Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, между ним и опекуном несовершеннолетних, проживающих в квартире, достигнуто соглашение о порядке приватизации спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Боровик С.Г.
Докладчик Зиновьева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Зиновьевой Е.Ю.,
судей Братчиковой Л.Г., Дмитриевой Л.А.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 1 сентября 2015 г. дело по апелляционной жалобе К.Л.Ф. на решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 21 мая 2015 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований К.Л.Ф. к администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, ОАО "Племзавод "Чикский", К.У.А., К.А.А., К.Г.А. в лице опекуна К.П.Л. о признании права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения представителя К.Л.Ф. - Л., судебная коллегия
установила:
К.Л.Ф. обратился в суд с иском к ОАО "Племзавод "Чикский", администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, К.У.А., К.А.А., К.Г.А. в лице опекуна К.П.Л. о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приватизации.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Племзавод "Чикский" и К.П.Л., действовавшим в интересах несовершеннолетних К.У.А., К.А.А., К.Г.А., был заключен договор социального найма, по условиям которого несовершеннолетним была предоставлена для проживания <адрес> д. <адрес>.
Указанная квартира не включена в уставный капитал ОАО "Племзавод "Чикский", право собственности и другие вещные права на нее не зарегистрированы в ЕГРП.
29 января 2015 г. в квартиру был вселен истец, который вместе с вышеуказанными несовершеннолетними зарегистрирован в квартире.
Поскольку несовершеннолетние К.У.А., К.Г.А. и К.А.А. ранее участвовали в приватизации квартиры по адресу: <адрес>, а К.Л.Ф. данное право не реализовал, он просил признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру в порядке приватизации.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился К.Л.Ф., в апелляционной жалобе просит отменить решение, удовлетворив иск в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на отсутствие у суда оснований для отказа в приватизации, поскольку он является нанимателем спорного помещения на основании дополнительного соглашения к договору социального найма от 11 февраля 2015 г., которое, наряду с договором не признано недействительным и не оспорено.
Разрешение органа опеки для заключения дополнительного соглашения к договору социального найма не требовалось, как на то указал суд, поскольку его вселение не является сделкой по отчуждению имущества несовершеннолетних.
Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что квартира не находится в муниципальной собственности, поскольку была построена за государственный счет, а именно за счет субсидии, предоставленной ОАО "Племзавод "Чикский".
Кроме того, апеллянт ссылается на то, что несовершеннолетние в настоящий момент фактически не проживают в спорном помещении и находятся в месте жительства их опекуна.
Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Постанавливая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что К.Л.Ф. вселился в спорное жилое помещение с нарушением требований закона без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а признание иска К.П.Л. и ОАО "Племзавод "Чикский" нарушает права и законные интересы несовершеннолетних детей.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, находит их правильными, обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.
Так, согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях на условиях социального найма.
На основании ч. 1 ст. 49 ЖК РФ жилое помещение государственного и муниципального жилищного фонда может быть предоставлено на основании договора социального найма.
В силу ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Согласно с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ).
Исходя из анализа вышеуказанных норм права, регулирующих спорные правоотношения, и приведенных разъяснений, следует, что приобретение права пользования жилым помещением и включение в договор социального найма законом ставится в зависимость от ряда условий: согласия нанимателя и членов его семьи на вселение гражданина в жилое помещение, реального вселения и проживания в жилище, признания членом семьи нанимателя, ведения общего хозяйства с нанимателем, отсутствия иного соглашения о порядке пользования жилым помещением, отсутствия права пользования другим жилищем.
Судом установлено, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось, что на основании договора социального найма, на основании договора социального найма от 10 февраля 2014 г. на семью из пяти человек: К.Д.Н., К.А.Л. - муж, их несовершеннолетние дети К.Г.А., К.У.А., К.А.А. была предоставлена квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Родители несовершеннолетних К.Д.Н. и К.А.Л. решением Коченевского районного суда Новосибирской области от 11 ноября 2014 г. признаны утратившими право пользования вышеуказанным жилым помещением, поскольку добровольно выехали из указанного жилого помещения и место их нахождения не известно.
Решением Коченевского районного суда г. Новосибирска от 1 декабря 2014 г. К.Д.Н. и К.А.Л. лишены родительских прав в отношении несовершеннолетних К.Г.А., К.У.А. и К.А.А.
Постановлением главы администрации <адрес> от 22 августа 2014 г. опекунство над несовершеннолетними осуществляет К.П.Л.
27 января 2015 г. между опекуном К.П.Л. и ОАО "Племзавод "Чикский" заключен договор, по которому наймодатель передал несовершеннолетним квартиру <адрес>. При этом в договоре указано, что квартира находится в оперативном управлении ОАО "Племзавод "Чикский" на основании передаточного акта, собственник жилого помещения не поименован, передаточный акт суду не представлен.
29 января 2015 г. К.Л.Ф. (истец) снялся с регистрационного учета по адресу: <адрес> в тот же день поставлен на регистрационный учет спорном жилом помещении.
