУФАУГИ по РБ просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.03.2008 на основании Протокола конкурсной комиссии Территориального управления Росимущества по Республике Башкортостан о результатах конкурса на право аренды федерального недвижимого имущества от 10.01.2008 с согласия собственника - в лице Территориального управления Росимущества по РБ между ГОУ ВПО УГАУ (арендодатель) и ООО ЮК "ЮристЪ" заключен договор о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа N 02/08-0108 (т. 1 л.д. 15-18, 22).
Согласно условиям договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование объект федерального недвижимого имущества: встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 12-ти этажного кирпичного здания, общей площадью 54,8 кв. м, согласно плана прилагаемого к настоящему договору, расположенные по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Мингажева, 160, для использования в целях административной деятельности (офис). Характеристики объекта приведены в выкопировке из технического паспорта N 539 от 09.11.2001 (приложение N 1) (п. 1.1).
Согласно п. 2.1 договора аренды, размер арендной платы определяется в Расчете, который оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 2.3 договора аренды арендатор производит оплату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца, платежным поручением по реквизитам и в сумме, указанной в п. 2.1 договора.
Согласно п. 2.5 договора аренды, коммунальные и иные услуги оплачиваются по отдельным договорам. Платежи по данным договорам в состав арендной платы не включаются.
Расчет годовой арендной платы, оформленной в виде приложения N 1, подписан сторонами, размер арендной платы в год составил 233 448 рублей, ежемесячная плата оставляет 19 454 рублей, включая сумму НДС (т. 1, л.д. 18).
Технический паспорт (выкопировка) представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 118).
15.11.2007 года указанное нежилое помещение передано ООО ЮК "ЮристЪ" по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 19).
18.11.2008 между ГОУ ВПО УГАУ (балансодержатель) и ООО ЮК "ЮристЪ" (арендатор) заключен договор возмездного оказания коммунальных услуг арендатору N 124-08У (т. 1, л.д. 28-35).
Согласно условиям договора балансодержатель окажет арендатору, принявшему о договору аренды во временное возмездное владение и пользование находящиеся в оперативном управлении балансодержателя объекты федерального недвижимого имущества, коммунальные услуги, необходимые арендатору для нормальной эксплуатации указанных объектов федерального имущества, согласно перечню коммунальных услуг, который является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение N 1), а арендатор оплатит эти коммунальные услуги согласно настоящему договору (дополнительному соглашению к нему) и в соответствии со счетом-фактурой (п. 1.1).
В соответствии с п. 1.2 договора в обязательный перечень услуг, предоставленных ответчику по основному иску в связи с использованием им объектов федерального имущества, включаются услуги по энергоснабжению, центральному отоплению и горячему водоснабжению, водоснабжению и канализации, содержанию и текущему ремонту здания (сооружения), дезинфекции, вывозу мусора, если иное не предусмотрено настоящим договором. Арендатор в безусловном порядке участвует в расходах истца по оплате названных услуг, получаемых истцом от энергоснабжающих и других организаций, в части, соразмерной потреблению их арендатором, а также в расходах истца по содержанию и текущему ремонту здания (сооружения); по охране объектов федерального имущества, в случаях, предусмотренных пунктом 2.8.2 настоящего договора, а также в прочих расходах истца. Отказ арендатора от участия в указанных расходах допускается лишь в случаях, предусмотренных настоящим договором.
Согласно п. 3 договора ООО ЮК "ЮристЪ" обязано оплачивать коммунальные услуги ежемесячно в течение 5-ти банковских дней с момента получения счета-фактуры. Оплату производить платежным поручением.
Приложением N 1 к договору N 124-08У стороны согласовали перечень коммунальных услуг, оказываемых арендатору: электроснабжение, центральное отопление, водоснабжение и канализация, горячее водоснабжение, вывоз мусора, дезинфекция, текущее содержание здания, накладные расходы (т. 1 л.д. 32).
В приложении N 2 к договору стороны пришли к соглашению о расчете цены коммунальных услуг. С 15.11.2007 стоимость коммунальных услуг в год определена в размере 20 614 руб. 31 коп. и с 01.01.2008-22 541 руб. 30 коп. в год (т. 1 л.д. 33-35).
