Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2014 по делу N А76-13724/2013 (судья Лакирев А.С.).
В судебном заседании приняли участие: Фадеев Денис Юрьевич, его представитель - Кузеванов С.С. (доверенность от 21.10.2013); представитель общества с ограниченной ответственностью "Истар" Мальцева Т.Г. (доверенность от 01.08.2013).
Индивидуальный предприниматель Фадеев Денис Юрьевич (далее - предприниматель Фадеев Д.Ю, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Истар" (далее - общество "Истар", ответчик) о взыскании убытков в сумме 261 324 руб., связанных с досрочным расторжением договора аренды от 01.11.2012 N П-01 (т. 1, л.д. 5-7).
Определением от 30.07.2013 суд первой инстанции принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства (т. 1, л.д. 1-4).
Определением от 19.09.2013 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Вальшмидта Алексея Юрьевича (далее - предприниматель Вальшмидт А.Ю., третье лицо) (т. 2, л.д. 81-85).
Решением от 20.01.2014 (резолютивная часть объявлена 14.01.2014) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований предпринимателя Фадеева Д.Ю. отказал в полном объеме (т. 3, л.д. 21-30).
С принятым решением не согласился истец и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе предприниматель Фадеев Д.Ю. просит решение суда первой инстанции от 20.01.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 36-43).
В обоснование жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение норм материального права и норм процессуального права (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Истец считает, что у общества "Истар" отсутствовали основания для досрочного расторжения договора аренды от 01.11.2012 N П-01 в одностороннем внесудебном порядке. Настаивает на том, что директор общества "Истар" Рожкова И.В. фактически дала согласие на заключение договора субаренды с предпринимателем Вальшмидтом А.Ю., подписав дополнительное соглашение от 01.04.2013 к договору аренды об исключении из договора пункта 2.2.9, препятствовавшего заключению договора субаренды. Истец условия договора аренды от 01.11.2012 N П-01 соблюдал, существенных их нарушений, влекущих досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, не допускал. Обратного ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не было доказано. Все представленные ответчиком доказательства в подтверждение фактов нарушения условий договора аренды со стороны арендатора носят односторонний, необъективный характер.
Поскольку при таких обстоятельствах, то есть в отсутствие каких-либо правовых оснований, общество "Истар" лишило истца доступа в арендованное помещение с 10.06.2013 и сделало невозможным ведение им предпринимательской деятельности, последнему были причинены убытки в заявленном в иске размере.
С учетом изложенного, истец полагает решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным.
Отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.
Предприниматель Вальшмидт А.Ю. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.03.2014 до 16 час. 00 мин. Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена в режиме "он-лайн" 25.03.2014.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что общество "Истар" является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, общей площадью 891,7 кв. м, этаж - подвал, литер 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 100-в, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/143/2011-229, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2011 серии 74 АГ N 349503 (т. 1, л.д. 16).
Согласно сведениям кадастрового паспорта от 04.03.2011 N 4346/ю на указанный выше объект недвижимого имущества - нежилое помещение N 1 и нежилое помещение N 2 составляют нежилое здание - магазин-кафе с подземной автопарковкой (литер 1) общей площадью 5383,3 кв. м (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-27-2011) (т. 1, л.д. 17, 18).
01 ноября 2012 г. между обществом "Истар" (арендодатель) и предпринимателем Фадеевым Д.Ю. (арендатор) подписан договор аренды N П-01 (т. 1, л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещения N 1 общей площадью 750 кв. м, находящееся в подвале по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 100 литер "В", кадастровый (или условный номер) номер 74-74-01/143/2011-229 (пункт 1.1 договора).
Стороны подписали приложение N 1 к договору аренды N П-01 (схема расположения объекта) (т. 1, л.д. 14).
В пункте 1.3 договора N П-01 стороны предусмотрели вступление договора в силу с даты его подписания и срок его действия в течение 11 месяцев.
Нежилое помещение N 1 общей площадью 750 кв. м передано предпринимателю Фадееву Д.Ю. по акту приема-передачи от 01.11.2012 (т. 1, л.д. 15).
В соответствии с разделом 2 договора N П-01 арендатор обязался, в том числе:
- - использовать Объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и содержать Объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.1 договора);
- - обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций на Объекте (пункт 2.2.4 договора);
- - не передавать арендуемый Объект как в целом, так и частично в субаренду, залог и др. (пункт 2.2.9 договора).