11 февраля 2015 г. между истцом К.П.Л. и ОАО "Племзавод "Чикский" заключено дополнительное соглашение к договору от 27 января 2015 г., которым истец К.Л.Ф. включен в число нанимателей спорной квартиры.
Поскольку К.Л.Ф. ранее не участвовал в приватизации жилья, он обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что между ним и опекуном несовершеннолетних К.П.Л. достигнуто соглашение о порядке приватизации спорной квартиры.
Указанная позиция истца, изложенная также в апелляционной жалобе, не основана на законе.
В силу п. 3 ст. 36 ГК РФ опекуны и попечители обязаны заботиться о содержании своих подопечных, защищать их права и интересы.
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать (а попечитель - давать согласие на совершение) сделки по отчуждению имущества подопечного, а также сделки, влекущие за собой уменьшение его имущества.
Согласно ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве" необходимо получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства в том случае, если затрагиваются имущественные права подопечного.
Положениями ст. 128 ГК РФ в понятие "имущество" включены и имущественные права, в том числе вытекающие из договора найма жилого помещения.
Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что если интересы несовершеннолетних членов семьи представляют опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то на вселение данное помещение требуется согласие органа опеки и попечительства.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку согласие органа опеки и попечительства в порядке ч. 2 ст. 37 ГК РФ на вселение К.Л.Ф. в квартиру получено не было, право пользования жилым помещением (ст. 70 ЖК РФ) у него не возникло.
Включение истца в договор социального найма спорного жилого помещения и регистрация его в спорной квартире, право пользования, которой сохранено за несовершеннолетними, нарушает жилищные права последних, так как влечет уменьшение жилой площади, приходящейся на их долю.
Довод апеллянта о том, что у суда не было оснований для отказа в иске, поскольку дополнительное соглашение к договору социального найма от 11 февраля 2015 г., не оспорено и не признано недействительным, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно положений ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Поскольку дополнительное соглашение к договору социального найма от 11 февраля 2015 г. противоречит закону (ч. 2 ст. 37 ГК РФ) и посягает на права и охраняемые законы интересы несовершеннолетних К.Г.А., К.У.А. и К.А.А., оно в силу закона является ничтожным и не влечет юридических последствий (ст. 166, 167 ГК РФ), в том числе и права на участие в приватизации.
Иные доводы апелляционной жалобы, также не содержат оснований, влекущих отмену оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 21 мая 2015 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Л.Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6976/2015
Требование: О признании права собственности на недвижимое имущество.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, между ним и опекуном несовершеннолетних, проживающих в квартире, достигнуто соглашение о порядке приватизации спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 сентября 2015 г. по делу N 33-6976/2015
Судья Боровик С.Г.
Докладчик Зиновьева Е.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Зиновьевой Е.Ю.,
судей Братчиковой Л.Г., Дмитриевой Л.А.,
при секретаре Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 1 сентября 2015 г. дело по апелляционной жалобе К.Л.Ф. на решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 21 мая 2015 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований К.Л.Ф. к администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, ОАО "Племзавод "Чикский", К.У.А., К.А.А., К.Г.А. в лице опекуна К.П.Л. о признании права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зиновьевой Е.Ю., объяснения представителя К.Л.Ф. - Л., судебная коллегия
установила:
К.Л.Ф. обратился в суд с иском к ОАО "Племзавод "Чикский", администрации Прокудского сельсовета Коченевского района Новосибирской области, К.У.А., К.А.А., К.Г.А. в лице опекуна К.П.Л. о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке приватизации.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Племзавод "Чикский" и К.П.Л., действовавшим в интересах несовершеннолетних К.У.А., К.А.А., К.Г.А., был заключен договор социального найма, по условиям которого несовершеннолетним была предоставлена для проживания <адрес> д. <адрес>.
Указанная квартира не включена в уставный капитал ОАО "Племзавод "Чикский", право собственности и другие вещные права на нее не зарегистрированы в ЕГРП.
29 января 2015 г. в квартиру был вселен истец, который вместе с вышеуказанными несовершеннолетними зарегистрирован в квартире.
Поскольку несовершеннолетние К.У.А., К.Г.А. и К.А.А. ранее участвовали в приватизации квартиры по адресу: <адрес>, а К.Л.Ф. данное право не реализовал, он просил признать за ним право собственности на вышеуказанную квартиру в порядке приватизации.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился К.Л.Ф., в апелляционной жалобе просит отменить решение, удовлетворив иск в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на отсутствие у суда оснований для отказа в приватизации, поскольку он является нанимателем спорного помещения на основании дополнительного соглашения к договору социального найма от 11 февраля 2015 г., которое, наряду с договором не признано недействительным и не оспорено.
Разрешение органа опеки для заключения дополнительного соглашения к договору социального найма не требовалось, как на то указал суд, поскольку его вселение не является сделкой по отчуждению имущества несовершеннолетних.
Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что квартира не находится в муниципальной собственности, поскольку была построена за государственный счет, а именно за счет субсидии, предоставленной ОАО "Племзавод "Чикский".
Кроме того, апеллянт ссылается на то, что несовершеннолетние в настоящий момент фактически не проживают в спорном помещении и находятся в месте жительства их опекуна.
Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Постанавливая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что К.Л.Ф. вселился в спорное жилое помещение с нарушением требований закона без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а признание иска К.П.Л. и ОАО "Племзавод "Чикский" нарушает права и законные интересы несовершеннолетних детей.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, находит их правильными, обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.
Так, согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемые гражданами на условиях на условиях социального найма.
На основании ч. 1 ст. 49 ЖК РФ жилое помещение государственного и муниципального жилищного фонда может быть предоставлено на основании договора социального найма.
В силу ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Согласно с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ).
Исходя из анализа вышеуказанных норм права, регулирующих спорные правоотношения, и приведенных разъяснений, следует, что приобретение права пользования жилым помещением и включение в договор социального найма законом ставится в зависимость от ряда условий: согласия нанимателя и членов его семьи на вселение гражданина в жилое помещение, реального вселения и проживания в жилище, признания членом семьи нанимателя, ведения общего хозяйства с нанимателем, отсутствия иного соглашения о порядке пользования жилым помещением, отсутствия права пользования другим жилищем.
Судом установлено, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось, что на основании договора социального найма, на основании договора социального найма от 10 февраля 2014 г. на семью из пяти человек: К.Д.Н., К.А.Л. - муж, их несовершеннолетние дети К.Г.А., К.У.А., К.А.А. была предоставлена квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Родители несовершеннолетних К.Д.Н. и К.А.Л. решением Коченевского районного суда Новосибирской области от 11 ноября 2014 г. признаны утратившими право пользования вышеуказанным жилым помещением, поскольку добровольно выехали из указанного жилого помещения и место их нахождения не известно.
Решением Коченевского районного суда г. Новосибирска от 1 декабря 2014 г. К.Д.Н. и К.А.Л. лишены родительских прав в отношении несовершеннолетних К.Г.А., К.У.А. и К.А.А.
Постановлением главы администрации <адрес> от 22 августа 2014 г. опекунство над несовершеннолетними осуществляет К.П.Л.
27 января 2015 г. между опекуном К.П.Л. и ОАО "Племзавод "Чикский" заключен договор, по которому наймодатель передал несовершеннолетним квартиру <адрес>. При этом в договоре указано, что квартира находится в оперативном управлении ОАО "Племзавод "Чикский" на основании передаточного акта, собственник жилого помещения не поименован, передаточный акт суду не представлен.
29 января 2015 г. К.Л.Ф. (истец) снялся с регистрационного учета по адресу: <адрес> в тот же день поставлен на регистрационный учет спорном жилом помещении.
11 февраля 2015 г. между истцом К.П.Л. и ОАО "Племзавод "Чикский" заключено дополнительное соглашение к договору от 27 января 2015 г., которым истец К.Л.Ф. включен в число нанимателей спорной квартиры.
Поскольку К.Л.Ф. ранее не участвовал в приватизации жилья, он обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что между ним и опекуном несовершеннолетних К.П.Л. достигнуто соглашение о порядке приватизации спорной квартиры.
Указанная позиция истца, изложенная также в апелляционной жалобе, не основана на законе.
В силу п. 3 ст. 36 ГК РФ опекуны и попечители обязаны заботиться о содержании своих подопечных, защищать их права и интересы.
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать (а попечитель - давать согласие на совершение) сделки по отчуждению имущества подопечного, а также сделки, влекущие за собой уменьшение его имущества.
Согласно ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве" необходимо получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства в том случае, если затрагиваются имущественные права подопечного.
Положениями ст. 128 ГК РФ в понятие "имущество" включены и имущественные права, в том числе вытекающие из договора найма жилого помещения.
Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что если интересы несовершеннолетних членов семьи представляют опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то на вселение данное помещение требуется согласие органа опеки и попечительства.
Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что поскольку согласие органа опеки и попечительства в порядке ч. 2 ст. 37 ГК РФ на вселение К.Л.Ф. в квартиру получено не было, право пользования жилым помещением (ст. 70 ЖК РФ) у него не возникло.
Включение истца в договор социального найма спорного жилого помещения и регистрация его в спорной квартире, право пользования, которой сохранено за несовершеннолетними, нарушает жилищные права последних, так как влечет уменьшение жилой площади, приходящейся на их долю.
Довод апеллянта о том, что у суда не было оснований для отказа в иске, поскольку дополнительное соглашение к договору социального найма от 11 февраля 2015 г., не оспорено и не признано недействительным, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Согласно положений ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Поскольку дополнительное соглашение к договору социального найма от 11 февраля 2015 г. противоречит закону (ч. 2 ст. 37 ГК РФ) и посягает на права и охраняемые законы интересы несовершеннолетних К.Г.А., К.У.А. и К.А.А., оно в силу закона является ничтожным и не влечет юридических последствий (ст. 166, 167 ГК РФ), в том числе и права на участие в приватизации.
Иные доводы апелляционной жалобы, также не содержат оснований, влекущих отмену оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Коченевского районного суда Новосибирской области от 21 мая 2015 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Л.Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)