Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,
при участии представителей сторон:
- от истца - Щаблева И.В. по доверенности от 01.12.2014 (на срок 1 год);
- рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина", Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015 по делу N А79-10127/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (ОГРН 1022101271752), к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Империя-А", г. Тюмень, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
общество с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (далее - Общество, ООО "Гомеопатическая медицина", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Решением от 05.05.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил полностью, обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:
- - стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 8260169,49 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора);
- - оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанного в п. 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 137 670 руб. и один (60) месяц в размере 137 639 руб. 49 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора);
- - договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.9 договора);
- - покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.10 договора);
- - пункты 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить из текста договора.
Одновременно взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 37 000 руб. расходов на экспертизу.
Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что экспертное заключение от 20.03.2015 N э3986/15, выполненное Цыпловым М.П. является недопустимым доказательством.
Считает, что представленное в материалы дела заключение эксперта, выполненное экспертом Цыпловым М.П., не соответствует критериям относимости и допустимости доказательств и не может быть принято судом во внимание. Более того, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а следовательно не может быть принято судом для разрешения настоящего дела как допустимое и относимое доказательство.
Заявитель считает экспертное заключение и полученный результат стоимости недостоверным, при проведении экспертизы экспертом нарушены принципы оценочной деятельности. А именно, нарушен п. 19 ФСО - 3. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Аналог 3 - дата предложения 04.03.2015.
Ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы величины рыночной стоимости.
Не согласившись с принятым по делу решением ООО "Гомеопатическая медицина" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в исключении из выкупной цены стоимости неотделимых улучшений и принять новый судебный акт: определить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, подлежащего передаче в собственность истца, в соответствии со стоимостью, определенной по результатам судебной экспертизы за вычетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 2 530 260 рублей 00 коп. (без учета НДС) на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на наличие согласования арендодателем производства ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям, указанным в заключении эксперта.
Указывает, что в материалах дела имеется доказательство дачи согласия ответчиком на проведение работ по неотделимым улучшениям. Капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом в виде перепланировки и производства отделочных работ. Пунктом 2.3 договора арендодатель вменил арендатору проведение капитального ремонта реконструкций помещения. В письме от 09.04.2010 N 039-22001 (т. 1, л. д. 46) арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.
В судебном заседании судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары о назначении по делу повторной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества (протокол судебного заседания от 23.07.2015).
Третье лицо отзыва на апелляционные жалобы не представило.
Ответчик, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, третьего лица по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.03.2010 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель) и ООО "Гомеопатическая медицина" (арендатор) заключен договор N 1642 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, по которому арендодатель сдает, а арендатор получает в аренду нежилое помещение нежилые комнаты N 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв. м нежилого помещения N 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 90.
20.08.2014 ООО "Гомеопатическая медицина" обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
16.09.2014 Комитет в адрес истца письмом N 039-7449 направил постановление администрации г. Чебоксары от 15.09.2014 N 3138 "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пункт 1.3 которого изложен в редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 12 112 000 руб. без учета НДС".
Продажная цена установлена на основании отчета ООО "Империя А" от 08.09.2014 N 005/98, согласно которому рыночная стоимость нежилых комнат N 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв. м нежилого помещения N 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 12 112 000 руб. без учета НДС.
ООО "Гомеопатическая медицина" проект договора купли-продажи подписало с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.7, 2.9, 2.10, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4 договора, и 23.10.2014 возвратило договор с протоколом разногласий.
Поскольку Комитет не подписал протокол разногласий и 24.10.2014 направил протокол урегулирования разногласий, истец, на основании статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.
Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Статья 4 Закона N 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.
Истец не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Согласно оценке, проведенной ответчиком, стоимость объекта составляет 12 112 000 руб. Истец настаивает на цене выкупа 5 690 000 руб., из расчета: 8 190 000 руб. (рыночная стоимость) - 2 500 000 руб. (стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором).
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.
Согласно экспертному заключению ООО "Многопрофильный деловой центр" от 20.03.2015 N э3986/15, отчет ООО "Империя-А" от 08.09.2014 N 005/98 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения.