В пункте 3.1 договора N П-01 стороны установили арендную плату за пользование объектом в валюте Российской Федерации в размере 32 000 руб. в месяц без НДС.
В пункте 5.3 договора N П-01 стороны предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив об этом арендодателя не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения.
В пункте 5.4 договора N П-01 стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив арендатора в следующих случаях:
- -просрочки арендного платежа более 20 календарных дней (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора);
- -нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.4, 2.2.9, настоящего договора (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора).
В остальных случаях, не предусмотренных настоящим договором, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается для обеих сторон (пункт 5.7 договора).
Дополнительным соглашением от 01.04.2013 стороны исключили из договора N П-01 пункт 2.2.9 (т. 1, л.д. 19).
01 апреля 2013 г. между предпринимателем Фадеевым Д.Ю. (арендодатель) и третьим лицом - предпринимателем Вальшмидтом А.Ю. подписан договор субаренды N С-01 (т. 1, л.д. 26-29), в соответствии с которым предприниматель Фадеев Д.Ю. передал предпринимателю Вальшмидту А.Ю. часть нежилого помещения N 1 площадью 60 кв. м в арендуемом помещении N 1 по ул. Артиллерийской в г. Челябинске, д. 100 с литерой "в".
Стороны подписали приложение N 1 к договору субаренды N С-01 (схема расположения объекта) (т. 1, л.д. 30).
Часть нежилого помещения N 1 площадью 60 кв. м передана предпринимателю Вальшмидту А.Ю. по акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 31).
Письмом от 17.05.2013 за N 33 общество "Истар" обратилось к предпринимателю Фадееву Д.Ю. с требованием о расторжении договора N П-01 с 17.06.2013, просило подписать акт о расторжении договора (т. 1, л.д. 20, т. 2, л.д. 22, 41, 124).
Соглашение о расторжении договора N П-01 истцом не было подписано.
Телеграммой от 29.05.2013 общество "Истар" уведомило предпринимателя Фадеева Д.Ю. о проведении осмотра арендуемого помещения 31.05.2013 в 10 час. 00 мин. (т. 2, л.д. 132).
Телеграммой от 06.06.2013 общество "Истар" уведомило предпринимателя Фадеева Д.Ю. об одностороннем отказе от договора N П-01 и предложило сдать помещение 10.06.2013 (т. 1, л.д. 133-134).
Поскольку предприниматель Фадеев Д.Ю. добровольно не освободил помещение, 10.06.2013 общество "Истар" в одностороннем порядке приняло переданное в аренду помещение (т. 3, л.д. 7).
Предприниматель Фадеев Д.Ю., посчитав, что в результате одностороннего расторжения договора N П-01 ему причинены реальный ущерб в виде возвращенных пользователям парковки денежных средств (27 600 руб.), упущенная выгода в виде прибыли, на которую он рассчитывал в период действия договора N П-01 (233 724 руб.), обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен расчет убытков (т. 1, л.д. 164).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие у него убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и появлением у истца убытков. Суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности материалами дела факта существенного нарушения истцом условий договора аренды от 01.11.2012 N П-01, указал, что ответчик обоснованно заявил односторонний отказ от договора, в связи с чем истец обязан был освободить спорное помещение и передать его ответчику в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.
Отсутствие хотя бы одного из названных условий исключает ответственность лица по требованию о возмещении убытков.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.11.2012 N П-01.
Содержание данного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нежилое помещение N 1 общей площадью 750 кв. м, находящееся в подвале дома N 100-в по ул. Артиллерийской в г. Челябинске), условиями договора предусмотрен размер арендной платы (32 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен). Договор как заключенный на срок менее одного года (11 месяцев) государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.
О незаключенности или недействительности договора аренды стороны не заявили.
Спорное нежилое помещение было передано предпринимателю Фадееву Д.Ю. по акту приема-передачи от 01.11.2012.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена сторонами в пункте 5.4 договора N П-01, но при определенных условиях:
- -в случае просрочки арендного платежа более 20 календарных дней (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора);
- -в случае нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.4, 2.2.9 настоящего договора (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора). В остальных случаях, не предусмотренных настоящим договором, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается для обеих сторон (пункт 5.7 договора).
