Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Колемасова В.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
судей Петровой Н.А., Паршиной С.В.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Б.О.А. о признании зачета встречных однородных требований состоявшимися, о признании обременения в виде ипотеки квартиры в силу закона отсутствующим, по встречному иску Б.О.А. к К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, о прекращении права собственности на квартиру, о возврате квартиры в собственность по апелляционной жалобе К. решение Ленинского районного суда г. Саратова от 14 марта 2014 года, которым исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., объяснения Г. - представителя К., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Б.О.А. о признании зачета встречных однородных требований состоявшимися, о признании обременения в виде ипотеки квартиры в силу закона отсутствующим.
Б.О.А. предъявил в суд встречные исковые требования к К. о расторжении договор купли-продажи от <дата> квартиры N, расположенной по адресу: <данные изъяты>, прекращении зарегистрированного в ЕГРП права собственности К. на спорную квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 14 марта 2014 года исковые требования К. удовлетворены, зачет встречных однородных требований К. и Б.О.А., вытекающих из договора купли-продажи от <дата> и договора уступки права требования (цессии) от <дата> признан состоявшимся, обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Б.О.А. на спорную квартиру признано отсутствующим, с Б.О.А. в пользу К. взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты>., из которых <данные изъяты> руб. - расходы по оплате государственной пошлины, <данные изъяты> руб. - почтовые расходы.
В удовлетворении встречного иска Б.О.А. отказано.
Б.О.А., не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении требований, заявленных К.
Автор жалобы полагает, что решение суда принято с нарушением норм материального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Судом не принято во внимание отсутствие у истца намерений на заключение договора купли-продажи жилого помещения, спорная квартира является для него единственным местом жительства. Кроме того, договор переуступки прав требования заключен без согласия должника - Б.О.А. и без извещения о замене кредитора.
К. в суд апелляционной инстанции представлены возражения на доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, представителей не направили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решение суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно положениям ст. ст. 421, 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между Б.О.А. (продавцом) и К. (покупателем) заключен договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>
Продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого объекта недвижимости в сумме <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. продавец получил полностью от покупателя до подписания договора и претензий не имеет, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель оплачивает в течение <данные изъяты> дней с момента регистрации перехода права собственности к покупателю путем передачи наличных денежных средств или в безналичном порядке на лицевой счет, открытый на имя продавца.
Продавец и покупатель пришли к соглашению о том, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю в собственность и до его полной оплаты объект недвижимости признается находящимся в залоге у продавца (ипотека в силу закона) для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта недвижимости.
Переход права собственности на спорную квартиру и обременение в виде ипотеки зарегистрированы <дата> в установленном законом порядке после отмены запрета на совершение регистрационных действий, о чем К. выдано свидетельство о государственной регистрации права с обременением.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
На основании п. 1 ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При этом непосредственно обозначены права, которые наряду с другими переходят к новому кредитору, - права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на проценты.
В силу ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
<дата> между ФИО9 (цедент) и К. (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) денежного обязательства, возникшего на основании решения Ленинского районного суда г. Саратова от <дата>, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от <дата>. О заключении договора Б.О.А. уведомлен, требований о его оспаривании в установленном законом порядке не предъявил.
Вступившим в законную силу определением Ленинского районного суда г. Саратова от <дата> произведена замена стороны кредитора на К. по исполнительному производству.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании состоявшимся зачета встречных однородных требований, возникших на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата> и договора уступки права требования от <дата>, что является основанием для прекращения обязательства К. и залога в пользу Б.О.А.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В силу ст. 411 ГК РФ не допускается зачет требований, в случае если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о взыскании алиментов, о пожизненном содержании, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
В ст. 412 ГК РФ предусмотрено, что в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору.
Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения, либо этот срок не указан или определен моментом востребования.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, анализа представленных письменных доказательств, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных К. требований.
