Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Александрова А.И., Радушевой О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочковой А.В.,
с участием:
от Сабитова Р.Г. - представители: Сабитова Р.З., доверенность от 07.07.2014; Сабитов И.Р., доверенность от 27.09.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу ООО "Фирма "Свей",
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года по заявлению Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в рамках дела N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.) о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794),
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2011 г. общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Казань, (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794) (далее по тексту - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011 г. за N 144.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 конкурсным управляющим должника утвержден Маврин Роман Викторович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Казань, применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении к делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Фирма "Свей", правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012 за N 15.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 Маврин Роман Викторович отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Лашкин Сергей Викторович.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 19 мая 2014 года поступило требование Сабитова Рашида Габдулловича об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО "Фирма "Свей", и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года требование Сабитова Р.Г. признано обоснованным.
ООО "Фирма "Свей", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с жалобой в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе ООО "Фирма "Свей" просило определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года отменить, в удовлетворении требования Сабитова Р.Г. отказать, считая, что требование заявителя в размере 719 320 рублей долга и 72 032 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами включены в реестр требований кредиторов должника в составе третьей очереди. При этом сумма долга признана судом неосновательным обогащением должника в связи с не заключенностью договора N 75 долевого участия в строительстве жилья от 15 апреля 2008 года, в связи с чем у должника отсутствует обязанность по предоставлению кредитору квартиры.
Представители Сабитова Р.Г. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям представленного отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года по заявлению Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в рамках дела N А65-22387/2008 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требования о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве"), при рассмотрении арбитражными судами заявлений конкурсных кредиторов об исключении их собственных требований из реестра требований кредиторов следует учитывать, что согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Поскольку реализация требования к должнику представляет собой одну из форм осуществления гражданского права, кредитор вправе отказаться от его реализации. В этом случае арбитражный суд выносит определение об исключении требований такого кредитора из реестра.
Согласно, вступившему в законную силу определения от 19 октября 2010 года по настоящему делу, между Сабитовым Р.Г. и ООО "Фирма "Свей" заключен договор долевого участия в строительстве жилья N 141 от 07.12.2005, предметом которого указано строительство однокомнатной квартиры N 141 в доме под строительным номером 71А-10/5 в квартале 71А г. Казани площадью 51,38 кв. м.
Во исполнение условий договора Сабитов Р.Г. оплатил должнику 719 320 рублей по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 09.12.2005 и от 21.12.2005, а также соответствующим им кассовым чекам.
Соглашением от 15.04.2008 стороны расторгли вышеуказанный договор с целью заключения нового договора на приобретение кредитором двухкомнатной квартиры. При этом сторонами в соглашении предусмотрено, что оплаченные кредитором 719 320 руб. засчитываются в качестве взноса на строительство квартиры N 75 в доме под строительным номером 71-6/16 квартала 71А г. Казани.
Согласно договору N 75 долевого участия в строительстве жилья от 15.04.2008 кредитор принял участие в строительстве должником жилого дома с целью приобретения в собственность двухкомнатной квартиры N 75 в доме под строительным номером 71-6/16 в квартале 71А г. Казани.
Поскольку договор N 75 от 15.04.2008 не прошел государственную регистрацию суд определением от 19 октября 2010 года сделал вывод о его незаключенности.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор об участии в долевом строительств и (или) уступка прав требований такому договору подлежат государственной регистрации.
Закон N 214-ФЗ в части требования о регистрации договоров направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем отсутствие государственной регистрации договора о долевом участии не лишает участника строительства требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве); обратное означало бы не достижение целей Закона N 214-ФЗ.
Договор N 75 от 15.04.2008 заключен и исполнен Сабитовым Р.Г. в части оплаты до возбуждения дела о банкротстве, при этом ООО "Фирма "Свей" до открытия конкурсного производства не подвергало сомнению наличие у должника обязательства передать Сабитову Р.Г. двухкомнатную квартиру N 75 в доме под строительным номером 71-6/16 в квартале 71А г. Казани.
Из анализа изложенного следует, что отсутствие регистрации договора об участии в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной и иной ответственности за нарушение требований Закона N 214-ФЗ, в том числе в силу части 2.2 статьи 1 данного Закона.
Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.
Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15510/12 от 12 марта 2013 года.
Факт исполнения кредитором обязательств по оплате двухкомнатной квартиры N 75, расположенной на 10 этаже дома (строительный номер 71-6/16), между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в размере 719 320 руб. подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании изложенного суд обоснованно сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения требований Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А.
Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года по заявлению Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в рамках дела N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
О.Н.РАДУШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2014 N 11АП-14608/2014, 11АП-15007/2014 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2014 г. по делу N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2014 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Александрова А.И., Радушевой О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочковой А.В.,
с участием:
от Сабитова Р.Г. - представители: Сабитова Р.З., доверенность от 07.07.2014; Сабитов И.Р., доверенность от 27.09.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу ООО "Фирма "Свей",
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года по заявлению Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в рамках дела N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.) о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей" (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794),
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2011 г. общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Казань, (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794) (далее по тексту - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011 г. за N 144.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 конкурсным управляющим должника утвержден Маврин Роман Викторович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Казань, применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении к делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Фирма "Свей", правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012 за N 15.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 Маврин Роман Викторович отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Лашкин Сергей Викторович.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 19 мая 2014 года поступило требование Сабитова Рашида Габдулловича об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО "Фирма "Свей", и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года требование Сабитова Р.Г. признано обоснованным.
ООО "Фирма "Свей", не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с жалобой в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе ООО "Фирма "Свей" просило определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года отменить, в удовлетворении требования Сабитова Р.Г. отказать, считая, что требование заявителя в размере 719 320 рублей долга и 72 032 рубля процентов за пользование чужими денежными средствами включены в реестр требований кредиторов должника в составе третьей очереди. При этом сумма долга признана судом неосновательным обогащением должника в связи с не заключенностью договора N 75 долевого участия в строительстве жилья от 15 апреля 2008 года, в связи с чем у должника отсутствует обязанность по предоставлению кредитору квартиры.
Представители Сабитова Р.Г. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили определение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям представленного отзыва.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ.
В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года по заявлению Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в рамках дела N А65-22387/2008 не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требования о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве"), при рассмотрении арбитражными судами заявлений конкурсных кредиторов об исключении их собственных требований из реестра требований кредиторов следует учитывать, что согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Поскольку реализация требования к должнику представляет собой одну из форм осуществления гражданского права, кредитор вправе отказаться от его реализации. В этом случае арбитражный суд выносит определение об исключении требований такого кредитора из реестра.
Согласно, вступившему в законную силу определения от 19 октября 2010 года по настоящему делу, между Сабитовым Р.Г. и ООО "Фирма "Свей" заключен договор долевого участия в строительстве жилья N 141 от 07.12.2005, предметом которого указано строительство однокомнатной квартиры N 141 в доме под строительным номером 71А-10/5 в квартале 71А г. Казани площадью 51,38 кв. м.
Во исполнение условий договора Сабитов Р.Г. оплатил должнику 719 320 рублей по квитанциям к приходным кассовым ордерам от 09.12.2005 и от 21.12.2005, а также соответствующим им кассовым чекам.
Соглашением от 15.04.2008 стороны расторгли вышеуказанный договор с целью заключения нового договора на приобретение кредитором двухкомнатной квартиры. При этом сторонами в соглашении предусмотрено, что оплаченные кредитором 719 320 руб. засчитываются в качестве взноса на строительство квартиры N 75 в доме под строительным номером 71-6/16 квартала 71А г. Казани.
Согласно договору N 75 долевого участия в строительстве жилья от 15.04.2008 кредитор принял участие в строительстве должником жилого дома с целью приобретения в собственность двухкомнатной квартиры N 75 в доме под строительным номером 71-6/16 в квартале 71А г. Казани.
Поскольку договор N 75 от 15.04.2008 не прошел государственную регистрацию суд определением от 19 октября 2010 года сделал вывод о его незаключенности.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор об участии в долевом строительств и (или) уступка прав требований такому договору подлежат государственной регистрации.
Закон N 214-ФЗ в части требования о регистрации договоров направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем отсутствие государственной регистрации договора о долевом участии не лишает участника строительства требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве); обратное означало бы не достижение целей Закона N 214-ФЗ.
Договор N 75 от 15.04.2008 заключен и исполнен Сабитовым Р.Г. в части оплаты до возбуждения дела о банкротстве, при этом ООО "Фирма "Свей" до открытия конкурсного производства не подвергало сомнению наличие у должника обязательства передать Сабитову Р.Г. двухкомнатную квартиру N 75 в доме под строительным номером 71-6/16 в квартале 71А г. Казани.
Из анализа изложенного следует, что отсутствие регистрации договора об участии в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Наличие у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения договора, не прошедшего государственную регистрацию, не влечет освобождения застройщика от административной и иной ответственности за нарушение требований Закона N 214-ФЗ, в том числе в силу части 2.2 статьи 1 данного Закона.
Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 201.10 и подпункту 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. Напротив, по существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.
Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15510/12 от 12 марта 2013 года.
Факт исполнения кредитором обязательств по оплате двухкомнатной квартиры N 75, расположенной на 10 этаже дома (строительный номер 71-6/16), между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в размере 719 320 руб. подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании изложенного суд обоснованно сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения требований Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А.
Более того, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 июля 2014 года по заявлению Сабитова Р.Г. об исключении денежных требований в размере 719 320 руб. долга из третьей очереди реестра требований кредиторов должника, и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Фирма "Свей" требований о передаче двухкомнатной квартиры N 75 в многоквартирном жилом доме за строительным номером 71-6/16, расположенном между ул. Чистопольская и Четаева г. Казани, квартал N 71А, в рамках дела N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
О.Н.РАДУШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)