В судебном заседании представитель общества "Истар" пояснила суду апелляционной инстанции о том, что предприниматель Фадеев Д.Ю. просрочки арендных платежей не допускал, однако нарушал обязательства, принятые на себя по договору аренды от 01.11.2012 N П-01, а именно: без согласия арендодателя передал часть арендованного помещения в субаренду третьему лицу - предпринимателю Вальшмидту А.Ю. по договору субаренды от 01.04.2013 N С-01; нарушал требования пожарной безопасности (допустил 20 и 21 января 2013 г. распил кузова автомобиля в арендованном помещении, заблокировал пожарные входы и выходы из помещения); без согласия арендодателя разместил на фасаде здания рекламный баннер об оказании услуг автошколы; без согласия арендодателя заменил электрозамки на воротах, не предоставив арендодателю дубликаты ключей; не производил текущий ремонт арендованного помещения, чем допустил образование протечки на крыше, что привело к появлению грибка и подтеков на стенах; своевременно не уведомлял арендодателя о повреждениях в помещении; содержал помещение в ненадлежащем санитарном состоянии (при проверке в помещении был обнаружен разбросанный мусор). Перечисленные нарушения явились основанием для отказа общества "Истар" от исполнения договора аренды от 01.11.2012 N П-01 и изъятия у арендатора помещения с 10.06.2013.
По мнению судебной коллегией, обозначенные ответчиком обстоятельства не могут служить основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
В соответствии с разделом 2 договора аренды от 01.11.2012 N П-01 арендатор обязался, в том числе:
- - использовать Объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и содержать Объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.1 договора);
- - обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций на Объекте (пункт 2.2.4 договора);
- - не передавать арендуемый Объект как в целом, так и частично в субаренду, залог и др. (пункт 2.2.9 договора).
В рассматриваемом случае ответчик не представил суду объективных доказательств, свидетельствующих о том, что предприниматель Фадеев Д.Ю. использовал арендованное помещение не по его целевому назначению - автопарковка, а также использовал данное помещение с нарушением санитарных и противопожарных норм. Представленные в материалы дела документы (акт о нарушении правил пользования арендуемым помещением от 23.05.2013 - т. 2 л.д. 15, 128; письмо общества с ограниченной ответственностью "НТ-Сервис" от 27.05.2013 N 9 - т. 2, л.д. 16, 129; акт осмотра помещения от 31.05.2013 - т. 2, л.д. 17, 135-138; докладная записка общества с ограниченной ответственностью "НТ-Сервис" от 17.05.2013 - т. 2, л.д. 19,123; служебная записка администратора Зайченковой И.А. - т. 2, л.д. 127) составлены ответчиком в одностороннем порядке, с участием организаций и лиц, полномочия которых на проведение соответствующих проверок по соблюдению санитарных и противопожарных норм не подтверждены. Заключений соответствующих органов и организаций, обладающих полномочиями в сфере санитарного и пожарного надзора, равно как сведений о привлечении предпринимателя Фадеева Д.Ю. к ответственности за нарушение указанных норм в материалах дела не имеется.
Доказательств того, что арендатором была нарушена сохранность инженерных сетей и коммуникаций в арендованном помещении, ответчиком суду также не было представлено.
Пункт 2.2.9 договора аренды от 01.11.2012 N П-01 о запрете передавать арендуемое помещение в субаренду на дату подписания арендатором с предпринимателем Вальшмидтом А.Ю. договора субаренды от 01.04.2013 N С-01 и акта приема-передачи к нему (т. 1, л.д. 26-31) был исключен сторонами из текста основного договора аренды дополнительным соглашением от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 19).
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Иные обстоятельства, которые по мнению ответчика, свидетельствовали о пользовании истцом арендованным помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, в том числе размещение без согласия арендодателя на фасаде здания рекламного баннера об оказании услуг автошколы, замена электрозамков на воротах без предоставления арендодателю дубликатов ключей, неосуществление своевременного ремонта арендованного помещения, неуведомление арендодателя о повреждениях в помещении, могли послужить основанием для предъявления соответствующего иска в суд о досрочном расторжении договора аренды от 01.11.2012 N П-01 по инициативе арендодателя.
Однако доказательств того, что договор аренды от 01.11.2012 N П-01 был расторгнут в судебном порядке или по соглашению сторон, в материалах дела не имеется.