Рыночная стоимость нежилых комнат N 107 - 118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв. м нежилого помещения N 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 8 260 169 руб. 49 коп. без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений в вышеуказанных арендованных комнатах по состоянию на 20.08.2014 составляет 2 530 260 руб. 02 коп. без учета НДС.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение 20.03.2015 N э3986/15 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал заключение надлежащим доказательством, а определенную рыночную стоимость спорного имущества в размере 8 260 169 руб. 49 коп. без учета НДС достоверной.
Вместе с тем судом не учтено следующее.
В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.
В нарушение указанного требования суд назначил проведение экспертизы отчета оценщику, состоящему в иной саморегулируемой организации оценщиков (отчет производился оценщиками НП СПДО "Империя оценки", а оценщик Цыплов М.П. является членом НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" предусмотрено, что экспертиза отчета подлежит утверждению руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.
Заключение Цыплова М.П. не подписано и не утверждено в установленном положением СРО порядке: не подписано председателем Экспертного совета Партнерства или Генеральным директором, не заверено в установленном порядке уполномоченным лицом.
В силу изложенного заключение судебной экспертизы по вопросу N 1 суд апелляционной инстанции признает недопустимым доказательством в соответствии со статьей 68 АПК РФ.
Вместе с тем считает возможным использовать заключение по вопросам N N 2, 3 касающихся определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку полномочия оценщика на проведение экспертизы в указанной части подтверждены материалами дела.
Доводы заявителя (ответчика по делу) о недостоверности определенной судебным экспертом рыночной стоимости объекта оценки судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку документально не подтверждено каким образом указанные заявителем нарушения повлияли на результат оценки (стоимость объекта оценки).
Суд принимает во внимание, что результаты оценки оценщика Цыплова М.П. и оценщика Иванюта А.И. практически одинаковы.
Довод о неправомерности включения стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества правомерно отклонен судом первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, которые указаны в заключении эксперта, не представлены.
Направление в адрес арендодателя технического и кадастрового паспортов в связи с изменением площади арендуемых помещений письмом 08.06.2010 N 97, ответ администрации г. Чебоксары письмом от 27.07.2011 N 3465 о том, что не требуется разрешения на строительство на выполнение работ по перепланировке, не являются доказательством согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и стоимости.
Ответчик оспаривает факт согласования с ним произведенных обществом работ по улучшению нежилых комнат и понесенных им затрат на улучшение арендованных помещений. Указанное обстоятельство подтверждается также представленной в деле перепиской сторон, в которой ответчик постоянно заявляет отказ от согласования объема и стоимости перепланировки.
Так письмом от 09.04.2010 N 039-2001 комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с п. 2.3 к) договора аренды от 25.03.2010 N 1642 арендатор обязался за свой счет выполнять работы, связанные с деятельностью арендатора, в том числе перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; стоимость произведенных работ по созданию неотделимых улучшений не компенсируется; уменьшение размера стоимости помещения на сумму, затраченную на ремонт, в случае выкупа не представляется возможным; для признания состояния помещений неудовлетворительным основания отсутствуют.
Более того, материалами дела не подтверждается, что выполненная арендатором перепланировка помещений повлияла на стоимость объекта аренды, а также повлияла в сторону его увеличения.
В силу вышеизложенного основания для отмены (изменения) судебного акта по доводам апелляционных жалоб отсутствуют.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права судом не допущено.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015 по делу N А79-10127/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина", Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Чувашской Республики.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.07.2015 ПО ДЕЛУ N А79-10127/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июля 2015 г. по делу N А79-10127/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Вечканова А.И., Логиновой О.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузнецовой А.В.,
при участии представителей сторон:
- от истца - Щаблева И.В. по доверенности от 01.12.2014 (на срок 1 год);
- рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина", Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015 по делу N А79-10127/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (ОГРН 1022101271752), к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 1022101131293), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Империя-А", г. Тюмень, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (далее - Общество, ООО "Гомеопатическая медицина", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет, ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.
