Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17.09.2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2015,
по делу N А40-173175/14(105-1403), принятое судьей Никоновой О.И.,
по иску ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" (ОГРН 1037789016044, ИНН 7710519361)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Маркин Ю.П. по дов. от 27.10.2014; Кравченко О.В. по дов. от 27.10.2014;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014;
- установил:
ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (с учетом уточнения исковых требований) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, общей площадью 759,9 кв. м (цоколь, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4-8, 8а, 8б, 8в, 8г, 9-21, пом. II, комн. 1-3, 3а, 4-7, пом. III, комн. 1-8, этаж 1, пом. 1, комн. 1-11, 11а, 12.13, 15-17, 17а, 18-21, 21а, 21б, 21в, 21г, 22-24, 24а), путем принятия пункта 3.1 указанного договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 100 533 093 руб. (сто миллионов пятьсот тридцать три тысячи девяносто три руб.) в соответствии с заключением от 01.04.2015 года N 003662-03.2012, выполненным ООО "Фэлкон".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.
Сумму ежемесячных платежей в пункте 3.4 договор привести в соответствие с условиями договора купли-продажи нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 23.06.2015, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" 12.05.2004 заключен договор N 01-00501/04 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружении), находящегося в собственности Москвы, по условиям которого ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" арендует нежилой объект (нежилое помещение), расположенный по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, общей площадью 759,9 кв. м (цоколь, пом. I, комн. 1-3, За, 4-8, 8а. 86, 8в, 8г, 9-21, пом. II, комн. 1-3, За, 4-7, пом. III, комн. 1-8, этаж 1, пом. I, комн. 1-11, Па, 12, 13, 15-17, 17а, 18-21. 21а, 216, 21 в, 21 г, 22-24, 24а).
Срок действия договора в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2007 - по 30.06.2013. Регистрация договора аренды и дополнительного соглашения произведена соответственно 24.06.2004, запись регистрации в ЕГРП N 77-01/41-587/2004-603 и 15.05.2007 запись регистрации N 77-77-11/050/2007-231.
На основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 08.10.2013.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 15 947 000 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок семь тысяч) рублей соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.06.2014 N 73 8171092, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.08.2014 N 1346/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
В ответ на запрос ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" от 07.11.2013 N 33-5-32844/13-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы сопроводительным письмом от 14.05.2014 исх. N 33-5-32844/13-(5)-0 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, общей площадью 759,9 кв. м.
В пункте 3.1 проекта договора купли-продажи указано, что цена данного недвижимого имущества составляет 185 495 763 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 N 2014-Д90, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 21.03.2014 N 188/90-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 06/0406114 от 06.06.2014, выполненным ООО "Белэкспоком", рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 759,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, составляет 98 049 000 руб.
Истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо исх. N 1-7/14 от 10.06.2014, в котором сообщил о несогласии с выкупной ценой нежилых помещений, указанной в пункте 3.1 проекта договора купли-продажи, в размере 185 495 763 руб., в связи с наличием сомнений в ее достоверности, поскольку в соответствии с калькулятором стоимости выкупа, размещенным на сайте Департамента городского имущества города Москвы, цена Объекта составляет 111 623 990 руб. 70 коп.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Согласно Отчету, представленному Департаментом городского имущества города Москвы, расчет стоимости имущества произведен на 18.02.2014.
Истец обратился за выкупом 07.11.2013. Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Поскольку из отчета N 2014-Д90 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца судом была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Фэлкон" Витрик Оксане Анатольевне.
Согласно заключению эксперта ООО "Фэлкон" N 0003662-03.2015, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 759,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, по состоянию на 07.11.2013, составляет 100 533 093 руб. (без учета НДС).
Судом первой инстанции, по ходатайству ответчика, в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению. Эксперт в судебном заседании ответил на вопросы ответчика.
Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы в порядке ст. ст. 87, 159 АПК РФ судом отклонено, поскольку противоречий в выводах эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена нежилых помещений общей площадью 759,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судом в размере 100 533 093 руб. (без учета НДС) на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2015, по делу N А40-173175/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2015 N 09АП-35004/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-173175/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2015 г. N 09АП-35004/2015-ГК
Дело N А40-173175/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17.09.2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.