Поскольку в рассматриваемом случае оснований для отказа от исполнения договора аренды от 01.11.2012 N П-01 в одностороннем внесудебном порядке у общества "Истар" не имелось, указанный договор не мог прекратиться путем волеизъявления этого лица. Следовательно, общество "Истар" не вправе было изымать арендованное помещение у предпринимателя Фадеева Д.Ю. В связи с неправомерными действиями ответчика истец не мог использовать сданное ему в аренду помещение под автопарковку в течение действия договора (по сентябрь 2013 г.), чем истцу как арендатору причинены убытки.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом доказана совокупность условий, при наличии которых взыскиваются убытки.
В обоснование размера убытков истец представил требования заказчиков о возврате уплаченных денежных средств (т. 1, л.д. 32-42), книгу учета транспортных средств, размещенных на парковке (т. 1, л.д. 43-162), а также расчет убытков и упущенной выгоды (т. 1, л.д. 164-175).
Проверив представленный истцом расчет убытков, судебная коллегия считает его обоснованным лишь в части.
Так, истцом доказан причиненный ему реальный ущерб в виде возвращенных пользователям парковки денежных средств в общей сумме 27 600 руб. Данную сумму предприниматель Фадеев Д.Ю. вынужден был возвратить своим клиентам, не имея возможности оказать им услуги по предоставлению парковочных мест, что подтверждается требованиями о возврате ранее уплаченных денежных сумм с соответствующими расписками о возврате денежных средств (т. 1, л.д. 32-42, 180).
Расчет упущенной выгода в виде прибыли, которую предприниматель Фадеев Д.Ю. рассчитывал получить за счет эксплуатации помещения автопарки в период действия договора аренды от 01.11.2012 N П-01 (233 724 руб.), обоснован лишь в части.
Из указанного расчета судебная коллегия считает необходимым исключить следующие суммы:
- -30 821 руб. возможной прибыли за май 2013 г., поскольку в материалах дела отсутствуют объективные доказательства того, что истец был лишен возможности использовать арендованное помещение в указанный период (помещение было изъято обществом "Истар" у истца 10.06.2013 - т. 3, л.д. 7);
- -50 000 руб. возможной прибыли за май - сентябрь 2013 г. в виде субарендной платы по договору субаренды от 01.04.2013 N С-01, поскольку в отсутствие согласия арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не праве был сдавать имущество в субаренду третьему лицу.
Исключение из текста договора аренды от 01.11.2012 N П-01 дополнительным соглашением от 01.04.2013 условия о запрете передавать арендуемое имущество в субаренду в рассматриваемом случае не означает автоматического согласия арендодателя на заключение договора субаренды от 01.04.2013 N С-01.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В данном случае договором аренды от 01.11.2012 N П-01 не предусмотрена возможность передачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, а объективных доказательств дачи истцу такого согласия в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств одобрения арендодателем договора субаренды от 01.04.2013 N С-01 в последующем.
Возможность получения истцом средней ежемесячной прибыли от эксплуатации помещения автопарковки в сумме 45 911 руб. подтверждена данными книги учета транспортных средств, размещенных на парковке (т. 1, л.д. 43-162).
Поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене. По делу следует принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований предпринимателя Фадеева Д.Ю. С ответчика в пользу истца следует взыскать 180 500 руб. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Предприниматель Фадеев Д.Ю. уплатил по чеку-ордеру Сбербанка России от 15.07.2013 государственную пошлину по иску в сумме 8 226 руб. 48 коп. (т. 1, л.д. 10), по чеку-ордеру Сбербанка России от 05.02.2014 - государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. (т. 3, л.д. 45).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи удовлетворением апелляционной жалобы и частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца следует взыскать 5 682 руб. 15 коп. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2014 по делу N А76-13724/2013 отменить.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Истар" в пользу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича 180 500 руб. убытков.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Истар" в пользу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича 5 682 руб. 15 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2014 N 18АП-2270/2014 ПО ДЕЛУ N А76-13724/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2014 г. N 18АП-2270/2014
Дело N А76-13724/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2014 по делу N А76-13724/2013 (судья Лакирев А.С.).
В судебном заседании приняли участие: Фадеев Денис Юрьевич, его представитель - Кузеванов С.С. (доверенность от 21.10.2013); представитель общества с ограниченной ответственностью "Истар" Мальцева Т.Г. (доверенность от 01.08.2013).