Решением от 05.05.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики иск удовлетворил полностью, обязал Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, на следующих условиях:
- - стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 8260169,49 руб. без учета НДС (пункт 1.3 договора);
- - оплата стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанного в п. 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев, в том числе 59 месяцев со дня подписания настоящего договора по 137 670 руб. и один (60) месяц в размере 137 639 руб. 49 коп. путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость нежилого помещения с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения (пункт 2.1 договора);
- - договор аренды считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.9 договора);
- - покупатель оплачивает арендную плату по договору аренды до дня заключения договора купли-продажи нежилого помещения (пункт 2.10 договора);
- - пункты 3.2, последний абзац пункта 3.3, пункты 4.3, 4.4 исключить из текста договора.
Одновременно взыскал с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 37 000 руб. расходов на экспертизу.
Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что экспертное заключение от 20.03.2015 N э3986/15, выполненное Цыпловым М.П. является недопустимым доказательством.
Считает, что представленное в материалы дела заключение эксперта, выполненное экспертом Цыпловым М.П., не соответствует критериям относимости и допустимости доказательств и не может быть принято судом во внимание. Более того, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; главе 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а следовательно не может быть принято судом для разрешения настоящего дела как допустимое и относимое доказательство.
Заявитель считает экспертное заключение и полученный результат стоимости недостоверным, при проведении экспертизы экспертом нарушены принципы оценочной деятельности. А именно, нарушен п. 19 ФСО - 3. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Аналог 3 - дата предложения 04.03.2015.
Ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы величины рыночной стоимости.
Не согласившись с принятым по делу решением ООО "Гомеопатическая медицина" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в исключении из выкупной цены стоимости неотделимых улучшений и принять новый судебный акт: определить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, подлежащего передаче в собственность истца, в соответствии со стоимостью, определенной по результатам судебной экспертизы за вычетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 2 530 260 рублей 00 коп. (без учета НДС) на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на наличие согласования арендодателем производства ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям, указанным в заключении эксперта.
Указывает, что в материалах дела имеется доказательство дачи согласия ответчиком на проведение работ по неотделимым улучшениям. Капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом в виде перепланировки и производства отделочных работ. Пунктом 2.3 договора арендодатель вменил арендатору проведение капитального ремонта реконструкций помещения. В письме от 09.04.2010 N 039-22001 (т. 1, л. д. 46) арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.
В судебном заседании судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары о назначении по делу повторной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества (протокол судебного заседания от 23.07.2015).
Третье лицо отзыва на апелляционные жалобы не представило.
Ответчик, третье лицо, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, третьего лица по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.03.2010 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (арендодатель) и ООО "Гомеопатическая медицина" (арендатор) заключен договор N 1642 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, по которому арендодатель сдает, а арендатор получает в аренду нежилое помещение нежилые комнаты N 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв. м нежилого помещения N 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 90.
20.08.2014 ООО "Гомеопатическая медицина" обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.
16.09.2014 Комитет в адрес истца письмом N 039-7449 направил постановление администрации г. Чебоксары от 15.09.2014 N 3138 "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пункт 1.3 которого изложен в редакции: "Стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 12 112 000 руб. без учета НДС".
Продажная цена установлена на основании отчета ООО "Империя А" от 08.09.2014 N 005/98, согласно которому рыночная стоимость нежилых комнат N 107-118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв. м нежилого помещения N 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 12 112 000 руб. без учета НДС.
ООО "Гомеопатическая медицина" проект договора купли-продажи подписало с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.7, 2.9, 2.10, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4 договора, и 23.10.2014 возвратило договор с протоколом разногласий.
Поскольку Комитет не подписал протокол разногласий и 24.10.2014 направил протокол урегулирования разногласий, истец, на основании статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с настоящим иском.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно.
Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Статья 4 Закона N 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.
Истец не отказывался от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направил с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).
Согласно оценке, проведенной ответчиком, стоимость объекта составляет 12 112 000 руб. Истец настаивает на цене выкупа 5 690 000 руб., из расчета: 8 190 000 руб. (рыночная стоимость) - 2 500 000 руб. (стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором).