Таким образом, вывод суда о наличии законных оснований для признания зачета встречных однородных требований, возникших на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата> и договора уступки права требования от <дата> состоявшимся, является законным и обоснованным, постановленным при правильном применении норм материального права.
Б.О.А., заявляя встречные исковые требования, указал, что договор купли-продажи подлежит расторжению ввиду существенного нарушения его условий. В обоснование заявленных требований Б.О.А. утверждал, что денежные средства по договору от К. не получал. Кроме того, на момент заключения сделки, квартира находилась под запретом, наложенным службой судебных приставов.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Вместе с тем судебная коллегия полагает законным и обоснованным вывод суда об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку обязательства покупателя К. перед продавцом Б.О.А. по договору купли-продажи от <дата> считаются исполненными в срок с учетом зачета встречных однородных требований, следовательно оснований для расторжения данного договора не имеется.
Судебная коллегия, соглашаясь с данным выводом, руководствуется отсутствием оснований для расторжения договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора ответчиком, поскольку истцом по встречному иску не доказано наличие или возможность причинения действиями (бездействием) ответчика такого ущерба для истца, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия критически относится к доводам апелляционной жалобы, поскольку они не содержат оснований, влекущих отмену законного и обоснованного решения.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно оспаривания условий договора купли-продажи квартиры от <дата> не были основанием заявленных Б.О.А. встречных исковых требований и предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что по состоянию на <дата>, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к К. и ипотеки в силу закона действовал запрет на отчуждение имущества, наложенный службой судебных приставов, судебной коллегией признается несостоятельным, поскольку мера о запрете была отменена судебным приставом-исполнителем <дата> (дело правоустанавливающих документов N).
Другие доводы жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и не нашли подтверждения.
Нарушений судом норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, при рассмотрении обжалуемого судебного акта не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.05.2014 N 33-3119
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2014 г. N 33-3119
Судья Колемасова В.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
судей Петровой Н.А., Паршиной С.В.,
при секретаре Х.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К. к Б.О.А. о признании зачета встречных однородных требований состоявшимися, о признании обременения в виде ипотеки квартиры в силу закона отсутствующим, по встречному иску Б.О.А. к К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, о прекращении права собственности на квартиру, о возврате квартиры в собственность по апелляционной жалобе К. решение Ленинского районного суда г. Саратова от 14 марта 2014 года, которым исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Петровой Н.А., объяснения Г. - представителя К., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Б.О.А. о признании зачета встречных однородных требований состоявшимися, о признании обременения в виде ипотеки квартиры в силу закона отсутствующим.
Б.О.А. предъявил в суд встречные исковые требования к К. о расторжении договор купли-продажи от <дата> квартиры N, расположенной по адресу: <данные изъяты>, прекращении зарегистрированного в ЕГРП права собственности К. на спорную квартиру.
Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 14 марта 2014 года исковые требования К. удовлетворены, зачет встречных однородных требований К. и Б.О.А., вытекающих из договора купли-продажи от <дата> и договора уступки права требования (цессии) от <дата> признан состоявшимся, обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Б.О.А. на спорную квартиру признано отсутствующим, с Б.О.А. в пользу К. взысканы денежные средства в сумме <данные изъяты>., из которых <данные изъяты> руб. - расходы по оплате государственной пошлины, <данные изъяты> руб. - почтовые расходы.
В удовлетворении встречного иска Б.О.А. отказано.
Б.О.А., не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении требований, заявленных К.
Автор жалобы полагает, что решение суда принято с нарушением норм материального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Судом не принято во внимание отсутствие у истца намерений на заключение договора купли-продажи жилого помещения, спорная квартира является для него единственным местом жительства. Кроме того, договор переуступки прав требования заключен без согласия должника - Б.О.А. и без извещения о замене кредитора.