Индивидуальный предприниматель Фадеев Денис Юрьевич (далее - предприниматель Фадеев Д.Ю, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Истар" (далее - общество "Истар", ответчик) о взыскании убытков в сумме 261 324 руб., связанных с досрочным расторжением договора аренды от 01.11.2012 N П-01 (т. 1, л.д. 5-7).
Определением от 30.07.2013 суд первой инстанции принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощенного производства (т. 1, л.д. 1-4).
Определением от 19.09.2013 суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Вальшмидта Алексея Юрьевича (далее - предприниматель Вальшмидт А.Ю., третье лицо) (т. 2, л.д. 81-85).
Решением от 20.01.2014 (резолютивная часть объявлена 14.01.2014) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований предпринимателя Фадеева Д.Ю. отказал в полном объеме (т. 3, л.д. 21-30).
С принятым решением не согласился истец и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе предприниматель Фадеев Д.Ю. просит решение суда первой инстанции от 20.01.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 3, л.д. 36-43).
В обоснование жалобы истец ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение норм материального права и норм процессуального права (пункты 1, 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Истец считает, что у общества "Истар" отсутствовали основания для досрочного расторжения договора аренды от 01.11.2012 N П-01 в одностороннем внесудебном порядке. Настаивает на том, что директор общества "Истар" Рожкова И.В. фактически дала согласие на заключение договора субаренды с предпринимателем Вальшмидтом А.Ю., подписав дополнительное соглашение от 01.04.2013 к договору аренды об исключении из договора пункта 2.2.9, препятствовавшего заключению договора субаренды. Истец условия договора аренды от 01.11.2012 N П-01 соблюдал, существенных их нарушений, влекущих досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, не допускал. Обратного ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не было доказано. Все представленные ответчиком доказательства в подтверждение фактов нарушения условий договора аренды со стороны арендатора носят односторонний, необъективный характер.
Поскольку при таких обстоятельствах, то есть в отсутствие каких-либо правовых оснований, общество "Истар" лишило истца доступа в арендованное помещение с 10.06.2013 и сделало невозможным ведение им предпринимательской деятельности, последнему были причинены убытки в заявленном в иске размере.
С учетом изложенного, истец полагает решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным.
Отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступили.
Предприниматель Вальшмидт А.Ю. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.03.2014 до 16 час. 00 мин. Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети "Интернет" произведена в режиме "он-лайн" 25.03.2014.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что общество "Истар" является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, общей площадью 891,7 кв. м, этаж - подвал, литер 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 100-в, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/143/2011-229, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2011 серии 74 АГ N 349503 (т. 1, л.д. 16).
Согласно сведениям кадастрового паспорта от 04.03.2011 N 4346/ю на указанный выше объект недвижимого имущества - нежилое помещение N 1 и нежилое помещение N 2 составляют нежилое здание - магазин-кафе с подземной автопарковкой (литер 1) общей площадью 5383,3 кв. м (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-27-2011) (т. 1, л.д. 17, 18).
01 ноября 2012 г. между обществом "Истар" (арендодатель) и предпринимателем Фадеевым Д.Ю. (арендатор) подписан договор аренды N П-01 (т. 1, л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещения N 1 общей площадью 750 кв. м, находящееся в подвале по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, д. 100 литер "В", кадастровый (или условный номер) номер 74-74-01/143/2011-229 (пункт 1.1 договора).
Стороны подписали приложение N 1 к договору аренды N П-01 (схема расположения объекта) (т. 1, л.д. 14).
В пункте 1.3 договора N П-01 стороны предусмотрели вступление договора в силу с даты его подписания и срок его действия в течение 11 месяцев.
Нежилое помещение N 1 общей площадью 750 кв. м передано предпринимателю Фадееву Д.Ю. по акту приема-передачи от 01.11.2012 (т. 1, л.д. 15).
В соответствии с разделом 2 договора N П-01 арендатор обязался, в том числе:
- - использовать Объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и содержать Объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.1 договора);
- - обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций на Объекте (пункт 2.2.4 договора);
- - не передавать арендуемый Объект как в целом, так и частично в субаренду, залог и др. (пункт 2.2.9 договора).
В пункте 3.1 договора N П-01 стороны установили арендную плату за пользование объектом в валюте Российской Федерации в размере 32 000 руб. в месяц без НДС.