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.
Согласно экспертному заключению ООО "Многопрофильный деловой центр" от 20.03.2015 N э3986/15, отчет ООО "Империя-А" от 08.09.2014 N 005/98 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки. Выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения.
Рыночная стоимость нежилых комнат N 107 - 118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 кв. м нежилого помещения N 5, расположенного на 1 этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: г. Чебоксары, пр. Мира, д. 90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 8 260 169 руб. 49 коп. без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений в вышеуказанных арендованных комнатах по состоянию на 20.08.2014 составляет 2 530 260 руб. 02 коп. без учета НДС.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение 20.03.2015 N э3986/15 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал заключение надлежащим доказательством, а определенную рыночную стоимость спорного имущества в размере 8 260 169 руб. 49 коп. без учета НДС достоверной.
Вместе с тем судом не учтено следующее.
В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.
В нарушение указанного требования суд назначил проведение экспертизы отчета оценщику, состоящему в иной саморегулируемой организации оценщиков (отчет производился оценщиками НП СПДО "Империя оценки", а оценщик Цыплов М.П. является членом НП "Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки".
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" предусмотрено, что экспертиза отчета подлежит утверждению руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.
Заключение Цыплова М.П. не подписано и не утверждено в установленном положением СРО порядке: не подписано председателем Экспертного совета Партнерства или Генеральным директором, не заверено в установленном порядке уполномоченным лицом.
В силу изложенного заключение судебной экспертизы по вопросу N 1 суд апелляционной инстанции признает недопустимым доказательством в соответствии со статьей 68 АПК РФ.
Вместе с тем считает возможным использовать заключение по вопросам N N 2, 3 касающихся определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку полномочия оценщика на проведение экспертизы в указанной части подтверждены материалами дела.
Доводы заявителя (ответчика по делу) о недостоверности определенной судебным экспертом рыночной стоимости объекта оценки судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку документально не подтверждено каким образом указанные заявителем нарушения повлияли на результат оценки (стоимость объекта оценки).
Суд принимает во внимание, что результаты оценки оценщика Цыплова М.П. и оценщика Иванюта А.И. практически одинаковы.
Довод о неправомерности включения стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость имущества правомерно отклонен судом первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, которые указаны в заключении эксперта, не представлены.
Направление в адрес арендодателя технического и кадастрового паспортов в связи с изменением площади арендуемых помещений письмом 08.06.2010 N 97, ответ администрации г. Чебоксары письмом от 27.07.2011 N 3465 о том, что не требуется разрешения на строительство на выполнение работ по перепланировке, не являются доказательством согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и стоимости.
Ответчик оспаривает факт согласования с ним произведенных обществом работ по улучшению нежилых комнат и понесенных им затрат на улучшение арендованных помещений. Указанное обстоятельство подтверждается также представленной в деле перепиской сторон, в которой ответчик постоянно заявляет отказ от согласования объема и стоимости перепланировки.
Так письмом от 09.04.2010 N 039-2001 комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с п. 2.3 к) договора аренды от 25.03.2010 N 1642 арендатор обязался за свой счет выполнять работы, связанные с деятельностью арендатора, в том числе перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; стоимость произведенных работ по созданию неотделимых улучшений не компенсируется; уменьшение размера стоимости помещения на сумму, затраченную на ремонт, в случае выкупа не представляется возможным; для признания состояния помещений неудовлетворительным основания отсутствуют.
Более того, материалами дела не подтверждается, что выполненная арендатором перепланировка помещений повлияла на стоимость объекта аренды, а также повлияла в сторону его увеличения.
В силу вышеизложенного основания для отмены (изменения) судебного акта по доводам апелляционных жалоб отсутствуют.
Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права судом не допущено.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015 по делу N А79-10127/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина", Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Чувашской Республики.
Председательствующий судья
М.В.СОЛОВЬЕВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
А.И.ВЕЧКАНОВ
О.А.ЛОГИНОВА
А.И.ВЕЧКАНОВ
О.А.ЛОГИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)