К. в суд апелляционной инстанции представлены возражения на доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, представителей не направили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решение суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Согласно положениям ст. ст. 421, 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> между Б.О.А. (продавцом) и К. (покупателем) заключен договор купли-продажи <данные изъяты> квартиры, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>
Продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого объекта недвижимости в сумме <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. продавец получил полностью от покупателя до подписания договора и претензий не имеет, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. покупатель оплачивает в течение <данные изъяты> дней с момента регистрации перехода права собственности к покупателю путем передачи наличных денежных средств или в безналичном порядке на лицевой счет, открытый на имя продавца.
Продавец и покупатель пришли к соглашению о том, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю в собственность и до его полной оплаты объект недвижимости признается находящимся в залоге у продавца (ипотека в силу закона) для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате объекта недвижимости.
Переход права собственности на спорную квартиру и обременение в виде ипотеки зарегистрированы <дата> в установленном законом порядке после отмены запрета на совершение регистрационных действий, о чем К. выдано свидетельство о государственной регистрации права с обременением.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
На основании п. 1 ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При этом непосредственно обозначены права, которые наряду с другими переходят к новому кредитору, - права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на проценты.
В силу ст. 388 ГК РФ, уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
<дата> между ФИО9 (цедент) и К. (цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии) денежного обязательства, возникшего на основании решения Ленинского районного суда г. Саратова от <дата>, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от <дата>. О заключении договора Б.О.А. уведомлен, требований о его оспаривании в установленном законом порядке не предъявил.
Вступившим в законную силу определением Ленинского районного суда г. Саратова от <дата> произведена замена стороны кредитора на К. по исполнительному производству.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании состоявшимся зачета встречных однородных требований, возникших на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата> и договора уступки права требования от <дата>, что является основанием для прекращения обязательства К. и залога в пользу Б.О.А.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В силу ст. 411 ГК РФ не допускается зачет требований, в случае если по заявлению другой стороны к требованию подлежит применению срок исковой давности и этот срок истек, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о взыскании алиментов, о пожизненном содержании, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
В ст. 412 ГК РФ предусмотрено, что в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору.
Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения, либо этот срок не указан или определен моментом востребования.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции на основании объяснений сторон, анализа представленных письменных доказательств, пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных К. требований.
Таким образом, вывод суда о наличии законных оснований для признания зачета встречных однородных требований, возникших на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата> и договора уступки права требования от <дата> состоявшимся, является законным и обоснованным, постановленным при правильном применении норм материального права.
Б.О.А., заявляя встречные исковые требования, указал, что договор купли-продажи подлежит расторжению ввиду существенного нарушения его условий. В обоснование заявленных требований Б.О.А. утверждал, что денежные средства по договору от К. не получал. Кроме того, на момент заключения сделки, квартира находилась под запретом, наложенным службой судебных приставов.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Вместе с тем судебная коллегия полагает законным и обоснованным вывод суда об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку обязательства покупателя К. перед продавцом Б.О.А. по договору купли-продажи от <дата> считаются исполненными в срок с учетом зачета встречных однородных требований, следовательно оснований для расторжения данного договора не имеется.
Судебная коллегия, соглашаясь с данным выводом, руководствуется отсутствием оснований для расторжения договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора ответчиком, поскольку истцом по встречному иску не доказано наличие или возможность причинения действиями (бездействием) ответчика такого ущерба для истца, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия критически относится к доводам апелляционной жалобы, поскольку они не содержат оснований, влекущих отмену законного и обоснованного решения.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно оспаривания условий договора купли-продажи квартиры от <дата> не были основанием заявленных Б.О.А. встречных исковых требований и предметом рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что по состоянию на <дата>, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к К. и ипотеки в силу закона действовал запрет на отчуждение имущества, наложенный службой судебных приставов, судебной коллегией признается несостоятельным, поскольку мера о запрете была отменена судебным приставом-исполнителем <дата> (дело правоустанавливающих документов N).
Другие доводы жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и не нашли подтверждения.
Нарушений судом норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, при рассмотрении обжалуемого судебного акта не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 193 - 199, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Саратова от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)