В пункте 5.3 договора N П-01 стороны предусмотрели, что арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив об этом арендодателя не менее чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения.
В пункте 5.4 договора N П-01 стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив арендатора в следующих случаях:
- -просрочки арендного платежа более 20 календарных дней (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора);
- -нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.4, 2.2.9, настоящего договора (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора).
В остальных случаях, не предусмотренных настоящим договором, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается для обеих сторон (пункт 5.7 договора).
Дополнительным соглашением от 01.04.2013 стороны исключили из договора N П-01 пункт 2.2.9 (т. 1, л.д. 19).
01 апреля 2013 г. между предпринимателем Фадеевым Д.Ю. (арендодатель) и третьим лицом - предпринимателем Вальшмидтом А.Ю. подписан договор субаренды N С-01 (т. 1, л.д. 26-29), в соответствии с которым предприниматель Фадеев Д.Ю. передал предпринимателю Вальшмидту А.Ю. часть нежилого помещения N 1 площадью 60 кв. м в арендуемом помещении N 1 по ул. Артиллерийской в г. Челябинске, д. 100 с литерой "в".
Стороны подписали приложение N 1 к договору субаренды N С-01 (схема расположения объекта) (т. 1, л.д. 30).
Часть нежилого помещения N 1 площадью 60 кв. м передана предпринимателю Вальшмидту А.Ю. по акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 31).
Письмом от 17.05.2013 за N 33 общество "Истар" обратилось к предпринимателю Фадееву Д.Ю. с требованием о расторжении договора N П-01 с 17.06.2013, просило подписать акт о расторжении договора (т. 1, л.д. 20, т. 2, л.д. 22, 41, 124).
Соглашение о расторжении договора N П-01 истцом не было подписано.
Телеграммой от 29.05.2013 общество "Истар" уведомило предпринимателя Фадеева Д.Ю. о проведении осмотра арендуемого помещения 31.05.2013 в 10 час. 00 мин. (т. 2, л.д. 132).
Телеграммой от 06.06.2013 общество "Истар" уведомило предпринимателя Фадеева Д.Ю. об одностороннем отказе от договора N П-01 и предложило сдать помещение 10.06.2013 (т. 1, л.д. 133-134).
Поскольку предприниматель Фадеев Д.Ю. добровольно не освободил помещение, 10.06.2013 общество "Истар" в одностороннем порядке приняло переданное в аренду помещение (т. 3, л.д. 7).
Предприниматель Фадеев Д.Ю., посчитав, что в результате одностороннего расторжения договора N П-01 ему причинены реальный ущерб в виде возвращенных пользователям парковки денежных средств (27 600 руб.), упущенная выгода в виде прибыли, на которую он рассчитывал в период действия договора N П-01 (233 724 руб.), обратился в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен расчет убытков (т. 1, л.д. 164).
Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие у него убытков и причинно-следственную связь между действиями ответчика и появлением у истца убытков. Суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности материалами дела факта существенного нарушения истцом условий договора аренды от 01.11.2012 N П-01, указал, что ответчик обоснованно заявил односторонний отказ от договора, в связи с чем истец обязан был освободить спорное помещение и передать его ответчику в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия); наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера; наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками; наличие вины лица, допустившего правонарушение.
Отсутствие хотя бы одного из названных условий исключает ответственность лица по требованию о возмещении убытков.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 01.11.2012 N П-01.
Содержание данного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда". Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нежилое помещение N 1 общей площадью 750 кв. м, находящееся в подвале дома N 100-в по ул. Артиллерийской в г. Челябинске), условиями договора предусмотрен размер арендной платы (32 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен). Договор как заключенный на срок менее одного года (11 месяцев) государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежал.
О незаключенности или недействительности договора аренды стороны не заявили.
Спорное нежилое помещение было передано предпринимателю Фадееву Д.Ю. по акту приема-передачи от 01.11.2012.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В названной норме закона речь идет о неюрисдикционном способе прекращения договорного обязательства, который осуществляется волеизъявлением одной из сторон.
Возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена сторонами в пункте 5.4 договора N П-01, но при определенных условиях:
- -в случае просрочки арендного платежа более 20 календарных дней (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора);
- -в случае нарушения обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1, 2.2.4, 2.2.9 настоящего договора (в данном случае арендатор обязан освободить Объект в течение пяти рабочих дней с момента получения письменного уведомления о расторжении договора). В остальных случаях, не предусмотренных настоящим договором, расторжение договора в одностороннем порядке не допускается для обеих сторон (пункт 5.7 договора).