Неисполнение ответчиком условий договора аренды о внесении арендной платы и условий договора возмездного оказания услуг о внесении оплаты за оказанные услуги явилось основанием обращения истца в суд.
Полагая, что договоры в силу ст. 651, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными, поскольку договор аренды не позволяет определить момент его заключения, кроме того, дата заключения договора имеет признаки затирки, а также, учитывая, что договор оказания коммунальных услуг подписывался неоднократно, также имеет место подмен листов, ответчик обратился в суд с встречными исковыми требованиями.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами заключен договор аренды от 31.02.2008, соблюдена процедура торгов, в силу чего требования п. 3 Постановления Правительства N 685 соблюдены, оснований признания договора недействительным по изложенным во встречном иске доводам не имеется, так как наличие признаков затирки в дате договора не влечет его недействительности. Истцом предоставлены доказательства наличия задолженности в требуемой сумме. Следовательно, требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению, а требования по встречному - отклонению.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Статьей 607 ГК РФ (абз. 2 п. 1) установлено, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно п. 3, 4 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
В соответствии с п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.05.2006) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях: передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Данный перечень является исчерпывающим.
Распоряжением Мингосимущества Российской Федерации N 774-р от 28.07.1998 утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое определяет порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов.
Из письменных материалов дела следует, что договор аренды заключен, содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, в связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора аренды N 02/08-01108.
Также судом апелляционной инстанции установлено, что договор аренды заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, то есть в установленной законом для данного вида договора форме по результатам конкурса на право аренды федерального имущества. Доказательств того, что результаты конкурса оспорены, либо признаны недействительными в установленном законом порядке, суду не представлено.
В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку контрагенты по правилам статьи 421 названного Кодекса согласовали его действие на срок менее года.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для его признания недействительным в силу ст. ст. 651, 168 ГК РФ не имеется.
Доводы ответчика на допущенные в дате договора аренды признаки затирки, в связи с чем он ничтожен со ссылкой на нормы ст. 651 ГК РФ, несостоятельны, основаны на ошибочно толковании указанной нормы права, не содержащей названного условия для признания договора аренды недействительным. Кроме того, указанный довод какими-либо доказательствами не подтвержден.
Таким образом, встречные исковые требования о признании договора аренды N 02-/08-0108 недействительным и применении последствий недействительности сделки правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.
Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы.
Обязательства в силу ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды, который недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком доказательств исполнения обязательств по оплате не представлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 218 946 руб. 46 коп.
Расчет задолженности судом проверен, признан верным. Контррасчет ответчиком не представлен.
В соответствии с ч. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии с ч. 1 ст. 781 ГК РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
Из письменных материалов дела следует, что перечень услуг, которые необходимо оказать, стороны согласовали в п. 1.2 договора N 124-08У и Приложении N 1 к нему. Расчет цены коммунальных услуг сторонами согласован в приложении N 2 к договору N 124-08У.
Таким образом, спорный договор содержит перечень услуг, достаточно конкретный, чтобы считать предмет договора согласованным (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), а также определена цена оказываемых услуг.
Доводы ООО ЮК "ЮристЪ" о том, что договор подписывался неоднократно, имеет место подмен листов, что подтверждается расчетами цен коммунальных услуг, где от имени ООО ЮК "ЮристЪ" договор подписан 28.03.2009, подлежат отклонению, поскольку какими-либо доказательствами не подтверждены.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании договора возмездного оказания услуг N 124-08У от 18.11.2008 недействительным и применении последствий недействительности сделки, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Поскольку факт оказания истцом коммунальных услуг нашел свое подтверждение, ответчиком не оспаривается, ответчиком доказательств исполнения обязательства по оплате услуг, суду не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности удовлетворения исковых требований о взыскании суммы долга за указанные услуги в размере 29 562 руб. 30 коп.
Расчет суммы долга подлежащего взысканию, произведенный истцом, апелляционным судом проверен, сомнений не вызывает, ответчиком не оспорен.
При таких обстоятельствах решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.07.2009 по делу N А07-5158/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Юридическая Компания "ЮристЪ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Т.В.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)