судей Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2015,
по делу N А40-173175/14(105-1403), принятое судьей Никоновой О.И.,
по иску ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" (ОГРН 1037789016044, ИНН 7710519361)
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Маркин Ю.П. по дов. от 27.10.2014; Кравченко О.В. по дов. от 27.10.2014;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014;
- установил:
ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (с учетом уточнения исковых требований) об урегулировании разногласий, возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, общей площадью 759,9 кв. м (цоколь, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4-8, 8а, 8б, 8в, 8г, 9-21, пом. II, комн. 1-3, 3а, 4-7, пом. III, комн. 1-8, этаж 1, пом. 1, комн. 1-11, 11а, 12.13, 15-17, 17а, 18-21, 21а, 21б, 21в, 21г, 22-24, 24а), путем принятия пункта 3.1 указанного договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 100 533 093 руб. (сто миллионов пятьсот тридцать три тысячи девяносто три руб.) в соответствии с заключением от 01.04.2015 года N 003662-03.2012, выполненным ООО "Фэлкон".
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется.
Сумму ежемесячных платежей в пункте 3.4 договор привести в соответствие с условиями договора купли-продажи нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2015 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 23.06.2015, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" 12.05.2004 заключен договор N 01-00501/04 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружении), находящегося в собственности Москвы, по условиям которого ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" арендует нежилой объект (нежилое помещение), расположенный по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, общей площадью 759,9 кв. м (цоколь, пом. I, комн. 1-3, За, 4-8, 8а. 86, 8в, 8г, 9-21, пом. II, комн. 1-3, За, 4-7, пом. III, комн. 1-8, этаж 1, пом. I, комн. 1-11, Па, 12, 13, 15-17, 17а, 18-21. 21а, 216, 21 в, 21 г, 22-24, 24а).
Срок действия договора в редакции дополнительного соглашения от 29.03.2007 - по 30.06.2013. Регистрация договора аренды и дополнительного соглашения произведена соответственно 24.06.2004, запись регистрации в ЕГРП N 77-01/41-587/2004-603 и 15.05.2007 запись регистрации N 77-77-11/050/2007-231.
На основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 08.10.2013.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Истцом от ответчика был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 15 947 000 (Пятнадцать миллионов девятьсот сорок семь тысяч) рублей соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.06.2014 N 73 8171092, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 15.08.2014 N 1346/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".
В ответ на запрос ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" от 07.11.2013 N 33-5-32844/13-(0)-0 Департамент городского имущества города Москвы сопроводительным письмом от 14.05.2014 исх. N 33-5-32844/13-(5)-0 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, общей площадью 759,9 кв. м.
В пункте 3.1 проекта договора купли-продажи указано, что цена данного недвижимого имущества составляет 185 495 763 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18.02.2014 N 2014-Д90, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 21.03.2014 N 188/90-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 06/0406114 от 06.06.2014, выполненным ООО "Белэкспоком", рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 759,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, составляет 98 049 000 руб.
Истец направил в Департамент городского имущества города Москвы письмо исх. N 1-7/14 от 10.06.2014, в котором сообщил о несогласии с выкупной ценой нежилых помещений, указанной в пункте 3.1 проекта договора купли-продажи, в размере 185 495 763 руб., в связи с наличием сомнений в ее достоверности, поскольку в соответствии с калькулятором стоимости выкупа, размещенным на сайте Департамента городского имущества города Москвы, цена Объекта составляет 111 623 990 руб. 70 коп.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ТРАНСРЕЗЕРВ" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Согласно Отчету, представленному Департаментом городского имущества города Москвы, расчет стоимости имущества произведен на 18.02.2014.
Истец обратился за выкупом 07.11.2013. Таким образом, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данная правовая позиция согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Поскольку из отчета N 2014-Д90 об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая наличие у сторон разногласий по определению рыночной цены выкупаемого имущества, по ходатайству истца судом была назначена судебно-оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Фэлкон" Витрик Оксане Анатольевне.
Согласно заключению эксперта ООО "Фэлкон" N 0003662-03.2015, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 759,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, по состоянию на 07.11.2013, составляет 100 533 093 руб. (без учета НДС).
Судом первой инстанции, по ходатайству ответчика, в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению. Эксперт в судебном заседании ответил на вопросы ответчика.
Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы в порядке ст. ст. 87, 159 АПК РФ судом отклонено, поскольку противоречий в выводах эксперта, сомнений в обоснованности заключения эксперта не имеется.
В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.
Оснований для переоценки указанного вывода у суда апелляционной инстанции не имеется.
Таким образом, выкупная цена нежилых помещений общей площадью 759,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Серебряный пер., д. 5, в ходе рассмотрения спора между сторонами по этому вопросу была установлена судом в размере 100 533 093 руб. (без учета НДС) на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Отводов эксперту, заявлений о фальсификации доказательств заявлено не было, доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.
Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, им дана надлежащая правовая оценка.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2015, по делу N А40-173175/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
Т.Ю.ЛЕВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)