В судебном заседании представитель общества "Истар" пояснила суду апелляционной инстанции о том, что предприниматель Фадеев Д.Ю. просрочки арендных платежей не допускал, однако нарушал обязательства, принятые на себя по договору аренды от 01.11.2012 N П-01, а именно: без согласия арендодателя передал часть арендованного помещения в субаренду третьему лицу - предпринимателю Вальшмидту А.Ю. по договору субаренды от 01.04.2013 N С-01; нарушал требования пожарной безопасности (допустил 20 и 21 января 2013 г. распил кузова автомобиля в арендованном помещении, заблокировал пожарные входы и выходы из помещения); без согласия арендодателя разместил на фасаде здания рекламный баннер об оказании услуг автошколы; без согласия арендодателя заменил электрозамки на воротах, не предоставив арендодателю дубликаты ключей; не производил текущий ремонт арендованного помещения, чем допустил образование протечки на крыше, что привело к появлению грибка и подтеков на стенах; своевременно не уведомлял арендодателя о повреждениях в помещении; содержал помещение в ненадлежащем санитарном состоянии (при проверке в помещении был обнаружен разбросанный мусор). Перечисленные нарушения явились основанием для отказа общества "Истар" от исполнения договора аренды от 01.11.2012 N П-01 и изъятия у арендатора помещения с 10.06.2013.
По мнению судебной коллегией, обозначенные ответчиком обстоятельства не могут служить основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
В соответствии с разделом 2 договора аренды от 01.11.2012 N П-01 арендатор обязался, в том числе:
- - использовать Объект в соответствии с пунктом 1.1 договора и содержать Объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии (пункт 2.2.1 договора);
- - обеспечить сохранность инженерных сетей и коммуникаций на Объекте (пункт 2.2.4 договора);
- - не передавать арендуемый Объект как в целом, так и частично в субаренду, залог и др. (пункт 2.2.9 договора).
В рассматриваемом случае ответчик не представил суду объективных доказательств, свидетельствующих о том, что предприниматель Фадеев Д.Ю. использовал арендованное помещение не по его целевому назначению - автопарковка, а также использовал данное помещение с нарушением санитарных и противопожарных норм. Представленные в материалы дела документы (акт о нарушении правил пользования арендуемым помещением от 23.05.2013 - т. 2 л.д. 15, 128; письмо общества с ограниченной ответственностью "НТ-Сервис" от 27.05.2013 N 9 - т. 2, л.д. 16, 129; акт осмотра помещения от 31.05.2013 - т. 2, л.д. 17, 135-138; докладная записка общества с ограниченной ответственностью "НТ-Сервис" от 17.05.2013 - т. 2, л.д. 19,123; служебная записка администратора Зайченковой И.А. - т. 2, л.д. 127) составлены ответчиком в одностороннем порядке, с участием организаций и лиц, полномочия которых на проведение соответствующих проверок по соблюдению санитарных и противопожарных норм не подтверждены. Заключений соответствующих органов и организаций, обладающих полномочиями в сфере санитарного и пожарного надзора, равно как сведений о привлечении предпринимателя Фадеева Д.Ю. к ответственности за нарушение указанных норм в материалах дела не имеется.
Доказательств того, что арендатором была нарушена сохранность инженерных сетей и коммуникаций в арендованном помещении, ответчиком суду также не было представлено.
Пункт 2.2.9 договора аренды от 01.11.2012 N П-01 о запрете передавать арендуемое помещение в субаренду на дату подписания арендатором с предпринимателем Вальшмидтом А.Ю. договора субаренды от 01.04.2013 N С-01 и акта приема-передачи к нему (т. 1, л.д. 26-31) был исключен сторонами из текста основного договора аренды дополнительным соглашением от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 19).
В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Иные обстоятельства, которые по мнению ответчика, свидетельствовали о пользовании истцом арендованным помещением с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, в том числе размещение без согласия арендодателя на фасаде здания рекламного баннера об оказании услуг автошколы, замена электрозамков на воротах без предоставления арендодателю дубликатов ключей, неосуществление своевременного ремонта арендованного помещения, неуведомление арендодателя о повреждениях в помещении, могли послужить основанием для предъявления соответствующего иска в суд о досрочном расторжении договора аренды от 01.11.2012 N П-01 по инициативе арендодателя.
