Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5576/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 (судья Федоров А.Е.), принятое по заявлению автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация", Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, о признании недействительным ненормативного правового акта,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- установил:
автономное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" (далее - заявитель, Учреждение) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, изложенного в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756.
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация", Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 заявленные требования удовлетворены, признан недействительным полностью отказ Управления Росреестра в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756.
Суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию договора аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14 между автономным учреждением Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" и обществом с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация".
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы Управление Росреестра ссылается на соответствие отказа в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения изложенного в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756 действующему законодательству. По мнению Управления Росреестра, указанное в договоре аренды в качестве предмета договора, нежилое помещение невозможно идентифицировать с объектами, права на которые зарегистрированы за Учреждением. Представленный для государственной регистрации договор не содержит сведений об имуществе, часть которого передается в аренду, что не позволило государственному регистратору определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, а также не позволило установить наличие прав арендодателя на имущество, часть которого является предметом аренды.
В представленных до начала судебного заседания отзывах Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и автономное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного заседания от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Управление Росреестра и общество с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) также в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, установил следующие обстоятельства.
За автономным учреждением Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" зарегистрировано право оперативного управления на объекты недвижимости находящиеся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45.
Между Учреждением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация" (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 2, общей площадью 15,2 кв. м, расположенного на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская", по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45.
Согласно пункту 1.6 договора срок аренды составляет 3 года.
Учреждение 23.07.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды от 03.07.2014 N А-009.14.
Заинтересованное лицо уведомлением от 12.08.2014 приостановило государственную регистрацию до 11.09.2014, затем сообщением от 11.09.2014 N 01/015/2014-756 отказало в государственной регистрации договора аренды от 03.07.2014 N А-009.14.
Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 заявленные требования удовлетворены.
Означенное решение обжалуется Управлением Росреестра в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Согласно статьям 131, 164, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 651, пункту 1 статьи 4, статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды здания, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Согласно абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию учреждением представлен договор аренды от 03.07.2014 N А-009.14, предметом которого является часть нежилого помещения N 2, общей площадью 15,2 кв. м, расположенного на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская", по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45. Схема расположения части помещения отражена в приложении N 1 к договору. Кадастровый паспорт на переданную в аренду часть помещения, равно как и кадастровый паспорт на само здание (гостиница "Олимпийская" по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45) для государственной регистрации договора аренды заявителем не представлялся.
Как следует из пояснений представителя Управления Росреестра, право Учреждения на нежилое помещение N 2, расположенное на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская" по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45, не зарегистрировано. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица (АУ ХМАО - Югры "ЮграМегаСпорт") на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 30.12.2014 (далее - Выписка), согласно которой за Учреждением зарегистрированы права оперативного управления на три нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, дом 45, в том числе: нежилое помещение, кадастровый номер 86:12:0000000:4207, общей площадью 17319 кв. м; нежилое помещение, кадастровый номер 86:12:0102011:1559, общей площадью 4323,7 кв. м; нежилое встроенно-пристроенное помещение N 5 (блоки Б1, Б2), кадастровый номер 86:12:0102011:1553, общей площадью 2948,2 кв. м (пункты 20, 46, 67 Выписки).
Таким образом, указанное в договоре аренды от 03.07.2014 N А-009.14 в качестве предмета договора, нежилое помещение N 2, расположенное на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская" по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45 невозможно идентифицировать с объектами, права на которые зарегистрированы за Учреждением.
Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие у государственного органа кадастрового паспорта на здание гостиницы "Олимпийская" и не представление такого паспорта заявителем вместе с договором аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14, являлось препятствием для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения в здании, то есть для регистрации обременения прав арендодателя соответствующего помещения в здании гостиницы "Олимпийская", что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122 является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации права.
Исследованный в судебном заседании договор аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14, не содержит сведений о помещении, часть которого передается в аренду, в том числе отсутствуют сведения о кадастровом номере такого помещения и ссылка на правоудостоверяющий документ.
При отсутствии названных сведений, а также принимая во внимание тот факт, что в оперативном управлении Учреждения зарегистрировано несколько помещений в здании гостиницы "Олимпийская", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что представленный для государственной регистрации договор аренды от 03.07.2014 N А-009.14 не содержит условий, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно Учреждение и общество с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация" не согласовали условие о предмете (объекте аренды) такого договора аренды, в связи с чем названный договор является незаключенным (статья 432, статья 607 ГК РФ).
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации прав.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756, является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы заявителя.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах требование автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" удовлетворению не подлежит, решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку изложенные в нем выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании недействительным отказа в государственной регистрации, изложенного в сообщении от 11.09.2014. N 01/015/2014-756, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
Л.А.ЗОЛОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2015 N 08АП-5576/2015 ПО ДЕЛУ N А75-13386/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2015 г. N 08АП-5576/2015
Дело N А75-13386/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Золотовой Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5576/2015) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 (судья Федоров А.Е.), принятое по заявлению автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация", Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, о признании недействительным ненормативного правового акта,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от общества с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация" - не явился, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- установил:
автономное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" (далее - заявитель, Учреждение) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, изложенного в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756.
К участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация", Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 заявленные требования удовлетворены, признан недействительным полностью отказ Управления Росреестра в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756.
Суд обязал Управление Росреестра произвести государственную регистрацию договора аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14 между автономным учреждением Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" и обществом с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация".
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы Управление Росреестра ссылается на соответствие отказа в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения изложенного в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756 действующему законодательству. По мнению Управления Росреестра, указанное в договоре аренды в качестве предмета договора, нежилое помещение невозможно идентифицировать с объектами, права на которые зарегистрированы за Учреждением. Представленный для государственной регистрации договор не содержит сведений об имуществе, часть которого передается в аренду, что не позволило государственному регистратору определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, а также не позволило установить наличие прав арендодателя на имущество, часть которого является предметом аренды.
В представленных до начала судебного заседания отзывах Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и автономное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
До начала судебного заседания от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
Управление Росреестра и общество с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) также в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, установил следующие обстоятельства.
За автономным учреждением Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" зарегистрировано право оперативного управления на объекты недвижимости находящиеся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45.
Между Учреждением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация" (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 2, общей площадью 15,2 кв. м, расположенного на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская", по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45.
Согласно пункту 1.6 договора срок аренды составляет 3 года.
Учреждение 23.07.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора аренды от 03.07.2014 N А-009.14.
Заинтересованное лицо уведомлением от 12.08.2014 приостановило государственную регистрацию до 11.09.2014, затем сообщением от 11.09.2014 N 01/015/2014-756 отказало в государственной регистрации договора аренды от 03.07.2014 N А-009.14.
Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 заявленные требования удовлетворены.
Означенное решение обжалуется Управлением Росреестра в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Согласно статьям 131, 164, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 651, пункту 1 статьи 4, статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды здания, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.
В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Согласно абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию учреждением представлен договор аренды от 03.07.2014 N А-009.14, предметом которого является часть нежилого помещения N 2, общей площадью 15,2 кв. м, расположенного на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская", по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45. Схема расположения части помещения отражена в приложении N 1 к договору. Кадастровый паспорт на переданную в аренду часть помещения, равно как и кадастровый паспорт на само здание (гостиница "Олимпийская" по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45) для государственной регистрации договора аренды заявителем не представлялся.
Как следует из пояснений представителя Управления Росреестра, право Учреждения на нежилое помещение N 2, расположенное на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская" по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45, не зарегистрировано. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица (АУ ХМАО - Югры "ЮграМегаСпорт") на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 30.12.2014 (далее - Выписка), согласно которой за Учреждением зарегистрированы права оперативного управления на три нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, дом 45, в том числе: нежилое помещение, кадастровый номер 86:12:0000000:4207, общей площадью 17319 кв. м; нежилое помещение, кадастровый номер 86:12:0102011:1559, общей площадью 4323,7 кв. м; нежилое встроенно-пристроенное помещение N 5 (блоки Б1, Б2), кадастровый номер 86:12:0102011:1553, общей площадью 2948,2 кв. м (пункты 20, 46, 67 Выписки).
Таким образом, указанное в договоре аренды от 03.07.2014 N А-009.14 в качестве предмета договора, нежилое помещение N 2, расположенное на первом этаже в здании гостиницы "Олимпийская" по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, д. 45 невозможно идентифицировать с объектами, права на которые зарегистрированы за Учреждением.
Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие у государственного органа кадастрового паспорта на здание гостиницы "Олимпийская" и не представление такого паспорта заявителем вместе с договором аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14, являлось препятствием для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения в здании, то есть для регистрации обременения прав арендодателя соответствующего помещения в здании гостиницы "Олимпийская", что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122 является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации права.
Исследованный в судебном заседании договор аренды части нежилого помещения от 03.07.2014 N А-009.14, не содержит сведений о помещении, часть которого передается в аренду, в том числе отсутствуют сведения о кадастровом номере такого помещения и ссылка на правоудостоверяющий документ.
При отсутствии названных сведений, а также принимая во внимание тот факт, что в оперативном управлении Учреждения зарегистрировано несколько помещений в здании гостиницы "Олимпийская", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что представленный для государственной регистрации договор аренды от 03.07.2014 N А-009.14 не содержит условий, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно Учреждение и общество с ограниченной ответственностью "Югра-Эксплуатация" не согласовали условие о предмете (объекте аренды) такого договора аренды, в связи с чем названный договор является незаключенным (статья 432, статья 607 ГК РФ).
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации прав.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Управления Росреестра в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 11.09.2014 N 01/015/2014-756, является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы заявителя.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При таких обстоятельствах требование автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" удовлетворению не подлежит, решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку изложенные в нем выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 08.04.2015 по делу N А75-13386/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении требований автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "ЮграМегаСпорт" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре о признании недействительным отказа в государственной регистрации, изложенного в сообщении от 11.09.2014. N 01/015/2014-756, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
Л.А.ЗОЛОТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)