Однако доказательств того, что договор аренды от 01.11.2012 N П-01 был расторгнут в судебном порядке или по соглашению сторон, в материалах дела не имеется.
Поскольку в рассматриваемом случае оснований для отказа от исполнения договора аренды от 01.11.2012 N П-01 в одностороннем внесудебном порядке у общества "Истар" не имелось, указанный договор не мог прекратиться путем волеизъявления этого лица. Следовательно, общество "Истар" не вправе было изымать арендованное помещение у предпринимателя Фадеева Д.Ю. В связи с неправомерными действиями ответчика истец не мог использовать сданное ему в аренду помещение под автопарковку в течение действия договора (по сентябрь 2013 г.), чем истцу как арендатору причинены убытки.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом доказана совокупность условий, при наличии которых взыскиваются убытки.
В обоснование размера убытков истец представил требования заказчиков о возврате уплаченных денежных средств (т. 1, л.д. 32-42), книгу учета транспортных средств, размещенных на парковке (т. 1, л.д. 43-162), а также расчет убытков и упущенной выгоды (т. 1, л.д. 164-175).
Проверив представленный истцом расчет убытков, судебная коллегия считает его обоснованным лишь в части.
Так, истцом доказан причиненный ему реальный ущерб в виде возвращенных пользователям парковки денежных средств в общей сумме 27 600 руб. Данную сумму предприниматель Фадеев Д.Ю. вынужден был возвратить своим клиентам, не имея возможности оказать им услуги по предоставлению парковочных мест, что подтверждается требованиями о возврате ранее уплаченных денежных сумм с соответствующими расписками о возврате денежных средств (т. 1, л.д. 32-42, 180).
Расчет упущенной выгода в виде прибыли, которую предприниматель Фадеев Д.Ю. рассчитывал получить за счет эксплуатации помещения автопарки в период действия договора аренды от 01.11.2012 N П-01 (233 724 руб.), обоснован лишь в части.
Из указанного расчета судебная коллегия считает необходимым исключить следующие суммы:
- -30 821 руб. возможной прибыли за май 2013 г., поскольку в материалах дела отсутствуют объективные доказательства того, что истец был лишен возможности использовать арендованное помещение в указанный период (помещение было изъято обществом "Истар" у истца 10.06.2013 - т. 3, л.д. 7);
- -50 000 руб. возможной прибыли за май - сентябрь 2013 г. в виде субарендной платы по договору субаренды от 01.04.2013 N С-01, поскольку в отсутствие согласия арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не праве был сдавать имущество в субаренду третьему лицу.
Исключение из текста договора аренды от 01.11.2012 N П-01 дополнительным соглашением от 01.04.2013 условия о запрете передавать арендуемое имущество в субаренду в рассматриваемом случае не означает автоматического согласия арендодателя на заключение договора субаренды от 01.04.2013 N С-01.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В данном случае договором аренды от 01.11.2012 N П-01 не предусмотрена возможность передачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, а объективных доказательств дачи истцу такого согласия в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств одобрения арендодателем договора субаренды от 01.04.2013 N С-01 в последующем.
Возможность получения истцом средней ежемесячной прибыли от эксплуатации помещения автопарковки в сумме 45 911 руб. подтверждена данными книги учета транспортных средств, размещенных на парковке (т. 1, л.д. 43-162).
Поскольку выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции подлежит отмене. По делу следует принять новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований предпринимателя Фадеева Д.Ю. С ответчика в пользу истца следует взыскать 180 500 руб. убытков. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Предприниматель Фадеев Д.Ю. уплатил по чеку-ордеру Сбербанка России от 15.07.2013 государственную пошлину по иску в сумме 8 226 руб. 48 коп. (т. 1, л.д. 10), по чеку-ордеру Сбербанка России от 05.02.2014 - государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб. (т. 3, л.д. 45).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи удовлетворением апелляционной жалобы и частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца следует взыскать 5 682 руб. 15 коп. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2014 по делу N А76-13724/2013 отменить.
Исковые требования индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Истар" в пользу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича 180 500 руб. убытков.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Истар" в пользу индивидуального предпринимателя Фадеева Дениса Юрьевича 5 682 руб. 15 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)